拍卖地块开发经营环境市场调查分析可行性研究报告实例.doc

江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖 乡石桥村 125.59125.59 亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物 业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营 策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期 探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 11.7211.72 万平方米，项目 总投资 15594.8515594.85 万元。经测算项目财务净现值 3620.113620.11 万元，项目财务内部收益率 27.1%27.1%，因此项 目在经济上具有较强的可行性。 第一章 前言 一、报告编制依据 二、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2000 年国内经济及房地产市场回眸 二、武汉市房地产市场分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、后湖地区区域分析 第四章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第五章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第六章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目开发经营主要风险及对策分析 第一章第一章 前前 言言 一、报告编制依据一、报告编制依据 1、武汉市规划局规划方案； 2、亿房网站（http:/www.fdc.com.cn） ； 3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 4、武汉市 2000 房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料 二、项目概况二、项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约 125.59 亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大 住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求， 该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012 号文批准同意，且可以免收城市基 础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 1.4，建筑密度 22.5%，绿化率不 低于 40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在 24 米以下， ，也允许建高层（40 米以下） ，但比 例不得超过 20%。 第二章第二章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 一、一、20002000 年国内经济及房地产市场回眸年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、 社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2000 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货 币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开 发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头， 呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设 施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一 步提高。 （新华文摘20015） 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示， 2000 年“国房景气指数”值达到 104.06 点，比上年增加 2.6 点，保持了快速上升的发展趋势，房 地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增 势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表） ，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产 销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结 构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头， （中国统计China Statistics 20015） ，房地 产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000 年实际比上年同期+% 住宅投资（亿元） 3318.725.8 商品房新开工面积（万平方米） 2829530.6 商品房竣工面积（万平方米） 23027.916.4 商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.126.9 商品房销售额（亿元） 3571.030.1 其中：销售给个人（亿元） 2840.351.9 占总销售额的比重（%） 79.5- 1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。消费主题发生变化，销售总量逐年升。 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形 成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产 市场的繁荣。 2 2 需求状况发生变化，市场供求呈现样。 二、武汉市二、武汉市 房地产市场分析房地产市场分析 1 1 20002000 年房地产市场年房地产市场 2000 年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开 发总投资达 101.29 亿元，较 1999 年增长 11.07%；全市总开工面积 1343 万平方米，比 1999 年增长 3.68%；总竣工面积为 454.11 万平方米，比 1999 年增长 2%；其中住宅竣工面积达 377.31 万平方米， 占全市总竣工面积的 83.09%，比 1999 年增长 8.6%；全市商品房销售总面积为 303.76 万平方米， 其中住宅为 244 万平方米，占总面积的 80.33%，销售额达 60.2 亿元；空置商品房从 1999 年的 150 万平方米下降为 115 万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为 19481 户，比 1999 年增长 11%，租赁总面积为 80.15 万平方米，比 1999 年增长 17%，年租金总额为 3.36 亿元， 比 1999 年增长 52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 21647 户，比 1999 年增长 122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市 2000 年房地产宏观经济指标开 始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 （1）个人购买率进一步增加。 （2）房地产 投资进一步加大，投资结构更趋合理。 （3）截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投资 20.87 亿元，占房地产总投资的 58.33%，2000 年武 汉市住宅累计总投资 75.82 亿元，占房地产总投资的 85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表： 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价 格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础 价格指数 一季度 1941.81000 二季度 19631010.9 三季度 2003.931031.9 四季度 2021.661041.03 上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。 第三章第三章 项目周边物业市场调查分析项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分 析主要是针对拟投资地块的地理环境，后湖地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，后湖 地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于江岸区后湖乡，现在先对江岸区房地产市场作简要的概述。下图表是江岸区 2000 年的房地产价格和指数： 江岸区价格江岸区指数 一季度 2218.781000 二季度 2227.381003.876 三季度 2223.241002.86 四季度 2226.241003.2 一、投资地块的地理环境一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位 置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者， 因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 1.1.土地性质及地理位置综述土地性质及地理位置综述 地块面积：净用地面积 8.37 公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地 构成，较平整。 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延 伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村， 芦家墩三个自然村构成） ，新春村（有 2000 人左右） ；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周 围。 2.2.地块自然景观及环境质量地块自然景观及环境质量 2.12.1 自然环境自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 1.1.南向南向 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯 而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的后湖大道平行延展，该方向上因有一高压 输电线路沿后湖大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境 因建设公路略有空气和噪音污染。 2.2.北向北向 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然 村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 3.东向 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄 孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 4.西向 西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的 新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 2.22.2 项目周边情况项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道） ，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和 岱黄公路两侧为界，集中调查。 1 地形地貌状况（详见附图地形地貌图） 2 2 物业形态划分图（详见附图物业形态划分图） 3 3 局部放大图（详见附图局部放大图） 二、后湖地区区域分析二、后湖地区区域分析 1.1.基础设施状况分析基础设施状况分析 1.11.1 交通状况交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道,后湖大道,幸 福大道,张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好 的条件,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷,有 560,711,805,71,527,35,41 路等通向各个方向,岱黄公路公交少,只有 716 一路公交车,终点止于东 方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。 1.21.2 人文环境及生活配套设施人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百 仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网 吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学 等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大 劣势。 1.31.3 市政配套设施市政配套设施 水水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为 300 毫米的给水管,地块用水 可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有 排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。 电电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的 10kv 架空线路引来。 武汉市城市总体规划 (1996-2020)中确定在该地块北侧新建德胜桥 220kv 变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所 引来。 气气: :整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有 管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设 DN500 管道至后湖生态花园一带,后湖路在 黄浦路延长线西侧已埋设 DN300 现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设 DN300 管道。 邮电电信邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。 武汉 市城市总体规划(1996-2020)中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑 嫂树电信分局引来。 居民习惯居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文 化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外 来人员的影响,生活已开始城市化倾向。 三、项目周边物业分析三、项目周边物业分析 晨星苑晨星苑 1.1.项目规划项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承 建晨星苑占地 41 亩，总建筑面积万平方米。4000 平方米商网配套，绿化率达 48%，容积率为 1.6，有栋层，3 栋 11 层，1 栋 18 层，总建面配比 3:4:3，总户数约 340 户目前栋多层已 完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于 2001 年 10 月交房。 2.2.户型设计户型设计 多层主力户型为 3*2，面积为 119 平方米；高层主力户型为 3*2，面积为 148 平方米，小区首创高 层单身公寓户型为 1*1 和 2*1,面积为 51-73 平方米。 3.3.价格策略价格策略 多层价格为 1700-1820 元平方米，小高层价格为 1935-2365 元平方米，高层单身公寓价格 为 1800-2100 元平方米。物业管理费多层为 0.5 元平方米*月，高层为 0.8-1.0 元平方米*月。 付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。 4.4.宣传推广宣传推广 东方恒星园于 200 年 5 月 28 日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了 1/2 版的广告。在竹 叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 2000 年上半年房交会。 5.5.销售情况销售情况 小区 2000 年 5 月 28 日开盘，多层销售状况较好，120 套住宅已基本售完小高层中 3*2 大部 分已售完，高层小户型市场阻力较大。 6.6.客户分析客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中 小企业的业主。 调查结果表明： 1、项目所在区域已成为一个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。 2、项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区 较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。 3、项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。 4、中、低档次楼盘之间的价格差距不大，中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。 5、在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。 6、同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是 物业的品牌、品质。 第四章第四章 项目开发经营策略及投资估算项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投 资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 一、项目开发经营策略一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵 活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地 125.59 亩，因此 必须对地块进行整体规划。 2、分期实施。该项目开发总建筑面积达 11.72 万 M2，预计总投资约 1.5 亿元人民币左右，如 此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较 大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：地块南面靠 新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立 性，可作为一个独立的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较 好区位项目放在最后阶段实施。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策） 。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍） 。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的 影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于后湖花园的品 牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。 5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。 建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于 这些形象工程增强购房者对本项目的信心。 二、项目投资估算二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为 15594.85 万元人 民币，其中建设投资为 14467.4 万元，建设期利息 1127.45 万元。 详见表-1：项目总投资估算表 ，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨 询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据： 整个项目从 2001 年 4 月开始，2004 年 9 月底全面完成。 各种税费按武汉市目前的取费标准计取。 整个项目按中、高水平计算。 银行贷款利率按 6%计取。 建筑形式组合式：多层 60%，小高层 40% 序号总金额比例% 1 1.15023.632.21 1.2638440.94 1.38965.75 1.45043.23 1.51681.08 1.6957.66.14 1.7191.51.23 1.8342.72.19 14467.492.77 21127.457.23 315594.85 100 4 表-1 项目总投资估算表（单位：万元） 项目单价 建设投资 土地取得费用 40万元/亩 建安工程费用 570元/平方米 小区配套费 80元/平方米 道路，绿化，景点费用 45元/平方米 项目研究，规划，设计费用 15元/平方米 各种配套费 85.5元/平方米 项目管理费 17.1元/平方米 不可预见费 30.6元/平方米 建设合计 建设期利息 项目总投资 总建筑面积单位投资 1329.40元/平方米 （依据当地市场情况,加之该地块将作为武汉市首次拍卖土地，在同类物业的比较后可以认为土 地费用为 40 万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.） 1.1 土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和，总计 5023.6 万元。 1.2 建安工程费用 建安工程费用按 570 元/ M2计，总计 6384 万元。 1.3 小区配套费 小区配套费按 80 元/ M2，总计合 896 万元。 1.4 道路、绿化、景点费用。 道路、绿化、景点费用按 45 元/ M2计，总计 504 万元 1.5 项目研究、咨询、规划、设计费用 根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单 价为 15 元/M2，总费用为 168 万元。 1.6 各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的 15%记取为 85.5 元/M2，总费用为 957.6 万元。 1.7 项目管理费 项目管理费按建安工程费用的 3%计取，总费用为 191.5 万元。 1.8 不可预见费 不可预见费以建设工程的 3%计取，总费用为 324.7 万元。 2、建设期利息。 建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和 租金来实现。项目的总利息为 1127.45 万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表4） 。 3、项目总投资 上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计 15594.85 万元。详见表-1项 目总投资估算表 。 三、项目实施进度安排三、项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。 由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由 北到南逐次开发（公建中心放在第二期） ，整个项目从 2001 年 4 月开始，至 2004 年 9 月结束，历 时近 3.5 年，项目实施进度计划详见表2。 表表2 2 项目实施进度计划表（年、季度）项目实施进度计划表（年、季度） 2001200220032004 实施步骤 23412341234123 工程前期 首期工程 二期工程 四、项目投资与筹资计划四、项目投资与筹资计划 按武汉市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的 30%以上，只有完成此比例的投资， 项目方可依法转让或预售。项目首期约 5 万平方米，投资约 7000 万元，为充分利用建设单位资金， 建议公司自筹项目总投资的 30%作为启动资金（约 5000 万元，包括公司自有资金、上级公司资金和 政策减免优惠） ，其余 70%可通过银行贷款和项目预售收获取支持。 为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款 8000 万元，分别于 2002、2003、2004 年投放，具 体见项目投资计划和资金筹措表 。 由于项目建设期较长，实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设 资金。 项目建设期历时 3.5 年，从 2001 年 4 月至 2004 年 9 底全面完成，在建设期内，投资总额按 20%、30%、30%、20%的比例分年均匀发放。具体见表3：项目投资计划和资金筹措表 。 表3 中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分 析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排： 1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况， 加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到 40 万元/亩，总价值为 5023.6 万元，若将土地抵押，可先行贷款 8000 万元左右。 2、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。 3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。 4、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理房屋 预售许可证 ，并开盘预售。 序号项目名称合计 投资比例20%30%30%20%100% 1投资总额 1.1建设投资2893.484340.224340.222893.4814467.4 1.2建设期利息180430.8516.651127.45 小计15594.85 2资金筹措 2.1自有资金2893.482106.525000 2.2贷款2000400020008000 2.3销售收入413.7771.021410.132594.85 小计15594.85 表-3项目投资计划和资金筹措表（单位：万元） 建设期 第五章第五章 项目开发经营状况分析项目开发经营状况分析 本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润， 并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 后湖花园项目中包括公寓式住宅、小高层住宅以及幼儿园、小学、车库等公建项目。其中，前 者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项 目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且 要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他 项目在本报告中均未考虑。 一、项目的价格定位一、项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场 需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 多层住宅 18001800 元/ m 2 小高层住宅 23002300 元/ m 2 车库 4 4 万元 二、项目销售计划二、项目销售计划 根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准， 确定后湖花园项目销售计划表。 比例 销售时间多层公寓 小高层住宅 车库 2002.5-2002.1215% 2003.1-2003.1225%20%25% 2004.1-2004.1240%50%45% 2005.1-2005.1220%30%30% 表-4项目销售计划 销售计划 三、项目销售收入估算三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表5 合计 物业类别销售指标2002200320042005 多层公寓销售面积（万平方米）1.0081.682.6881.3446.72 销售价格（万元/平方米） 1800190020002000 销售收入（万元）1814.431925376268813070.4 小高层住宅 销售面积（万平方米）0.8962.241.3444.48 销售价格（万元/平方米）230025002500 销售收入（万元）2060.85600336011020.8 车库销售数量（个）5610167224 销售价格（万元/个）455 销售收入（万元）2245053351064 合计销售收入（万元）1814.45476.811481638325155.2 表-5项目销售收入估算表(单位：万元） 物业销售分期 四、项目经营成本结算：四、项目经营成本结算： 项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。 其中： 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资 上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入 2.5%计取。 销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的 5%，城 乡建设维护税取营业税的 7%，教育费附加取营业税的 2%，三者合计为销售收入的 5.45%。 财务费用为项目开发经营期间的利息支出。 项目经营成本的各项估算见表6 五、项目利润估算五、项目利润估算 根据后湖花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表 年份 项目 销售收入 1814.45476.811481638325155.2 建造成本 1043.513149.856603.023671.0314467.40 销售成本 45.36136.92287.03159.58628.88 销售税金 98.88298.49625.71347.871370.96 财务费用 180430.8516.651127.45 营业利润 446.651460.743448.592204.527560.51 所得税147.39482.051138.04727.492494.97 税后利润 299.25978.702310.551477.035065.53 表-6项目利润估算表 2002200320042005合计 六、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率六、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 1、 项目全部资金的现金流量表（表7） 2、 20012002200320042005 序号项目 1现金流入 1.1销售收入1814.45476.8114816383 小计1814.45476.8114816383 2现金流出 2.1建设投资2893.484340.224340.222893.48 2.2销售费用45.36136.92287.03628.88 2.3销售税金98.88298.49625.71347.87 2.4所得税147.39482.051138.04727.49 小计2893.484631.855257.684944.261704.24 3净现金流量-2893.48-2817.45219.126536.744678.76 4累计净现金流量-2893.48-5710.93-5491.811044.935723.69 5折现系数为6%0.9430.890.840.7920.747 6年净现金流量-2728.55-2507.53184.065177.103495.03 7累计年净现金流量-2728.55-5236.08-5052.02125.083620.11 FNPV=3620.11FIRR=27.1% 表-7项目现金流量表(全投资） 建设经营期 财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR） 根据表-8 可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。 年份序号20012002200320042005NPV 净现金流量-2893.48-2817.45219.126536.744678.76 i=27%时的贴现因子 0.7870.620.4880.3840.303 净现值-2278.33-1746.82106.932510.111417.669.55 i=28%时的贴现因子 0.7810.610.4770.3730.291 净现值-2259.81-1718.64104.522438.201361.52-74.21 表-8内部收益率 FIRR=i1+|NPV(i1)|/|NPV(i1)|+|NPV(i2)|*(i2-i1) FIRR=27%+|9.55|/|9.55|+|-74.21|*(28%-27%) FIRR=27.1% 其中： 财务净现值（FNPV）=3620.11 万元 财务内部收益率（FIRR）=27.1% 由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务 上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%0，且水平较高，表明项目具有盈利能 力。 第六章第六章 项目开发经营风险分析项目开发经营风险分析 本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项 目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。 一、项目盈亏平衡分析一、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 1、项目经营收入保本点分析 项目经营成本 =14467.4/（1-5.45%）=1530132（万元） ，保本点=15301.32/25155.2=60.83% 即销售收入达预测收入的 60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。 2、项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本=25155.2 万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86% 即项目开发经营成本达到预测成本的 173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡 点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。 二、项目敏感性分析二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额 可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达 10%，如果的投资额增加 10%，那么从全部资金的现 金流量表（表-9）的情况来看，FNPV=2717.80，项目仍然可行。 20012002200320042005 序号项目 1现金流入 1.1销售收入1814.45476.8114816383 小计1814.45476.8114816383 2现金流出 2.1建设投资3182.834774.244774.243182.83 2.2销售费用45.36136.92287.03159.58 2.3销售税金98.88298.49625.71347.87 2.4所得税147.39482.051138.04727.49 小计3182.835065.875691.705233.611234.94 3净现金流量-3182.83-3251.47-214.906247.395148.06 4累计净现金流量-3182.83-6434.30-6649.20-401.814746.25 5折现系数为6%0.9430.890.840.7920.747 6年净现金流量-3001.41-2893.81-180.524947.933845.60 7累计年净现金流量 -3001.41-5895.22-6075.73-1127.802717.80 FNPV=2717.80 表-9项目现金流量表 建设经营期 2、项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预 测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化 等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相 对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为 10%，那么，从全部投资现金流量 表(表-10)的情况看，财务净现值下降至 2732.79 万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。 20012002200320042005 序号项目 1现金流入 1.1销售收入1632.964929.1210332.95744.7 小计1632.964929.1210332.95744.7 2现金流出 2.1建设投资2893.484340.224340.222893.48 2.2销售费用40.82123.23258.32143.62 2.3销售税金89.00268.64563.14313.09 2.4所得税102.44304.8772.17551.48 小计2893.484572.485036.894487.121008.18 3净现金流量-2893.48-2939.52-107.775845.784736.52 4累计净现金流量-2893.48-5833.00-5940.77-94.984641.54 5折现系数为6%0.9430.890.840.7920.747 6年净现金流量-2728.55-2616.17-90.524629.863538.18 7累计年净现金流量 -2728.55-5344.72-5435.25-805.392732.79 FNPV=2732.79 表-10项目现金流量表 建设经营期 项目敏感性分析图（示意）项目敏感性分析图（示意） 三、项目开发经营主要风险及对策分析三、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风 险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可 以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 项目的住宅小区定位为中等