康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告.doc

国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告 工程名称：新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区 申报单位：新疆特变电工房地产开发有限责任公司 编制单位：中国城市规划设计研究院 新疆特变电工房地产开发有限责任公司二一年四月目 录1. 工程概况1.1 建设背景及概况1.1.1 地理位置1.1.2 建设背景1.2新疆特变电工房地产开发公司简介2.立项的必要性2.1 建设的目的、意义及产业现代化目标2.2 立项的必要性与背景 3.市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.2 销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象3.2.2住宅性能等级4.总体规划4.1 控制性规划要点4.1.1规划指标4.1.2规划原则4.1.3规划主旨4.1.4规划设计原则4.2 主要技术经济指标4.2.1用地平衡表4.2.2主要技术经济指标4.3 市政基础设施条件4.3.1交通及周边配套设施4.3.2绿化景观4.3.3小区道路系统4.3.4供电系统4.3.5信息通讯系统4.3.6安全防范系统4.3.7设备监控系统4.3.8给排水4.3.9热力4.3.10供暖4.3.11燃气5.实施进度计划5.1 实施进度计划6.技术方案6.1 工程中采用的成套技术6.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平6.2.1住宅建筑结构体系6.2.2住宅建筑节能及新能源开发利用6.2.3厨卫系统6.2.4管线体系6.2.5中水系统6.2.6地板辐射供暖技术6.2.7太阳能技术6.2.8居住区环境及其保障技术6.2.9住宅施工建造技术6.2.10其它形式住宅建造成套技术6.2.11小区现代化管理6.2.12住宅智能化设计6.3新型住宅部品的利用和开发6.3.1冷轧带肋钢筋6.3.2水泥聚苯颗粒板保温隔热层6.3.3改性沥青SBS卷材6.3.4 新型管材的选用6.3.5塑钢门窗6.3.6商品泵送混凝土6.3.7节水型卫生洁具与卫生间整体标准化设计7.产业化成套技术的社会和经济效益7.1 对工程投资及市场销售的影响7.2 对地方或全国住宅产业化现代化的推动作用7.3 对提高住宅建设水平的示范、带动作用7.3.1使用功能质量7.3.2工程质量7.3.3环境质量7.4 对劳动生产率的提高预测7.5 先进科技发展成果转化率的提高预测8.工程项目财务经济8.1 “世纪花园”住宅小区技术及成本分析一览表8.2 总投资估算8.3 资金筹措及计划8.4 经营成本和收入8.5 利润及利润率9.综合评价9.1 对产业化技术推广应用的综合评价1.工程概况1.1建设背景及概况1.1.1地理位置 新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区位于新疆首府乌鲁木齐的卫星城市昌吉市。昌吉市位于天山北坡经济带，是昌吉州政府所在地，是全州政治、经济、文化中心，现有城市人口18万。作为自治区首府的乌鲁木齐的卫星城市，距乌鲁木齐国际机场18公里。自治区除了乌鲁木齐市是拥有170万人口的大城市外，其余均为50万人口以下的小城市，分布较为零散，其中重点城市有位于东疆的哈密市，距乌鲁木齐市约750公里，昌吉市是通往北疆的咽喉要道。位于昌吉市以西第一座城市石河子市距乌鲁木齐约150公里。昌吉市空气质量长年保持优良，地下水蕴藏丰富且水质优良，城市公共绿化面积逐年增长，城市现有公园两处，城市文化广场一处。城市居住环境在新疆首屈一指。“世纪花园”西邻连接乌奎高等级公路和乌伊过境公路的北京南路，南邻连接昌吉市延安南路及北京南路的南五工西路，北邻连接昌吉市北京南路及延安南路的南公园西路，地貌为南高北低，坡差约1%，均匀坡降地貌，地质情况较好。1.1.2 建设背景“世纪花园”住宅小区对环境的影响及其评价。国家康居示范工程是住宅产业现代化的载体，“世纪花园”住宅小区在西北地区按国家康居示范工程要求进行建设，无疑会对周围地区产生辐射，借助西部大开发机遇，结合本地情况提供高品质的住宅，以满足城市居民日益增长的精神需要和对居住环境、住房质量、节能环保的要求，同时推动住宅产业化发展，带动节能、节地、节水、环保等符合新疆地方特色的新产品、新技术、新工艺、新设备的发展，进而促进地方经济的全面提高，更好地改善落后地区的投资环境和居住环境。“世纪花园”住宅小区将把成熟先进的技术加以集成，建立产业化的部品体系，实现住宅建设的技术更新，产品换代，小区从立项开始即进行了规范化操作，成立康居示范项目领导小组，以最新的经济建设动态为导向，结合先进的组织方式与管理模式，实现信息集成、过程集成、企业群体集成，最终实现住宅产业化示范工程的目标。小区住宅产业化示范重点在于解决承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费的技术集成等。1.2新疆特变电工房地产开发公司简介新疆特变电工房地产开发有限责任公司是由新疆特变电工股份公司以80%控股与新疆第一工业设计院共同出资组建的，于一九九九年十一月九日正式在乌鲁木齐经济开发区注册成立，注册资金壹仟万元，具有房地产开发二级资质。新疆特变电工房地产开发有限责任公司下设两个全资子公司：昌吉州林工商总公司、新特房物业有限责任公司以及一个控股公司新疆诚信建筑装饰工程有限责任公司。公司现有人员80名，其中本科以上学历占32%，大专以上学历占83%，其中有高级职称的5人，中级职称10人，助理职称19人。房产公司主业致力于房地产开发，带动与之配套的建筑施工、装饰装璜，建筑材料、物业管理等相关产业的经营。房地产公司目前已在昌吉储备土地资源近千亩。新疆诚信建筑装饰工程有限公司是由新疆特变电工房地产开发有限公司、新疆城乡规划设计院共同出资对新疆诚信建筑装饰工程公司行进改制组建的，公司位于乌鲁木齐市经济开发区。公司是以建筑施工，建筑装饰为主兼以园林、绿化工程施工，建筑技术咨询，经营商贸的综合经济实体。公司具有雄厚的资金实力和技术设备实力，并建立了先进的管理模式和完善的服务体系。新疆新特房物业有限责任公司成立于2001年3月，注册资金100万元，物业公司将树立服务第一的意识，进一步规范小区物业管理服务工作，争创自治区级物业管理精品小区。新疆诚信建筑公司面对激烈的市场竞争，始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把承建的每一个项目都当作精品工程去抓，促使工程质量不断提高，所建工程合格率为100%，优良率65%。在施工中由于重质量、讲信誉被评为重合同，讲信誉的企业。 新疆特变电工房地产开发公司的发展目标是把公司建设成为以房地产开发为龙头、集施工、物业管理、建材经营为一体的综合类互补型经济实体。特变电工房地产开发公司的运作是特变电工资本运营及调整产业结构工作中迈出新的一步，它将成为特变电工新的经济增长点和促进特变电工不断发展的生力军。2.立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标随着住房分配货币化政策实施的不断深入，新疆维吾尔自治区住宅产业也得到了长足发展。国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。并出台了一系列的鼓励政策，对我区2001年的住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。由于自治区地处西部地区，住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，远不能满足消费者日益增长的住房需求。“世纪花园”项目在已有成果的基础上将先进成熟的新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成，建立部品体系的概念，实现标准化、工业化和装配化，推动住宅产业化发展。“世纪花园”项目引导住宅设计理念的进步，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。“世纪花园”项目的整个开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，大大缩短住宅施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。通过“世纪花园”项目的建设，在新疆地区起到示范带动作用，推动住宅产业现代化进程，带动建材、轻工、化工、冶金、能源等十几个相关行业发展，充分发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点的重要作用。2.2立项的必要性与背景随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的增长点。但是，我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面。住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。同时，由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他行业发展，因此，住宅产业现代化对促进国民经济发展将产生积极作用。商品住宅空置率日益增高的原因是这些住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理，结构可改造性差，设备配套落后，施工质量通病较多，小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。因此，必须树立一批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。3、市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测 昌吉市经济增长在新疆处于龙头地位,人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。全市共有上市公司两家，效益好的国有大中型及私营企业七家。这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是昌吉市住房消费的新增长点。昌吉市商业繁荣，有西北最大的商品批发中心“亚中商城”，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。2000年是国家实施西部大开发战略的第一年，也是自治区深化城镇住房改革的关键一年。这一年，自治区房地产施工总面积达到1874.95万平方米，竣工总面积达到1191.09万平方米，比上一年增加264.1万平方米，增长28.5%，共投资128.64亿元，比上一年增加33.64亿元，增长了35.4%。其中，房地产开发，2000年112月商品房开发投资45个亿，施工面积250万平方米，比上一年竣工面积增加92%。自治区2000年住房建设，对经济增长的贡献率为1.5个百分点。根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘的价格调查资料显示，2000年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升的态势，且市场及价格走势呈现以下特点： 1) 多层次，多价位的高品房供应体系逐渐形成。目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位在12001800元/平方米，带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在18002800元/平方米，强调地理位置、环境和质量结构等因素的普通住宅，包括一些高层住宅，主要是满足注重居住品质的中高收入家庭的住房需求；价位更高的高档公寓，豪华住宅主要是针对一些高收入，先富起来的消费阶层居住和投资的需求。2）随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。2000年乌鲁木齐个人购房总金额17.67亿元，比1999年增长1.6亿，占商品住宅销售总额的92%。3) 高品质商品房日渐受到人们的青睐。2000年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格一直在1400/平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨1.6%，涨幅比1999年减少了1.8%；普通住宅价格涨势明显，同比上涨5.4%，涨幅比1999年增加了3.5%，加权平均价格由1999年的1880元/平方米，涨至2250元/平方米。随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境，位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。此类住宅从今年初起，价格一路走高，同比上涨4.1%，涨幅较1999年扩大了2.9%。“九、五”期间昌吉市住房建设开发，经济适用房18万平方米，商品房44.3万平方米，总投资6.34亿元。昌吉市距乌鲁木齐市中心约35公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为1800元/平方米，而昌吉仅有1000元/平方米左右。乌鲁木齐环境污染很严重，在全国排名倒数第二。原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到乌鲁木齐市以外，乌市上空多数情况下都笼罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，昌吉市的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。因此有人把昌吉形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。3.2销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣，加上促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国加入WTO日益临近，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。因此“世纪花园”项目开发总体定位在“国家康居示范工程”。销售对象是面向全疆范围内的中高收入阶层。3.2.2住宅性能等级根据建设部关于“商品住宅性能评定方法和指标体系”结合昌吉市及“世纪花园”住宅小区开发建设的实际情况，“世纪花园”别墅小楼申报2A（AA）级，其余均为1A级。4.总体规划4.1控制性规划要点4.1.1规划指标“世纪花园”康居示范工程住宅小区规划用面积114400平方米，其中住宅用地面积60100平方米，公建及商业用地面积12200平方米，道路用地面积21300平方米，绿地用地面积20800平方米。 “世纪花园”项目总开发面积约23万平方米，总投资67亿元人民币（含公建投资3亿元）。首期开发约7.5万平方米，总投资约1.4亿元，启动资金约6000万元。项目所需资金企业自筹，辅之银行贷款式配股、银行住房按揭贷款实现滚动式开发。 开发成本预测：土地平均成本120元/M2、平均建安成本1015元/M2（目前昌吉地区多层住宅平均建安成本620元/M2）、配套设施建设费245元/M2（其中平均环境道路投入200元/M2）、各项规费50元/M2、室外工程费35元/M2、前期工程费30元/M2、利息10元/M2、不可预见费20元/M2、管理及营销成本30元/M2、税费及其它75元/M2、综合平均成本1630元/M2。 开发方案：整体规划、分期开发。以建立高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的“四高”小区；通过分期开发逐步培育后续市场，引导市场消费方向，凝聚人气，弱化市场准入阻值，减少投资风险。同时，可依据市场反映适当改变投资策略。4.1.2规划原则“世纪花园”康居示范工程以建设新疆地区新世纪初的中高档精品住宅小区为目的，规划设计力求做到超前性、先导性，体现新理念、新手法，达到高起点、高标准。根据“世纪花园”住宅小区规划设计条件的要求，协调本规划区相关内外部环境条件，合理确定规划功能布局与开发建设规模。贯彻“以人为本”的规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境的可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅的适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住区。规划设计贯彻生态原则、文化原则和效益原则，要求提供给消费者一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的生态环保型花园式生活居住空间。规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。4.1.3规划主旨 贯彻“以人为本”的思想，以提高人居环境质量作为规划设计的基本出发点和最终目标，在住宅商品的“优”、“特”和“新”上做足文章。 小区采用自由式布局与组团式布局相结合的复合式建筑布局，改变一般住宅小区一块中心绿地为主、“四菜一汤”式的空间形态，加强住宅组团之间绿化环境的营造，使所有住户具有良好的“朝向”与“景向”，丰富了临窗外视效果。 采取适度人车分流的交通组织形式，组团间的绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。 改变建筑与环境分开设计的做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间的变化，将户外环境引至住宅底层。4.1.4规划设计原则1) 设计原则 由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满足本区污水向东北角集中排放的设计条件，形成西南侧高，东北侧低的总趋向。 为获得场地内部较丰富的景观，竖向设计形成小的场地起伏，既方便交通，又形成与规划营造的各类小品、水面相适应的场地变化。2) 住宅设计类型 新疆特变电工世纪花园住宅分为四大类型： A联排单元住宅；B联排单元跃层住宅; C点式跃层住宅; D联排独立住宅。E别墅。A B C类住宅均为四层, D类住宅为二、三层，E类别墅二层。使用面积系数在78%以上，住宅单体设计申报等级为1A级（别墅为2A级）。 a.多层大开间灵活隔断住宅设计 住宅建筑随着生活水平的提高和家庭成员构成的变化，居住个性化的需求越来越强烈。为适应这一要求，该小区住宅突破了传统的小开间平面布置模式，真正实现了最大限度的空间组合即大开间灵活隔断住宅。在平面设计中，将管线多的厨房、卫生间在大空间内进行定型、定位，以厨房、卫生间楼梯间为核心体（即住户不能随意改变的“支撑体”）其他的空间可由居住者按照家庭成员的构成及生活模式的个性需求来分隔。分隔体可用轻质墙体，也可用家具隔断，这样最大限度的满足了住户的心理、行为、家庭成员的构成及生活模式的个性需求，真正体现出大开间住宅的“灵活性、适应性、可改性”。 b.跃层户型设计 跃层户型包括:“联排独立住宅”、“单元式完全跃层户型”、“点式南北互跃式户型”和“顶层局部跃层户型设计”等多种形式，以满足越来越多的跃层户型购买需求。并设计紧凑，控制面积，突出实用性、经济性、新颖性。 c.端部单元住宅 各组团中心有一景色宜人庭院，为充分利用这一环境优势，住宅设计中将端头设计为高档户型，结合小区总体方案设计，丰富了建筑造型和庭院空间。 在户型平面设计中，尽量将起居室、餐厅、厨房组织在一个区，从而形成了公共活动区和私密性较强的卧室区，即“动静分区”。 在合理组织各功能空间的同时，合理分配面积，保证有适宜的户室比。做到“公私分离、寝居分离、洁污分离、食居分离”，方便使用，提高居住舒适度。 户门：入口处设过渡性“玄关”空间，并设有小壁橱，便于出入时更衣换鞋用。过渡空间避免开门见厅一览无余，使起居室空间更加完整、舒适。 起居室：有完整的连续墙面，结合生活阳台，设敞亮的落地推拉门窗，使起居室在满足功能需要的同时，获得最大限度的室外景观观赏面，提高居住质量。 卧室：集中布置，做到“动静分区”。满足功能面积要求。主卧朝南并单配有卫生间。 餐厅：与厨房联系便捷，与起居室可分可合，尽量为自然采光方便使用。 厨房：靠近户门设置，不穿越其他空间，保证了洁污分离,提高户内卫生标准。厨房设计做到标准化，为成套厨房设备进入家庭提供技术条件，按炊事流线布置洗池、操作台、炉灶，充分利用空间，设吊柜地柜，管道集中、隐蔽设置，厨房均设变压式风道，拥有良好炊事环境。 卫生间：尽可能自然采光，外间设盥洗台及洗衣机,里间设便器及洗浴空间，方便使用。卫生间设计标准化，管道集中、隐蔽设置，便于整体化设计。 阳台：每户均设有南北阳台，南阳台结合起居室或卧室布置，并考虑花盆的安置及空调位置。 贮藏室：每户均设足够面积走入式贮藏室、吊柜，壁柜等。 家庭间或家务室：有条件的跃层户型安置家庭间或家务室，为富有生活情趣的主妇的小天地。 3) 建筑造型及色彩设计 小区住宅以浅色墙面为主，绿地与蓝天为背景，形成小区主色调。阳台、入口具有各组团特色，色彩质地均有不同处理，增强小区领域感和可识别性。4.2主要技术经济指标4.2.1用地平衡表用地性质康居示范工程部分全部小区面积(Ha)权重(%)面积(Ha)权重(%)住宅用地6.0152.5311.3449.35公建用地1.2210.661.687.31公共绿地2.0817.478184.6520.23道路用地2.1318.623.6315.80小计11.44100.0021.3092.69大型公建用地1.687.31合计11.44100.0022.98100.004.2.2主要技术经济指标康居示范工程部分 二期总体总用地总建筑面积其中：住宅建筑面积 配套公共建筑面积 大型公共建筑面积住宅总套数(套)居住人口(人)建筑密度(%)居住人口密度(人/Ha)容积率绿地率(%)停车位总数(个)其中:室外停车位 车库11.4474780.8165045.819735.004472000251750. 65403252309511.54121274.0774564.0711710.0070000.005722002291731. 084016416422.98196054.88139609.8821445.0070000.0010194002321740. 8740489394954.3市政基础设施条件4.3.1交通及周边配套设施 交通：距市内交通停车场约600米，距市郊交通停车场约300米，小区周边500米有1路、2路市内交通车站。 学校：小区以南延安路300米有南昌吉五中、昌吉三小、文化宫幼儿园，以西200米有南五工小学。 医院：小区以南延安路300米有昌吉州医院延南分院，小区以北500米有昌吉市中医院。 文化：距昌吉电视台50米，距昌吉文化宫100米，距昌吉南公园150米。 金融购物：距金融一条街500米，距新疆最大的批发市场亚中商城800米。 供暖:小区以东距昌吉第一热源热电厂100米，小区以西距昌吉第二热源500米。目前第二热源700管网已顺五工西路施工完毕。 供电：小区以南距昌吉变电所1.5公里。 小区以西距昌吉亚中变电所2公里。 供气：小区以北北京路已按规划预留天然气管网位置， 2001年开始敷设城市管网。 供水：小区以南距昌吉水厂1000米，城市供水管网500供水管道已顺延安路99年改造完毕，小区以西北京路供水管网计划2001年开始施工。 排水：小区以南延安路排水管网400已形成。 小区以西北京路排水管网400已形成。 电信：小区以西北京路已预留位置，计划2001年开始施工城市主干线。 4.3.2绿化景观 小区绿化系统分为小区绿地、组团绿地、庭院绿地和道路绿化等四个层次。小区公共绿地成带状布置，由西向东分成两条绿色通道连接到各个住宅组团。每个住宅组团内有成块状的中心绿地，通过林荫道与带状绿地连接。居住在一楼的住户可以拥有进深3米的庭院空间，居民可以进行庭院绿化的营造。 小区以绿色林带蜿蜒在住宅楼群中的景观为特色。在这个绿带中布置有造景亭、游戏场、溪流水塘等小环境。在各个组团绿地中设有各不相同的构筑物，以增强环境的可识别性。 小区水环境的营造取决于小区污水处理设施的建设。采用经过处理的生活污水，为地处水资源匮乏的地区的居民创造出水美草绿的生态环境。4.3.3小区道路系统 以环路连接各个住宅组团，尽端路延伸至组团两侧。环路由7米车行道和两侧各2.5米的人行道构成；尽端路宽8米，长度控制在120米以内，可满足消防要求。 步行系统分宅前路和林荫道两种形式。宅前路在消防、救护、搬家等特种需求的时候可以通行机动车；林荫道结合带状公共绿地的布置，形成适合居民休闲健身的景观路。 机动车停车位在康居示范区内按50%配置，在二期建设区内按20%配置。停车方式采用停车场和路边港湾停车位相结合，停车场布置在小区环路两侧，场地作成透隙型地面，便于种草植树，改善环境。 自行车停车房布置在住宅楼群的消极空间中，采用分散式布置方式，便于居民使用。 小区分设南、北、西三个出入口。西入口为小区主入口，连接城市交通性主干道，具有标志性景观；南北两个出入口均连接城市生活性道路，具有生活服务的特征。4.3.4供电系统 1) 电力 10KV进线从北京南路引入。根据估算拟在本小区设14座变电站， 在住宅小区内的变电站全部采用箱式变电站，共11座，其余的变电所附件在建筑内。在会馆内设10KV配电站，各个箱式变电站10KV电源采用环网供电方式。从箱式变电站至每栋楼的低压供电，采用树干式接方式。 2) 照明 住宅楼内的电气配置为，住宅单元总进线开关采用500mA漏电开关及采用防过电压措施，每户进线按16mm2铜线设计，每户设配电箱，配出回路按不少于7路设计。一路照明，三路空调，一路厨房插座，一路卫生间插座，一路普通插座。厨房、卫生间、普通插座带漏电开关，空调、厨房、卫生间插座回路采用4mm2铜线，其余2.5mm2铜线。 公共走道照明采用光电带延时的开关，光源采用节能灯。 小区道路采用庭院灯照明，光源采用节能灯。 3) 防雷 本工程处于高原地区，易遭雷击，因此每栋建筑均作防雷保护措施，利用建筑物基础做接地装置为主，当不能满足设计要求时，做人工辅助接地。 4) 接地 低压配电采用TN-S方式。各建筑做总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。4.3.5信息通迅系统 电信（电话、电视等）进线从北京南路引入。小区内主干电信管线采用12孔PVC70管，进组团采用6孔PVC70管，管线在分支、拐弯处及直线段超过100m的中间，设小号手孔井。每户设壁龛式配线装置，每一卧室、书房、起居室、餐厅等处均设置一个信息插座，在主要房间设置一个电视插座。 1) 电话 在小区管理中心内设一30平方米左右的电话机房，光缆进小区，设置ADSL复用设备，为住宅提供宽带接入。 2) 有线电视 在小区管理中心内设一25平方米左右的有线电视机房，小区配置有线电视双向传输网采用HFC方式向住户提供宽带接入。 3) 小区计算机网络 在小区管理中心内设一50平方米左右的计算机房，局域网采用以太网络传输介质为光纤加五类线，采用光纤接入方式实现小区住户随时在线上网。4.3.6安全防范系统 1) 小区周界防范报警系统 采用红外线周界探测器，并与小区管理中心主机相连。小区管理中心能随时显示报警路段、报警时间，并自动记录，保存报警信息并且能够联动摄像控制，同时与公安区域报警接口联网。 2) 小区闭路电视监控系统 对小区主要出入口，楼宇进出口，主要道路，电梯轿厢进行监控。监视器采用黑白监视器。小区内道路，电梯轿厢等处采用定向摄像机，对小区主要出入口采用全方位可控摄象机，要求联网至小区管理中心，并将监视图象和信息进行记录和存储。 3) 楼宇访客可视对讲系统 在楼宇入口处安装具有电控门锁的安全防盗门和可视对讲主机，住户内设置可对讲分机。在小区管理中心或小区安保值班室配置可视对讲管理机。电控门锁不仅具有钥匙开锁的功能，还可支持智能卡和密码开锁。小区的主要出入口设置可视对讲门口机。 4) 家庭安全防范报警系统 住户室内具有燃气泄露报警功能，结合可视对讲设置家庭紧急求助报警按纽，要求报警信号送至小区管理中心。 5) 巡更系统 在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的线路进行值班巡查并且记录。 6) 车辆管理系统 对出入小区的机动车辆的智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息随时送至小区管理中心。 7) 火灾报警系统 小区内设火灾自动报警系统及消防联动系统。4.3.7设备监控系统 给排水系统的监视 1）水箱：检测水箱液位并报警 2）集水井：检测集水井的液位并报警 3）生活水泵，消防泵，排水泵，污水处理设备运行状态等的监测。 4）照明 5）景观照明控制，泛光照明控制及道路照明控制。 6）物业管理系统 7）自动抄表系统：采用有信号输出功能的水、电、煤气表等数字化表具，实现远程抄表功能。4.3.8给排水 1) 一般生活给水(自来水)系统 本工程给水采用分质供水。所有公共建筑冲厕用水和道路、绿地浇洒、水景以及洗车用水均采用中水(小区污水处理站的再生水)；生活饮用水采用纯净水；其他用水采用城市自来水。 用水量：本工程一般生活给水（自来水）最高日用水量详见下表：建筑类别用水定额(L/人.d)用水单位数用水量(m3/d)备注单元和点式住宅1703235人549.95联排和独立式住宅200335人67.00幼儿园35200人7.00公共建筑501110人55.50未预见水量67.95取 Qx10%合计747.40 最大小时流量Qh=KhQd/T=71.63 m3/h。（时变化系数Kh取2.3，T取24h） 2) 供水条件及管道布置 本工程周围尚无市政自来水管，故拟从小区东面延安南路引两条DN150市政自来水管沿南公园路和五工西路至小区，并在小区内成环布置，供给区内生活和消防用水。当地自来水压力为0.25 0.3MPa，故区内所有住宅和多层公建以及高层公建四层以下部分由环状管网直接供水；高层公建四层以上部分单独设置加压泵供水。 3) 中水供水系统 水源：本工程采用经过小区污水处理站深度处理后的再生水作为中水水源，水质符合生活杂用水水质标准(CJ25.1-89)的要求。本工程中水最高日用水量详见下表：建筑类别用水定额(L/人.d)用水单位数用水量(m3/d)备注公共建筑201110人22.20幼儿园15200人3.00场地、道路浇洒1L/m2.d35000m235.00绿地浇洒4L/m2.d110000m2440.00水景补水50.00取循环量的15%洗车用水250 L/辆.次100辆.次25.00合计575.20 最大小时流量Qh=KhQd/T=107.85 m3/h。（时变化系数Kh取1.5，T取8h） 4) 太阳能利用与生活热水系统 太阳能是一种清洁，环保，可持续使用的绿色能源。昌吉市地处新疆平原地区，全年日照充足(年日照时数大于2800小时)，具有丰富的太阳能光热资源。故本工程拟采用太阳能生活热水供水系统。 所有住宅采用分户太阳能供热系统，每个系统负担一户居民的生活热水供应，联排和独立式住宅供热系统由二组热管-真空管太阳能热水器、一套电加热水箱、温度及水位控制和配水管道组成，每组热水器集热面积2.4 m2，贮水容积125L。单元和点式住宅供热系统由一组热管-真空管太阳能热水器（带电加热）温度及水位控制和配水管道组成。每组热水器集热面积2.4 m2，贮水容积125L。 区内幼儿园、会所等建筑也可采用集中太阳能供热系统，系统由热管-真空管太阳能集热器、连箱、贮热水箱、水位控制和配水管道组成。 5) 消防给水系统 消防用水量：依据建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范，本小区消防用水量为：（按区内需水量最大的一幢建筑考虑，28层公建为一类高层建筑），室外消火栓：30L/s，室内消火栓：40L/s，自动喷洒：30 L/s。 区内同一时间火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时（自动喷洒为1小时）。 室外消防：在小区环状自来水管网上布置室外消火栓，负担室外消防用水。消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m，距建筑外墙540m。在小区污水处理站中水储水池处设消防取水口，补充室外消防用水。 室内消防：高层公共建筑单独设置消防水池和水泵房，采用临时高压供水方式，供给室内消防用水（示范工程区无高层）。幼儿园和低层公共建筑设独立消防系统，从环状自来水管网单独接管。 6) 雨污水系统 雨水：昌吉市地处干旱地区，年降水量不到200mm，年蒸发量大于1700mm，20min降雨强度q20=24 L/ha.s。本设计住宅和低层公建屋面雨水由外落水管排至室外绿地，高层公建屋面雨水设外落水管排至室外污水管；小区室外道路雨水溢流至道旁绿地，广场和停车场雨水设雨水口收至室外污水管。 污水：污水量计算：本设计污水排放量按一般生活用水量和中水用水量之和的90%考虑，即717.84m3/d，设计流量按量大时污水量计算，即68.79 m3/h。管道布置：按建筑组团布置污水支管和化粪池，生活污水经化粪池预处理后，排入水区污水干管，最后排入小区东北角的污水处理站，经深度处理后再生回用。4.3.9热力 1) 热负荷估算：建筑物名称建筑面积(m2)面积热指标(W/ m2)热负荷(Kw)住宅155701.32507785幼儿园2500100250会所3500100350公建380001003800其他用房4000100400 总计热负荷为：12585KW。 2) 管网布置：在本小区的西侧北京南路和南侧五工西路上均敷设有城市热力管道，热力参数为125/70高温热水，故考虑从市政热力管道引入一次热水，在小区内设置热交换站，交换出55/45二次热水供给小区采暖。 由于小区的规划考虑分为南北两个区，北区为康居住宅小区。这样考虑到两个区的开发时间、负荷因素以及运行管理上的方便，在南北两个区内分别各设置一座热力站。北区从西侧的北京南路上引入一条市政热力管道；南区从南侧的五工西路上引入一条市政热力管道。 因热力站交换出的热水为55/45低温热水，主要用于住宅地板辐射采暖，其他公建如采用别的不同采暖方式时，可在公建里自设热交换站。 3) 管道敷设 热力管道均采用有补偿直埋敷设，枝状布置。小区内的二次热水管道随地形敷设，尽量布置在绿化地和人行道下。管道采用预制保温直埋热水管道，焊接连接，保温材料为聚氨酯泡沫塑料。补偿器采用外压型波纹补偿器，安装于检查小室内。4.3.10供暖 住宅室内采暖采用低温热水地板辐射供暖方式，作分户