恒大地产集团商业部规章制度（终极版） .doc

商业部规章管理制度 1 恒大地产集团有限公司恒大地产集团有限公司 广东公司商业部规章管理制度广东公司商业部规章管理制度 广广东东公司商公司商业业部部 2011 年年 7 月月 商业部规章管理制度 2 目目 录录 第一部分第一部分 商业部工作职责商业部工作职责4 一、自营物业及公建配套的策划招商管理.4 二、自营物业及公建配套的日常监督管理.5 第二部分第二部分 商业部组织架构及岗位职责商业部组织架构及岗位职责6 一、组织架构6 二、岗位职责6 第三部分第三部分 商业部工作制度商业部工作制度10 一、内部工作管理制度10 二、商业项目现场招商管理制度.11 三、部门成员失职问责具体条理（包括但不限于） 11 第四部分第四部分 商业部工作流程商业部工作流程13 一、大中型商业项目启动前期定位策划工作流程13 二、自营商业物业及公建配套招商工作流程.15 三、自营商业物业及公建配套日常管理工作.17 四、其他具体工作流程18 第五部分第五部分 广东公司商业部工作管理制度广东公司商业部工作管理制度23 商业部规章管理制度 3 前前 言言 打造一支专业、高素质的商业团队，是商业部工作顺利进行的重 要保证。商业部招商策划工作是一项专业性和时效性很强的工作，其 要求部门人员具备良好的基本素质和专业能力，以适应各种压力和挑 战。因此，商业部管理制度的建立势在必行。 商业部管理规章制度为加强规范公司自营物业及公建配套的前 期策划、招商及后期管理及监督，促进和提高公司的招商业绩，树立 公司的集体形象及部门人员的专业形象而制订。 该制度详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，部门工 作流程等，适用于商业部全体人员，并且为新进人员培训、日常行为 准则及招商策划工作管理之标准，所有部门人员应严格遵守并执行。 商业部人员应同心协力，以“过程精品化”为工作准则，为营造一 个和谐、平等、友好的工作环境努力，为提高自身素质不断学习，为公 司的发展作出应有的贡献。 商业部规章管理制度 4 第一部分第一部分 商业部工作职责商业部工作职责 商业部是公司广东区域各楼盘自营商业物业（如商业广场、写字 楼、停车场、已收楼未售商铺等）和公建配套（如会所、俱乐部等）的统 一管理部门，主要负责商用物业前期策划、项目定位、招商、宣传推广、 自营物业及公建配套的日常监督管理等。具体职责如下： 一、自营物业及公建配套的策划招商管理一、自营物业及公建配套的策划招商管理 1、前期介入商业项目策划，参与总工室、规划设计院做好商用物 业设计方案的研讨工作； 2、对公司新地块商业项目、正在建设并准备推出市场之商业项 目进行前期调研分析，包括交通、楼盘、居住人口、商圈、竞 争对手等数据分析工作，并提出项目定位分析报告； 3、项目建设前期联络主力客户商家、会同总工室、设计院、对意 向进驻商家提出的要求做规划设计修改工作，努力做到重点 项目定单式开发建设，拒绝前期无定位，先建设后招商的反 向操作旧模式; 4、对现有经营不善的重点自营物业及公建配套进行分析，找出 失败原因及不足，总结经验教训并提出经营改善方案; 5、会同商业定价小组制定自营物业及公建配套招租方案、自营 物业经营管理方案； 6、负责来访客户的接待、后期跟踪服务，并建立租户信息档案库； 商业部规章管理制度 5 7、会同合同管理部制订租赁合同范本，并负责合同的签订、续签 及解除等； 8、负责已签订租赁合同的登记备案工作，并定期做好与各楼盘 所在租赁管理所、街道办、工商及城管等相关政府部门的公 关工作； 9、负责已出租物业租金的收缴工作，并定期撰写相关经营情况 分析报告； 10、建立知名商家档案库，定期与各商家沟通联系，巩固及维护 与品牌商家的长期友好合作关系； 11、负责收集、整理市场信息，及时把握政府新政策法规，并根据 新规定及时调整经营策略。 二、自营物业及公建配套的日常监督管理二、自营物业及公建配套的日常监督管理 1、负责建立各类自营物业及公建配套台帐及租赁合同台帐等； 2、负责自营物业及公建配套日常巡查工作，监督物业公司对自 营物业及公建配套的日常管理情况； 3、做好租户、物业公司之间沟通的桥梁工作，一方面督促租户配 合做好物业服务工作，另一方面协助物业公司做好租户合法 经营的监督工作。 商业部规章管理制度 6 第二部分第二部分 商业部组织架构及岗位职责商业部组织架构及岗位职责 商业部根据目前工作需要暂设经理（副经理-主持工作）、经理助 理、招商主管（后期增设）、招商专员、资料管理员等五类岗位，具体职 责如下： 一、组织架构一、组织架构 招商专员招商专员 资料管理员资料管理员 招商主管招商主管 二、岗位职责二、岗位职责 （一）经理（一）经理( (副经理副经理) )岗位职责岗位职责 1、负责集团公司广东区域商业项目的统筹管理工作； 2、对接集团商业中心，与商业中心共同完成集团公司下达的各项 考核指标任务； 3、负责新地块商业项目、正在建设并准备推出市场之商业项目进 行前期统筹策划及招商工作； 经经 理（副经理）理（副经理） 经理助理经理助理 商业部规章管理制度 7 4、重点商业项目大型主力商家谈判工作，并对接大型主力商家与 公司相关部门的动态沟通协调；理顺商业客户与公司的对接关 系; 5、负责统筹制定商业项目的经营方案； 6、负责做好与公司各业务部门的长期横向沟通，确保自营物业及 公建配套策划招商工作正常顺利开展； 7、定期与品牌商家交流沟通并保持良好的社会合作关系; 8、做好对委托代管物业的监督管理; 9、负责所管辖楼盘政府相关部门如租赁管理中心、街道办、工商所、 派出所的具体公关工作，争取与其保持良好的社会合作关系。 （二）经理助理岗位职责（二）经理助理岗位职责 1、具体负责商业项目前期策划、市场调研、完成商业项目定位报 告的组织推进工作； 2、负责跟进主力、次主力客户的洽谈沟通谈判； 3、负责重点商业项目的具体招商推进工作； 4、负责重大租赁合同的起草及谈判签订工作； 5、具体负责完成商业项目的经营方案书写； 6、负责指导及带领招商主管、招商专员开展商业项目策划及招商 工作； 7、协助经理做好公司内部各相关部门的联络沟通； 8、协助经理做好各大项目的具体推进组织工作。 商业部规章管理制度 8 （三）招商主管岗位职责（三）招商主管岗位职责 1、参与集团公司广东区域商业物业的招商专项工作； 2、带领招商专员共同完成商业项目周边地区市场调研，收集相关 数据并进行相关数据统计，撰写市场调研分析报告; 3、负责接待来访租户并参与潜在租户的商务谈判； 4、负责对招商专员起草的租赁合同、合同续签及解除等文书工作 进行二次校对把关； 5、负责所管辖楼盘自营物业及公建配套（含出租、空置及代管经 营物业）的日常监督管理； 6、协助招商专员共同处理好商家后期经营中出现的各种疑难问题； 7、联络各广告及活动策划公司，对未售或即将租赁的商业项目进 行招商推广方案设计； 8、指导及协助招商专员，共同处理好广东公司各楼盘自营商业物 业和公建配套的策划、招商、经营管理等细节工作。 （四）招商专员岗位职责（四）招商专员岗位职责 1、参与集团公司广东区域商业物业的招商专项工作； 2、具体负责对商业项目周边地区进行市场调研，收集相关数据并 进行相关数据统计，撰写市场调研分析报告; 3、重点商业项目现场驻场，接洽意向商家，带领客户看铺及选铺， 完成商家首次接触、答疑解难等沟通工作； 商业部规章管理制度 9 4、负责做好办公室日常商家电话咨询记录工作，并于每周一例会 向经理做情况汇报； 5、负责协助对接开发部、总工室等公司内部相关部门，获取商业 项目图纸及相关数据，并根据需要分类存档并打印； 6、负责建立租户信息档案库，定期做好客户回访工作； 7、起草签订租赁合同、合同的续签及解除等工作，及时处理好商 家的合同关系； 8、负责已签订租赁合同的备案登记工作； 9、负责已签订合同租户的收铺、装修报批及开业前的协调沟通工 作； 10、负责所管辖楼盘自营物业及公建配套（含出租、空置及代管经 营物业）的日常监督管理。 （四）资料管理员岗位职责（四）资料管理员岗位职责 1、负责建立自营物业及公建配套台帐，并及时做好更新工作； 2、负责租赁合同台帐的建立及租赁合同的整理和档案归档工作； 3、负责公司、部门的文件档案整理及归档工作； 4、负责人事考勤、绩效考核统计、收发文件、文具及办公设备等日 常工作； 5、负责与公司内部各业务部门的协调联络工作，做好相关证件及 图纸资料的整理、录入书写、归档等工作； 6、负责租赁合同报批； 商业部规章管理制度 10 7、负责租户日常租金的催收工作并每月底统计经营月报表； 8、负责接受各类咨询、做好记录，及时与客户沟通、反馈有关信 息。 9、负责明源租赁系统客户信息资料及租赁合同录入。 第三部分第三部分 商业部工作制度商业部工作制度 完善的工作制度带来高效的管理效果，商业部工作制度是在集团 制度的前提下制订并认真贯彻执行，其目的在于提高部门工作效率、 加强部门员工管理，充分调动各员工工作积极性，高效、高质、高昂的 投入到工作中，以达到“过程精品化”的集团要求。 商业部工作制度采用目标计划管理方式，以月计划为工作目标， 采用计划分解方式在时间上落实到周工作计划，在人员安排上采用责 任到人方式，确保工作目标能超值、高效完成。商业部工作制度将结 合公司关于失职问责制度同步进行，有违反制度条理的将被列入失职 问责行列。 一、内部工作管理制度一、内部工作管理制度 1、每月末制定下月工作计划; 2、每周一召开部门例会，总结上周各商业项目招商及其它工作完 成情况，布置下周工作计划，工作计划由部门各成员共同协商， 部门经理具体安排统筹工作; 商业部规章管理制度 11 3、按照周工作计划安排，每日由部门经理安排工作，落实到人,具 体时间具体完成; 4、每周末（星期 5）下班前，部门成员提交周工作总结表; 5、对于客户电话咨询租赁事宜，做好登记录入电脑工作; 6、对于个别商业项目，如现场派驻招商代表驻场工作，则每周五 招商专员提交一份“客户资料登记表”给部门经理，并于每周一 部门例会上做项目招商情况汇报。 附录： 1、 周工作总结表 2、 客户资料登记表 二、商业项目现场招商管理制度二、商业项目现场招商管理制度 见附录：招商现场管理制度。 三、部门成员失职问责具体条理（包括但不限于）：三、部门成员失职问责具体条理（包括但不限于）： 为加强部门管理，打造“精品团队”，提高工作效率，结合公司发 文的关于失职问责条例，本着公平公正、有理可依的原则，现本部门 确定以下行为将成为该员工失职问责范围： 1、对部门经理交代的工作不认真执行，阳奉阴违，巧借各种理由 一带而过而无法提出合理解释； 2、不能在规定时间内按质完成部门经理下达的工作任务； 3、工作中与商家达成不道德交易，给予商家便利而使公司蒙受利 益损失； 商业部规章管理制度 12 4、提交的工作报告中出现明显多字错字或重字现象，并导致了不 良影响，工作不细致； 5、提交的工作报告中出现明显数据错误，并导致了不良影响，工 作不细致； 6、没有经过部门经理同意，私自把公司或部门机密、敏感资料、图 纸泄露给其他商业客户； 7、没有经过部门经理审核确认，私自把工作报告成果外发给其他 部门或商业客户； 8、请假或外出办事，不事先书面申请、或口头、电话告知而私自 “先斩后奏”； 9、其他附属管理制度里规定的失职问责事项。 商业部规章管理制度 13 第四部分 商业部工作流程 一、大中型商业项目启动前期定位策划工作流程一、大中型商业项目启动前期定位策划工作流程 1、工作内容：、工作内容： 影响一个商业项目运营成败的因素很多，但主体包含有以下四大 方块内容：项项目定位、建筑目定位、建筑规规划、招商、后期商划、招商、后期商业业运运营营管理管理，成功的商 业项目首先来自成功的项目定位，当公司拿到一个新地块准备进行地 块规划时，商业部门应该前期介入，前期介入目的在于能够清晰的了 解本项目及周边环境的具体情况，从而清晰确定项目定位当中的规模 设置、项目方位布局、主题商业建筑朝向、建筑形象风格、业态组合及 比例、业态功能分区等等信息，并前期与主力商家完成良好之互动关 系，建设开发具有针对性的商业项目，从而避免了前期无定位先建设 而后期招商困难的弊端。 2、工作流程：、工作流程： 统筹统筹 内容内容 商业部经理统筹 新商业项目启动 市场调研分析 商业项目数据资料收集、 统计 前期主力客户招商 商业部规章管理制度 14 备注：该流程适用于大中型商业项目开发建设，强调的是外界商 家与公司的互动流程，目的在于建设出符合商家的大型商业物业。对 于小型社区商业，则无须如此。 招商专员负责对接总 工室、设计院获取项 目初步方案规划及相 关资料 部门内部初步研讨该方 案，从商业角度提出修 改意见 与设计院、总工室、 开发部召开项目会议 研讨并形成新的修改 意见 经理助理具体统筹执行 招商专员根据调研大纲 进行现场调查及数据收 集工作 部门成员内部研讨， 对商业项目提出初步 定位，业态组合及功 能分区并形成初步项 目定位策划报告 根据项目定位策划报告 制定招商策略方案 根据方案进行主力客户 预招商 根据主力客户招商情 况会同设计院、总工 室及开发部，对前期 招商工作进行总结， 调整商业项目规划方 案 对意向品牌大商家进 行深度沟通并与设计 院、总工室就商家提 出要求做单体设计修 改，完成主力客户签 约 书写修改意见呈公司领 导审批通过后，进行方 案的二次修改 商业部规章管理制度 15 二、自营商业物业及公建配套招商工作流程二、自营商业物业及公建配套招商工作流程 1、工作内容：、工作内容： 自营商业物业及公建配套招商是招商人员在对物业进行科学合 理定价之后，采取市场差异化策略充分进行行之有效的招商宣传以获 得广泛市场认同，利用寻租手段寻求物业租赁价值最大化，有步骤、 有目的地实现自营商业物业及公建配套价值的过程。包括招商宣传造 势、客户咨询登记、分析对比洽谈、重点客户跟踪、租赁合同的签订及 相关后续手续的办理等。 2、注意事、注意事项项： ： 对招商项目细致的了解；及时认真处理来电、来访，充分了 解客户的需求、想法及计划，针对商家的不同特点及需求推荐合适项 目；注意工作态度及招商技巧,主动热情接待客户，做到主动迎候、 有问必答、微笑服务、语言文明，工作忙时，招呼稍候，不要冷淡客人； 为客户提供具有针对性的租赁方案，并换位思考问题，在保证公司利 益最大化的前提下，尽可能从客户的需要出发，积极做好客户的参谋； 与客户签订房地产租赁合同及补充协议时，必须认真书写并仔细 审核合同条款，在公平、公正的基础上保证合同的诚信性、严肃性和 目标性，按公司规定向客户阐述清楚，禁止不负责任的对合同、补充 协议或其他附件进行任意的解释和承诺；做好跟踪服务等工作； 服务对象，一视同仁；廉洁自律，不准利用职务和工作之便为个人谋 商业部规章管理制度 16 私利、捞好处；不准以任何名义向顾客巧立名目收费等；不准利用职务 之便为亲戚、朋友经商提供便利，损害公司利益。 3、工作流程：、工作流程： 及时跟进公司各商业项目的开发及销售进度，对应售未售、暂未移交及公建配 套等商业物业的资料进行分类、汇总，充分做好未售物业的前期招商准备工作 根据商业物业的规划用途、建筑特点及所处位置环境等进行周边租赁市 场调研，客观分析项目优劣势，做好商业物业定价及招商方案的策划工 作 组织商业定价小组成员对物业进行科学定 价，经公司领导审批同意后发文执行 根据租赁文件制定招商实施细则，开展内部培训并着手招商宣传工作 做好客户咨询登记工作，并建立“客户资料登记 表” ，经对比洽谈选择合适的商家，明确租赁条 件 收取租户保证金（两个月的租金） ，签订租赁合同，一式五份 报批租赁合同，审核生效后通知租户前来领取并收取首月租金 及时更新租赁台帐及物业台帐 签发准予收铺通知书 ，知会物业公司协助办理交铺及装修审核手续 需办理租赁登记备案的商铺要与租户商定时间及时办理 跟踪租赁合同的履约情况，做好租金的催收工作，并每月底编制经营月报表 定期到现场巡查物业的经营情况，发现问题及时通知整改 商业部规章管理制度 17 三、自营商业物业及公建配套日常管理工作三、自营商业物业及公建配套日常管理工作 1、工作内容：、工作内容： 统筹管理公司各楼盘自营商业物业及公建配套，对以上物业的日 常经营使用状况进行跟进，发现问题及时整改。 2、注意事、注意事项项： ： 交铺后及时与物业公司明确物业的物管费、中央空调使用费、公 摊水电费等相关费用，暂未定价的要及时核定，以便日后的正常管理。 3、工作流程：、工作流程： 商业部在每期商业物业交楼综合协调会召开一周内收集相关物业资料 向总工室索 取该商业物 业竣工图 向总工室索取该商业 项目公建配套资料及 相关开发证件 委托预决算部 出具所需建筑 面积明细表 收到以上相关部门提供资料后 10 天内建立该商业物业台帐并进行分类 向销售内勤 索取该期物 业台帐 招商人员按审批方案可 开始对外招商 应售物业销售人员可继 续对外发售 应售未售但已出租物 业应书面通知销售口 应售未售但已纳入商业部招商范围的 物业出售后销售部须书面通知商业部 检查物业交楼状况，不合格的要求工程部立即整改 根据收集的物业资料及现状特点、周边同类物业租赁市场调 研情况，编制招商策划方案报公司领导审批后执行 监督检查物业公司对物业的日常服务管理，发现问题通知物 业限期整改，并根据检查结果编制未售物业检查报告 及时更新物业台帐及租赁合同台帐 商业部规章管理制度 18 四、其他具体工作流程四、其他具体工作流程 1、自、自营营物物业业及公建配套定价工作流程：及公建配套定价工作流程： 商业部提前对需要租赁定价的商业物业进行 市场调研，完成项目分析和业态定位，洽谈 意向商家，形成初步的租赁定价方案。 商业部向广东公司董事长书面提出成立租赁 定价小组申请报告。报告内容包括：小组的 组成成员、成立时间等。 经广东公司董事长审批后，发文成立租赁定 价小组。小组成员由广东公司董事长或总经 理任组长，由商业部、营销部、财务部、合 同管理部、预决算部各 1-2 名骨干担任组员。 租赁定价前准备 申请成立租赁定价小组 调研讨论，进行租赁定 价 广东公司董事长审批 发文成立租赁定价小组 制定租赁定价方案 广东公司董事长审批 批批 商业中心审核 集团领导审批 董事局审批 地区公司发租赁定价文件 供招商执行 租赁定价小组根据初步的租赁定价方案，实 地考察市场，召开专题讨论会，进行租赁价 格的制定。 租赁定价方案应包括以下内容：商铺明细表 及对应的租金水平、租金递增、免租期及装 修期、合同期等。 商业物业的租赁定价方案经董事局审批后， 由地区公司发文执行。 商业物业的租赁定价方案，广东公司董事长 审批同意后，报集团公司审批。 商业部规章管理制度 19 2、合同、合同签订签订及及报报批工作流程：批工作流程： 确定目标客户 收取租户的相关证件 以个人名义签则准备身份证复印件以公司名义签则准备营业执照、组织机构代码证 查找相应的合同范本 填写租金及保证金（一般为两按一租） 打印合同一式五份及平面图（标明租赁范围） 租户签订合同 租户签完合同交第三人审检 查找相关的合同审批表 300 万元以下的合同300 万元以上的合同 商业部规章管理制度 20 填写合同审批的主要条件 部门经理审批 合同部审批 广东公司董事长审批 填写合同审批的主要条件 部门经理审批 合同部审批 广东公司董事长审批 集团商业中心审批 集团合同部审批 集团公司主管 董事局副主席批示 集团公司 董事局主席批示 商业部规章管理制度 21 3、租、租户户收收铺铺流程：流程： 电话通知租户该合同已盖章可办理收铺 填写交铺通知单及复印合同 租户取通知单到所属该物业的管理处办理交铺 租户交三个月物业管理费、水电费及租 金 物业公司交商铺钥匙给租户 租户准备装修方案给物业公司审核 物业公司在 3 个工作日内审批完毕 商家进场装修并开业 商业部规章管理制度 22 4、房屋租、房屋租赁赁登登记备记备案流程：案流程： 与租户签订广州市房屋租赁合同及补充协议一式五 份 需办理租赁登记备案的商铺与租户商定时间到出租房屋所在 地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋登记备案手续 我司需向出租屋管理服务中心提交出租房屋的 房地产权证书或者其他合法权属证明；法定代 表人身份证明；法人证明（营业执照或法人代 码证）的加盖公章的复印件及三份租赁合同原 件 租户需提交身份证明或者法人 等注册证明及两份合同原件 我司需缴纳房屋租赁手续费（80 元/宗） 及合同印花税（合同租金总额的 1） 租户需缴纳合同印花税（合同 租金总额的 1） 在租赁期内，由于房屋发生产权转让，或 者由于房屋租赁双方当事人协商一致，对 租赁合同的内容进行调整，房屋租赁双方 需填写变更房屋租赁合同申请表 ，并携 带原租赁登记备案的合同和相关资料到出 租屋管理办理合同变更登记备案手续 租赁期满或者在租赁期内，房屋租赁双方当事 人经协商一致，终止或者提前解除房屋租赁合 同的，应当在合同解除、终止后填写解除、 终止房屋租赁合同申请表 ，并携带原租赁登 记备案的合同和相关资料到出租屋管理所办理 注销手续 商业部规章管理制度 23 第五部分 广东公司商业部工作管理制度 恒大集团自营物业及公建配套经营管理制度 一、 总则 第一条第一条 为理顺自营物业及公建配套的经营管理程序，明确各部 门职责，根据公司实际情况，制定本制度。 第二条第二条 基本定义： 1、未售商用物业：指各楼盘交楼后的应售未售商铺或自营商用物 业。 2、公建配套：指各楼盘按照国家及地方有关规定在小区与住宅或 商用物业配套修建的各种建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、 商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、物业管理用房、车库等。 第三条第三条 相关主要管理部门职能: 1、广东公司商业部（以下简称商业部）为自营物业及公建配套的 统筹管理部门。负责属于公司产权的各楼盘未售商用物业的前期策划 及招商方案的撰写，对不移交或暂不移交的公建配套进行招商管理等。 2、物业集团下属各物业公司（管理处）负责自营物业及公建配套 的日常维护及管理，各物业公司在接受商业部委托下可对自营物业及 公建配套进行招商。 3、开发部为各楼盘公建配套物业移交的管理部门,负责与政府相 关部门协商做好公建配套物业的移交工作。 第四条第四条 本制度由商业部负责考核，综合计划部负责监督执行。 二、 自营物业及公建配套的日常管理 商业部规章管理制度 24 第五条第五条 商业部提前介入各楼盘商用物业的前期规划设计，并提 供相关经营意见或建议。 第六条第六条 总工室须在每期楼宇交楼前 30 天内向商业部提供该期 楼宇的规划报建图或竣工图。 第七条第七条 开发部须在每期楼宇交楼前 30 天内向商业部书面明确 该期楼宇公建配套必须移交项目及范围，对于暂不移交物业应与政府 相关部门明确移交时间；在取得国有土地使用证、 建设工程规划许 可证、 预售证、 建设工程规划验收合格证等证件后 3 日内向商业 部提供相关复印件。 第八条第八条 预决算部须在每期楼宇交楼前 15 天内向商业部提供该 期楼宇商业部分的成本预(决)算及面积测算表，以便商业部做好商用 物业招商的成本测算。 第九条第九条 商业部必须在每期楼宇交楼前 10 天制定自营物业及公 建配套的招商方案，确定自营物业及公建配套的经营定位及租赁价格 等。 第十条第十条 销售部必须在每期楼宇交楼前 7 天内向商业部提交应 售自营物业及公建配套的明细。 第十一条第十一条 工程部必须在每期楼宇交楼前 7 天内向商业部提供 该期楼宇的消防验收合格证、 电梯验收合格证、 单位(子单位)工程 质量验收意见等相关证书复印件。 第十二条第十二条 若该期楼宇未售商铺或公建配套有抵押的，资金中心 必须在该期楼宇交楼前 5 天内向商业部提交相关业务银行同意自营 物业及公建配套出租的承诺函。 第十三条第十三条 商业部必须在每期楼宇实际交楼前 5 天内根据总工 室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇自营 商业部规章管理制度 25 物业及公建配套台帐并进行分类。 第十四条第十四条 工程部必须在该期楼宇交楼前 3 天内将自营物业及 公建配套（含钥匙）及物业公司分户验收意见移交商业部签收，商业部 同时将应售自营物业及公建配套的全套钥匙移交物业公司保管。 （分户 验收不合格的，商业部应拒绝接管） 第十五条第十五条 因自营物业及公建配套招商需要，商业部可根据总工 室提供的最新规划报建图纸或竣工图纸出具新划分方案，经公司领导 审批同意后，总工室根据新的划分方案在 3 天内重新出图，并委托预 决算部 5 天内完成面积的测算；工程部参照房地产开发建设管理制 度进行相关实施工作。 第十六条第十六条 物业公司必须每天对自营物业及公建配套巡查一次， 发现问题必须立即报商业部。商业部定期对自营物业及公建配套进行 巡查，物业公司必须派人共同巡查并由商业部作好巡查记录，巡查完 毕后二方巡查代表共同签字确认，发现问题由物业公司限期整改。 第十七条第十七条 自营物业及公建配套的销售及经营台帐管理程序如 下： 1、销售台帐的管理。如住宅销控发生变动的，销售部须在每周二 前书面通知商业部；如商铺销控发生变动的，销售部须在次日书面通 知商业部。商业部根据销售部的最新通知及时更新经营台帐。 2、经营台帐的管理。如应售未售商铺已出租的，商业部须在合同 生效的次日书面通知销售部更新销售台帐。 三、三、 自营物业及公建配套的经营管理自营物业及公建配套的经营管理 第十八条第十八条 自营物业及公建配套中应售未售住宅原则上以销售 为主。若长时间空置未售的，由物业公司负责维修整改，整改合格后 商业部规章管理制度 26 营销中心根据周边市场价格重新定价报董事局主席审批后统一对外 发售。特殊情况下，应售未售住宅也可根据实际情况由商业部负责对 外出租。 第十九条第十九条 大型商用物业(含商场、综合楼、写字楼等)可采取直 接租赁或招标方式，各相关部门按以下程序执行： 1、根据商用物业本身规划设计及集团公司经营要求，商业部牵 头组织销售部、总工室、开发部、物业公司等部门召开综合协调会讨 论制订招商方案，并报公司领导审批。 2、商业部通过直接对外租赁或招标的方式选择承租人，并与其 办理相关租赁手续。 3、合同管理部审核租赁合同条款，无误后盖章，3 个工作日内交 由商业部。 第二十条第二十条 各楼盘零散自营物业及公建配套的租赁按以下程序 执行： 1、商业部根据周边市场价格制订租赁方案后统一上报公司领导 审批后直接对外租赁。若租赁方案须根据市场情况有所调整，商业部 须另行上报公司领导审批后执行。 2、自营物业及公建配套成功招租后，商业部按统一制订的租赁 合同范本与承租人签订租赁合同,合同管理部在 5 个工作日内须将审 批盖章完毕的合同交由商业部。 第二十一条第二十一条 办理登记备案手续 1、商业部根据合同总金额计算登记备案印花税，向财务总部申 请资金后陪同承租方到物业所在地租赁管理所办理登记备案。 2、合同登记备案完毕后,商业部负责到租赁管理所领取合同,并与 财务总部做好销帐手续。 商业部规章管理制度 27 3、已登记备案的合同正本叁份，副本贰份。租户执正本、副本各 壹份，房管局租赁管理所执副本壹份，财务总部及档案室各存正本壹 份，商业部及合同管理部存复印件。 第二十二条第二十二条 物业交接手续 1、商业部在办理完登记备案手续后电话通知承租人在 5 个工作 日内领取合同，承租人领取合同时向甲方缴纳第一个月的租金。 2、商业部会同物业公司按租赁合同约定时间通知承租方办理物 业交接手续，物业公司负责与承租人签订物业服务协议。 第二十三条第二十三条 集团公司下属独立核算单位如需使用自营物业及 公建配套，由商业部确定租赁价格，并与其签订租赁协议。 第二十四条第二十四条 租赁期限内凡承租方提出变更经营内容、延长租赁 期限等日常经营管理事宜,由商业部书面报公司领导审批后执行。 第二十五条第二十五条 商业部按租赁合同有关条款监督承租方履约 1、承租方应交租 5 天前，商业部按约定交租时间前 5 天内电话 通知承租方交租。 2、若承租方逾期 7 天未交纳租金，商业部须通过发催收款通知 书、上门追催或停其水电等方式催缴租金。 3、若承租方逾期一个月仍未交纳租金，商业部须在 5 天内采取 有效措施乃至解除合同、收回物业。 第二十六条第二十六条 经营收入汇总、上报 1、各物业公司每月 5 日前将上月委托经营物业的经营收入明细 汇总表报商业部。 2、商业部每月 5 日前将本部门经营物业经营收入明细汇总、制 表备案。 3、商业部每月 10 日前将本部门经营物业及委托经营物业的经营 商业部规章管理制度 28 收入明细汇总、制表并编制经营工作报告上报集团公司领导审阅。同 时报财务总部以做好帐务处理。 第二十七条第二十七条 租赁合同届满后，按以下程序执行： 1、若承租方有意续租，商业部在合同到期日前与承租方协商并 重新签订租赁合同或补充协议。 2、如承租方无意续租，商业部须通知物业公司在合同到期日前 30 天内不定期对物业使用状况进行检查；在合同到期日前 3 天内会 同集团财务总部、物业公司核查承租人是否已交齐租金、管理费、水、 电、煤气等费用；各方面核查无误后可按合同约定与承租方办理相关 停租手续，不符合收回条件的，商业部按租赁合同有关条款执行。 第二十八条第二十八条 合同期限内商铺拟出售的，须按以下程序办理手续： 1、销售部须将租赁情况知会新业主。 2、商业部确认业主已办理完毕收楼手续后，通知新业主及承租 方协调相关事宜，并将原权利与义务转给新业主。 3、填写资金审批表报公司领导审批后由财务总部负责退还承 租方履约保证金。 4、商业部以新业主办理完收楼手续的时间为准，计算应转让给 新业主的租金，填写资金审批表报公司领导审批后由财务总部负责 结算工作。 四、 公建配套的专项管理 第二十九条第二十九条 开发部负责公建配套规划调整、移交的总体协调工 作；商业部移交前整体经营管理，并协助开发部出具移交公建配套的 经营管理意见。 第三十条第三十条 政府规定必须无偿移交且无经营价值的公建配套（如 商业部规章管理制度 29 小学、幼儿园、派出所、公厕等），开发部必须根据政府相关规定在规 划验收合格后与相关接收单位谈判协商该物业移交时间、价格及条件， 报公司领导审批后办理移交手续。 第三十一条第三十一条 政府规定必须无偿移交但有经营价值的公建配套 （如居委会、街道办事处、文化站等），开发中心牵头联系政府相关部 门，商业部进行物业经营效益及经营成本测算后，并提供相关经营管 理意见，开发部与政府部门协商移交面积、移交时间及移交条件，达 成共识报集团公司领导审批后签订移交协议。 第三十二条第三十二条 政府规定须有偿移交的公建配套（如卫生站、书店、 电信营业所、邮政局、煤气站等），开发部根据规定的移交价格比例与 相关政府部门进行谈判、协商，商业部进行物业经营效益及经营成本 测算后，并提供相关经营管理意见，开发中心并根据公司领导审批意 见确定应向政府移交物业的移交方式、价格、移交面积，并签订移交 协议。 第三十三条第三十三条 开发部与政府相关部门签订移交协议后 3 天内必 须向商业部提供移交协议复印件，并明确无须移交面积及范围，商业 部在 2 天内负责自营物业及公建配套台帐的更新工作。同时商业部根 据开发部公建配套的移交范围对无须移交的公建配套进行对外招商。 五、 附则 第三十四条第三十四条 本制度与公司已发文件有冲突的，以本制度为准。 第三十五条第三十五条 本制度自发文之日起执行。