房地产项目拿地常用方法.pdf

精心整理 精心整理 房地产项目拿地常用方法揭秘 圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。 本文就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于 各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里的“圈地”不带有褒贬成分，不 涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开发活动。 ?招数一：公益事业圈地 ?主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面，当地政府以此 名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面， 开发商扛着这些公益旗号向地方投资，等资源到手 就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好），或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证 报告申请变更用途，以保证商业利益的最大化。 ?近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团等四大民企联手上演 的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、 蚌埠、山东泰安、河南南阳、商丘和四川南充等地， 就是打着“光彩事业”的旗号，在全国二线城市迅速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关注。所谓 光彩事业，是中国政府为了发展欠发达地区的经济，于1998 年发起的通过项目推动来进行“开发 扶贫”的计划。光彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，但由于其能创造就业机会，带动 地方经济发展，地方政府可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。 ?在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一项占地3 平方公里的阳光世纪工程，这项 计划是阳光世纪集团（香港） 有限公司以老年居住事业的名义实施的，虽然获得了首个“全国老年 住宅实验基地”的称号，但除了占地7 万平方米的一期工程阳光家园（目前入住率50% 左右）有 些老人公寓的感觉外， 区内的世界和平公园、 大连交大科技园、 海滨别墅商贸区等项目似乎与老年 事业没有太大干系，反而是为后期推出的大型住宅项目阳光生态城制造了卖点和吸引力。 ?香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医疗设备，其总裁也因此获得本地荣誉市民 的称号，得到当地政府及老百姓的尊重和爱戴。该集团参与了近期的凤凰县南华山国家森林公园经 营权转让，以低于竞争对手30% 的报价获得总面积1100 亩的南华山景区 30 年经营权，这也是值得 开发商借鉴的公益事业圈地案例。 ?招数二：市政工程圈地 ?开发商往往主动向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地 方政府信任的同时， 也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定了基础，不管土地出让方 式是协议的还是市场的，因先期市政工程项目的垫底，就多了一重交易砝码，至少混了个脸熟。 ?2005 年 7 月以来，多家媒体报道了中信携手汤泉的消息，作为对中信深圳集团投资10 亿元用 于惠州市过境公路重大基础设施的回报，惠州市政府提供累计为2.7 平方公里的土地， 由中信深圳 集团开发、经营，其中包括占地 1.7 平方公里的汤泉旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文 头岭地块共 100 万平方米房地产开发用地，这使得汤泉又一次遭到改嫁（惠州市政府曾于2002 年 7 月 20 日与深圳华侨城集团签订汤泉经营权转让意向书，又于2004 年 4 月 14 日把汤泉经营权交 给惠州侨兴集团）。 ? ?广东省某管网工程公司以投资1500万元通信管网 （仍保留管网的所有权和经营权）为代价获得 了山东某省级开发区45 平方公里的规划、招商、开发、经营权，这对政府和开发商来说是一个双 赢的局面。很多园区招商陷入困境，除了产业定位不明以外， 基础设施不完善、不配套也是致命原 因，但是，地方政府一时没有足够的财力完成园区基础设施建设，只得眼睁睁看着园区圈而不开， 开而不发；另一方面， 市政工程公司在有一定的资金实力的基础上，需要拓展其业务空间，提升其 盈利模式，通过投资市政工程获取相关开发权的过程，实际上就是有实力的市政工程公司从一个工 程服务商向土地一级市场运营商跃升的过程，政府将后期的土地获益部分地让度出来是合情合理 的。这种做法可以在遵循相关法律法规的前提下逐渐推行，以使得那些濒临崩溃的园区获得新生。 精心整理 精心整理 ?招数三：品牌连锁圈地 开发商凭借有影响力的品牌或成功模式从原来的发祥地拓展到异地去发展，肯定比硬碰硬在市场上 拿地有意义得多。作为旅游第一品牌的华侨城在经历了近20 年的发展后，开始向地产延伸了，除 了深圳本土之外， 也开始了在北京、 上海及成都等大城市的造城运动。以只租不售方式成功运作上 海新天地的香港瑞安集团，已带着“新天地”模式闯进了杭州和重庆，如今，全国以“新天地”命 名的项目已不下20个， “新天地”已成了商业地产的代名词。 上海绿地集团带着其生态住宅概念及 绿地世纪城、老街品牌已征服了包括上海本土在内的17座城市。 ?招数四：规划方案圈地 ?古今中外一直流传“跑马圈地”的说法，骑着马跑一圈，地就是你的了，现如今，比跑马圈地 更省时省力的“规划方案圈地”横空出世了。一般来说，规划是由政府来买单的，虽然规划是主观 的，但是经过多级审批之后，土地性质就变了，土地用途就变了，甚至所有者都可以变了。如果开 发商替政府买规划的单， 把原本不属于主城区规划的成片生地纳入规划，并用极具市场开发潜力和 吸引力的概念来包装成项目上市，土地就陡然升值了，当然，这需要调动政府、专家及媒体等各方 力量，能有这种能量的开发商毕竟是凤毛麟角。开发商获利的途径至少有两个，一是其中的一部分 最易开发的地块留给自己自主开发，获得开发和经营利润， 二是与政府共同分享周边土地出让给二 级开发商获得的土地增值。 ?海南历来是大开发商的唐僧肉，也是规划方案圈地的“重灾区”。早在数年前， 华润集团就以聘 请世界顶级规划公司英国伟信（ScottWilson ）进行整体规划设计的方式获得了12 平方公里石 梅湾景区开发权。随着博鳌亚洲论坛、三亚世姐选美的成功举办及2004 年底粤海铁路客运列车的 通车，各大财团纷纷来到海南，准备进行这场投资“豪赌”的有长江实业主席李嘉诚、霍英东集团 董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、海 航集团董事长陈峰等商界巨头。2004 年 11 月 15 日，中信集团向博鳌特别规划区投资100 亿元框 架协议签订，这就意味着博鳌在经历了博鳌控股、中远集团的两次开发（总投资30 亿元）后，又 赢得了 3 倍的投资， 而且，原 41.8 平方公里的区域扩大到122 平方公里，包括琼海市的 65 平方公 里和万宁市的 57 平方公里。中信泰富海南发展有限公司已聘请三家境外公司对新博鳌进行重新规 划，另外的神州半岛、太阳河北岸项目概念性规划已完成。 具有传奇色彩的是，在博鳌亚洲论坛中逐渐隐退的中远集团，早在2004 年 9 月就开始携博鳌模 式和论坛概念北上， 选中了位于西安东北郊的浐灞三角洲这块风水宝地，与西安市政府签订了投资 50 亿元、占地 4005亩的浐灞国际会议中心项目开发协议，主题稍作调整，亚洲论坛变成了欧亚国 际论坛，西安市也借势以此项目为核心和起点规划了集中治理区89 平方公里、控制区129 平方公 里的浐灞生态区。应该看到， 规划方案圈地正在显示着巨大的引力和张力，稍不留神，城市格局可 能因此而改变，或者一个新功能城区因此而崛起。 现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个： 1、招标 国家出让某块土地， 通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标， 国家综合评定 房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定 由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。 2、拍卖 这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍 卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走， 其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不 容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制， 现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都 是拍卖产生的。 3、挂牌 精心整理 精心整理 这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其 中最优的公司会公示出来， 在挂牌期间内， 其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌 期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。 4、收购 上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里 有土地，但是没有实力开发， 或者干脆就是想转手， 这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方 式，将土地转到自己的手里。 这方式在市场上也不少见， 不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发 商都比较小心 再创新高！桂林 P056地块溢价率达 96% 今年 9 月 21 日，拍卖的 P056地块，面积为 73985平米，折合约 111亩，起拍价 1.61 亿元， 起始价为 145 万元/ 亩，折合约 2176 元/ 平米。林冠泰房地产开发有限责任公司，以3.16 亿元的 总价成功拍得该地块。 3.16 亿的最终竞拍价，使得本地块的溢价率高达96% ，楼面价为 2034 元/ 平米，地面价格达到285 万/ 亩，折合约 4270 元/ 平米。 再创新高！桂林 P056地块溢价率达 96% 今年 9 月 21 日，拍卖的 P056地块，面积为 73985平米，折合约 111亩，起拍价 1.61 亿元， 起始价为 145 万元/ 亩，折合约 2176 元/ 平米。林冠泰房地产开发有限责任公司，以3.16 亿元的 总价成功拍得该地块。 3.16 亿的最终竞拍价，使得本地块的溢价率高达96% ，楼面价为 2034 元/ 平米，地面价格达到285 万/ 亩，折合约 4270 元/ 平米。 桂林土地市场前所未有的火热原因简析 一、政府的大力支持 贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序 供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设， 增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住 房。吸引外资，鼓励外来开发商来桂开发的工作要求。 二、市政配套的完善 桂林今年来已经全面启动了基础市政设施建设，为开发商提供了良好的环境配套服务。8 月桂 林市商品房销售面积、销售金额均有所回升也带动了土地市场的火热。