瑞内尔可行性研究.doc

项目招商可行性报告滁州瑞内尔公司招商部第一章：滁州市城市情况介绍一、滁州市人文概况滁州市位于安徽省东部，介于江淮之间，面积1.33万平方公里，全市人口460万。距安徽省会合肥市120公里、江苏省会南京市50公里、上海市340公里，属长江三角洲经济区和南京市一小时都市经济圈。滁州市为地级市，现辖天长市、明光市、来安县、全椒县、定远县、凤阳县和琅琊区、南谯两区。二、滁州市所处地理位置滁州市位于安徽省东部，长江三角洲西部边缘，习惯称皖东。行政区域总面积1.33万平方千米。东与江苏南京、扬州、淮安接壤，西与淮南、合肥毗邻，南与巢湖相连，北与蚌埠交界，滁州市临江近海，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路、合宁高速公路、蚌宁高速公路穿越市境；建设中的京沪高速铁路已在开发区内设站，该站是经过安徽的两个站点之一，宁西铁路将在市境内通过，滁河航运直达长江。【公路】国道：G104、G205、G312 省道：S101、S205、S206、S212、S226、S247、S307、S309、S310、S311、S312、S331 高速公路：沪陕高速公路、宁洛高速公路、京福高速公路、长深高速公路、马滁扬高速公路（在建）、北沿江高速公路（在建）。 【铁路】铁路：京沪铁路、宁西铁路高速铁路：京沪高速铁路（在建）、沪汉蓉高速铁路（在建）、宁汉高铁在全椒设站距开发区仅12公里。 【空港】滁州距南京禄口机场、合肥骆岗机场的车程为1小时左右。三、滁州市经济发展状况滁州市通过近几年的高速发展，城市经济发展取得了辉煌的成就。9年全市生产总值595亿元，比上年增长13.5%；财政收入68亿元，增长22.9%，连续二年增收额超过10亿元；全社会固定资产投资530亿元，增长47.2%；社会消费品零售总额183.5亿元，增长18.8%；外贸进出口总额7亿美元，增长46%；城镇居民人均可支配收入12255元，增长12.4%；农民人均纯收入5038元，增长17.8%。21个项目列入省百亿元新产品培育计划，工业固定资产投资比上年增长27%，其中技术改造投资增长21%。研制开发新技术、新产品230项（其中3项获省科学技术奖，22项获市科技进步奖），新增省星火计划项目5个、省级企业技术中心6家、省名牌产品5个，“全柴”荣获中国驰名商标称号。规模以上企业总数达到1000家，新增149家，实现增加值160亿元，比上年增长19%。营业收入超过亿元的企业101家，比上年增加11家，其中10亿元以上企业6家，天大集团超30亿元。机械、家电两大产业产值均突破百亿元。滁州市的经济已进入一个高速增长的快速通道，随着旅游业的发展、工业的产业规模化、大滁城建设的推进，整个城市的发展和各种产业提升都迎来了历史性的发展机遇，作为第三产业的代表性行业，宾馆、购物中心、餐饮服务都将在城市发展中获得重大商机。四、城市发展状况为推进滁州发展新跨越，滁州强力推进工业强市、城镇化、东向发展三大战略，大滁城建设就是城镇化战略的精彩华章。围绕建设以滁城为主城区，以来安、全椒、乌衣为三个副城区，以琅琊山风景区为依托的“131”组团发展战略，坚持规划先行，高点定位；成片开发，组团发展；经营城市，盘活土地；敞开城门，借助外力；抓住关键，重点突破，着力打造经济繁荣、山水秀美、适宜人居的新滁州。城南新区作为三大片区之一，是滁州市的行政、商务、文化及体育中心。随着行政中心的建设，城南新区的开发条件日趋成熟。为进一步形成滁州市“山、水、城”的空间结构特色，营造具有文化底蕴、功能有机、环境宜人、交通便捷的城市新区形象。城南新区核心区处于滁州市南北向城市中轴线（中都路和南谯路）之间，东西向中轴线龙蟠大道两侧，是滁州市未来发展的核心，将与老城一起承担城市发展的多种职能。未来的京沪高速铁路也将对城南核心区起到辐射作用。核心区将主力发展行政办公、商务办公及其相关配套，再配以高品质的居住社区，是滁州城市未来发展的标志与形象。城市设计针对城南核心区，提出以塑造高水准的都市生活空间为目标，凸显以水与绿作为核心区架构。核心区内确定“东西行政办公轴、南北绿化走廊”为城市空间架构，结合景观水面，沿路布置的高层住宅、办公、文化和商业建筑，形成靓丽的核心区空间界面，在核心区构建起“H”型空间构架。相对于老城区以历史文化与商业零售为主，滁州城南新区将发展成为以商务办公为核心的现代化综合性的城市新区，其功能将包含：商务金融中心区中心商业区；行政办公及相关功能区市政中心岛；中心居住区。城南新区总体规划图城南新区效果图第二章：市场前景分析一、本项目所在地简介：滁州经济技术开发区成立于1992年6月，为安徽省首批省级开发区。现开发管理面积50平方公里。目前，开发区建成面积35平方公里，园区内各项基础设施完善，建成道路里长65公里，新建和改造电力干线70公里，供水主管道52公里，供热管道35公里，天然气主管道20公里，通信主线路56公里。区内已开通4条公交线路。开发区是滁州市区“南移东拓”，实施大滁城建设发展战略的重要组成部分。  开发区截止2008年底各类入园项目260个，总投资规模150亿元，已形成家电、电子、纺织服装、机械加工、林产品深加工等支柱产业，主导产业的发展带动了相关零部件生产及模具、包装、物流等行业的兴起。主要龙头企业有博西华(西门子冰箱)、安康电子（康佳彩电）、科思技术（出口彩电）、康佳电器（电冰箱、洗衣机）、扬子空调、江苏万翔（二十万吨差别化涤纶短纤维）、霞客纺织、江苏华瑞（出口服装）、天大管业（石油钢管）、亚欧木业（高中密度板）、扬子木业（木地板）、宇航物流等。本项目所在地依山傍水，西靠国家4A级风景旅游区琅琊山，清流河贯穿开发区南北，位于开发区全椒路与花园路交叉口，总建筑面积约60000，其中地下停车库5000约200个车位。随着行政中心的建成，城南新区的生活及工作环境日趋完善，滁州中学城南新校区、实验小学新校区、三级甲等综合医院、市民广场、奥体中心、龙蟠河主题公园，这些设施的配套建设为城南新区居民提供极为便利的就学就医条件。区内有高中档居民社区:天逸华府、发能国际城、官塘小区、龙蟠小区、富春园小区、会峰山庄、裕坤丽晶城、蓝天西区、长乐社区、天乐社区、安康苑、锦绣园等,社区总建筑面积约300万，入住率超过80%。2路、4路、5路、6路、8路、12路公交车在开发区与城区之间川流不息，进出十分便利。本项目所在地紧邻地块有长江商贸城、国税局、检察院、军分区、林业局、消防支队、开发区管委会以及图书馆、体育中心、博物馆等行政、商贸及公共设施。 本项目距政务新区0.8公里，距行政服务中心0.5公里，距现市政府三公里；距城南中学（原滁州一中，省重点中学）、实验小学1.5公里，距滁州学院2公里，距滁州技术学院2公里。距滁宁快速公路（在建）1公里，距南洛高速3公里，距合宁高速12公里，距滁州火车站、汽车站3公里，距京沪高铁滁州站（在建）仅4公里。距琅琊山旅游风景区（醉翁亭）4公里，距白鹭岛风景区12公里，距吴敬梓纪念馆15公里，距皇甫山国家森林公园40公里，距凤阳小岗村120公里。二需求分析（一）旅游游客随着经济的发展，中国已经开始逐步进入小康社会。从2000年开始，国内生产总值每年以1万亿人民币的水平增长；一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元；中国的国内旅游总人次超过了全国总人口的60，已经基本上达到了大众旅游的标准。中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础，为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。   与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。改革初期，酒店业的发展集中于星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而，随着国内消费力量的增强，国内大众旅游市场井喷增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌知名的高中档酒店数量很少。因此，受每年高达10亿人次以上的国内大众旅游的推动，我国的酒店市场得以蓬勃发展。  经过多年的建设发展，滁州市现拥有国家AAAA级旅游区3处，国家AAA级旅游区5处，成熟旅游景区22个，近年以来，全市旅游总收入年均增长13.6%，旅游总人数年均增长6.4%，其中入境旅游人数年均增长4.7%。国际旅游外汇收入年均增长7.1%，国内旅游人数年均增长5.7%，国内旅游收入年均增长14.8%。近年来，随着滁州市精品旅游景点琅琊山风景区逐步改进和完善，优美的自然风景、丰富的人文景观以及交通的便利使江浙沪等地游客经常利用周末时间来滁旅游，也成为了江浙沪等地旅客一种周末休闲度假的流行趋势。（二）公商务旅行者本项目位于滁州市经济技术开发区的中心地段，又临近主要行政机关所在地，每年有着数量可观的公商务旅行者。在滁公商务旅行者的首要求是基本的私人居留空间，交通方便性、经济性、安全性是主要决定因素。开发区园区内的大中型企业的很多技术支持工作是需要从外地请技术人员来滁工作，如西门子、康佳等企业的设备调修维护的周期很长，外地的技术人员需要在滁居住，另外由于工作安排较紧，企业基本都将技术人员安排在周边的宾馆里，这样方便了他们的工作与生活。其次，滁州市在家电、模具、家电配套产业等领域已形成相当的规模，越来越多的材料产品推销人员来向开发区内企业推销材料产品，有的需要驻滁销售，此类人员需要一个相对集中便利的宾馆、购物中心、餐饮服务的环境。 （三）其他产业需要住宿、餐饮娱乐及购物的配套滁州市每年约有10个全国性质的大型会展以及各类省市地级会议。今年有琅琊山旅游节、中国农民歌会等活动，这些会展和活动在滁州固定后，需要有足够的宾馆、购物中心、餐饮服务环境能够在接待上加以配套。（四）购物娱乐消费人群分析 本市少有大型仓储式的超市，并且本项目所在地没有超市，更没有知名品牌的大型或仓储式超市，政务新区的购物、餐饮娱乐、住宿设施几乎为空白，2010年随着市政府政务中心的运营，滁州绝大多数的政府行管部门的迁入与运行，周边高中档社区人群集中入住，以及入住新区人群购物、餐饮娱乐的需求，大量人群到相关服务场所的消费，给商家带来巨大商机。（五）绝佳的地理位置本项目位于滁州市经济技术开发区的中心地段（新老城区交结处），临近主要行政机关所在地，周围有在建、已建商业小区数个，离市中心仅4公里，距琅琊山旅游风景区10分钟左右路程。（六）居民生活水平的提高居民收入持续上升，旅游、餐饮、购物、娱乐需求逐年提高。滁州市通过近几年的高速发展，城市经济发展取得了辉煌的成就。市民的消费水平逐渐在提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。购物、餐饮娱乐、住宿等各种设施会吸引他们，因此去此类消费场所的人流也会不断的增加。我们要利用本项目地理优势、环境优势与大型的商超、酒店及餐饮等企业合作开发市场，结合本项目特征的理念，为政务新区的行政单位及开发区的大中型企业合作为他们提供相应定制服务，以满足不同的需要；另外聚集各地的推销人员也可以方便开发区各企业与推销人员的交流。我们要充分利用本项目的位置优势、品牌优势及价格优势为政府部门及开发区企业提供各种便利的购物、餐饮娱乐、住宿服务，也为出差的公商务人员提供良好的环境和商业氛围，我们需要利用各种资源抓住客源，本项目能满足这一群体所需要的宾馆、购物中心、餐饮服务等活动的方便性经济性、安全性，这也是本项目成功的关键所在。本项目效果图：本项目的效果图滁州市城市总体规划图：11