2014红星美凯龙开发策略39p.ppt

红星美凯龙开发策略 RSM Expansion Strategy,红星美凯龙家居集团股份有限公司,2014.4.28,业务板块 Business Division,2,家居商场板块 Home Furnishing Mall,购物中心板块 Shopping Mall,红星美凯龙家居商场布局现状 Geography & Layout Home Furnishing Mall,3,截至2014年3月31日 94城，已开业家居商场达到134家,By end of March, 2014 94 cties, 134 opening Home Furnishing Mall,北京,天津*3,成都,重庆*3,昆明*2,玉溪,兰州,西安,太原,哈尔滨,大连,长春,鞍山,沈阳*3,郑州,临沂,烟台,淮安,无锡*3,上海*2,常州,苏州,福州,24城 35座城市综合体,廊坊*2,红星百货综合体布局现状 Geography & Layout - Complexes,24cties, 35 complexes in construction,5,I 城市选择 City Selection II 选址策略 Site Selection Principle III 发展要点 Key Point of Practice IV 案例分享 Cases Sharing,目 录 Contents,城市选择的主要考虑因素 Key Points for City Selection,6,常住人口 Permanent Population 房地产发展状况 R/E Development 经济规模 Size of the Economy,评估模型 Assessment Model,消费特点和消费能力 Consuming Features & Spending Power 发展潜力 Potential of Developing 竞争状况 Competition Environment,常规三大因素 Key Factors,区域附加考虑 Suplemental Factors,7,城市发展名单（672个城市） City List by Category （672 cities）,8,城市名单：672个城市（2） City List by Category （672 cities）,9,城市名单：672个城市（3） City List by Category （672 cities）,10,城市名单：672个城市（4） City List by Category （672 cities）,11,城市名单：672个城市（5） City List by Category （672 cities）,城市等级分类表 City List by Ranking,目 录 Contents,I 城市选择 City Selection II 选址策略 Site Selection Principle III 发展要点 Key Point of Practice IV 案例分享 Cases Sharing,家居茂选址原则 Site Selection Principles - Home Furnishing Mall,原则 / Principle： 城市发展方向，紧邻中高档住宅 Direction for urban development, Near middle and high-end residences 道路要宽 Wide Road 交通方便 Optimized accessibility 消费群 / Coverage Areas 基础5公里半径、延伸10公里半径、辐射20-30公里半径 Basically cover area in 5 miles, extended to 10 miles or more far 要求 / Details 6车道以上，交叉口更好 Above 6 Lanes, intersection would be a plus 规划商圈 In planning business area 地铁更佳 Subway would be a plus,3miles,5miles,老城区 Old Town,城市发展方向 Direction of Developing,中高档已入住 Mature Residences,中高档在建 Constructing Residences,规划中中高档 Planning Residences,红星美凯龙家居mall Home Furnishing Mall,红星美凯龙百货Mall Shopping Mall,家居茂选址图例 Site Selection Cutline Home Furnishing Mall,家居茂选址周边居住人数 Population Required - Home Furnishing Mall,家居茂选址周边人数参考标准 Standard for References,原则 / Principle 更多人已居住 More people living in the area 周边地铁商业配套设施齐全 Transportation and commercial facilities already 消费群 / Coverage Areas 基础2-3公里半径、延伸5公里半径、辐射10公里半径 Basically cover area in 2-3 miles, extended to 5 miles or more far 要求 / Details 4车道加双向自行车道也可 At least 4 car lanes + 2 bike lanes 规划商圈更佳 In planning business area will be better,百货茂选址原则 Site Selection Principles - Shopping Mall,百货茂选址图例 Site Selection Cutline - Shopping Mall,老城区 Old Town,城市发展方向 Direction of Developing,中高档已入住 Mature Residences,中高档在建 Constructing Residences,规划中中高档 Planning Residences,红星美凯龙家居mall Home Furnishing Mall,红星美凯龙百货Mall Shopping Mall,百货茂选址周边居住人数 Population Required- Shopping Mall,目 录 Contents,I 城市选择 City Selection II 选址策略 Site Selection Principle III 发展要点 Key Point of Practice IV 案例分享 Cases Sharing,1、找对合作伙伴 Find Right Partner,21,品牌优秀，实力强劲 Good Brand & Powerful Companies 理念相近，业务互补 Similar Aspiration & Complement Each Other 共同发展，双赢思路 Common Development & Win-Win,红星系优势 品牌优势：中国家居第一品牌（理念、信誉、品质） 人才优势：最优秀的发展和经营团队 运作优势：资本、系统,22,2、找对政府部门 Find Right Government Dept.,在不同的城市，土地出让收益在市、区两级政府中收益分配会差异较大，我们只有充分了解不同城市分配方式，才能找对谈判对象，制定明确的谈判策略。 Income distribution in land transfer are different between municipal government and district government in different cities. Find out the right negotiations object is key success factor,23,2、找对政府部门 （案例1） Find Right Government Dept. （Case 1),天津北辰项目 / Project Beichen in Tianjin 项目特点 / Project Features 土地出让收益100%归天津市政府 100% of income in land transfer belongs to Tianjin municipal government 过程 / Practice 因为土地出让金100%归市政府，所以土地价格高低不是北辰区政府的关注重点。区政府的主要诉求点在于红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。通过对红星方案的讲解与沟通，区政府积极帮助红星美凯龙与市国土部门沟通地价，最终按目标价格顺利取得土地。,24,2、找对政府部门 （案例 2） Find Right Government Dept. (Case 2),上海金山项目 / Project Jinshan in Shanghai 项目特点 / Project Features 土地出让出让收益市级政府分配15%、区级政府分配85% 85% of income in land transfer belongs to District Government 过程 / Practice 金山区政府的主要诉求点是红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。在谈判时，用商业规划来取得金山区政府在土地价格上让步，直接向区政府报价，由区政府推动土地成交。,3、政策优惠争取 Negotiation of Preferential Policy,25,Preferential Policies: 土地款 / Land fund 可以争取2-3次分期付款，一般在1年内支付完毕。 Can be paid in 2-3 times in 1 year. 城市配套费 / Urban utility charges 因城市能级、土地性质有较大差异，最大可以争取全免。 Can be reduced or exempted in some cities. 规费 / Fees 通常情况下，先缴后返，可以争取减半或者全免。 Normally can be refund after collection, or have a half or full exemption. 契税（地税）/ Contract Tax 一般按土地价格的3-5%计征，有较大谈判空间。 Normally charge by 3-5% of land price, big room for negotiation.,注：一般中小城市前期拿地存在较大的谈判空间，而大城市一般谈判空间小。,3、政策优惠争取 (续） Negotiation of Preferential Policy （continued）,26,营业税、增值税（地税）/ Business Tax, VAT 营业税一般可以争取3免2减半，增值税有谈判空间，但难度较大。Business tax can apply for “three exemption, two half” policy. VAT can be negotiated but the room isnt big. 人防费 / Civil Air Defense transfer-construction costs 人防面积一般按照基底面积或者地上总建面的3-5%标准计价，但是有较大谈判余地。 More room for negotiation, normally charge based the price of the base area or 3-5% construction area on land. 保证金（开工、竣工、农民工）/ Deposit 有较大谈判空间，一般可以争取缓缴。 More room for negotiation, can be postponed payment. 容积率、绿地率 / Plot ratio and Greening ratio 在满足市政设施要求的前提下，可争取采取一事一议的方式，适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求。 Can be negotiated case by case.,目 录 Contents,I 城市选择 City Selection II 选址策略 Site Selection Principle III 发展要点 Key Point of Practice IV 案例分享 Cases Sharing,案例一：上海真北项目 Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai,28,从“下只角”到顶级商圈。红星美凯龙商场可视性、可达性优越，周边人口密集，消费需求旺盛。红星项目近130亩土地，分两期开发,红星美凯龙,麦德龙,Optimized accessibility. Nearby Mid-ring Road, intersection of two main road. Densely populated area Build up a business area with METRO, B&Q, Decathlon,百安居,迪卡侬,中环路,梅川路,案例一：上海真北项目 Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai,29,两家公司都把中国区总部和重要商场落位于此 Both Headquarter of RSM and METRO located in this area,案例一：上海真北项目 Case 1 : Project Zhenbei in Shanghai,30,两个强大品牌的推进下，普陀区政府为支持该区域的发展，给与系列优惠政策 After introducing Red Star Macalline and METRO, Putuo district government provide a series preferential policies to support the development of the area. 红星美凯龙和麦德龙在该区域的经营均获得了极大成功，取得了良好的投资收益 Red Star Macalline and METRO both obtained a good return on investment 目前周边地价已大幅度升值，房价也达到3-5万/平的水平 The land price appreciates a lot, the housing price is 30-50 K/M2. 带动了整个区域的发展，陆续有中环百联、百安居、中环绿洲、118广场、近铁广场等商业体开业和建设，形成新的商圈 Driving the whole area, there were Bailian shopping mall, B&Q, Lvzhou, 118 plazza, subway square etc. constructed and opened.,红星美凯龙全球家居设计中心,基地旁新 建写字楼,118生活广场,新曹杨集团,未来地铁口,绿洲中环中心,基地周边现况,中环商务区,麦德龙,友谊商店,东方商厦,百联中环购物广场,基地周边现况,案例二：无锡锡山项目 Case 2 : Project Xishan in Wuxi,33,红星美凯龙联合宜家等优秀品牌共同打造锡山区项目，红星项目地块总面积162亩，目前已开发建筑面积近19万方,34,联合谈判，共同摘地，创造优质商业环境，争取价值最大化 Union negotiations, common to bid, create good business environment and value 宜家在该项目获得预期收益，已启动其集团商业综合体的二期项目 IKEA reached the expected return and the second project, IKEA shopping mall, has been initiated. 无锡市政府已经修建的地铁二号线在项目附近设置站点，区域发展潜力巨大 No. 2 of subway is close to the project 该区域目前已形成无锡市重要的商贸中心 It became one of the most important downtowns in Wuxi. 红星美凯龙与宜家已推进5个战略合作项目，分别为无锡项目、上海汶水项目、上海浦东沪南项目、武汉额头湾项目、天津东丽项目 Macalline and IKEA has developed 5 projects in Wuxi, Wenshui Road Shanghai, Hunan Road Shanghai, Etou Bay Wuhan, Dongli Tianjin.,案例二：无锡锡山项目 Case 2 : Project Xishan in Wuxi,锡山店实景,苏宁（项目以南）,宜家（项目以北）,地铁2号线团结大道站（在建）,案例二：无锡锡山项目 Case 2 : Project Xishan in Wuxi,案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin,36,项目占地总面积309亩规划地上总建设面积65万平米红星美凯龙的双茂+住宅模式,案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin,37,通过错位经营，与万达一起创造了天津河东城市副中心,红星住宅项目,38,项目对面就是万达河东项目 WanDa shopping mall is on the opposite. 天津河东项目是红星美凯龙的双茂+住宅开发项目，项目计划引进洲际集团旗下的皇冠酒店 Double Malls model + Residence development, introduce the Crowne Plaza of IHG. 红星美凯龙的购物中心爱琴海定位比万达广场更为高端，形成错位经营，住宅项目在品质上更为优质，售价也比万达住宅高出4000元/平 Aegean shopping mall is positioned higher than WanDas with multi-position management. RSM residences have a higher quality and also a higher price by 4000 RMB /m2 than Wandas. 在红星美凯龙和万达广场的带动下，该区域已成为城市副中心 Driven by Macalline and Wanda Plazas, the area become the sub-center of the city.,案例三：天津河东项目 Case 3 : Project Hedong in Tianjin,39,THANKS,