酒店项目部08年等工作总结及09年工作思路(完成).ppt

,1,2,3,中海康城大酒店项目部 2008.12,2008年，拓荒年,2009年,2008年,奔跑，再奔跑,目 录：,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,作为中海地产首个五星级酒店项目的深圳市重点工程，中海康城大酒店项目承载着作为2011年大运会官方接待酒店的历史使命，但酒店项目由于其属于回报期较长的投资性物业，深受当前房地产行业不景气造成的投资萎缩之痛，能否按期在2010年底成功试营业将是对整个中海地产深圳公司的一次巨大挑战。因此，酒店项目必须按照量入为出、控制节奏、瞄准时机、快速突击的思路来进行项目开发。,前 言：,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,运筹帷幄、加强工程总体策划,在经济危机大环境与政府紧迫工期要求的双重压力下，本项目不能盲目的猛打猛冲，而是需要控制节奏、综合权衡、谋定而后动，等待最佳出击时机后立体交叉作战、全力突击，因此在主体施工之前的统筹策划就尤为重要。,在08年，项目部经过多方调研、反复推敲，编制形成中海康城大酒店工程策划报告，作为整个项目发展的指导性文件。通过对整个项目施工全过程的“沙盘推演”，将设计、合约、商务、报建、施工等相关工作通过详细周密的前期工程策划串起来，确保整个项目发展过程能够有条不紊、忙而不乱。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,把控开发节奏、加强计划管理,在本项目既要确保各项工程合理的施工周期，又要适当控制开发节奏，因此制定一个工期合理、均衡协调施工的项目发展进度计划就尤为重要。 通过对深圳及周边城市五星级酒店项目和北京中海广场等项目开发周期的深入分析，项目部牵头编制了中海酒店项目发展进度计划，一方面为设计、主包分判预留了充分的工作周期，另一方面通过工序搭接、提前介入、交叉施工优化施工周期，尽量缓解公司现金流的压力。 另外，项目部进一步组织编制了中海酒店项目出图、定样、分判、进场专项计划，促使设计、合约、商务、报建、施工等共同围绕详细进度节点来开展工作。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,加强部门间沟通协调,设计、发展部（请点击）,合约部 （请点击）,项目事务部 （请点击）,项,目,部,下一页,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,与设计、发展部的配合 1、酒店管理公司谈判、商业招租调研为市场定 位提供依据； 2、加强商务市场调研，为规划设计方案提供商 务条件； 3、加强超前钻二次祥勘力度，为冲孔桩基设计 反提条件； 4、在招标前提前组织基本实验，为优化抗浮锚 杆设计提供依据； 5、加强实体样板房现场放样确认工作，为精装 设计优化创造条件； ,返 回,加强部门间沟通协调,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,与合约部的配合 1、总承包管理、机电系统“打包”的主分包分 判模式建议； 2、主包合同质量技术要求、合同细化措施费 清单等主包招标文件的编写； 3、组织在建五星级酒店考察，积累施工单位 资源； 4、“跳出技术标评技术标”，通过技术标评审 严把施工单位进入关； ,返 回,加强部门间沟通协调,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,与项目事务部的配合 1、邀请主管副市长及市、区局相关政府部门领导参 加开工典礼，建立了畅通的沟通渠道； 2、利用市长办公会议、大运会执行局的平台为公司 其它住宅项目争取利益； 3、与市工务署、区工务局等周边政府部门关系的良 好维护； 4、大运路东侧酒店出入口开设的报批报建； ,返 回,加强部门间沟通协调,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,综 述：,本项目地处岩溶发育地区，土洞、溶洞见洞率高达40（溶洞最大深度达12.9米）；同时，基岩面发展极不规则，既有大片岩石或孤石裸露，又有深达40米不见岩面，且相邻1米范围内基岩面动辄高差10多米。如此复杂的地质条件为土方开挖、基坑支护、桩基施工、抗浮锚杆等前期工程的现场施工管理造成了巨大的困难。 冲孔灌注桩、抗浮锚杆工程工艺复杂、质量控制难度大，以致在周边的大运场馆及类似项目中的一次成功率及检测合格率均较低，且此两种新工艺均为深圳公司自成立以来首次采用，管理经验欠缺、施工单位资源匮乏，需要拿出“打遭遇战、啃硬骨头”的战斗精神来才能战而胜之。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,加强工程进度策划,编制前期工程网络图，紧扣关键线路，开展现场工程进度策划，切实有效地推动项目进程。例如：在开工之前先进行总平面优化布置、基坑支护及土方开挖交叉配合施工、预留基坑外置坡道避免对桩基工程的影响、在冲孔桩施工期间见缝插针地组织超前钻施工以便能一桩一方案地组织桩基施工,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,优化施工方案、节省施工工期,在广泛调研和现场试验的基础上，会同发展部、合约部优化了桩基施工技术方案。例如：由于工程爆破审批困难，将原挖孔桩冲孔桩方案优化为全冲孔桩的施工方案；采取“一桩数孔”的超前钻施工方案，确保能够“一桩一方案”地指导现场桩基施工；对斜岩较大的桩采取“一桩变多桩” 以及“引孔密钻”等措施，有效地保证了进度、节省了工期。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,强化施工进度督促措施,在对土方开挖、基坑支护、冲孔桩基、抗浮锚杆等工程，在合同招标文件中就明确详细的进度节点，订立工期奖罚措施，在施工管理过程中，起到了良好的进度督促作用。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,进度经营管理指标完成情况盘点,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,成本控制措施,下一页,请点击,请点击,请点击,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,施工总平面优化布置,高度重视施工总平面的总体策划和优化工作，对临设搭设、道路规划、水电设施、机械设备、预留回填土堆场等方面进行了精心策划，力求施工总平面布置合理、经济高效。例如：打破常规只在项目东、南侧修筑了临时施工道路，不但节省了在项目西、北侧修建临时道路的费用，而且减少了三面基坑支护锚索的数量，大大节省了基坑支护的费用。,返 回,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,施工技术方案优化节省成本,按照“技术指导现场”的原则来加强施工技术方案的经济性对比和选择，有效控制了工程造价成本。例如：优化了桩基施工方案，避免了两种桩型施工相互干扰、综合成本高的缺点；结合现场实际情况督促设计院修改了抗拔桩的设计，大大降低了工程成本；提前委托施工单位进行锚杆基本试验，根据现场试验结果对施工图设计、施工措施进行了全面优化，确保抗浮锚杆工程的可行性、经济性，大大节省了工程成本。,返 回,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,及时提交成本动态报告、控制设计变更费用,由于酒店功能定位及建筑条件的调整变化，基坑支护施工图及桩基施工图发生了多次设计变更。项目部结合设计变更情况，编写了基坑支护工程和桩基工程成本变化分析报告，及时提交给设计部、发展部和合约部进行成本控制预警；同时加强沟通协调，在满足功能需求的前提下优化设计方案，尽量减少引起较大成本变化的设计变更。,返 回,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,注重工程质量前期策划和控制。,在工程招标前编制切实可行的合同质量技术要求，对施工机械、施工工艺等质量控制重点难点的质量保障措施在合同中明确约定；在开工前一周编写了深基坑工程、冲孔桩工程、抗浮锚杆等工程质量控制要点和监理细则，通过图纸会审、技术交底等形式进行贯彻到施工班组、工人，在现场施工过程中严格执行。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,严格施工过程中的工序流程控制,冲孔灌注桩工程是本项目质量控制重点。在施工过程中，项目部首先要求施工单位针对每根桩的地质特点编写桩基施工方案，然后对桩位复核、持力层判断、钢筋笼制作、沉渣二次清孔、混凝土灌注等各个工序进行严格的工序控制，每个环节都需要联合验收合格签字后方可进入下一阶段的施工；在长达两个多月的桩基施工过程中，整个项目部所有人员都参与“两班倒”的轮班工作作息制度，确保每天24小时的桩基工程都能得到及时有效的质量控制管理，从而切实有效地控制了冲孔桩基工程的质量控制，力争桩基检测一次验收合格。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,严格施工过程中的工序流程控制,冲孔桩作业现场,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,深基坑工程安全施工,本项目基坑深度高达10米，属于典型的深基坑工程且适逢持续雨季施工，由于回填土土质疏松、杂填块石锚杆成孔困难、雨季施工坡壁垮塌严重，工程安全隐患较大。在施工过程中，项目部紧抓成孔、注浆等关键工序质量，加强坡顶坑底的安全防护。在基坑工程中，严格进行第三方沉降观测加强对基坑变形的预警，先后两次组织坡顶土方卸载，及时消除了台风暴雨引起基坑垮塌的重大安全隐患。 在基坑工程竣工后，还专门组织了基坑安全性评估专家评审会，在龙岗“9.20火灾”后政府主管部门组织的百日排查过程中验收合格。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,项目管理架构搭建,在公司领导及各相关部门的大力支持下，项目部在开工前就编制了项目发展人员需求总体规划，从中海地产、中海物业、中海监理抽调精干工程管理人员组建项目管理团队，尤其对监理人员采取“二级面试”、“二挑一”等选拔方式，确保人员素质。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,项目管理班子磨合,项目部管理人员按照“三位一体”的大项目运作模式进行工程管理，项目管理团队在冲孔桩、抗浮锚杆等前期工程管理过程中混合编组、全员皆兵，在长达三个月的24小时两班旁站值班制的艰苦工作中经受了实战锻炼、初步磨合形成战斗力，为随后承担繁重的工程任务奠定了坚实的人力基础。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,项目部和谐氛围营造,营造良好的工作氛围、加强项目“传、帮、带”的项目梯队建设，一直以来的都是项目部的工作重点之一。在桩基、抗浮锚杆工程管理中，采取分区域责任主管工程师制度，尽量为每位员工创造一个既能独立锻炼、责任明确，而又相互补位、共同成长的发展空间，提高项目团队的凝聚力和工作能力，并积极探索多种形式激发员工的主人翁责任感和工作热情，为项目既定目标的实现奠定良好的组织基础。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,综述：,对酒店项目而言，如果说08年主要是侧重战前谋划的“拓荒年”，那09年就是厚积薄发后的“突击年”。在09年，一方面要克服经济大环境不景气带来的重重困难，另一方面要确保主体结构在年底前封顶并且要为后续的机电安装及精装修预留尽可能多的施工时间。 因此，酒店项目部在09年的工作任务极其繁重，项目部需要拿出敢闯苦干、“敢啃硬头”的战斗精神，积极开拓进取、勇敢面对挑战。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,09年关键工作任务,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,09年工作重点和管理思路1,加一步加强与公司相关部门的沟通协调。通过项目发展例会、现场协调会，及时跟踪和督促各专项计划的实施情况，协调各部门解决项目发展过程中的各种问题，把计划落到实处并切实推进项目顺利进行。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,09年工作重点和管理思路2,加强工程策划能力、确保工程进度。在09年应进一步加强对工程整体策划的优化和落实，对后续的超高超大跨度结构施工、实体样板房精装修、塔楼外墙分段施工、机电安装和精装修提前插入时机等方面进行周密的部署和安排。要确保关键进度节点，组织好土建结构、机电安装、精装修的立体交叉施工。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,09年工作重点和管理思路3,在工程质量控制方面，在施工管理中要认真执行各项国家施工验收规范，确保各分部分项工程一次验收合格，争创优质工程；同时，在满足功能需求的基础上，进行精品策划、注重细节管理、打造精品工程，尽量避免系统性偏差质量问题，力争不发生重大质量事故。,加强总体策划,加强进度计划管理,1、项目发展管理,2008年工作总结,加强部门沟通协调,2、现场施工管理,工程进度管理,工程成本管理,工程质量控制,安全文明施工管理,项目团队建设,2009年工作重点 及思路,及时提交成本 动态报告、控 制变更费用,09年工作重点和管理思路4,在成本控制方面，要注重工程策划，强化施工管理，在技术方案、施工组织方面进行经济性分析对比，通过科学的协调配合，合理调配资源，减少人为因素造成的损失，力争将工程造价控制在成本指标范围内。同时，及时准确地进行进度款项审批及补充预算、以及完工工程结算的初审工作，不出现重大差错。,“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索” 中海康城大酒店项目部将以崭新的面貌， 在新的一年里不断奔跑、奋进! 并恭祝公司领导及全体同事在新的一年里： 合家欢乐、心想事成！牛年更上一层楼！,结 束 语,E N D,谢 谢 THANK YOU,中海康城大酒店项目部,本文观看结束！,谢 谢 欣 赏！,祝各位身体健康！万事如意！,