房车营地可行性研究报告.doc

1 “游歇港湾”连锁服务区建设项目 2 目目 录录 第一章第一章 总论总论 .1 一、项目概况.1 二、报告编制依据.3 三、报告研究内容.3 四、主要经济指标.4 五、简要结论.4 第二章第二章 项目建设背景项目建设背景 .6 一、宏观环境.6 1、旅游业定位为战略支柱产业.6 2、北京关于旅游产业的定位.6 二、基础分析.6 1、公共交通的发展.6 2、汽车工业的发展.7 3、旅游人数的统计状况.7 三、发展前景.7 1、京郊旅游的发展.7 2、消费观念的成熟.7 第三章第三章 项目建设的重要性和必要性项目建设的重要性和必要性 .8 一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要.8 二、促进郊区旅游产业升级的需要.8 三、提升京郊旅游经济效益的必要手段.9 四、符合京郊旅游发展趋势.9 五、乡村旅游环境保护的要求.9 六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会.10 第四章第四章 项目的可行性项目的可行性 .11 一、项目的建筑特色优势明显.11 二、项目运营管理优势突出.12 三、项目区域适应性显著.13 第五章第五章 市场分析与预测市场分析与预测 .14 一、整体市场概况.14 二、项目市场定位.15 三、目标客户分析.16 第六章第六章 项目综述项目综述 .16 一、项目内容.16 二、项目目的.17 三、发展现状.17 3 四、主要类型.17 1 1、一星级服务体系、一星级服务体系.18 2 2、二星级服务体系、二星级服务体系.19 3 3、三星级服务体系、三星级服务体系.20 4 4、四星级服务体系、四星级服务体系.21 5 5、五星级服务体系、五星级服务体系.23 第七章第七章 发展战略与及选址策略发展战略与及选址策略 .25 一、发展战略.25 1、创新驱动战略.25 2、总体把握战略.25 3、由点到面战略.25 4、和谐发展战略.25 5、绿色发展战略.25 二、发展策略.26 1、地域区位条件.26 2、地域环境条件.26 3、地域设施条件.26 4、地域用地条件.26 第八章第八章 规划原则及规划布局规划原则及规划布局 .26 一、规划原则.26 二、规划布局.27 第九章第九章 建设内容建设内容 .29 一、一星级服务体系一、一星级服务体系.29 1、北京旅游咨询站现状.29 2、北京旅游咨询站的问题.29 3、构建一星级服务体系.30 二、二星级服务体系二、二星级服务体系.31 1、现有服务现状分析.31 2、二星级服务体系.31 三、三星级服务体系三、三星级服务体系.33 1、现有乡村旅游的现状.33 2、现有乡村旅游的问题.33 3、构建三星级服务体系.34 四、四星级服务体系四、四星级服务体系.36 1、功能划分及建设内容.36 2、典型案例-房山俣宸山庄京郊游服务区.37 五、五星级服务体系五、五星级服务体系.52 1、功能分区及建设内容.52 2、典型案例-平谷渔阳滑雪场京郊游服务区.53 第十章第十章 经营理念与组织结构经营理念与组织结构 .71 一、经营理念.71 4 二、组织结构.71 第十一章第十一章 环境保护环境保护 .73 一、项目区环境条件.73 二、环境保护.73 三、水土保持.73 第十二章第十二章 建设进度及招投标方案建设进度及招投标方案 .74 一、建设进度.74 二、招投标方案.74 第十三章第十三章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .75 一、投资估算范围.75 二、投资估算依据.75 三、计算期.75 四、项目投资.75 第十四章第十四章 资金筹措融资租赁资金筹措融资租赁 .78 一、现有资金筹措问题.78 二、融资租赁.79 三、资金筹措.79 第十五章第十五章 财务评价财务评价 .80 一、评价原则、依据及参数.80 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算.80 三、成本费用估算.81 四、盈利能力分析.82 五、财务生存能力分析.83 六、不确定性分析.83 七、财务评价结论.87 第十六章第十六章 社会效益评价社会效益评价 .110 一、适应旅游产业结构优化客观要求.110 二、促进农业产业结构的优化改变.110 三、加快新农村建设步伐.110 四、提高农村生活质量与品位.110 五、环境改善作用明显.110 第十七章第十七章 风险及对策分析风险及对策分析 .111 一、经济风险分析.111 二、投资人风险分析.111 第十八章第十八章 结论及建议结论及建议 .113 一、结论.113 二、建议.113 1 第一章第一章 总论总论 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目名称、项目名称 “游歇港湾”连锁服务区建设项目 2 2、发起单位、发起单位 3 3、项目建设单位、项目建设单位 4 4、参与单位、参与单位 5 5、项目地点、项目地点 本项目将分布于北京市所属的 14 个郊区县，其中一期工程涉及 20 个服务 区项目，其具体的建设地址如下； 房山区：房山区： 延庆县：延庆县： 平谷区：平谷区： 门头沟区：门头沟区： 通州区：通州区： 怀柔区：怀柔区： 朝阳区：朝阳区： 密云县：密云县： 顺义区：顺义区：； 昌平区：昌平区： 其中房山俣宸山庄京郊游服务区、平谷渔阳滑雪场京郊游服务区目前已开 工建设，其他区域服务区将陆续开始建设。 6 6、项目性质、项目性质 新建、改建项目 7 7、项目建设内容及规模、项目建设内容及规模 “游歇港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系将在北京周边区县建设立体 式的一星级至五星级“综合服务体联盟”，向游客提供餐饮、住宿、休闲、健 康体检、购物、娱乐等旅游配套综合服务。 2 “游歇港湾”京郊游连锁服务区综合服务体系整体工程计划建设 100 个一 星级至五星级不同规模的服务区项目，分布于北京市 14 个郊区县，每个项目将 根据各郊区县不同的地域环境和发展环境，进行不同的功能布局；在同一郊区 县内，对于不同的项目开发点有所功能侧重并确定合理的功能划分。 项目一期工程包括 20 个服务区项目建设，以四星级和五星级服务区为主， 规模预计能达到日接待游客 3000-8000 人次。二期工程将包括 80 个服务区项目 建设，其建设规模可根据实际运营情况在一星级至五星级规模进行调整。 具体建设内容：具体建设内容： （1）服务区基础设施建设：包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、 区内绿化、标识导览系统、停车场、公厕等。 （2）拖挂式房车建设，包括小超市房车、农产品销售房车、餐厅房车、休 息房车、酒吧咖啡房车、棋牌室房车等。 （3）拖挂式可移动木屋建设，包括小超市木屋、餐厅木屋、度假木屋、会 议木屋、棋牌娱乐木屋等。 （4）道路等其他市政设施。 8 8、项目建设期限项目建设期限 整体项目建设期拟定为 2 年，即 2011 年 2 月至 2013 年 1 月。其中： 一期工程建设周期为 2011 年 2 月至 2012 年 1 月，将建设 20 个四星级和五 星级服务区。 二期工程建设周期为 2012 年 2 月至 2013 年 1 月，将陆续新建和改建 80 个 服务区。 9 9、项目总投资及资金筹措、项目总投资及资金筹措 本项目一期工程总投资为 91000 万元，其中建设投资 90380 万元，铺底流 动资金 620 万元。 建设投资估算总额约为 90380 万元，其中工程费用 74750 万元，工程建设 其他费用 11210 万元，工程基本预备费 4420 万元。 其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府 支持外由项目单位自筹。 3 二、报告编制依据二、报告编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 国务院关于加快发展旅游业的意见； 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 北京市城市总体规划； 北京市旅游发展总体规划； 北京市“十一五”旅游业发展规划； 国家现行的有关政策和法规。 三、报告研究内容三、报告研究内容 1、“游歇港湾”游连锁服务区项目建设的背景分析； 2、分析“游歇港湾”游连锁服务区建设的必要性和可行性。 3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模及相关的辅助设施工程等建设内 容，分析项目的经营理念； 4、研究项目实施计划，估算项目投资，落实建设资金筹措方案； 5、测算项目财务效益，分析项目的社会效益。 四、主要经济指标四、主要经济指标 项目一期工程主要经济指标见表 1-1。 表 1-1 一期工程技术经济指标一览表 序号序号指标名称指标名称单位单位数量数量 备注备注 1 一期工程总建筑面积 m2 100000 2 一期工程项目总投资万元 91000 2.1 其中：建设投资万元 90380 2.2 建设期利息万元 0 2.3 铺底流动资金万元 620 3 年销售收入万元 1927 正常年份 4 总成本费用万元 563 正常年份 5 所得税万元 315 正常年份 6 年净利润万元 944 正常年份 4 7 所得税前财务内部收益率 % 24.76 8 所得税前财务净现值万元 3597 9 所得税前投资回收期年 4.7 含建设期 10 所得税后财务内部收益率 % 19.67 11 所得税后财务净现值万元 2054 12 所得税后投资回收期年 5.5 含建设期 13 总投资收益率（ROI） % 27.32 14 资本金净利润率（ROE） % 20.74 15 盈亏平衡点(BEP) % 22.47% 五五、简要结论、简要结论 “游歇港湾”游连锁服务区项目建设将解决京郊旅游开发硬件设施不足的问 题，打造良好的京郊旅游服务环境，助推京郊旅游产业上升到一个更高的台阶。 运用“政府推动、市场运作”的模式，项目将完善北京京郊旅游区基础设 施条件，通过连锁式专业化经营，提高服务管理水平，建立京郊旅游服务标准 体系，提升旅游区服务设施档次，满足市民郊区旅游的需求，实现北京京郊旅 游产业的提升发展。 项目的建设也将促进生态环境保护和旅游经济发展良性循环，对于全面提 升北京市乡村旅游的住宿条件和接待水平，带动乡村旅游的产业升级具有重要 意义；同时由于有效延长游客的停留时间，相应增加餐饮、购物、娱乐等相关 消费，从而实现关联带动作用；本项目的建设将充分利用资源优势，提升和丰 富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，并带动间接就业和其 他收益，增加当地农民收入，解决了当地部分社会闲散人员及剩余劳动力就业 问题，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。 所以“游歇港湾”游连锁服务区项目建设是必要和可行的。 本项目一期工程总投资为 91000 万元，其中建设投资 90380 万元，建设期 利息为 0 万元，铺底流动资金 620 万元。 5 建设投资估算总额约为 90380 万元，其中工程费用 74750 万元，工程建设 其他费用 11210 万元，工程基本预备费 4420 万元。 其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府 支持外由业主自筹。 6 第二章第二章 项目建设背景项目建设背景 一、宏观环境一、宏观环境 1 1、旅游业定位为战略支柱产业、旅游业定位为战略支柱产业 国务院关于加快发展旅游业的意见确定发展国内旅游的重要地位。强调 “旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好” ，要求“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现 代服务业”，“充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用” 。意见的出台，为不断增进在旅游休闲方面的国民福利，为我国旅游业实 现新一轮腾飞确定了方向。 2 2、北京关于旅游产业的定位、北京关于旅游产业的定位 北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出落实大旅游 发展理念，将旅游业发展成为重要的支柱产业，打造国际一流旅游城市。促进 旅游企业集团化、规模化、品牌化、国际化发展，打造具有国际竞争力的北京 旅游品牌。开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。 十二五期间北京的旅游产业正处在大发展、快发展之中，未来要使旅游产 业成为北京重要的支柱产业，未来五年北京将迎来旅游业的新发展。拥有众多 旅游资源的北京旅游将在“十二五”期间迎来黄金期，绽放新的光彩。 二、基础分析二、基础分析 1 1、公共交通的发展、公共交通的发展 公共交通网络的形成，使得人们出行越来越方便。根据北京市国民经济和 社会发展第十二个五年规划纲要，到 2015 年，新增高速公路通车里程 200 公里， 市域高速公路通车总里程达到 1100 公里。逐渐形成以北京为中心的“三环十二 放射”高速公路网络。 北京高速公路的快速发展，逐渐形成了以高速公路为龙头，国道、市道为 骨架，区、乡道为支脉的公路网系统，将北京市区与远郊区县、周边省市等连 接起来。大大缩短了市中心与各郊区县之间、各郊区县之间，以及首都与周边 城市之间的时空距离，极大地促进了北京及京郊旅游产业的发展。 7 2 2、汽车工业的发展、汽车工业的发展 京郊旅游的重要交通工具汽车工业的发展也迅猛异常。截至 2010 年底， 全市机动车保有量已达 476 万余辆。按照国际通行的每百户拥有机动车 10 辆的 标准，目前北京市平均每百户家庭拥有私人机动车 305 辆，拥有私人小汽车 19 辆，平均每 4 人当中就有一名机动车驾驶员，意味着北京已经真正进入了汽 车化社会，为京郊旅游的发展创造了良好的条件。据统计，北京在双休日约有 15 万辆车到郊区渡假，除到费用昂贵的渡假村及宾馆外，没有合适的接待场所。 3 3、旅游人数的统计状况、旅游人数的统计状况 据统计，2010 年仅春节期间，乡村旅游接待游客 58 万人次，乡村旅游收 入 5380 万元。逐渐增长的旅游人数和旅游收入表明，京郊休闲旅游始终保持着 一个较好、较快的增长势头，并成为首都旅游产业的重要组成部分。 三、发展前景三、发展前景 1 1、京郊旅游的发展、京郊旅游的发展 近几年来，北京市积极培育具有首都特色的旅游新产品、新业态，大力推 进乡村旅游的发展，京郊休闲旅游业迅速崛起，并取得了可喜的发展。然而， 京郊旅游的经营水准、硬件设施和服务水平都亟需提升。 京郊旅游需求已经开始向日常化的趋势发展，周末、小黄金周等节假日到 京郊休闲度假逐渐成为市民的一种生活方式。北京市民对京郊旅游的需求结构 已经发生转变，已经逐渐开始从简单的观光需求向更高级的休闲度假娱乐需求 转变，向现代都市旅游休闲度假等高端旅游转变。 京郊旅游需求经过多年的发展，现有的旅游产品结构已经难以满足旅游者 的需求，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向诸多细分旅游市场需求演 化，逐渐向特色化、多层次化的方向发展。 2 2、消费观念的成熟、消费观念的成熟 随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日 渐成熟，经过初期以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。 人们外出旅游更渴望身心彻底的放松与休闲的生活。目前我国旅游产品中非常 8 缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游业要登上新的 台阶，就必须进行产品结构转变，不断推出新一代的旅游产品。 9 第三章第三章 项目建设的重要性和必要性项目建设的重要性和必要性 随着城市建设的快速推进，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了 质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展城乡 郊区旅游，既能体现现代旅游高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地满足 人们的生活需求。本项目的建设将具有重要的指导意义。 一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要 随着生活水平的不断提高，人民群众已不满足于逛大街游公园的形式，北 京市民的休闲消费具有消费能力较强、消费品味高、需求变化快的显著特点。 随着市民郊区旅游、休闲活动的增加，乡村旅游在活动内容、设施条件、管理 水平等方面已不能满足市民的需求，生态、舒适、健康已经成为北京市民郊野 休闲的主要诉求。 而“游歇港湾”连锁服务区项目以“本色、舒适、健康、生态、时尚”等 元素为支撑，将满足市民休闲、郊野旅游的需求。为城镇居民提供游山玩水， 抒发情怀，休闲养生以及学习新知识的京郊旅游服务设施。 二、促进郊区旅游产业升级的需要二、促进郊区旅游产业升级的需要 北京周边郊区旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，在近二 十年的发展过程中，北京乡村旅游走出了一条极具特色的发展道路，在区域特 色、行业管理、标准制定、业态创新、社区营销、融资模式等方面有一系列创 新做法，被称为“北京模式”。面对以往的成绩，北京市旅游局理性地认识到， 北京乡村旅游目前正面临产业转型升级的任务。北京市旅游局相关领导在 2009 年北京旅游产业发展大会上所指出的，北京市乡村旅游正面临产业升级的任务， 要“大力促进民俗旅游向乡村度假旅游产业转型，提升郊区民俗旅游的质量和 水平”，需要“通过市场化手段引进旅游公司、专业酒店管理集团和职业经理 人参与经营管理，促进乡村旅游产业升级”。 本项目适应北京市郊区旅游产业升级的需要，将通过建造生态、环保、时 尚、舒适的住宿设施，引进专业的酒店管理集团，提升和改善北京市乡村旅游 的接待水平。 10 三、提升京郊旅游经济效益的必要手段三、提升京郊旅游经济效益的必要手段 由于季节性原因以及地形地貌条件等，京郊旅游淡旺季特点明显，旺季时 节，游人如织，以现有的乡村接待水平，应接不暇甚至难以应付。而在淡季时 节，又是游客稀少，乡村旅游接待面临门可罗雀、暂时关停的境地。所以京郊 旅游需要调节手段，提高乡村旅游的接待水平，使得在旅游旺季的时候，游客 能够得到分流，而在淡季时，又能通过各种营销手段吸引到游客。 本项目灵活的发展模式、标准的服务体系以及高水平的管理服务，都能够 有效延长游客的旅游停留时间，增加游客的餐饮、购物、娱乐等综合性服务消 费，通过养生休闲、文化休闲等多种经营合作模式，在淡季也可以有效的吸引 游客，是一种适合京郊旅游旺季分流、淡季促销的有效手段。 四、符合京郊旅游发展趋势四、符合京郊旅游发展趋势 北京市以生态旅游度假区为未来郊区旅游发展的方向，北京市旅游局将以 休闲度假游为重点，挖掘“都市休闲、山水休闲、生态野趣、温泉保健、民俗 风情、养生健体、漂流历险、美食养生、红色经典”等特色旅游产品，创建市 级生态旅游度假区。重点建设以门头沟、延庆、密云为代表的古村落保护开发 利用，以延庆、平谷为代表的汽车露营地建设，以及小汤山农业温泉生态园等 项目。这些项目中都可以充分利用本项目提供的旅游服务体系，丰富产品内容， 提升设施档次，提高管理水平，满足市民郊区旅游的新需求。 五、乡村旅游环境保护的五、乡村旅游环境保护的要求要求 伴随着城市化进程的加快发展，乡村景观受到巨大的影响。为了蓬勃发展 的北京乡村旅游得到健康持续发展，促进乡村旅游业转型升级，构建环境友好、 社区友好、文化友好型乡村社会，提高旅游者的满意度和体验度，北京市旅游 局于制定了北京市乡村旅游景观保护公约，明确提出，在乡村旅游建设中 应坚持“崇尚自然，不要有明显的城市化痕迹，绿化美化村落时，保留原有的 地貌特征，进行公共设施的建设时，应以不破坏或少破坏原有田园景观为原则” ，这对乡村旅游中的服务设施建设提出了明确的要求。 而本项目的建设将本着“生态、环保、自然、田园”的原则，为促进北京 市乡村景观的营造、美化和保护起到积极的作用。 11 六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会 农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少 的社会问题。大力发展“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设，能推动商业、饮 食住宿服务等第三产业的发展，促进地方经济的发展，帮助农村实现劳动力转 移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入， 帮助农民尽快地富裕。 综上所述，本项目的建设是十分必要的。综上所述，本项目的建设是十分必要的。 12 第四章第四章 项目的可行性项目的可行性 一、项目的建筑特色优势明显一、项目的建筑特色优势明显 本项目作为一种新型的具有创新性和前沿性的开发项目，将为游客提供餐 饮、住宿、娱乐、休闲等综合性服务，而建筑结构多采用木质结构，木屋具有 建筑形式独特性和多样性的特点，加之其原材料天然，非常具有独特性。木屋 可以建造成为客房、别墅，也可以建造成酒吧、餐厅；风格可以是传统民族建 筑，也可以是体现欧美风情。本项目各个服务区项目均可根据其具体地形地貌 的特点，进行专门设计，形成特色。本身既可以是一个接待设施，也是一个旅 游景观和吸引物。 本项目所采用的建筑实体主要采用木质结构，相比常见的金属和砖石结构 的建筑有着独特的优势。 1、天然材料，建筑性能优异 木屋选用天然的木材作为材料，会根据温度、湿度的变化自动调节，被称 为“会呼吸的房子”，木材再加上松木具有防虫的气味和功效，因此具有良好 的环保性，室内也可以常常保持良好新鲜的空气，还能做到冬暖夏凉，节约能 源。木结构的纤维特性使得木屋抗震抗风的能力大大高于混凝土房屋。经过特 殊防腐防火处理的木屋，能够保持较长的使用寿命。 2、保护环境，可移动性强 木质房屋大部分材料以工厂预制、现场拼装的建造形式，相对砖混结构房 屋来说大大缩短了建设周期，一般都可在 2 到 3 个月内交房。由于木屋采用拼 接方式组装，日后房屋设计发生改变，可以利用原有材料，施工简单，灵活多 变。木屋对建造地域要求较低，沙漠山地，海滨都市都是木结构别墅的可建处 所，适应性强，适合在旅游区使用，不会对环境造成大的破坏。 3 3、度假木屋，特色休闲 把木屋作为营地、景区的住宿客房是木 屋的一大应用。木屋本身就是一种与自然融 合的产品，强调游客的生态体验。通过不同 风格、不同配置的木屋，能够满足游客从普 13 通客房到度假别墅的多层次需求。木屋的建设选址灵活，风格多样，给游客提 供了一种与众不同的体验，常被作为自驾营地的卖点之一。 近几年国内的度假木屋发展非常迅速，比 较有名的度假木屋游览区就有安徽恩龙的世界 木屋村、镇江龙恩木屋旅游度假山庄、京郊巴 克公社度假村等，而黄山、泰山、青岛、大连、 海南岛许多景区也建有少量的木屋别墅等建筑。 这些旅游点通过特色度假木屋吸引了大量的游客，其中包括不少的自驾游客。 4、节约资源，灵活方便 从保护自驾营地资源和环境的角度出发，建造木屋来满足公共设施需求也 是一个很好的选择。木屋通常都是临时性建 筑，可移动性强，当自驾营地范围扩大，功 能调整时，原有的木屋不用废弃，可以根据 营地的需要灵活搬迁，节约资源，保护环境。 可将木屋作为接待室、卫生间、餐厅，甚至 可以用于建设会所，休闲会馆等，为自驾游客提供全方位的服务。 5、宣传环保，扩大影响。 木材本身是一种可再生的资源，而采用组装方式建造的木屋具有很高的资 源利用效率，大量使用木屋能够宣传环保理念，使用、居住在度假木屋里，能 够贴近自然，体验返璞归真的情怀，提升营地层次。目前国内能够进行自驾游 的还是比较富裕的人群，他们的行为对整个社会都有较大的影响力，将度假木 屋与自驾营地结合起来，可以进一步扩大营地影响。 二、项目运营管理优势突出二、项目运营管理优势突出 1、多元化服务模式 自驾营地也可以看作是旅游地产的一种，与其他的旅游地产不同的是，自 驾营地更多的要考虑与自驾车相关的配套服务。以木屋为载体的，建设不同规 模，不同档次的自驾营地，满足游客不同层次的需求，辅之以良好的配套措施 和优质的服务，能够提升旅游地产价值，增加经济效益和社会效益，这也是自 驾营地发展的核心。 14 2、乡村旅游标准化管理模式 “游歇港湾”京郊游连锁服务区项目将通过连锁式经营，融入现代化管理 模式，能够过专业标准化服务体系的建设，通过现代化服务理念和运营模式， 通过合作共赢的模式引入权威的服务管理团队，有效的解决目前北京市乡村旅 游各经营点管理水平参差不齐，管理落后的局面，树立京郊旅游标准化服务品 牌。 3、开创可行的投融资模式 “游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目项目将通过金融租赁股份有限公 司进行融资租赁，从而解决项目建设的资金来源以及相应的收益管理问题。 三、项目区域适应性显著三、项目区域适应性显著 1、创造灵活的土地使用方式 “游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目适应于多种地形，包括不适合耕种 的坡地、滩涂等，加上可拆卸、可移动的特征，不属于永久性建筑，从而很大 程度上缓解了土地使用的限制，充分挖掘利用土地的经济价值，创造了一种灵 活的土地使用方式。 2、重视本地居民的利益保障 按照”游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目的商业模式，采取土地合作 分成、经营合作等方式，带动当地农村经济发展和农民致富。 15 第五章第五章 市场分析与预测市场分析与预测 一、整体市场概况一、整体市场概况 根据携程旅行网 2010 年度假目的地去的人数前 20 位排行如下： 排名排名国内长途国内长途人数人数排名排名国内长途国内长途人数人数 1三亚3842811厦门3321 2丽江892812成都3142 3张家界735213青岛3064 4北京681614临安3040 5南京559915惠州2787 6舟山522916黄山2759 7九寨沟509817大连2192 8武义480218湖州2115 9杭州465119金华2115 10上海391620桐庐2108 与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景 点的喜好程度，流量排名前 20 位的景点如下表： 排名排名景区名称景区名称国内国内/外外浏览量浏览量排名排名景区名称景区名称国内国内/外外浏览量浏览量 1杭州国内32098511厦门国内144963 2上海国内25193712黄山国内143120 3三亚国内24774713张家界国内126598 4北京国内22777614南京国内121810 5香港国内22054715大连国内105336 6丽江国内19867016张家界国内103209 7青岛国内18753517西安国内94767 16 8九寨黄龙国内16102818阳朔国内91161 9苏州国内15099519普陀山国内88688 10成都国内14502620扬州国内85428 百度根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告， 从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图： 此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游， 其中生态旅游+农村旅游的比例达到了 31%以上，加上部分休闲旅游 8.91%，整 个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的 40%。 二、项目市场定位二、项目市场定位 根据有关资料表明，人均 GDP 达到 1000 美元时，居民旅游出行和休闲的需 求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化 的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。 京郊旅游的服务和接待处于初级水平，经营品质和水平不高，硬件设施和 服务水平都亟需提升。 17 现有的京郊旅游并没有形成服务体系，只有北京旅游咨询站，提供游客咨 询、展示、代理等服务。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等服务，整体处 在发展的初级阶段。 本项目选址在北京市近郊区，其定位必须立足于其周边景区的地域特征基 础上。基于此，“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目的战略定位是：建立 京郊旅游一星级至五星级立体式“京郊游连锁服务区”。在北京周边区县建设 休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等旅游综合服 务，打造京郊旅游连锁服务品牌，提升乡村旅游的服务水平和接待能力。 三、目标客户分析三、目标客户分析 京郊游市场游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为北京客户群体，兼 有北京周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游且季节性较为明显。 随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方 式。根据相关部门的调查，超过 2/3 的北京城市家庭每年都进行郊游，其中 40每年郊游 3-5 次。调查显示，95的北京市民希望到郊区旅游、度假，近 1/3 的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中 25的市民有在外住宿的意愿。保 持身体健康，热衷户外运动的休闲旅游成为调节工作压力，放松身心的第一选 择。 随着京郊旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对京郊旅游的需求结 构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化 的小众市场方向发展。游客越来越多的更考虑与他人不同的旅游经历、旅游感 受和旅游收获。 而“游歇港湾”京郊游连锁服务区建设项目更多的吸引木屋爱好者、营地 爱好者、自驾车爱好者、房车爱好者等追求自然舒适，享受人与自然和谐的旅 游群体。 18 第六章第六章 项目综述项目综述 一、项目内容一、项目内容 京郊连锁服务区即建立京郊旅游一星级至五星级立体式“综合服务体联盟” 。在北京周边区县建设休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、体检、购 物、娱乐等旅游综合服务，打造京郊旅游连锁服务品牌，提升乡村旅游的服务 水平和接待能力。 二、项目目的二、项目目的 促进北京京郊旅游产业的发展、完善北京京郊旅游区基础设施条件，通过 连锁式专业化经营，提升旅游区服务设施档次，提高管理水平，满足市民郊区 旅游的新需求。提升北京郊游服务企业的硬件设施和服务水平，打造京郊旅游 连锁服务品牌。 淡季联合促销；旺季分流利益共享。 三、发展现状三、发展现状 京郊旅游的服务和接待处于初级水平，经营品质和水平不高，硬件设施和 服务水平都亟需提升。 现有的京郊旅游并没有形成服务体系，只有北京旅游咨询站，提供游客咨 询、展示、代理等服务。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等服务，整体处 在发展的初级阶段。 四、主要类型四、主要类型 京郊旅游“综合服务体联盟” 是京郊旅游的立体式服务体系，其共分为 五个星级体系。 19 服务内容：咨询、预定、促销服务内容：咨询、预定、促销 服务内容：停车、餐饮、购农品服务内容：停车、餐饮、购农品 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐项目服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐项目 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐项目服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐项目 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、大中小型娱乐项服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、大中小型娱乐项 目目 具体分级体系如下具体分级体系如下： 1 1、一星级服务体系、一星级服务体系 由现有的“北京旅游咨询站”为主体，提升其知名度，加强统一管理， 完善规范化服务，形成连锁服务体系，提供咨询、预定、促销等全方位的服 务。 20 一星级服务体系一星级服务体系具体内容 服务项目服务项目 保持公益性。咨询、预定二至五星服务 区的服务项目；为二至五星服务区促销， 销售当地农产品。 发展对象发展对象 以现有设在郊区的“北京旅游咨询站” 为主体。 改造内容改造内容增加其服务项目、提升知名度 资金来源资金来源 保持现有资金来源，逐步由预定手续费 解 决运营费用。 管理方式管理方式维持现有方式 发展数量发展数量100 家 2 2、二星级服务体系、二星级服务体系 以现有的农家乐餐厅为基础, 在合理空间布局的前提下，选择部分站点， 增加停车、休憩、交流、便捷餐饮等服务，使服务体系更加的多元化，层次化， 保证游客的多方面多层次的需求。 21 二星级服务体系二星级服务体系具体内容 服务项目服务项目停车、餐饮、购农品 发展对象发展对象现有的农家乐餐厅 改造内容改造内容 在保持原有餐饮特色的基础上改造厨房， 使用标准化不锈钢具；完备餐具消毒器具； 服务员统一穿着当地特色的服装；改造停 车场地；设置统一的招牌标识。 资金来源资金来源 停车场地和标牌由旅游委给予资金补助， 其他设备采用租赁方式 管理方式管理方式委托专业餐饮连锁企业，实行统一管理。 发展数量发展数量100 家 3 3、三星级服务体系、三星级服务体系 以乡村酒店为主体，增加其基础设施的建设，建设适宜发展的硬件设施， 统一化管理，规范化服务，提供停车、餐饮、农产品、住宿、小型娱乐项目等 服务，从整体上提升一个台阶，形成京郊连锁服务区，形成三星级服务体系。 22 三星级服务体系三星级服务体系具体内容 服务项目服务项目停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐项目 发展对象发展对象以旅游委颁发的“乡村酒店”为主 改造内容改造内容 在保持原有特色的基础上改造厨房，使用标 准化不锈钢具；改造住宿设施，使用标准化 的卧具和洁具；完备餐具消毒器具；服务员 统一穿着当地特色的服装；改造停车场地； 设置统一的招牌标识。 资金来源资金来源停车场地和标牌由旅游委给予资金补助，其 23 他设备采用租赁方式。 管理方式管理方式 委托锦江之星旅馆有限公司担任管理顾问及 运营监督。 发展数量发展数量100 家 4 4、四星级服务体系、四星级服务体系 开发建设连锁度假营地，主要由自然环保的可移动木屋营地为主组建而成。 兼而其他房车营地、自驾车营地、帐篷营地和娱乐游憩区域等，增加住宿、餐 饮、购物、娱乐等综合性服务，并提供现代化的管理和现代化的服务，建设综 合性的休闲度假地。 四星级服务体系四星级服务体系具体内容 服务项目服务项目停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐项 24 目。 发展对象发展对象 现有的度假村，占地 300 亩左右，有餐饮服 务没有住宿实施的。 改造内容改造内容 建造 100 个以上停车位；放置 50 至 100 套 可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、 休闲书屋、娱乐室、啤酒坊、购物区、游客 休息室等服务；服务员统一着装；设置统一 的招牌标识。 资金来源资金来源 停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可 移动木屋和其他设施采用租赁方式。 管理方式管理方式 委托锦江之星旅馆有限公司，实行 8 统一的 管理。 发展数量发展数量70 家 5 5、五星级服务体系、五星级服务体系 依托高档消费的项目，如高尔夫、滑雪场等，开发建设可移动木屋营地为 主的连锁度假营地，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性服务，并提供现代 化的管理和现代化的服务，建设高端综合性的休闲度假地。 25 五星级服务体系五星级服务体系具体内容 服务项目服务项目 停车、餐饮、购农品、住宿、有大中小型娱 乐项目。 发展对象发展对象 现有的度假村，占地 300 亩左右，有餐饮服 务，需要增加住宿实施的，有大型娱乐实施 或靠近景区。 改造内容改造内容 建造 100 个以上停车位；放置 50 至 100 套 可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、 休闲书屋、娱乐室、啤酒坊、购物区、游客 休息室等服务；服务员统一着装；设置统一 的招牌标识。 资金来源资金来源 停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可 移动木屋和其他设施采用租赁方式。 管理方式管理方式 委托锦江之星旅馆有限公司，实行 8 统一的 管理。 发展数量发展数量30 家 26 第七章第七章 发展战略与及选址策略发展战略与及选址策略 一、发展战略一、发展战略 1 1、创新驱动战略、创新驱动战略 创新驱动战略体现在两方面，一是建设项目本身，郊旅游“综合服务体联 盟”要建在京郊风景优美，交通便利的地方，项目设计需要将当地自然资源特 色与人文资源的融合，创新出新的接待设施、旅游吸引物；二是机制的创新。 相当的汽车露营旅游的政策和标准没有出，因此，一些地市可发布相关的公告 和准则，驱动当地的汽车露营旅游的发展。 2 2、总体把握战略、总体把握战略 要在全市内从整体出发，总体把握，根据不同郊区县的不同地域环境和发 展环境，进行不同的功能布局，做到统筹布局，整体发展。 3 3、由点到面战略、由点到面战略 京郊旅游“综合服务体联盟”，不能一哄而上，遍地开花，应该从区域的 高度，由“点”向“面”方向发展。合理布局“点”，树立品牌，然后再向 “面”扩散，并通过产业联动，带动区域经济的整体发展。 4 4、和谐发展战略、和谐发展战略 京郊旅游“综合服务体联盟”其发展应结合当地资源本身特色，统筹协调 与周边环境的关系，统筹协调好人与自然关系，切实关注资源环境的