广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究报告(2009年6月出品).doc

广州奥特莱斯购物公园项目可行性研究广州市置业有限公司二OO九年六月目 录第一章 项目概述第二章 投资环境及市场分析第三章 项目建设计划第四章 项目的策划第五章 投资估算与资金筹措第六章 财务评价第七章 社会效益分析第八章 结论第一章 项目概述一、项目的地理位置奥特莱斯购物公园项目位于番禺区石楼镇南派村、裕丰村，临规划中的莲湾南路。二、项目开发的背景1地块位置及现状项目地块属于番禺区石楼镇南派村与裕丰村村经济发展用地；项目地块目前空置，现为未施工，由村政府将地块围蔽。地块现状2周边环境与设施该项目位于番禺石楼镇南派村与裕丰村，项目紧邻广州亚运村，周边大多数为农田，亚运村目前正进行建设并颇具规模，运动员村同主场馆都主体结构基本完成，主路网已经完成。亚运村详细规划图亚运村3项目的提出该项目由广东佳润地产有限公司（以下简称佳润公司）和广州市广百置业有限公司（以下简称置业公司）合作，按股比佳润公司51%，置业公司49%成立项目公司，由项目公司向石楼镇南派村与裕丰村租赁地块，兴建广州奥特莱斯购物公园。4投资总额与注册资本 投资总额经估算为2.41亿（详见附表1投资总额估算）注册资金为5000万元，自有资金占投资总额的比例为：21%，三、 项目的建设规模、 总征地面积：20万平方米、 实际可开发净用地面积： 18万平方米、 建筑密度： 50%（以规划设计条件为准）、 容积率：2.6、 拟建建筑面积：24万平方米（初步拟定）、 绿化率：30%四、 项目开发经营模式分两期建设，第一期9万平方米作为奥特莱斯主题公园；第二期15万平方米作为购物公园的配套，开发时间视第一期经营情况而定。项目以出租物业为主。l 第一期出租建筑面积：90000l 目标商家： 广百股份有限公司第二章 投资环境及市场分析一、投资环境1、2009年经济环境近年来，广州市委、市政府坚持以科学发展观统领工作全局，围绕建设带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市的总目标和营造“两个适宜”城市环境的要求，一手抓经济发展，一手抓环境建设，广州综合经济实力迈上新台阶，城市环境面貌发生深刻变化，经济社会发展步入新阶段。“十五”期间，广州坚持“以城带乡、以工促农”，加大“三农”工作力度，加快社会主义新农村建设，促进了农业增效、农民增收、农村稳定。2005年，全市实现农林牧渔业总产值220.81亿元，比2000年增长26.9%。人民生活水平不断提高。2005年，全市职工平均工资为33853元，城市居民人均可支配收入18287元，农村居民人均纯收入7080元，分别比2000年增长77.3、50.8和36.8%。2投资环境广州，中国的南大门，已建城 2213 年，是中国 “ 海上丝绸之路 ” 的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了 83 届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。改革开放以来，广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定地增长，对外经济贸易蓬勃发展。十多年来，全市国民经济以年均 13% 的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。3广州经济前景从目前中国社会经济的发展现状和发展前景来看，中国将出现3个大的社会经济发展区域，即：长江三角洲经济区、珠江三角洲经济区、环渤海湾经济区。以后整个中国社会经济的发展主要将受这3大社会经济发展区域的影响，或者由这3大社会经济发展区域带动向前推进。这3大经济区的中心城市也就会当然地成为整个中国社会经济生活中的3大中心城市。而广州市正处于珠江三角洲经济区和长江三角洲经济区之间激烈竞争的中心。在长江三角洲经济区目前正占有天时、地利、人和这3大优势的情况下，珠江三角洲经济区要立于不败之地，要与长江三角洲经济区齐头并进、共同发展，就只能在，同时也必须在“人和”这一方面作出更加积极的努力。长江三角洲经济区有上海这样一个现成的区域中心，不管该区域的范围怎么确定，也不管该区域内其他地方的政府作什么样的认识和理解，整个国际社会都会、而且已经把上海作为该区域的中心城市，国际资本和国际企业都会把上海作为它们登陆该区域，甚至是登陆整个中国大陆的桥头堡。而在珠江三角洲经济区，目前还没有一个像上海这样确定的、其地位难以动摇的中心城市，因此，广州要率先成为一个不可动摇的中心城市。二、番禺发展成绩（一）番禺区的人口状况  番禺区南辖市桥、沙头、东环、桥南等4个街道，大石、南村、石基、沙湾、钟村、新造、化龙、石楼、榄核、灵山、大岗、东涌、鱼窝头、黄阁、横沥、万顷沙、等16个镇和南沙经济技术开发区，区人民政府设在市桥，全区总人口94.44万人，其中农业人口55.1万人, 另有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人。（二）番禺区的商业规划番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。两大体系具体是批发与零售两大系统；三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业发展轴线；四级网络则由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区。中心城区发展区区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心；北部重点建设区建设区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业（批发）市场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点；东部重点发展区包括石基、石楼、东涌（鱼窝头），将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区；南部引导发展区该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区，依托南部农业生产的比较优势，打造南部农副产品交易中心；大学城重点发展区该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展，满足该区域的商业需求并辐射周边区域。 （三）番禺区的区域优势番禺区处于广州、香港、澳门这个“小三角”的中心，是珠江三角洲腹地。中国的第三大河-珠江流经广州，沿着番禺流入南海，使番禺拥有25.3公里 长的河海岸线，成为珠江主航道的出海口。以番禺为中心，画一个半径为100公里 的圆，那么，香港、澳门、广州、深圳、珠海、江门等华南都市圈里的14个城市都在这个圆圈内，其人口一半以上具有比较高的消费能力。从番禺出发，在2小时车程内，可抵达这个都市圈内的所有城市。所以，番禺的地理位置得天独厚，区位优势明显，是一个最适合投资创业的地区。 番禺是岭南文化发源地之一，素有“岭南画派发祥地”之称，又被誉为“广东音乐之乡”、“粤剧之乡”。 东临狮子洋，与东莞市隔洋相望；西及西南以陈村水道和洪奇沥为界，与南海区、顺德区、中山市相邻；北隔沥（滘）水道，与广州市区相接；南滨珠江出海口，距香港38海里，距澳门42海里, 番禺四周江环水绕，境内河网纵横，水陆交通四通八达，已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽。莲花山港和南沙港每日来往香港的客轮九进九出，航程一个多小时。南沙港是天然良港，已兴建 1 个万吨级码头和两个 2.5 万吨级综合货运码头。三、亚运会改善促进商业的发展（一）区域交通优势尽显与广州市中心区的交通联系也十分方便，城内道路亦“四通八达”。目前，亚运村的西侧已建成京珠高速公路，东侧规划建另外一条南北向高速公路，北侧清河路将拓宽为80米宽的城市快速路，并直接连通南部快速干线。届时地铁四号线、直达公交均可方便快捷“进城”。交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线、地铁四号线、 以及规划中的地铁七号线、紫坭轻轨线，番禺片区内设8个大型换乘枢纽站。 轨道交通三号线：是北起广州新机场，南到南沙经济技术开发区的快线，串联着广州新城市中心和番禺片区的一系列发展热点，在番禺片区通过大石、钟村、市桥、石碁、石楼、东涌、黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展的主要地区； 轨道交通四号线：从广州科学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新的城市功能布局的策略性增长地区； 规划中的轨道交通七号线：也将贯穿番禺区；（二）区域优势及利好消息番禺钟村新客站将形成的新火车站商圈和2010年广州亚运村附近将打造的亚运商圈以及早已规划的万博商圈则是番禺商业发展的三大龙头。目前番禺区共有五大项目对外招商引资，其中最引人关注的项目包括广州新火车客运站商贸区和亚运美食城等,其中亚运村美食城番禺区石楼镇超 23 万（占地面积） 特色饮食文化公园 2010 年亚运会开幕前完成一期工程建设 并投入使用，广州新客站商贸区番禺钟村 以区域性商贸为主的高端服务业集聚中心。亚运会结束后，亚运村内三大居住区将向市民出售。（三）亚运的举办令到该区域有可能成为新商圈亚运会的举办一定使该区发生翻天覆地的变化,从一个郊区变成当地的商业中心.现在位于广州最旺商圈之一的天河城商圈后面的六运小区,就是当年为六运会而建设的运动村. 亚运会的规模及影响力比全运全有过之无不及,可见预见未来2010年亚运会将对番禺的楼市带来新的契机.四、项目的发展前景预测（一）地理位置优越地理位置：奥特莱斯公园项目位于番禺区石楼镇南派村，紧临亚运主会场和运动员村。该地块位置处于未来的广州新城，未来区域发展规模及人口规模将会有大的增量，且随着城市进程的发展，交通等市政配套会日趋完善，该区位的影响力将不断加强；消费群体：广州白领阶层、番禺区居民、珠三角西南部的消费者及周边东莞、中山、珠海、江门地区的客流为主。交通：该项目可通过地铁（3、4号线）以及高速公路（华南快速路、南沙快速路、京珠高速）快捷到达，交通便利。（二）项目规划的优势：（）该项目处于广州亚运村中，若正常施工建设，商业部分可以在亚运会之前面世，届时该区域的被关注度会大大提高，这是该区域及其范围内商家不可多得的宣传自己，提高品牌影响力、社会影响力的时机。（2）规模：从现场考察和了解的情况来看，项目区域占地面积较大，整个商业规划分为两部分，约180000平方米，其中奥特莱斯规划约90000平方米；（三）项目的消费群广阔可以覆盖番禺区、广州市区、顺德、东莞、南沙、珠海、江门、中山、深圳、香港、澳门等消费群体。（四）、经营策略主要的奥特莱斯购物公园由广百股份公司承租，以广百的商业经营的优势，运用亚运的国际声誉与认知度，结合广州旅游资源，依托完善的交通网络，新火车站、京珠高速、地铁网络等，扩大辐射范围，引来四方宾客。特别针对旅游团购客群，保证商品品牌高知名度，提供专享服务和团购优惠。同时在第二期配套以餐饮为主，开发配套的休闲娱乐场所、酒店、公寓或写字楼，致力打造广州奥特莱斯的品牌。由此可见，从项目所处的优越的地理位置、便利的交通、消费群体覆盖面广，和精心打造的经营策略，以广百商业营运的金漆招牌，该项目完全可行。第三章 项目建设进度计划一、本项目的建设进度（估算）1、 项目的前期筹备工作：由佳润公司和置业公司联合向土地拥有方向南派村、裕丰村签署租赁地块合同，再共同成立项目公司对项目进行全程开发。前期的规划和建筑设计以广百股份的经营策略要求为主进行设计，该过程大约150天。2、 项目的实际施工建设期:从取得施工许可证开始180天内完成主体工程，120天进行室内装修。第四章 项目的策划一、本项目的主要卖点 消费者对奥特莱斯品牌店消费需求的大型购物场所尚属空白，如我司成功运营该项目，可占领市场先机，通过项目整体拉力以及自身品牌在省内市场的号召力，为本项目取得可持续稳定的投资回报，提高广百的品牌影响力二、租赁对象广百股份有限公司、其他饮食娱乐。三、租赁价格第一期奥特莱斯购物中心由广百股份承租，第二、第三年的租金为15元/m2，第四、第五年的租金为25元/m2，第六年租金为30元/m2，其后租金至第5年递增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%计租，第1720年递降20。第二期由其他饮食娱乐承租，租金待定。第五章 投资估算与资金筹措一、估算依据：第一期建设90000平方米的奥特莱斯购物公园。二、估算范围本估算包括正常的项目生命周期内，为完成该项目所需投入的工程建设费用，不包括汇率可能发生变动而增加的费用。三、投资估算中其它费用的取费原则：其他费用为建设总投资中固定资产投入以外的所有费用。、 市政配套设施建设费商业：65元/M²(以建筑面积计)。、 建筑设计费按 30 元/M²计(以建筑面积计)。、 工程监理费按建安造价的1%计。、 项目管理费按30万元/月计。、 不可预见费按工程固定资产投资加项目无形资产投资和开办费的3%计。、 年利率按7.128%计。、 其它筹集资金为项目前期投入，项目结束后全额返还部分。四、投资估算整个项目直接投资估算为24185万元人民币，分别如下：(一) 固定资产投资20313万元；(二) 无形资产及开办费2495万元；(三) 公司办公费用360万元(四) 不可预见费684万元；(五) 建设期利息697万元；(六) 其他筹集资金5000万元（项目投资估算详见附表1）。五、资金使用计划与资金筹措1、 资金使用计划 结合本项目的建设进度，通盘考虑项目前期、设备采购、施工建安及项目营销的时间和费用，制订本项目资金使用计划和借款计划。（详见利息表，附表2）2、 资金筹措项目首期建设所需资金，除资本金5000万元外，所缺1.91亿元有两种方式解决：（1）项目公司股东按股比借资；（2）项目公司用商贸公司的租赁合同，向金融机构贷款。第六章 财务评价一、项目的租赁收入估算、项目的可租赁面积计算：项目的可租赁商铺面积为90000M²。2、租赁收入估算)租赁价格第二、第三年的租金为15元/m2，第四、第五年的租金为25元/m2，第六年租金为30元/m2，其后租金至第5年递增至76.72元/m2；第6年后按第15年的租金90%计租，第1720年递降20。2）租赁收入19年租金收入总额：103352万元三、项目税赋、费用估算、 销售营业税及附加：其中营业税为销售额的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的2%，教育专项基金为营业税的4%。、 租赁经营税费取综合费率，按租金的17.63%计。、 所得税按利润的25计。四、项目经济效益分析1、财务经济效益：项目投入总金额24,185万元，19年税后利润总额24,805，年平均税后利润1,306万元，投资利润率7.20%，税后投资回收期（静态）13.1年，税后投资回收期（动态）(i=6%)15.47年。置业公司占项目公司49%股权，则19年税后利润总额12,154万元。2、不确定因素分析（1） 盈亏平衡分析项目租金收入确定，有固定的收入，不存在出租盈亏比例问题，故项目抗风险能力强。第七章 社会效益分析一、 推动府前效应，有助番禺区新商业中心的形成二、 提供良好的就业机会，促进经济的发展三、 为经营者及投资者提供创业、投资的天地四、 完善区域的生活配套第八章 结论1、从地理位置、交通便利、投资估算等几方面看该项目是完全可行；2、从发展战略角度看，该项目不但带来丰厚的收益，其影响力是不可估量，对提升广百品牌有很大的帮助。3、从第一期经济效益分析中可看出，置业公司在13年时间收回成本。第二期视第一期的经营情况开发，则第二期潜在的升值空间更大，项目公司获利部分应在第二期得到充分体现。附表1：投资估算表附表2：收入估算附表3：利息表附表3：损益表附表3：现金流量表29