广州琶洲项目可行性研究报告(168页） .doc

目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告i 目目 录录 1项目介绍.1 1.1项目概述 .1 1.2琶洲历史发展情况 .1 1.3项目有关经济技术指标 .2 2投资环境分析.3 2.1广州市经济发展情况 .3 2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。3 2.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。3 2.1.3 第三产业比例增大。4 2.1.4 居民生活水平的进一步提高。5 2.1.5 外商投资情况5 2.1.6 政府工作重点6 2.2会展业的发展概况 .7 2.2.1 国际会展业的发展概况7 2.2.2 国内会展业的发展概况8 2.2.3 会展业的产业关联性.10 2.3广州市城市整体规划发展情况 10 2.4广州人口变化、增长情况 11 2.4.1 人口规模.11 2.4.2 家庭户规模.12 2.4.3 人口变化.12 3广州市房地产市场分析14 3.1房地产市场投资情况分析 14 3.1.1 房地产开发投资额逐年增加.14 3.1.2 空置面积有所增加.15 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告ii 3.2广州住宅物业调查分析 16 3.2.1 批准预售量有所下降.16 3.2.2 登记成交保持活跃.17 3.2.3 住宅成交价格稳中下调.20 3.3广州写字楼物业调查分析 23 3.3.1 广州市写字楼整体市场分析.23 3.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析.30 3.3.3 广州典型写字楼项目分析.38 3.4广州市商场物业调查分析 39 3.4.1 商铺供需情况分析.39 3.4.2 商用物业租售价格水平分析.40 3.4.3 商用物业发展趋势分析.40 3.5广州市高级公寓调查分析 42 3.5.1 公寓供需情况分析.42 3.5.2 公寓区域分布及目标客户分析.43 3.5.3 主要公寓租售情况调查表.44 3.5.4 公寓市场发展分析.46 4项目区位分析50 4.1项目所在区域（琶洲岛）概况及发展 50 4.1.1 地理位置.50 4.1.2 交通状况.52 4.1.3 居住环境及商业氛围分析.52 4.1.4 配套设施.53 4.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查.54 4.2项目所在区域的发展规划 55 4.2.1 功能区的布局.56 4.2.2 发展时序规划.57 4.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系.59 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告iii 4.3小结 61 5. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析62 5.1 广州（中国出口商品交易会） 62 5.1.1 会展中心情况分析.62 5.1.2 会展中心周边物业情况分析.63 5.1.3 可供借鉴的经验教训.68 5.2 厦门（厦门国际会议展览中心） 69 5.2.1 会展中心情况分析.69 5.2.2 会展中心周边物业情况分析.69 5.3 上海 70 5.3.1 上海国际会议中心.70 5.3.2 上海新国际博览中心.73 5.3.3 上海光大会展中心.75 5.3.4 上海世贸商城.78 5.4 北京（中国国际贸易中心） 81 5.4.1 会展中心情况分析.81 5.4.2 会展中心周边物业情况分析.82 5.5 香港香港会议展览中心 83 5.5.1 会展中心情况分析.83 5.5.2 会展中心周边情况分析.85 5.6 新加坡 87 5.6.1 会展中心情况分析.87 5.6.2 会展中心周边物业情况分析.89 5.7 可供借鉴的经验教训（广州市外地区） 90 6. 项目分析93 6.1 项目优、劣势分析 93 6.2 项目机会投资分析 94 6.3 综合分析 96 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告iv 7. 项目发展定位分析98 7.1 项目整体市场定位 98 7.2 目标客户定位 .101 7.3 项目价格定位 .103 7.4 户型及面积建议 .108 8. 项目开发计划建议.110 9. 项目规划建议.111 9.1 PZB1603 地块规划建议112 9.1.1 各功能面积比例 112 9.1.2 功能分配说明 113 9.1.3 规划建筑初步设计建议： 115 9.2 PZB1702 地块规划建议123 9.2.1 各功能面积比例 124 9.2.2 规划建筑初步设计建议 125 9.2.3 项目整体风格建议 131 9.2.4 户型设计建议 134 9.2.5 环境景观方案 137 9.2.6 公共绿地系统 137 9.2.7 住宅绿化系统 138 9.2.8 道路绿化系统 139 9.2.9 配套服务设施 140 10. 项目物业管理建议.143 11. 项目市场推广计划初步建议.147 11.1 进入市场的时机选择 147 11.2 宣传推广建议 147 11.3 价格策略 .148 12. 项目投资经济效益分析.149 12.1 项目投资构成、总投资估算 .149 目录 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告v 12.1.1 项目开发建设进度计划 149 12.1.2 基本参数 149 12.1.3 项目成本分析 150 12.2 项目经济效益分析 .154 12.2.1 经济效益分析的假设前提 154 12.2.2 项目盈利能力分析 157 12.2.3 项目的不确定性分析 159 12.3 效益分析结论 .161 13. 项目综合评价.167 项目介绍 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告1 1 1项目介绍项目介绍 1.11.1项目概述项目概述 项目位于琶洲岛的中部，新会展中心的斜对面。项目的两块土地被市教委 的教师新村所隔断，PZB1603 的南面为一名为大家庭花园商品房居住 小区，PZB1702 南面紧邻黄埔涌。项目用地的西北面是广州国际会议展览 中心新址，东北面是琶洲村。沿街零散分布若干小商铺，大多经营木材、 石材和汽车维修业，有零星的杂货店和饮食店。 项目周边配套设施较少，主要集中在琶洲村内，具体有小学、邮局、农村 信用合作社、村卫生站和农贸市场等。配套现状不算完善。 1.21.2琶洲历史发展情况琶洲历史发展情况 琶洲岛的黄埔村早在明清时期就已是一个重要的贸易港口，后来由于其他 港口的修建，逐步失去其重要商港的地位，一直处于默默无闻的境况。八 十年代时，琶洲岛上的建筑多为一些当地村民居所和少量企业厂房。企业 中较出名的是珠江啤酒厂，除此之外，就是田地和果树林，居民较少。整 个琶洲岛与外界相连的道路只有新港东路，当时的新港东路只是单车道的 道路，而且路面状况较差，凹凸不平，一到雨天更是泥泞，车行不便，给 岛上的居民带来极大的不便。路边的建筑物极少，只是零星有几栋职工宿 舍楼，这些职工宿舍楼与新港东路连接的道路都是宽度不到 3 米的泥路。 一到晚上，在整条新港东路没有路灯的情况下，道路更显漆黑，几乎没有 人出行。同时，当时只有一条公交线路通过琶洲岛，车辆较少，与外界的 联系极不方便。由于交通不便，琶洲经济自解放以来一直不很发达。 但随着华南大桥和东圃大桥的开通以及地铁二号线和广交会新址的规划， 琶洲开始进入一个新的历史发展里程，它在广州经济发展中，将扮演越来 越重要的角色。 项目介绍 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告2 1.31.3项目有关经济技术指标项目有关经济技术指标 PZB1603PZB1603地块建设规模指标一览表地块建设规模指标一览表 项目名称项目名称指标数据指标数据单位单位 规划净用地面积 23,681 平方米 总建筑面积 93,043 平方米 地上建筑面积 71,043 平方米 其 中 地下建筑面积 22,000 平方米 建筑基地面积 9,000 平方米 容积率 3 平方米 建筑密度 38% 绿化率 30% 机动车停车位 437 个 PZB1702PZB1702地块建设规模指标一览表地块建设规模指标一览表 项目名称项目名称指标数据指标数据单位单位 规划净用地面积 32883.612 平方米 总建筑面积 55408 平方米 地上建筑面积 50218 平方米 其 中 地下建筑面积 5190 平方米 建筑基地面积 9738 平方米 容积率 1.53 建筑密度 29.6% 绿化率 30% 规划总户数 446 户 规划总人口数 1516 人 人口毛密度 454 人/公顷 机动车停车面积 5190 平方米 机动车停车位 173 个 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告3 2 2投资环境分析投资环境分析 2.12.1广州市经济发展情况广州市经济发展情况 2.1.12.1.1广州市国内生产总值的快速增长。广州市国内生产总值的快速增长。 2000年广州市的GDP从1995年的1243亿元上升到2383亿元，五 年来平均增长13.1%，增幅居全国大城市之首，是全国城市中经 济运行质量最好、完成数与计划数最为接近的城市。同时广州 城市综合服务功能得到提升，中心城市地位增强。下图是广州 市历年国内生产总值曲线图。 图表图表 1-11-1：广州市历年国内生产总值曲线图：广州市历年国内生产总值曲线图 单位：人民币亿元 资料来源：广州统计年鉴 2.1.22.1.2固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。 据广州市统计局资料， 2000年全市共完成固定资产投资924.19 亿元，同比增长5.23%，其中，房地产开发投资完成356.05亿元， 同比增长27.5%，占固定资产投资比重达到38.53%，是带动固定 43.1 57.5 124.4 319.6 1243.1 1444.9 1646.3 1841.6 2056.7 2383.0 0 500 1000 1500 2000 2500 1978198019851990199519961997199819992000 年份 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告4 投资增长的主要力量。同时，房地产整体销售形势良好，实际 销售面积同比增长51%。以下是广州历年固定资产投资曲线图。 图表图表 1-2：广州市历年固定资产投资额曲线图：广州市历年固定资产投资额曲线图 单位：人民币亿元 资料来源：广州统计年鉴 2.1.32.1.3第三产业比例增大。第三产业比例增大。 九五期间，广州三大产业中，第三产业比例明显增加，目前已 占GDP的50%。高新技术产业有了较快发展，2000年全市高新技 术产品产值480亿元，占工业总产值的5.6%，尤其值得关注的是 电子信息产业发展势头迅猛，电子通信设备制造业产值“九五” 期间年均增长约35%，去年已达近200亿元。2001年，广州将重 点发展电子信息、生物医药、光机电子一体化、环保技术与设 备、精细化工等高新技术产业，加快形成以电子信息和生物医 药为龙头的高新技术产业群，并将以广州经济技术开发区、广 州南沙经济技术开发区、广州保税区和其他工业区为主体。 . 924.19 875.16 758.8 618.3656.6 0 200 400 600 800 1000 总额618.3656.6758.8875.16924.19 19951997199819992000 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告5 2.1.42.1.4居民生活水平的进一步提高。居民生活水平的进一步提高。 目前广州市人均GDP达到3.46万元，比上年增长了14.19%，并突 破4000美元大关，超过了国际公认的3000美元的中等生活水平。 居民收入增幅较大。市区居民年人均收入13967元，比上年增长 16.2%，剔除价格变动因素，实际增长13.0%。消费结构日趋改 善，居民用于食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）由 上年的44%下降为42.6%，居民在购房、购车、旅游、教育、娱 乐、通讯等方面的消费明显增加。农村居民年人均收入6086元， 比上年增长4.3%，剔除价格变动因素，实际增长7.9%。 城市居民较高的收入水平将有力地促进消费需求的平稳增长。 继1999年广州市社会消费零售总额突破千亿元大关后，2000年 社会消费力进一步释放再创新高，111月广州商品销售总额同 比增长12%，恩格尔系数也逐年下降，显示着广州市民生活素质 不断提高，家庭经济正在日益改善。 城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均居住面积从上年的 12.44平方米提高到2000年的13.32平方米；农村居民人均居住 面积由上年的28.99平方米提高到2000年的30.6平方米。 2.1.52.1.5外商投资情况外商投资情况 随广州经济的快速增长，及广州市政府努力改善投资环境，根 据形势发展不断出台一些吸引外资的新举措，积极调整利用外 资结构，吸引跨国公司、国际大财团来穗投资并落户广州，使 实际利用外资持续稳定增长。据统计，到1999年底累计，广州 共批准外商直接投资项目50,755个，合同利用外资417.55亿美元， 实际使用外资31.76亿美元，到2000年底，全球跨国公司排名前 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告6 500位已有98家落户广州，投资项目由中小型制造业逐步转向城 市基础设施和第三产业领域。以下是广州历年实际利用外资曲 线对比图。 图表图表 2-12-1：广州历年实际利用外资曲线对比图：广州历年实际利用外资曲线对比图 单位：亿美元 资料来源：广州统计年鉴 随着中国加入WTO 的临近，将吸引更多的外来投资。广州在入 世后作为南中国经济、文化中心，是外商建立在华分支的首选 之地，其高级管理人员所需的办公和居住用房，将为高档物业 的租售带来转机。届时，外商投资企业将比1998年增加将近一 倍，驻穗的外国投资人士超越6万人，针对外籍人士的豪华型居 所需求量将倍增。 2.1.62.1.6政府工作政府工作重点重点 根据广州市政府2001年初的计划工作会议，广州市今年的投资 重点将是重大城市基础设施、高新技术产业、环境保护和产业 升级改造项目，将集中力量保重点项目，续建和收尾项目，并 适当安排一批条件成熟的新项目开工。 0 5 10 15 20 25 30 35 总额2.6722.5326.0028.9430.4531.7631.15 1990199519961997199819992000 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告7 综上所述，广州市的宏观经济运行保持了持续稳定增长的良好态势，经济 运行质量有所提高，主要经济指标的预期目标如期实现。城市面貌“一年 一小变”效果明显，人民生活水平继续提高，与国内大城市相比，广州市 的经济增长速度属于较高的水平，显示出广州经济具有较强的活力和适应 性。 2.22.2会展业的发展概况会展业的发展概况 2.2.12.2.1国际会展业的发展概况国际会展业的发展概况 近二十多年来，国际会展业发展迅速。在国际上，每年世界上 定期举行的博览展览会约4000多个，涉及社会各个领域，对促 进世界经济贸易、科技发展和人民的相互了解起到了积极作用。 它是集政治与经济、科技与商业于一身的活动场所，有的还安 排文艺与娱乐活动。作为商品交换的媒介和发展对外贸易的重 要渠道，它日益受到各国政治、商贸、科技领域的重视。根据 国际会议协会的统计，国际会展业主要呈现以下特点： 亚洲地区在会展业的发展方面远落后于欧洲和北美地区，1998 年举办国际会议的总次数占全世界的13.46%，而其中中国(包括 香港地区)在1997年举办国际会议的总次数占亚洲举办国际会议 总次数的12.52%，1998年上升为13.89%。 （1）亚洲的主要城市中以新加坡举办国际会议次数最多，1998年占 总数的10.28%。其次为中国香港，占总数的5.96%。北京排在第 6位，占总数的3.45%，广州没有进入排名。 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告8 （2）在1998年全球国际会议的统计中，中国（包括香港地区）举办 国际会议的总次数占全世界总数的1.86%，排在第15位，位于美 国、英国、德国、日本等发达国家之后，也位于许多中等发达 等国家之后。 （3）在1998年全世界主要城市举办国际会议的统计中，巴黎举办国 际会议的总数占全世界总数的2.6%，列第1位。亚洲城市中新加 坡占1.38%，香港占0.84%，列第26位。东京举办次数为56次， 北京为44次，广州无统计。 表表2-2-12-2-1：19991999年全球国际经贸博览会举办概况年全球国际经贸博览会举办概况 亚 洲欧 洲非 洲美 洲大洋洲 次数2945043116918 表表2-2-22-2-2：19991999年部分国家与地区国际经贸博览会举办概况年部分国家与地区国际经贸博览会举办概况 国别 中国 香港 中国 台湾 韩国 新加 坡 法国德国 意大 利 日本英国美国 加拿 大 次数25182222641104539219616 注：资料来源于中国国际展览公司 2.2.22.2.2国内会展业的发展概况国内会展业的发展概况 在国内，会展业从80年代起步至今一共经历了两个过程：一是 80年代初，以在广州举行的一年两度的全国商品交易会为代表 的时期。这个时期的交易会选址主要以城市区位为考虑重点， 内容上皆以具有当地特色的轻工业产品、农产品等为主。除广 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告9 交会外，北京、上海、昆明、乌鲁木齐等大城市和边界城市也 不定期举办交易会。 第二个过程则以深圳的高交会为代表，它 明显的特色是，交易会由原来以城市区位为导向转变为由城市 产业为导向，与深圳高交会类似的还有东莞的国际电脑产品博 览会。 据中国国际展览中心统计，1999年全国举办展览会总数为1,326 个，比去年增长近5。全国主要行业展数量为：电子展24个、 轻工展23个、建材展35个、汽车展 13个。就展会类型而言，有 外国来华单一国家展览，如前几年北京、上海举办的西班牙、 意大利、法国展；有综合性展览，如广州出口商品展、北京国 际博览会和亚太博览会；也有专业性展览，如汽车展、机床展 等。会展业已成为中国第三产业一个重要的方面，以年20的 平均速度递增。 广州，是新中国最早举办大型商品展览会的城市。从1957年起 广州举办第一届“中国出口商品交易会”至今已经89届了。成 交额从1,800万美元到159亿美元。“广交会”对广州经济发展以 及广州国际形象的树立起了巨大的推动促进作用，直接间接经 济效益难以计算。依据这一品牌优势，广州展览博览业稳步增 长，仅在“广交会”闭会期间每年举办大小展览近100场次，广 州已经成为我国继北京、上海之后的又一个展览中心。 总的来讲，广州乃至整个中国的会展业，目前在全世界范围内 还处在比较落后的水平，这与我们国家经济建设的迅速发展不 相符合，同时也反映出会展业在我国还有很大的发展空间。 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告10 2.2.32.2.3会展业的产业关联性会展业的产业关联性 会展业发展与第三产业增长是相互关联、互动、促进的关系。 大型展览博览会的举办，本身就说明一个城市的第三产业发展 已具备相当的基础。因为，展览博览会举办需要一系列先进、 完善的配套服务设施及相关的社会服务机构、人员，是一个运 用先进科技的汇合点，要向参展和参观人员提供便捷的交通、 食宿、消费、休闲、通讯、咨询服务，参展的商品需要运输、 仓储、展示设施和设计，进出口的人员和货物还要履行“一关 三检”、保税等相关手续与服务。成功的国际展览博览会还会 吸引区外著名的贸易、金融、商业、旅游等一系列服务机构参 与，并可设常驻机构。可见，展览博览业的发展可有效还带动 交通、酒店、旅游、金融、保险、通讯、咨询、印刷、传播等 行业的蓬勃发展。 2.32.3广州市城市整体规划发展情况广州市城市整体规划发展情况 21 世纪的广州将在珠三角区域的组合城市框架中考虑整体发展布局，重 点加强与广佛都市圈的协同发展。7434.4 平方公里的市域内，主要划分为 都会区和花都、从化、增城、南沙片区，针对各自的实际情况制定不同政 策引导发展：本着“北抑、南拓、西调、东移”的总体战略方向，广州将 重点在包括了番禺的都市中心区内，形成“一江多带、两个产业轴、两个 转移方向、三条城市发展带、三大港、四个物流中心”的城市整体格局： 一江多岸：一江多岸：珠江将成为广州城市发展的纽带。一条珠江，众多水系，是珠 三角特有的滨水景观。 两轴：两轴：一条是自珠江新城向黄埔、新塘延伸的传统产业的拓展轴，另一条 是科学城、琶洲国际会展中心、生物岛、南沙经济技术开发区串连起来的 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告11 高新产业发展轴。 两个转移方向：两个转移方向：城市传统的商贸、居住功能向北部的白云山西侧、搬迁后 的白云机场一带转移，旧城人口主要向南部的海珠区及市桥一带疏散转移。 三带：三带：城市沿珠江前航道、后航道、沙湾水道三条发展带，形成适宜居住 的滨江城市特色。 三大港：三大港：新白云机场建设成为华南地区“航空港”，建设龙穴岛“深水港” ，琶洲国际会议中心、生物岛、大学园区建设成为 IT 时代的广州“信息 港”。 四个物流中心：四个物流中心：北部结合新白云机场发展商贸物流中心，南部在龙穴岛发 展仓储物流中心，西部在芳村发展商品物流中心，东部结合黄埔港、新沙 港发展生产物流中心。 在以上的“一江多岸、两个产业轴、两个转移方向、三条城市发展带、三 大港、四个物流中心”中，提及琶洲国际会展中心的就有两个，说明广州 市政府对琶洲发展的重视，有了政府规划的支持，琶洲的辉煌将指日可待。 2.42.4广州人口变化、增长情况广州人口变化、增长情况 2.4.12.4.1人口规模人口规模 广州市统计局发布的广州市人口普查公报显示，截止2000年11 月1日零时，广州市普查总人口为994.30万人。与1990年7月1日 第四次人口普查相比，总人口增加364.30万人，增长57.83%。总 人口规模随重庆（3090万人）、上海（1674万人）、北京 （1382万人）、天津（1001万人）等直辖市之后，表明广州市 人口规模正向超大规模城市迈进。十年来，广州市总人口大幅 度增加，是广州市实施改革开放政策和社会经济快速发展， 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告12 吸引了大量外来人口来穗务工经商的结果，显示出广州中心城 市的地位和作用。 2.4.22.4.2家庭户规模家庭户规模 全广州市共有家庭户237.36万户，平均每个家庭户人口为3.32人， 比1990年人口普查的3.83人减少了0.62人。家庭户规模缩小，主 要是推行计划生育政策，独生子女家个比重增加；另一方面随 着广州市城市建设和房地产业的发展，人们居住条件的改善， 小家庭越来越多地取代了过去的几代同堂。 2.4.32.4.3人口变化人口变化 （1 1） 白云区人口最多，天河区人口增长最快白云区人口最多，天河区人口增长最快 在全市10个行政区中，白云区总人口达174.87万人，居第一位； 芳村区总人口最少，为32.38万人。白云区、番禺区、海珠区、 天河区的总人口均已超过100万人，成为人口大区。10年间，人 口增长最快的是天河区，增幅达1.58倍。 （2 2） 老城区人口下降，人口向周边地区转移老城区人口下降，人口向周边地区转移 随着城区改造和房地产业的发展，我市中心区人口逐步向城市 周边新区扩散。与1990年第四次全国人口普查相比，越秀区人 口减少9.99万人，减幅为22.64%；荔湾区减少7.98万人，减幅为 14.38%；东山区人口仅增长了2.04%。而天河区、白云区、番禺 区、黄埔区的人口在10年间增长了一倍以上。 （3 3） 人口密度变化较大，荔湾区跃居首位人口密度变化较大，荔湾区跃居首位 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告13 全市人口密度为1,337人/平方公里，比1990年第四次人口普查的 847人/平方公里增加了490人。10年间人口密度发生较大变化， 荔湾区以4.02万人/平方公里的人口密度从“四普”的第二位上 升为全市第一位；人口密度超过1万人/平方公里的区由四普的3 个增加到5个，从高至低排列依次为荔湾区、越秀区、东山区、 海珠区、天河区。越秀区、荔湾区的人口密度大幅下降，其中 越秀区由4.96万人/平方公里下降为3.84万人，荔湾区由4.70万人/ 平方公里下降为4.02万人。 表表 2-4-12-4-1：各行政区人口密度：各行政区人口密度 行政区域行政区域 人口密度人口密度 （ 人人/平方公里）平方公里） 东山区32341 荔湾区40240 越秀区38362 海珠区13687 天河区 10243 白云区1677 黄埔区3200 番禺区1242 花都区742 芳村区7600 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告14 3 3广州市房地产市场分析广州市房地产市场分析 开放以来，随着改革力度的不断深入、中心城市功能的不断强化，广州市的城 市建设也取得了长足发展。1980 年，广州建成区面积已经达到 170 平方公里。 到 1993 年扩大到 206.6 平方公里，1997 年达到 267 平方公里，比 1980 年的中 心区面积扩大了 1.6 倍。预计到 2010 年，待最新一轮城市规划修改方案实现之 后，广州这个南中国之都，将成为拥有发展区（建成区）面积为 436.6 平方公 里的、名副其实的现代化、国际性大都市。 改革开放使广州城市建设得到了长 足发展，同时也为广州市的房地产发展带来了广阔空间。 3.13.1房地产市场投资情况分析房地产市场投资情况分析 3.1.13.1.1房地产开发投资额逐年增加房地产开发投资额逐年增加 20002000年广州市房地产市场投资继续保持温和增长。年广州市房地产市场投资继续保持温和增长。根据广州市 统计局2000年统计公报数据显示，房地产开发投资额度完 成356.05亿元，增长20.3%，房地产开发投资占全市固定资产投 资的比重为38.5%，近年来首次超过基本建设投资比重。其中住 宅建设投资仍占主体，全年完成商品住宅投资249.04亿元，比 上年增长24.5%，占全市房地产开发投资额的70%，所占比重同 比提高2.4个百分点。 预售面积受到政府的有效控制，同比降低6.01%，为547万平方 米，预售商品房成交登记金额受到集团购买大幅减少的影响， 减少10.48%，为316亿元；商品房的供求总量基本平衡，二手楼商品房的供求总量基本平衡，二手楼 市交易活跃，楼价降幅趋小，市场有效需求仍然保持旺盛。市交易活跃，楼价降幅趋小，市场有效需求仍然保持旺盛。 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告15 图表图表 3-1-13-1-1：广州市历年房地产开发投资额：广州市历年房地产开发投资额 （单位：亿元） 资料来源：广州统计年鉴 3.1.23.1.2空置面积有所增加空置面积有所增加 截止2000年底，全市商品房现楼存量面积（空置面积）为 582.29万平方米，比1999年增长19.9%，空置房压力未减。造成 资金积压严重，阻碍了广州市房地产市场的良性发展。为了加 快消化空置房面积，广州市政府特别出台了一系列优惠政策以 吸引市民购置空置房。另外，除商品房现楼住宅积压严重外， 已完成拆迁、平整的地块闲置和在建项目的中途停顿现象也较 为严重。下图是广州市住宅历年的空置率情况： 15.62 39.74 125.24 189.46 209.11 229.16 237.16 269.37 294.02 356.05 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告16 图表图表 3-1-33-1-3：广州市住宅历年空置率情况：广州市住宅历年空置率情况 3.6% 11.8% 14.7% 14.9% 16.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 1996年以前1996年1997年1998年1999年 资料来源：广州市房地产信息中心 3.23.2广州住宅物业调查分析广州住宅物业调查分析 3.2.13.2.1批准预售量有所下降批准预售量有所下降 2000年批准预售的住宅物业面积为442万平方米，占批准预售商 品房总面积的比重为81%。其中，批准预售的高层住宅面积为 361万平方米，同比增长15.34%；批准预售的多层住宅面积为81 万平方米，同比降低50%。值得注意的是：2000年住宅物业的总年住宅物业的总 批准预售面积与去年相比有所下降。批准预售面积与去年相比有所下降。 下图是广州市多层住宅和高层住宅近年的批准预售面积情况： 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告17 图表图表 3-2-1-13-2-1-1：广州市高层、多层住宅批准预售面积：广州市高层、多层住宅批准预售面积 单位：万平方米 资料来源：广州市房地产信息中心资料 从地区分布看，高层住宅批出量较集中在天河区和海珠区，两 区批出量分别占全市高层住宅批出总量的29.84%和27.42%；多 层住宅的批出量较集中在白云区，该区批出量占全市多层住宅 批出总量的53.99%，白云区区域面积较大，由于区位因素等原 因，土地成本不高，开发商以开发多层住宅居多，因而白云区 的多层住宅供应量较大。另外，由于旧城区改造等原因，旧城 区新推出的住宅以高层住宅为主，特别是东山区、荔湾区及越 秀区，多层住宅供应量较少。 3.2.23.2.2登记成交登记成交保持活跃保持活跃 全市商品房销售保持增长的趋势，交投活跃。1999年，国家继 续实施一系列刺激消费的财税、金融政策，国家在减轻商品房 流通环节的税费方面出台了一些重要措施，广州市财政、税务 部门亦及时出台了一系列配套措施，对契税、营业税、土地增 值税实施了减免政策，在一定程度上刺激了市民购买商品住宅 的欲望，另外，金融机构亦积极介入个人购买商品房贷款抵押 0 100 200 300 400 500 高层住宅107.85193.84408.97313361 多层住宅266.66230.02193.9216281 1996年1997年1998年1999年2000年 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告18 业务上，令按揭购房的比例增加。2000年到市房地产登记所登 记备案的购房抵押宗数为38490宗，与1999年相比增长了 41.27%，而商品房个人购房比例亦由1999年的63%升至85%，说 明取消实物分房，实施住房货币分配后，市场有效需求仍保持 旺盛。 下图是广州市多层住宅和高层住宅从1996年至2000年上半年的 成交面积情况： 图图 3-2-2-13-2-2-1：广州市高层、多层住宅成交面积：广州市高层、多层住宅成交面积 单位：万平方米 资料来源：广州市房地产信息中心资料 高层住宅以天河区、海珠区的供应量最大，而高层住宅的成交 量亦以这二个区域的成交量最大，这二个区域高层住宅的成交 量占全市高层住宅成交量的50%以上，黄埔区的成交量则最少， 这与此区域的供应量少有一定联系。多层住宅的成交量以白云 区最多，其次是海珠区。白云区的楼盘以多层住宅居多，相对 于其他区域的楼盘来说，售价较为便宜，不少单位均趁房改政 策结束前，到此区域购买多层住宅给职工居住，造成此区域的 多层住宅成交量较大。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 高层住宅55.56144.39234.31292346 多层住宅147.48215.04261.22251149 1996年1997年1998年1999年2000年 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告19 从高层住宅的批出量和成交量看，其占市场中的比重越来越大。 以2000年为例，2000年全年批准预售的高层住宅面积为361万平 方米，占住宅预售总面积的比重为82%，另一方面，高层住宅的 登记成交量亦大幅增长，全年登记的高层住宅成交面积为346万 平方米，与99年相比增长了18.49%，占住宅成交总面积的比重 亦从99年的54%上升至70%，超过多层住宅的比重，达到历年最 高水平。造成此现象，主要是大批小高层住宅推出市场，其价 格比起真正意义上的高层住宅更便宜得多，吸引了大批买家前 往购置。 以住宅总的批准预售面积和成交面积的年度数据进行比较，可 以更宏观地了解住宅市场发展。下图是从1993年至2000年广州 市住宅批准预售面积及成交面积的年度比较，从图中可以看出， 1993年至1996年间住宅批准预售面积远远超过成交面积，空置 量较大，但从1997年开始，情况有所改善，到1999年，住宅成 交面积超过批准预售面积，表明广州市住宅物业市场正进入有表明广州市住宅物业市场正进入有 序竞争的状态，供求状况正趋于平衡。序竞争的状态，供求状况正趋于平衡。 图表图表 3-2-2-23-2-2-2：广州市住宅历年批准预售及成交面积：广州市住宅历年批准预售及成交面积 单位：万平方米 资料来源：广州市房地产信息中心资料 0 100 200 300 400 500 600 700 批准预售面积256262401374424603475442 成交面积5292131203359495543495 1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行性研究报告20 3.2.33.2.3住宅成交价格稳中下调住宅成交价格稳中下调 广州市商品房价格受供求关系的影响，自1996年以来，住宅成 交平均价格呈下降趋势，其中高层住宅成交价格下降趋势最为 明显，从1996年的7,372元/平方米降到5,290元/平方米，降幅达 28.2%，这主要是受到售价低于高层住宅的小高层住宅供应量上 升的影响，而多层住宅的售价相对较为平稳，基本保持在4,000 元/平方米的幅度，见下图： 图表图表 3-2-3-13-2-3-1：广州市高层、多层住宅成交价格：广州市高层、多层住宅成交价格 单位：元/平方米 资料来源：广州市房地产信息中心资料 1999年到2000年，广州市高层住宅成交均价除天河区外，老城 区（荔湾区、越秀区、东山区、海珠区）高层住宅成交价格较 新城区（芳村区、黄埔区、白云区）要高，海珠区的高层住宅海珠区的高层住宅 成交价格在全市八区中处于第五位，成交价格在全市八区中处于第五位，在老城区内有较强的价格 优势。见下图： 0 2000 4000 6000 8000 高层住宅成交价格73727078587755255290 多层住宅成交价格42024476420038003718 1996年1997年1998年1999年2000年 广州市房地产市场分析 广州市琶洲地区PZB1603、PZB1702地块可行