物业管理公司行政管理制度.doc

×物业管理有限公司行政管理制度二0一八年三月目 录1、公司机构设置及分级管理规定12、机构职能及岗位职责53、经理室经理工作规程164、经营部经理工作规程195、安全生产责任制度206、安全生产管理制度247、物业管理工作抽检与考核规程318、物业管理投标规程339、物业接管验收管理规定3710、总经理办公会议制度4411、请示报告制度4612、文秘工作管理制度4813、档案管理制度5014、印信管理制度5615、公文处理工作规程5716、公文管理规范6117、打印机使用管理规定6518、接待工作管理制度6719、办公用品管理制度6820、办公室卫生管理规定7021、仓库管理规定7122、员工宿舍管理规定7223、员工制服管理规定7324、质检岗位职责和工作流程74公司机构设置及分级管理规定一、职级： 总经理为一级；副总经理为二级； 总经理助理为三至四级； 部门经理（含经理室、经营部、计财部、工程部、保安部、管理处主任）为五至八级； 部门主管为九至十二级； 行政助理、业务主管为十三至十五级； 领班（含班长、代班长）、高级员工为十六至十九级； 普通员工为二十至二十一级； 试用员工为二十二至二十三级。二、公司组织结构图示：（见第二页）三、工资标准表：（见第三页）四、物业管理对外关系图：（见第四页）总经理副总经理总经理助理经理室保安部计财部工程部经营部行政文员质检员主管会计出纳员业务员管理处社区事务助理餐 厅（编外）水 电 班保 洁 班保安队（主管）收 款 员水 电 工保 洁 员保安领班保 安 员公司组织结构图 XX物业管理有限公司工资标准表职 务薪 级基本工资浮动工资合 计总 经 理1110022003300副总经理2100016002600总经理助理392014702390485014402290经 理副 经 理580012902090677012201990774011501890871010801790主管96809101590106608301490116407501390126206701290行政助理业务主管136006401240145806101190155705701140领班高级员工1656053010901755049010401854045099019530410940普通员工2052037089021510330840试 用2230030060023200200400物业管理对外关系图各级人民政府各级房地产行政主管部门 行业归口管理 属地管理工 税 物商 务 价市 绿 卫 交 治 供 供 街 其政 化 生 通 安 水 气 道 它 业务督导产权人业主委员会物业管理企业各专业公司 选举 合同 合同使用人物业管理与政府各行政管理部门关系图机构职能及岗位职责一 机构职能（一）公司职能根据总公司房地产开发项目的需要，按照房地产开发四位一体的基本原则，积极与总公司开发、工程及销售部门配合，做好总公司开发项目的物业管理工作，并通过优良的物业管理售后服务，使总公司开发项目最大限度地实现经济效益和社会效益；根据总公司下达的工作目标，积极开辟经营渠道，拓展经营项目，扩大经营规模，使物业公司达到通过规模经营实现规模效益的目标；对管理处的各项工作进行检查、监督、指导、帮助。（二）内部机构职能公司经营领导班子负责制定公司经营方针、策略；负责公司经营、投资管理和资金运用管理；基本管理制度的拟定和具体规章的审定；高层管理人员职务任免和奖罚的提议；中层管理人员职务任免、奖罚以及公司其他人员聘用、解聘、奖罚的决定；员工工资、奖金分配方案的拟定。经理室负责公司劳动、人事、行政、文秘工作；制订与修改公司有关规章制度并组织实施和监督执行；对公司各部门和管理处和各项工作进行检查、指导、监督、协调；拟订公司员工工资标准和奖金分配方案；负责公司系统队伍建设和企业文化建设；向总公司经理室和公司领导汇报工作情况。计财部负责制订、修改有关财务内部管理制度并组织实施和监督执行；协助做好公司资金筹措，负责资金运用的管理；负责公司资本运营和收支业务管理以及日常开支和结算管理；负责公司及管理处的动作成本控制；对各管理处及其它经营单位的财务工作进行审查、监督、指导；监督公司系统资金和资产的安全动作；申报和缴纳有关税费；制订财务计划、编制财务预决算、进行财务预测；负责公司系统的计划统计工作；负责公司财产物品管理；汇报财务情况，提供相关财务信息；定期向总公司计财部汇报工作情况。经营部 在搞好原有经营项目经营管理的基础上，积极开发经营渠道，拓展经营项目，扩大经营范围，实现规模经营和最佳效益。工程部负责组织及实施对接管项目移交的各种设施、设备的验收并相应建立档案；负责制订和修改有关的工程管理规定及操作规程并监督执行；对管理处的工程机电工作进行统筹、检查、指导、监督、纠正；负责组织工程方面突发事件的抢修；积极开展有偿维修项目，为公司创造经济效益。保安部 负责制订和修改有关治安管理规章制度并组织实施和监督执行；协调各管理处保安队间的工作关系；负责组织并实施对各管理处的保安员进行业务培训和工作考核；对各管理处的安全保卫工作进行检查、监督、指导、帮助；负责组织处理安全方面的突发事件；配合与协助公安部门搞好所辖小区的治安管理工作。二 岗位职责公司经营领导班子总经理1、确定公司经营方针、策略；2、负责组织实施公司经营、投资管理和资金运用管理；3、主持公司日常经营管理工作，组织、制定并实施公司年度工作计划；4、拟定公司内部机构设置和年度用工计划；5、拟定公司基本管理制度；6、审定公司具体规章；7、提请聘任或解聘公司副总经理、总经理助理；8、聘任（聘用）或解聘公司部门经理、下属管理处主任及公司其他人员；9、拟定和申报员工的工资和奖金分配方案；10、审核批准公司员工的奖罚决定；11、审核批准公司各种费用开支。总经理助理在总经理领导下，分管或负责具体工作，经总经理授权，可行使总经理职权。经理室经理1、制订、修改公司有关规章制度并监督实施；2、组织、实施公司系统人员招聘、录用、培训、考核、奖罚和人事调整工作，并将情况向总公司经理室汇报；3、协调各部门工作关系，对各部门和管理处的工作进行检查、监督、指导和帮助，并将调查了解的经营和管理情况，及时向总经理汇报；4、负责公文审核、签收；5、负责企业文化建设；6、拟订公司系统员工工资标准和奖金分配方案并报总经理审核；7、处理文书来往事务；8、搞好公司的各项日常管理工作；9、完成总公司经理室交办的各项工作，并向其汇报工作；10、负责公司系统建议（提议）意见及有关信息收集和处理工作。职员1、负责组织开展和协调管理处的社区文化建设活动；2、负责公司系统员工培训的计划、组织、检查、监督；3、负责公司会议纪要及报送；4、公文拟搞；5、负责办理员工聘用、解聘及奖罚手续；6、负责人事档案的建立及员工考勤考绩、登记的人事管理工作；7、负责办理员工的各项社会基本保障工作；8、文件资料、办公用品管理和电话费的统计工作；9、文件收发、打印及函件传递工作；10、来客及会议接待和办公室的清洁卫生工作。计财部主管会计1、负责制订、修改财务内部管理制度并组织实施和监督执行；2、协助总经理做好资金筹措工作；3、负责召开财务工作会议，监督资金与资产安全运作及经济合同的执行情况；4、定期检查固定资产和流动资金，协助搞好物资盘点工作，负责经营成本核算，帐目做到日清月结；5、编制上报财务计划、财务报表和统计报表；6、对下属管理处的财务情况进行定期检查；7、协助总公司计财部搞好财务人员的业务培训；8、负责审查各种费用开支，控制动作成本；9、核算、申报和缴纳有关税费，办理有关手续；10、工资、奖金的审核及发放；11、完成总公司计财部交办的各项工作，并向其汇报工作。出纳员1、负责监督和管理公司现金的使用；2、审查、请款和报销有关单证，办理有关手续；3、认真、及时地做好财务核算、报表和对帐工作，做到日清月结；4、监督、检查管理处各种物业管理费用的收缴工作；5、办理银行帐务往来手续；6、按时缴纳水电费、电讯费；7、工资、奖金制表及发放。收款员1、收款人员是公司收取有关费用的执行者；2、负责办理有关收费事项，并将有关收费信息或变动情况及时告知计费系统操作人员，予以纠正或变更计算机内数据，确保数据准确；3、负责审查计算机的收费数据，确保数据准确；4、负责向客户收费的具体工作，及时督促客户上缴有关费用。所收款项（包括现金、支票等）当日上交财务部。票款一致，如有短缺、丢失由个人负责赔偿；5、收取支票要背书：对方经办人姓名、电话、身份证号码。当面填好本公司名称（收款单位）。6、完成领导交办的其他工作。经营部经理1、广泛搜集经营信息，积极寻找新项目，并做好市场调查和可行性分析报告，为公司领导提供决策依据。2、搞好各管理小区内商业网点的经营及管理工作；3、定期检查、监督各单位的经营情况，并向总经理汇报；4、撰写项目经营方案及制订本部门工作计划。管理处主任1、在公司总经理的领导和公司各部门的配合下，带领管理人员对管辖区实行全面管理，保证管区的楼宇与设备完好，机电运转正常，环境舒适优雅，生活安逸，并对业主、住户及公司总经理负责；2、坚持执行国家的各项方针政策、法律、法令、公司的有关规章制度；3、组织全体工作人员学习法律法规，掌握业务知识，提高管理水平，把管理区建设成文明、健康的小区；4、领导全体人员进行各项工作，包括：（1）验收交接；（2）环境卫生；（3）庭院绿化；（4）安全防范；（5）维护设备；（6）供电供水；（7）管理费收支；（8）行政事务；（9）完成公司下达的各项经济指标。5、根据工作需要，提出和上报对外合同的签订和终止，在公司批准取得代理以后，负责履行监督合同的责任；6、审批财务、考评报表以及规定权限以内的费用开支；7、关心职工的思想和生活，妥善解决员工中存在的不足和困难，注意提高员工的素质，鼓励员工发挥工作积极性，组织业务培训活动，注意选拔、奖励贡献突出的员工。8、检查、督促各部门人员完成公司下达的任务，严格执行公司的奖罚制度，适时调整有关岗位设置，对员工提出批评与帮助；9、结合管辖区的实际情况，提出改善管理工作建议；10、关心业主委员会的建议，自觉接受业主委员会的监督，共同搞好管区的各项工作；11、配合街道居委会、派出所做好安全防范和计划生育工作；12、管理好重要设备、业主、住房档案资料；13、完成公司交办的其它任务。社区事务助理1、社区事务助理在管理处主任的直接领导下，对社区事务实施管理，并对管理处主任、业主和住户负责；2、积极参加业务培训学习，熟练掌握、运用、执行公司的各项规章制度，自觉遵守国家法律、法规和物业管理有关法规；3、坚守岗位，按时上下班，遵守职业纪律，热情接待业主、客户，对投诉要耐心解释、及时处理，完成率95%以上；4、熟悉管区内各种建筑的结构，楼座的排列、单元户数、管道、电信线路的走向分布、各种设备的重要开关、配电箱、站的位置、住户的基本统计数量、管理费、水电费收费标准和计算方法；5、坚持每天巡视管区进行例行检查，并做好记录，发现不正常情况，要及时处理；6、熟悉消防安全的有关规定，掌握并会抄写电、水表，能应急处理火警发生、电梯困人、停电、天气突然变化引起的突发雷雨、台风、盗窃等事故；7、配合水电管理员、收款员收缴住户拖欠费用；8、向业主及用户宣传有关精神文明建设、社区文化建设方面的新动向，及时传达公司的各项通知、规定、协调管理处与住户之间的关系；9、参与楼宇的验收和交接工作；10、收集处理业主及住户的意见和要求，做好各方工作，不断改进工作方法，提高服务水平；11、发挥工作积极性，参加社区文化建设，搞好团结协作，完成领导交办的其它任务；12配合分安部门和街道居委会做好管区的安全防范、综合整治及计划生育宣传工作。库房保管员1、负责仓库物资的入库、保管、发放等工作；2、物资管理做到分类摆放、编号入架、整齐清洁、建立物品保管台帐，及时予以登记；3、把好进货关，认真验收入库物品，要做到验质、验数、验量、验规格、型号等，完全合格后在入库存单上签字；4、把好出货关，按领料单发货。物品出库一定要手续完备，凭据齐全。无特殊情况，库存物品不得外借，如特殊需要，必须经总经理签批，并办理借用签字手续；5、按工具借用制度，办理借用手续。建立个人借用卡，掌握各种工具使用和配备情况，提出工具库添置计划；6、定期盘点，填写清点报表（每月末分类）分品种填报；7、熟悉各类物资用途，性能及防腐、防锈、防火、防爆知识。保管好各类物资，防火、防盗、防鼠咬，减少仓储损耗；8、完成领导交办的其他任务。工程部经理1、负责搞好接管小区机电、消防、供水、供电设备的验收、接管和移交工作，并保障良好的运作状况；2、做好工程设备档案的建立；3、制订和修改工程部有关操作规程、工作程序，并负责监督执行；4、制订本部门工作计划并组织实施，做好各管理小区各类设备的保养和检修工作；5、定期对各管理小区的工程部门工作进行检查与指导；6、组织并实施工程人员的业务培训；7、组织开展各管理小区住户的维修服务工作，保证住户正常的生活需求，同时通过开展有偿维修服务，增加经济收入；8、负责制订各管理处的工程材料及零配件的采购、储备和使用计划；9、各管理小区设备突发故障时，负责组织抢修并恢复正常运行；10、与有关单位签订工程合同，报有关部门领导批准后组织和监督实施。保安部经理1、制订有关安全的管理规定、工作程序和保安员的行为规范；2、制订保安部工作计划并组织实施；3、组织并实施各管理处保安人员的业务培训，提高保安队伍的集合素质；4、做好各小区安全设施的建设和维护；5、检查、指导、监督、协调各管理处保安队的工作；6、小区内发生安全方面的突发事件时，负责及时组织、紧急处理并汇报情况，请求指示；7、与分安、消防部门配合，做好各小区内部的治安、消防管理工作。经理室经理工作规程1、召开有关行政会议，检查各部门完成公司下达的计划任务。2、调查了解经营管理情况，及时向总经理汇报，做到“上情下达，下情上达”。3、按总经理的批示精神，负责草拟公司的报告，总结有关规章制度，处理文件书信往来，保管整理好文件资料和档案归档工作；负责公文的审核、签收。4、搞好招工、劳动用工、劳动工资手续、调解劳资纠纷；抓好员工考勤、考绩，落实员工的社会保险、医疗保险以及离退休工作。5、做好公司的后勤工作，保证各部门办公用品的供应，管理好本公司的固定资产。6、负责本公司业务培训工作，抓好员工的思想教育，搞好企业文化建设，不断提高员工的业务水平。编制半年、年度培训计划并组织实施，全面负责培训的考核、检查、做好记录工作。培训应作为一项长期任务，长抓不懈。7、负责监督检查各管理处工作情况，协调和沟通与各行政管理部门之间的关系，了解政府相关法规、政策。8、在总经理的领导下，全面处理分管的工作，重大问题报请总经理或经理会议处理，完成总经理或经理会议交给的各项工作。9、负责本公司各部门的安全检查和质量监督工作，定期或不定期抽检，并作好质检记录，提出整改方案。10、负责全公司员工季度评优工作和管理人员考评工作；普通员工采用无记名投票方式，管理人员则对“德、能、勤、绩”四方面全面考评，作为人事管理和干部选拔的重要依据。11、及时、高效、高质量地完成日常行政、人事管理工作。组织、修改监督、实施规章制度组织、实施考核、上报招聘录用组织、实施计划、安排培训考核考勤奖罚实施、监管、检查人事档案资料整理、汇编、归档来往公文审核、签收、转发上传下达、组织实施企业文化组织、开展政策法规规章总经理经理室工资奖金拟定、送审指导 负责收集、处理、汇总信息采集 指导机构职责与岗位职责监督质检指导、帮助协调、实施会议例会组织、记录、签发公司部门及政府各职别部门协调、沟通后勤、管理计划、发放、统计福利、社保负责办理图纸、档案整理、汇编、归档记录、处理来访、接待经理室业务流程图经营部经理工作规程 经营部是一个重要的服务部门，坚持“一业为主，多种经营”的原则，立足小区，面向社会，灵活运用各种资金，投资开发短期高效的项目，作到“以区养区”，增强企业实力，其经理工作具体规程如下：1、以承包、出租、自营等方式搞好小区的商业网点，做到既方便群众又增加收入；2、结合代办服务，凡是住户所需要的，管理公司应尽量给予满足，负责接待、联系、安排这类服务；3、设立交通专线，成立便民服务队伍以方便群众；4、广泛收集信息，积极寻找新项目，做好市调查和可行性分析报告，为公司领导提供决策依据；5、定期向总经理汇报各企业或承包单位的经营情况；6、制订工作计划及撰写项目经营方案；7、完成总经理事经理会议交给的各项工作。安全生产责任制度一、安全管理组织质量安全管理委员会主任，总经理，安全生产第一责任人安全生产主任小区管理处主任小区管理处主任各部门主管或安全员各部门主管或安全员公司质量安全管理组织网络图二、安全生产职责1、公司法人代表安全生产职责：（1）公司法定代表人是安全生产的第一责任人，对公司的劳动保护和安全生产负有全面领导责任；（2）坚决执行国家“安全第一、预防为主”的安全生产方针和各项安全生产法律、法规，接受国家劳动安全监察和行业管理；（3）审定、颁发本公司各项安全生产责任制和安全生产制度，提出本公司安全生产目标，并组织实施；（4）贯彻系统管理思想，在计划、布置、检查、总结和评比生产经营的同时，计划、布置、检查、总结和评比安全工作；（5）负责对公司安全生产中的重大隐患的整改、监督，一时难以解决的，要组织制订相应的强化管理办法，并采取有效措施，确保过度期的安全；（6）审批安全技术措施计划，负责安全技术措施经费的落实；（7）主持召开公司安全生产例会，认真听取意见和建议，接受群众监督。2、安全主任职责：（1）安全主任作为公司安全生产第一责任人的助手，在直接责任人的领导下，对公司安全生产的规章制度的执行情况实行经常性的监督检查，对公司各岗位、设备的安全运行进行监督；（2）向公司安全生产第一责任人提交安全生产书面工作意见，主要包括：针对本公司的安全状况提出防范措施、隐患整改方案、安全技术措施和经费开支计划；（3）参与制订防止伤亡、火灾事故、职业危害的措施、公司危险岗位、危险设备的安全操作规程，并负责督促实施；（4）经常进行现场安全检查；（5）协助有关部门对员工进行安全生产的宣传、培训和教育工作；（6）就本公司的安全情况向当地的劳动安全部门作出局面报告。3、管理处主任的安全生产职责：（1）认真执行公司各项安全生产制度和指示决定，对本部门的员工在与自觉抵制一切违章行为；（2）保证本岗位工作地点和设备、设施、工具的安全整洁，正确使用防护用品；（3）学习安全知识、提高操作水平、提合理化建议、改善作业环境和劳动条件；（4）及时反映处理不安全问题，积极参加事故抢救工作；（5）有权拒绝接受违章指挥，并对上级领导忽视员工安全、健康的错误决定和行为提出批评及意见。安全生产管理制度1、电工（1）电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好；（2）绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用；（3）绝缘鞋不准裸足穿用；（4）在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸；（5）各供电回路的操作开关要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点）；（6）尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）；（7）在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备；（8）在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；（9）严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助；（10）电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用；（11）如发现有人触电，应立即切断电源。如不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。2、焊工（1）焊工（含电焊、气焊、下同）工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电；（2）焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接是否牢固、可靠，焊把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊；（3）焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护；（4）地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上；（5）开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工作或其他导体连接，以防短路或触电；（6）电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行；（7）焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼；（8）在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取用排风扇排风等措施，保证通风良好，并有专人在外监护；（9）焊接时如采用行灯照明，一般情况下，应采用24伏的行灯；（10）凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器内的压力，彻底清洗净易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊；（11）焊接用电缆线接头处必须接触良好，绑扎牢固，做到焊接时接头处“不冒烟”；（12）焊接电缆的截面积应根据焊接电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载边热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故；（13）焊工敲焊缝要及时，必须戴好防护眼镜，防止焊渣溅伤眼；（14）停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业；（15）气割大型工件时，应将工件放稳、垫牢、防止滚动、翻倒；（16）焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火；（17）氧一乙炔胶管与胶管接头处，氧一乙炔胶管与氧一乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸；（18）生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离不小于10米；（19）暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬漏气造成火灾或爆炸事故；（20）电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭电焊机或氧和一乙炔瓶阀。3、高空作业（1）凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度；（2）从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业；（3）凡遇有下列情况之一者，应停止露天高空作业；a）闪电、打雷、暴雨；b）高空作业可能发生危险的其他情况； 当上述情况过后，必须经公司安全主任和有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。（4）高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入；（5）凡经常进行高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具；（6）登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业；（7）所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带。安全带一般应高挂低用，即将安全带绳端的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业；（8）电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无处挂安全带，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施，确保安全操作；（9）进行高空焊接必须先将下方的易燃、易爆物品移到安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不致伤人或引起火灾等事故；（10）电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随用随取。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作完毕一同带下；（11）高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊蓝、高架车或吊车等传递物件；（12）特殊情况下，如果必须从高空往面地掷物时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备；（13）高空作业所用小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢；（14）站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人；（15）应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其他隔离设施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作；（16）高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空；（17）高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行；（18）严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。4、办公室（1）保持办公室门窗完好，如有破损要通知有关部门及时配换，以防止偷盗、雨浸等不安全情况发生；（2）办公室应通风、照明度好，地板应平整，翘起或破损地砖要及时修补；（3）办公室的电脑、电气设备等，未经培训的人员不准使用，以避免触电和损坏；（4）办公室所有电气设备的修理和更换，必须由持证电工担任，其他人员不得随意修理和更换；（5）禁止将几个电器插头插入同一个插座内，以防插座超负荷引起火灾。电缆也不宜埋设在地毯下面，以免电缆线残旧或损坏也不易发现；（6）下班后，必须将办公室所有电源切断，并关好门窗；（7）存有重要资料（档案、帐册等）、保险柜等设有技防装置的办公室，下班后应将技防装置设定在工作状态；（8）规定禁止吸烟的办公场地，应严格执行不得在室内吸烟的规定，并对违者执罚；（9）办公室内的所有消防设备设施应保证完好有效，有破损或故障要通知有关部门及时配换修理；（10）节、假日和晚上时间原则上不准进入办公室。如因工作需要，应征得领导同意并通知值班人员方可进入；（11）如发生火灾时，应尽快报警，同时疏散办公室人员并积极控制和扑灭火灾；（12）一旦发生地震时，在高层楼房工作的人员，应尽快从太平门走下楼梯，不要乘坐电梯。5、食堂（1）食堂工作人员必须经过卫生防疫站鉴定，确定无传染病，并取得“健康证”后，方可上岗工作；（2）食堂采购不得购买腐烂、变质的生、熟食品，每天剩余饭菜必须妥善处理，一旦变质，不得再供员工食用；（3）食堂饭菜内不得有蝇尸、鼠屎和酸、臭、异味；（4）食堂喷洒消毒药液的时间最好在晚饭后，次日再重新高温消毒餐具一次；（5）食堂使用的液化气钢瓶，必须与火源、炉灶保持足够的安全距离。液化气钢瓶使用或贮存时，必须固定牢靠或放置于钢架内，不可任意散放。每次用气后必须及时关闭总阀，搬运时应旋好安全帽。物业管理工作抽检与考核规程一、职责1、公司主管领导担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作的组织；2、抽检小组成员负责抽检工作的实施。二、工作规程1、抽检小组：（1）公司主管领导在每次抽检前组建抽检小组，成员可为公司有关部门负责人、非受检管理处负责人及事务部代表等；（2）公司主管领导在确定的抽检日期前主持召开抽检小组会议，对有关事项进行说明。2、检查与考核时间： 不定期举行，每年不少于4次（每次检查，均不事先通知）。3、检查与考核依据：（1）公司现行有效的管理制度和文件；（2）法律、法规要求。4、检查与考核办法（1）抽检小组根据检查资料和现场查看的方法按 管理处工作抽检与考核表要求对每个项目公正、客观地进行评分；（2）检查资料评分办法：a）对无记录、有漏项等较多问题的赋1分；b）对有问题记录、无落实结论的赋1分；c）对有问题未按要求完成的赋2分；d）对记录、记载不清或有原则性问题的赋12分；无大原则问题的赋23分；e）对一般签名、描述、时间等记录不全的赋3分；f）对无上述问题，总体感觉佳的赋5分，可以的赋4分。(3)实地检查评分方法：a）未按要求做的赋1分；b）未做到要求标准的赋23分；c）按规范要求做了，但总体感觉稍差的赋34分；d）既按规范又按标准完成，总体感觉很好的赋45分；（4）评分表示方法：表中赋分为得分；（5）抽检时间结束，抽检小组组长召开总结会议，由各成员简要报告检查与考核进行情况然后将对每个管理处的评分表交给组长。5、公司主管领导汇总和平衡各管理处的评分结果后交管理者代表，总经理审阅，同时将结果通知受审核的管理处。6、对检查中发现的不合格项由公司主管领导签发报告。物业管理投标规程一、取得招标文件 收到招标邀请信的物业管理企业，可直接到发出邀请信的开发商或业主管理委员会处购买招标文件，获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业，也可按规定程序购买招标文件。二、熟悉招标文件并考察物业现场 招标文件取得后，首先应详细阅读全部招标文件内容，并对现场进行实地考察，有时开发商或业主管理委员会会组织投标者统一参观现场并做必要的介绍。对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书、履约保证书、奖罚措施等都要弄清，并做好相应准备，更重要的是对于图纸、设计说明和管理服务标准、范围和要求，应仔细阅读和了解。三、详细列出管理服务方法和工作量根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量。一般可划分为日常综合管理服务方法和工作量，特约、特需管理服务方法和工作量，维修、更新管理服务方法和工作量等。四、确定单价，估算管理服务费总额国家规定的管理服务单价可不必研究，此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究。应具体情况具体分析，在确定单价过程中对谁是主要竞争对手、其状况和自身状况以及是否相争取中标等问题，都要有明确答案；一旦单价确定下来，与工作量相乘，即可得出管理服务费总标价。五、编制和投送标书1、编制标书：投标人在作出投标报价决策后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，既投标人须知中规定的投标人必须提交的全