物业管理说明.doc

物业管理说明（一）服务区域与具体服务内容：服务区域及内容：工程概况：总占地面积：约52300，其中吴敬梓纪念馆约15000(所有的公共空间，含办公室、展厅、卫生间、绿化景观、走廊、道路、铜像等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)；吴敬梓故居约7300(所有的公共空间，含办公区、赐书楼、正宅、文木山房、伙房、民俗展厅、家祠、卫生间、敞轩、门房、绿化景观、池塘、道路、桥面、走廊、外加大门外一个照壁等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)；太平文化街区约30000(太平阁、好人馆、贺橹楼、牌坊、照壁、亭子、太平井、襟襄湖、戏台、铜鼎、香炉、路灯、监控等安保、等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等)，以上具体服务项目要服从业主调整安排，详细情况请现场勘看。（二）设施设备维护（弱电、强电、空调、水泵及消防栓、排水、通风、施工方图纸内所有系统）：凡涉及特种行业操作的，须持证上岗，操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、确保资料齐全，因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，费用包含在报价内。（三）服务中心设置：1、设管理机构，即全椒县太平文化街区、吴敬梓故居、吴敬梓纪念馆服务中心，并设客服接待中心。2、在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业营业执照或复印件、项目负责人照片，公告物业服务事项等有关信息。3、配置必要的办公用品、用具、电话等，办公场所整洁有序。（四）服务时间：1、安保服务要求全年365天无休，每天24小时不间断值班；2、保洁时间：从上午6点到18点，遇有重大活动时需按要求加班。3、水电维护、园林、消防、白蚁防治等服务随时做好准备，满足使用要求。（五）日常管理与服务：1、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施；2、建立健全各项管理制度，公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法；3、建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核；4、建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业务资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等)，归档及时、完整、便于查询；5、应用计算机管理项目基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录；6、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位实施维修；7、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录；8、涉及业主或使用人正常办公的重要物业服务事项，及时履行告知义务；9、每月组织一次项目服务质量检查，并做好记录；10、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查；11、每半年公开征集一次物业服务意见，公告整改情况；12、在项目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传；13、对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门。（六）人员配备：服务人员数量及岗位要求共62人，含项目负责人1人（注：含看守监控太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用）（1）吴敬梓故居人员配置及明细人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理中专（高中）或以上学历；中标后仅在本景区服务，不得到其他景区或小区任负责人，每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗；并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控室保安（9人）各岗位（含消防监控安保措施）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内4人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁岗（11人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；保洁兼：前台、接待、商店零售等合计共21人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班：5人夜班：4人综合白班白班：东一进、东二进、东三进、中一进、中二进、中三进、西一进、西二进、西三进；东花园（膳食房、民俗生活展区、延陵堂）、小故居（市级文保单位）；西花园（文木山房、赐书楼、敞轩、接待室）；出口1人；进口1人；监控室1人；巡逻1人；夜班：两岗轮流巡逻3人；2保洁11人东一进、东二进、东三进；中一进、中二进、中三进；西一进、西二进、西三进；东花园（膳食房、民俗生活展区、延陵堂）；小故居（市级文保单位）；西花园（文木山房、赐书楼、敞轩、花园走道、绿化卫生）；出口、进口、监控室；（2）吴敬梓纪念馆人员配置及明细人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理中专（高中）或以上学历；中标后仅在本景区服务，不得到其他景区或小区任项目负责人，每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗；并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控保安（9人）各岗位（含监控安保措施）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内4人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁（10人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；保洁兼：前台、接待、商店零售等盆景制作与维护、园林布景（1人）园艺师具有经专业培训的资格证书或上岗证；专业工程师，三地公用古家具、门窗维护（1人）古建筑木结构维护技师具有经专业培训的资格证书或上岗证；水电维护（2人）水电技师具有经专业培训的资格证书或上岗证；合计共24人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班：5人夜班：4人白班：入口至老大门处；游客中心、出口；监控室；第一平台（碑廊及过厅）、第二平台（吴敬梓生平事迹及吴学研究厅）、第三平台即铜像处（著作厅、评论厅、故事厅）；儒林文化基地（交流厅、创作厅）； 衣冠冢后花园；巡逻（兼照看自行车、摩托车停车场）；夜班：两岗轮流巡逻3人； 2保洁10人入口至老大门处、出口；游客中心、监控室；第一平台（碑廊及过厅）；第二平台（吴敬梓生平事迹及吴学研究厅）；第三平台即铜像处（著作厅、评论厅、故事厅）；西花园；儒林文化基地（交流厅、创作厅）；衣冠冢后花园；（3）太平文化街区人员配置及明细：人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人（1人）物业经理本项目拟派项目负责人具有大专或以上学历，含看守监控（太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用）保安（8人）各岗位（含消防监控）须持证上岗，男性，年龄50周岁以内5人，60周岁以内3人；须有3人以上年龄不得大于35周岁（作为形象岗）；保洁岗（8人）环境卫生男性年龄60周岁以内，女性年龄50周岁以内，需符合劳动部门规定的用工年龄；合计共17人（以上所有人员统一着装，挂牌上岗）序号名称总人数工作内容明细1保安白班4人夜班：4人白班：太平阁1人； 好人馆1人； 监控室； 贺橹楼1人；南北广场巡逻1人(包括北广场、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施)； 夜班：南广场（贺橹楼、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施）、北广场（太平阁、好人馆及水电灯光设施）；2保洁8人太平阁；好人馆；贺橹楼； 1、总体人员配备，人员数量必须根据相关资质条件,满足的物业管理人员配置要求和招标文件规定的服务内容；专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，费用包含在报价内。2、人员数量及要求不符合要求的须在一周内调整。数量无法满足要求的，发现一次一人扣除500元，发现两次每人扣2000元，发现三次终止合同，没收履约保证金，通报物业主管部门和市招标局。人员配置的资质不符合岗位要求的，发现一次扣2000元，发现两次终止协议，没收履约保证金，通报物业主管部门和县招标局。3、以上配备人员仅为投标测价人数，实际工作人员以中标方中标后与委托方按实际服务工作需要设定，其中，水电工、古建维护师、园艺师、消防维护工、古家具门窗维护为街区、纪念馆、故居共用，增减不超过上述人员总数的10%，其物业费用也根据其实际工作人员的增减而增减，但增减人员前需征得业主方同意。（七）岗位服务要求：1、物业负责人：（1）素质要求：故居及纪念馆项目负责人持证上岗服务，中标后仅在本项目服务，不得到其他项目任负责人。（2）岗位职责：1、项目负责人必须常驻现场，原则上每天不少于8个小时（含早、中、晚）。若有重大活动或紧急事件，项目负责人必须在位。2、项目负责人可根据工作需要指定区域具体负责的班组长，班组长必须常驻所属管理区域现场，并随时与管理机构保持工作联系和沟通，管理机构每天进行督察考核时，班组长必须全程陪同。必要时项目负责人也必须全程陪同。3、项目负责人可以根据实际管理需要以及季节的变化特点，合理安排工作，但必须保证每天工作任务的完成。项目负责人和日常工作人员在工作期间不得饮酒。4、负责聘用工作人员的培训，统一着装上岗。5、必须建立、健全劳动安全卫生制度，加强劳动保护，保障聘用人员的人身安全、休息休假的权利。6、加强内勤建设，建立完善各种登记和记录，如考核登记、水电定期维修检查登记、亮化设施设备养护登记、喷泉、亮化等开启登记、值班人员登记等。(3)服务要求：1、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位实施维修；2、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录；3、每月组织一次项目服务质量检查，并做好记录；4、每半年公开征集一次物业服务意见，公告整改情况；5、在项目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传；6、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查；2、秩序维护人员：（1）素质要求：1、严格落实秩序维护招聘、政审制度。要求秩序维护人员仪表端庄、品德兼优、政历清白，有一定责任心和爱岗敬业精神，政审合格，身体健康（无心脑血管及其他传染性等隐性疾病及慢性病）。2、派驻秩序维护应具有上岗证。（2）岗位职责:1、主要负责监控和维护项目区域的秩序、站岗、巡逻、登记、消防及日常相关安全保卫工作。2、中标方负责指派一名有管理经验和协调能力的秩序维护队员担任队长，负责派驻秩序维护日常管理事务工作，并由中标方支付相关岗位津贴。全天候加强对区域内公用设施进行管理和看护；及时纠正、查处破坏区域内设施的行为，维护良好的游览秩序。具体标准为：3、区域内各种设备、苗木、绿地、道路等无人为损坏、丢失，自然损坏或因公益活动的需要造成损坏，应及时修复并上报备案。4、无乱设摊点、游乐设施、散发商业性宣传广告等未经批准的任何商业经营活动。5、无乱堆放及牵绳挂物，无乱搭乱建，无乱披乱挂、乱扔乱丢现象，管理工具和物品必须摆放有序、整齐，更衣室必须始终保持清洁卫生。6、无邪教组织非法集会，无看相算命、民间杂要等封建迷信活动。7、无乱停车辆、骑（驾）车游园、无宠物入园、乱涂乱刻等不文明行为。8、无游人践踏草坪、攀折树木和偷拨花苗等现象。9、秩序维护人员夜间值班制度，保护区域内物品管理。（3）服务要求:1、派驻秩序维护人员应定期开展技能培训和体能训练，每月召开一次队务会总结讲评工作情况。及时配合完成甲方安全主管部门布置的各项临时任务。2、认真落实内务制度，摆放有序，整齐划一。值勤岗位及周围环境卫生区域要保持清洁。(4)秩序维护人员装备配置要求：1、根据秩序维护配备要求，秩序维护个人装备费用按使用年限分摊纳入招投标预算当中，配发物品的产品质量符合国家标准。实行统一发放，穿着统一的秩序维护服装，佩戴符合秩序维护服装的各种警用标志。2、通信及相关设备由招标方提供，中标方负责使用和维护，人为损坏照价赔偿。3、人员装备配备及使用年限以表格为准（附页一），产品质量符合国家标准。(5)考评与处罚：1、严格遵守招标人制定的相关安全保卫规章制度，严禁值勤人员在上班时间仪容不整、缺岗、漏岗、串岗、迟到、早退、巡逻不到位、处置情况不及时等现象发生。2、严禁秩序维护人员在岗点做与工作无关的事情。3、秩序维护人员出现以上违纪违规现象，情节轻者给予相关经济处罚，严重者予以清退，相关奖惩措施详见合同。4、对违规违纪的经济处罚，在每月支付物业服务费时直接扣除。附页一：秩序维护单人装备配置情况表（每人装备配置）名称单人数量单位使用年限备注警用雨衣1件2印字春装2套2统一制式秋装2套2统一制式夏裤2条2统一制式训练服1套1警用大檐帽1顶2带帽徽衬衫（长袖）2件1统一制式衬衫（短袖）2件1统一制式领带1条2带领夹腰带1根2损坏更换、统一制式警棍根日常配备5根，损坏更换(短橡皮警棍)秩序维护辅助用品1套2领夹1个、领花2付、肩章（软、硬各2付）臂章2付、胸章（软、硬各1付）警号（软、硬各1付）3、保洁服务人员：（1）人员素质要求：1、保洁人员要求政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；接受过专业训练，业务熟练；五官端正、仪表端庄；精力充沛、身体健康，形体符合工作要求男性身高1.60米以上，60周岁以下；女性身高1.56米以上，50周岁以下。2、按规定统一着装上岗，私人衣服不得外露，工作服应勤洗、勤换，穿着应整洁、干净，纽扣要扣好。发现工作服破损、掉钮，应及时修补。下班后换下工作服，不得在非工作时间穿工作服，男性员工不允许留胡须，头发长不不过耳；女性员工发长不披肩。发型整齐不蓬乱。女性员工不允浓妆艳抹。3、讲究个人卫生，避免自身不洁发出异味，工作时面带笑容，端庄稳重，不卑不亢，工作时不允许赤脚或穿拖鞋上岗。4、员工上岗必须佩戴工卡，并一律戴在左胸，严格遵守作业时间，按时上下岗，严禁饮酒上岗；严禁脱岗、坐岗；严禁私自换岗。（2）保洁管理标准：1、卫生标准达到滁州市物业管理行业规范要求。2、物业员工必须在每日上午8点前把环境卫生清扫干净，然后在岗期间不间断保洁。3、保洁区域内每日必须保持洁净，做到视线内无白色垃圾、枯枝和落叶等。同时，不得往死角或隐蔽处堆积，做到集中收集运到垃圾池。4、道路两侧可视范围内不得有悬挂物。5、水面不能有污染物、漂浮物和落叶，水沟边白色垃圾、枯枝、落叶要做到及时清除。6、厕所内要做到无异味、无蛛网、无污垢、无积水、无蛆蝇。地面要洁净无积水和污垢，墙面要无污垢、蛛网，便池内要无污垢和便迹、粪迹等，排气照明和用水畅通，做到专人管理和负责。7、垃圾箱、路灯和标识牌等物件要保持洁净，无小广告、蛛网等，垃圾箱垃圾要做到每日清理干净。8、工具摆放要整洁，不得乱摆乱放，更不准放于可视范围内。9、临时垃圾池内废弃物不得外溢，做到及时清运。10、陆地（含街区、道路、古建等裸露的土质、石质、水泥、喷泉池等地平面）、绿地（含草坪、灌木等有植物覆盖的地面等）等实行保洁，垃圾及时清运到指定地点。11、每天保持警示牌、栏杆、坐凳、台几、花台、垃圾筒等设施清洁，每周至少清洗一次，做到无油迹、无灰尘，保持园区清洁整齐。12、无乱贴、乱画；无积水、沙土、碎石等废弃物。13、无果皮、纸屑、烟头、方便袋、痰迹及枯枝落叶和其他杂物。14、树木、灯杆等无蛛网。15、果皮箱内垃圾不得过半。（3）岗位职责规范：1、清扫保洁实行“一扫常保”工作制和“五净”、“五无”清扫保洁质量标准。“一扫常保”工作制，即每天早上在规定时间清扫完毕，并全天保洁。“五净”标准，即：路面净、路边净、隔离带净、花坛绿化地净、果皮箱垃圾池周围净。“五无”标准，即：无浮土、无垃圾积存、无污水漫溢、无粪便遗留、无果皮、纸屑、烟蒂等杂物。2、普扫时间安排：详见时间安排要求。3、保洁员每天对所辖管理区卫生区进行不间断巡检。所辖承包区域要做到地面干净整洁无杂物、无落叶、无污水、无浮土。及时清除台阶两侧的杂草和道路两侧的挂枝。4、卫生保洁的程序应先从主干道清扫，后从其它地方清扫，最后清理可视范围内的垃圾和挂枝。要求卫生保洁员在每天上午8：00点前完成主景道路的清扫任务。5、及时清理水面的白色垃圾和水面飘浮物，要求无浮尘、蛛网。做到游人随丢随拾，白色垃圾不过夜。6、厕所每天整体清扫定岗定人，不间断清扫保洁。室内保持干净、无异味、无污垢，设施保管完整，使用方便。7、清扫的垃圾要处理到位，及时清运。清扫工具要放在隐蔽处摆放整齐，做到不影响美观，垃圾箱要及时清理并保持箱外干净整洁，路灯要保持无蛛网，灯座无灰尘。景区垃圾禁止焚烧。8、卫生保洁人员禁止在景区内兼营其它商业活动，厕所严禁收费。严禁在管理的厕所房间内堆放其它杂物。9、保洁人员有责任对责任区内的驻点单位、商业网点的“门前三包”进行督促，并负责清理公共区域内的野广告。10、垃圾每天要认真收运辖区垃圾，放至垃圾池内，做到垃圾日产日清，严禁在垃圾池周边抛洒垃圾。12、遵守业主单位的各项管理制度，统一着装上岗，树立良好形象。 13、听从上级领导指挥，按照卫生管理实施细则保证质量地完成本人所承包辖域内的保洁工作。 14、遵守工作纪律，坚守工作岗位，工作时间不准干私活或做与工作无关的事情。 15、发扬互助精神，支持单位工作，以礼相待。 16、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告招标人，必要时积极协助专业人员排除故障。 17、发现事故隐患和可疑迹象，立即报告招标人，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展。 18、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用和带回家中使用。 19、及时办理管委会其他部门对保洁质量提出的意见和建议，不得与其发生争执。 20、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主。 21、认真完成招标人临时交办的其他任务。（4）岗位服务内容：主要包括但不限于：道路保洁、绿化带保洁、门卫室内外保洁、围墙及护栏保洁、大门斗保洁、花坛保洁、房屋外墙保洁、楼顶及活动室保洁、楼号牌保洁、车棚保洁、电动门及道闸保洁、宣传栏保洁、运动区域及运动设备保洁、临时检查保洁、雨污水检查井及管道清掏疏通、化粪池清掏，楼内天花板、门厅、走廊、楼梯、玻璃、消防栓、应急灯、电表间、弱电间、疏散标志及电器开关保洁，消防控制室保洁、配电房保洁、柴油发电机房、清除景区内牛皮癣等；负责垃圾的收集、运输、转运和处置，具体转运地点另行商议，相关费用由中标人承担。卫生间的清洁工作主要包括地面、墙面、门窗、天花板、隔板（隔墙）、卫生洁具及其它室内设施的清洁等，可分为常规清洁和周期性大清洁两种。常规清洁的次数可根据具体人流量和标准要求而定，一般每日至少清扫两次；同期性大清扫可根据具体情况拟定计划，一般可每星期、每半月或每月安排一次。(5)清洁卫生间的注意事项:1、卫生洁具都为陶瓷制品，禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。2、卫生洁具容易破碎，清洁时不能用工具的坚硬部位撞击，也不能让重物落下因冲击而致使卫生器具破损。3、使用洁厕水和其他刺激性清洁剂时，应戴橡胶手套，以防损伤皮肤。4、一旦发现卫生洁具或排水管道堵塞，应立即疏通。疏通时，应根据堵塞的严重程度和堵塞的部位采用相应的办法：如果堵塞不严重，堵塞部分在排水入口处，可用夹钳式铁丝钩取出堵塞物；如果堵塞物已进入排水的存水弯，可将排通器胶皮碗口树压排水，手持把柄，反复下压上抽，将其疏通，疏通时，应用湿布盖住地漏，以便形成真空而利于疏通。如果堵塞严重，应及时通知管道工疏通。5、如果发现卫生洁具损坏，管道、阀门、龙头漏水，应及时通知管道工修理或更换。由于清洁工作的疏漏或使用日久，卫生间的卫生洁具、墙身或地面极易有粪垢、尿渍、水锈和污垢，故必须定期进行去污垢工作，以保证卫生间保持良好的卫生状况。4、安保服务人员：1、全年365天无休，每天24小时不间断值班，配合和协助当地公安机关进行针对管理区域的安全和巡视等保安工作；确保管理区内消防设施、安全监控系统正常使用；2、安保人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械，做到24小时执勤巡查，并有详细交接班记录。保安必须严格遵守规章制度，发生刑事及治安事件时及时、主动上前阻止、并及时报告。如事件严重或超越保安员职责与权限的应及时报公安部门，并积极协助公安部门工作；3、维护道路使用和场地的正常秩序，对重点部位进行巡视检查并做好记录；4、监控中心24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应留存至少30日备查。监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告业主与警方；5、项目应有火警、水警等各警情应急预案；每年应组织1次的应急预案演习；6、在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具；7、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。（八）设备设施防范管理：1、共用部位及共用设施设备维修养护管理：共用部位和设备设施维护：主要包括但不限于：围墙及护栏维修维护、电动门及道闸维修维护、门卫室门窗玻璃地面墙壁屋面及电器电线等维修维护、宣传栏维修维护，道路路侧石、雨污水窨井井盖井圈等维修或更换、车棚维修维护、垃圾池维修维护、消防系统维修维护、电力系统维修维护、路灯维修维护、监控维修维护、避雷系统维修维护等。共用部位和共用设施设备人为损坏，由中标单位自行及时修复，满足正常使用功能并承担相关费用；非人为损坏，共用部位和共用设施设备的大中修按照业主规定要求执行，物业公司对维修项目进行维修，配品配件及材料由业主购买提供。共用水电管理：对消防栓、门卫室、物业管理处等共用部位用水进行管理并承担水费（进场后当天现场抄录水表读数，作为缴费依据），对物业用房、门卫室、道闸、电动门等进行管理并承担水电费（进场后当天现场抄录水、电表读数，作为缴费依据）。(一)综合管理1、建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。2、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。3、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。4水电工确保中心水电运转正常，故障及时处理。（二）建筑部件1、每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。2、每月巡查1-2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。3、每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4、每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。（三）附属构筑物1、每月巡查一次道路，场地，阶梯及扶手，侧石，管井，沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。2、每2月检查1次对屋面泄水沟，楼内外排水管道，保障排水畅通，并有记录。每年6月至9月检查屋顶不少于3次，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。3、每月巡查一次大门，(铁栅栏)围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。4、每月巡查一次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维护养护，做好记录。5、每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（四）二次供水设备1、每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。2、有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。3、水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。（五）排水系统1、排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降水前及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。2、污水泵。每月巡视2-3次，每半年养护1次。3、窨井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。（六）公共照明和电气设备1、室内照明。每天巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。2、室外照明。每周巡检1次，一般即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。3、应急照明。每周巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标。4、低压柜。每月巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。5、高低压配电箱和低压线路。每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。6、控制柜。每月巡检3-4次；每年养护1次；做好记录。（七）消防设施设备管理标准1、火灾自动报警系统1、报警控制主机、联动台：每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁2次；每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。2、模块、探测器、手动报警装置:每半年巡查1次模块、探测器、手动报警器；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。3、备用电源：每季度备用电源充放电实验和表面除尘1次。4、消防广播系统：每月机柜表面清洁2次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。5、防排烟系统：每半年督促养护1次防排烟风机、电源控制机柜、风口、防风阀等。6、防火分隔系统：每年督促防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部门上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。7、水灭火系统：每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。8、灭火器每月进行1次功能性检查。（八）水电及亮化设施管理标准1、定期对水电及亮化设施设备进行检查维修，保持水电及亮化设施设备完全完好，运转正常，保证随时开启。2、电路、水管安全可靠，无任何安全隐患和运行故障。3、控制室规范安全，运转正常，符合相关行业管理和技术管理要求。4、操作程序科学规范，保证设备设施和人员安全，杜绝带病运转。5、每月对水电及亮化设施正常检修不得少于两次，亮化率和设施的完好率要达到98%以上。2、停车管理1、建立停车管理制度和管理档案；2、在显著位置公告停车须知；3、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志，特殊地带应放置特殊标志；4、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记；5、24小时有专人定时巡查停车场(库)及其设施设备；6、停车场(库)内配备消防器材并定期检查，做好记录；7、停车场地面每日清扫1次，车位地面每季度清拖一次。3、消防安全防范1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；2、成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主单位、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。3、发生火警及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。4、消防控制室设人值守，处理各类报警信号。管理制度，应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。5、每周防火巡查2-3次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。6、每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。4、物业管理注意事项1、有害生物防治：配合相关部门进行有害生物防治，投放药物应预先告知，投药位置有明显标志；2、雨雪风雹天气：对区域内道路积水、落叶、杂物等进行清扫，降雪时，及时清扫积雪，扫雪铲冰，夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。时时关注天气情况，随时准备应急；3、卫生事件：发生公共卫生事件时，应及时采取必要处理措施，并迅速组织人员对物业共用部位、共用设施设备进行通风、清洗和消毒；4、协助安全检查:做好每日巡查并记录，如发现打架斗殴、滋事等情况应第一时间制止并报告招标人及公安机关，协助招标人及有关部门做好安全、治安等各项检查。（九）其他相关管理要求：以上服务内容，由于承包公司工作不力、监管不到位等自身原因引起的各种事故及造成的各类损失，由承包公司承担全部经济和法律责任。1、中标方进驻后须对设施、设备进行全面登记。2、承包公司遵守国家法规，承担本项目的管理服务及公共安全责任，达到管理工作质量标准。3、承包公司应严格按照合同协议，按规定人数上岗，执行管理服务岗位职责、服务质量标准，承担景区管理服务、安全运行责任，达到全职全责。4、所有员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。凡达不到工作要求的员工，承包公司应及时调换。5、特殊岗位（变配电室电工等），必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全。监控、消防值班人员须经专业培训，持证上岗。6、管理服务工作人员文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守相关规章制度。7、遇雨雪天气，及时组织人员清理道路、各门门前保证畅通无阻。8、本单位对承包公司的管理服务工作，实行专业对口监管和业务工作指导、每月依据督查考核细则对管理服务工作进行质量考核，并及时协调工作中出现的问题。 10、中标方应按照物业管理的相关规定负责物业服务，做好门岗、巡逻岗和监控岗的值守工作，做好共用设施设备的维护工作。由于工作不力、监管不到位等自身原因导致该项目的共用设施设备的损毁或被盗的，以及引起的各种事故及造成的各类损失，由物业公司承担相应的法律和经济责任。11、中标方需在合同签定后一个月内完成本项目服务人员招聘、培训工作，并组织所有人员做好进场准备（具体进驻时间以招标人通知为准）。12、中标方进驻后须对该项目进行保洁。13、中标方遵守物业法规，承担本项目的物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准。14、中标方应严格按照物业协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。15、物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。凡达不到工作要求的员工，物业公司应及时调换。16、凡涉及特种行业操作的，须持证上岗，操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、确保资料齐全，因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务，费用包含在报价内。17、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守相关规章制度。18、遇雨雪天气，及时组织人员清理道路、各门门前保证畅通无阻。19、招标人对物业公司的物业服务工作，实行专业对口监管和业务工作指导、适时对物业服务工作进行检查考核，并及时协调工作中出现的问题。20、物业公司应自行配备办公类设备（办公桌椅、固定电话、电脑，打印机等办公设施），配备常规保洁、秩序维护、绿化等设备和工具。（二）考核及评分招标人对物业管理单位进行不定期考核，每月最少进行1次考核，连续两个月考核不合格的（80分以下即为不合格），终止服务，签订的合同自动失效。因考核不合格终止服务的，履约保证金一个月内减半无息退还，剩余保证金作为罚款不再退还。全椒县吴敬梓纪念馆、吴敬梓故居及太平文化街区物业管理项目达标考核标准标准要求规定分值评分细则考核得分（一）内部管理101.遵守物业管理条例及相关法律、法规、政策；从业人员有从业资格，项目负责人须持有物业服务项目管理资格证书，守法经营；严格按照物业服务合同约定，提供相应的服务。2综合评定，有违规行为受到行政部门处罚的，每次扣0.5分；因合同履行不到位而被投诉的，每次扣0.5分；其他每一项不符合要求扣0.5分2.推行先进的服务理念，并将先进的服务理念和企业服务宗旨、管理目标、服务质量目标及奖惩措施悬挂上墙。2每一项不符合要求扣0.5分3.建立项目经理执业信用档案及其他从业人员信用档案，各项信息资料填写真实、准确、完整，真实记录信用情况。2未建立信用档案0分；每发现一次弄虚作假行为扣0.5分；文字档案记录不完整、不真实的，每一项扣0.2分4.建立物业服务质量保障体系，各单位、岗位制定明确的质量检查和考核办法，定期进行绩效考核，考核记录存档。2未建立的0分，每一项不符合或存档不完善的扣0.2分；5.建立完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及物业使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；配备必要的计算机和相应管理软件，运用现代化管理手段对档案进行管理。2综合评定，检查文档记录，每缺少一大项扣0.5分，资料不齐全每一项扣0.2分（二）行为规范306.项目管理处各部门间设置明显标识；办公环境整洁、卫生。2每一项不符合扣0.5分7.所有场所禁止进行打麻将、打扑克等赌博、娱乐行为；办公场所禁止上网聊天、玩游戏、电话闲聊等；工作期间禁止饮酒。2日常抽查每发现一次不良行为扣1分；接到业主举报查实后每次扣2分8.管理处管理、服务人员名单、照片上墙，人员统一着装，佩戴企业统一标识牌，仪表仪容整洁规范；员工资料、变更情况登记完整清楚。2缺项、每发现或接到业主举报一次扣0.5分；登记不完善或变更不及时，每发现一人次扣0.3分9.服务过程遵守物业行业规范，文明用语，服务态度端正，举止文明、大方；一年组织服务规范文明用语培训不少于两次。2每发现或接到业主举报一次扣0.5分，培训每缺少一次扣0.2分10.设置客服中心或值班（接待）室，负责接待、咨询、求助、投诉问题的受理和服务工作的安排，建立完善的登记、处理、回访、存档制度。2投诉较多，扣2分，每缺少一项扣0.5分；档案材料、记录不齐全每一项扣0.2分11.严禁、杜绝收费行为或变相收费行为20经查实一次扣20分（三）环境建设2012.建立监督机制，规范监督员、物业项目经理资料、投