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2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告前言前 言本研究分析报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、中国海关总署、购物中心行业相关协会、国内外相关刊物的基础信息以及购物中心专业研究单位等公布和提供的大量资料，结合深入的市场调查资料，立足于当前世界金融危机整体发展局势，总结出金融危机的一般规律，进而分析了当前金融危机对全球及中国经济、政策、主要行业的影响。受全球金融危机的影响，中国经济出现了增速放缓的现象，加上成本上升、效益下滑等因素，已影响到部分企业的投资意愿和能力，进而对消费增长构成制约。在中央的宏观调控之下，全国打响了一场声势浩大的"扩大内需、促进增长"保卫战。中国政府公布的两年投资总额达4万亿元人民币的经济刺激方案在全球引起了热烈反应。此举将提振市场信心，有助于保持中国经济的持续稳定增长。在当前全球金融危机的形势下，中国加大对基础设施建设的投资可有效扩大内需，弥补金融危机导致的外需不足。根据这一方案，到2010年底，中国政府将投资4万亿元人民币，用于包括基础设施、公共交通、生态环境建设和灾后建设、民生工程以及提高城乡居民，特别是低收入群体收入水平等在内的10大措施。同时，中国的财政政策和货币政策双双转向，财政政策从"稳健"转为"积极"，货币政策从"从紧"转为"适度宽松"。购物中心不是一种零售业态，而是一种生活方式和消费模式。是经济发展、人们消费水平提高的必然结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应生活方式改变、满足现代消费的多种需要，形成了它比单一零售业态更具备的多种功能和综合优势。购物中心的特点是一大二专三全。购物中心的产生是商业的进步，是对传统的商业定位理论的冲击和修正，使商业企业的空间布局发生质的变化，一个品种、名牌、功能荟萃的消费场所在更大的空间出现，在不同的程度上改变了人们的生活方式和消费模式。其特点主要体现在一大、二专、三全。大：一是规模大，既表现为总体规模一般都在10-20万平方米之间，2大的达4050万平方米，也表现为单体，每一个专门店都在500-1000平方米，百货店都在10000-50000平方米之间。二是共享空间大，都有宽阔的购物通道，与营业面积构成1:1或1:2的比例关系，中间设有豪华舒适的顾客休息室和长廊椅；三是停车场大。停车场是购物中心的生命线，98%以上顾客是开车来的，没有停车场就没有顾客，也就没有规模效益，其面积与营业面积比，一般都在2:1或3:1。专：以专业店为主，每一个购物中心都有200-300家专业店，或以品牌划分，或以消费划分，形成分工很细、专中有全、各有特色的专门店。如服装不仅有男女之分，还有休闲服、运动服、职业装、内衣、文胸专门店，儿童服装分为婴儿、少儿、68岁儿童等等。还有宠物专门店、贺卡专门店、圣诞节用品专门店、NBA专门店、CNN专门店；儿童玩具还分为维尼斯、芭比、维尼等专门店。即使是百货店也是采取大而专、专而全的经营方针，不同百货店各自突出自己的特色，进行错位经营。全：功能全，几乎集所有商业服务业功能为一体，进行全方位的服务，在购物中心不仅可以买到各种各样商品，还可以享受多种服务，包括美容美发、美甲护肤、照相修理等；不仅可以得到物质享受，还可以得到精神享受，包括电影院、音乐厅，儿童乐园以及各种专题讲座。随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，购物中心已逐步成为商业地产的主体和投资热点。购物中心的营建，是否已成为现代商业发展的主流，改善了城市的商业环境？是否提升了消费者购物的便利性和满意度，并主导着人们的生活方式？报告针对我国购物中心行业的市场规模与前景、从业企业、国家相关产业政策以及发展战略进行了全面分析。并重点分析了我国购物中心行业细分市场、区域市场的发展与现状，并对购物中心行业投资前景作了分析分析，为购物中心相关生产企业、经营企业、科研机构等企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。第669页2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告目录目 录第一章 购物中心产业相关概述12第一节购物中心的定义与分类12一.购物中心的定义12二.购物中心的分类12第二节国内外购物中心的差别与比较13一.国内外购物中心定义的差别与比较13二.国内外购物中心分类的差别与比较13三.国内外购物中心发展的差别与比较13第二章 2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析15第一节2009-2010年世界购物中心产业运行概况15一.购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析15二.购物中心在世界各国的发展概况16三.购物中心在世界各国兴起的可行性分析18第二节世界各国社区型购物中心比较分析20一.美国的社区商贸服务业中心20二.日本的社区商贸服务业中心21三.新加坡的社区商贸服务业中心22第三节2009-2010年全球十大购物中心运行浅析23一.华南购物中心23二.金源时代购物中心23三.SMMallofAsia24四.西爱德蒙顿购物中心24五.SMMegamall25六.连锁摩尔购物中心25七.柏嘉雅时代广场26八.正佳广场26九.SMCityNorthEdsa27十.普鲁士国王购物中心27第四节美国购物中心发展分析27一.美国发展购物中心发展历程27二.美国发展购物中心产业的特点35第五节日本购物中心发展分析37一.日本购物中心发展分析37二.日本购物中心现状特征39三.日本购物中心趋势表现39第六节欧洲购物中心发展分析42一.欧洲购物中心产业发展概况42二.欧洲购物中心的发展前景45三.欧洲大型购物中心发展势头迅猛47四.德国购物中心发展历史、现状和趋势48五.葡萄牙打破兴建大型购物中心之欧洲纪录51第七节其他地区购物中心发展分析52一.新加坡购物中心的发展情况52二.新加坡购物中心具体情况及其特点53三.印度大规模兴建西方风格的购物中心55四.巴西购物中心发展前景分析55五.迪拜购物中心入驻商户数量堪称世界之最55第三章 2009-2010年中国购物中心产业整体运行形势探析57第一节2009-2010年中国购物中心综述57一.中国购物中心发展的历史阶段剖析57二.中国购物中心发展基本概况58三.我国购物中心发展特征58四.中国购物中心亮点分析59五.我国购物中心发展速度情况59六.外资抢滩中国购物中心市场60第二节2009-2010年中国购物中心开发的影响因素探析60一.购物中心与经济发展紧密联系60二.消费和生活方式对购物中心的影响62三.购物中心开发量与城市化水平的相关性64四.中国购物中心区域分布特征65第三节2009-2010年中国区域型购物中心运行透析67一.区域型购物中心将成购物中心发展新热点67二.区域型购物中心的定位与特点68三.中国区域型购物中心发展潜力广阔78四.中国区域型购物中心开发的问题及对策79第四节2009-2010年购物中心消费者心理透析82一.消费心理在各类人群及各年龄段的表现82二.消费者购买行为分析84三.产品制造环节的细节设计93四.产品销售环节的细节设计94第五节购物中心消费者购买行为的影响因素分析97一.个人因素的影响个体因素包括有稳定因素和随机因素，它们对个体在消费行为中消费者决策都会产生一定的影响力。97二.心理因素的影响98三.顾客定位100第六节中国高端购物中心发展情况101第四章 2009-2010年中国大型购物中心运行新形势分析105第一节国内外大型购物中心发展历程105一.大型购物中心的起源及特点105二.我国大型购物中心发展历程105第二节国内外大型购物中心发展现状106一.国内外shoppingmall发展现状106二.大型购物中心可行性研究107第三节我国大型购物中心存在的主要问题110一.供求不平衡110二.城市功能配套建设与大型购物中心不协调110三.经营管理模式缺乏111第四节我国大型购物中心发展趋势111一.大型购物中心有取代百货店的趋势111二.融资渠道出现新变化，多元化格局初现111三.全新购物消费需求的出现112四.大型购物中心开发热度开始降温，开发方式发生变化112第五章 2009-2010年中国重点区域购物中心运行动态分析113第一节北京113一.2009年第二季度北京购物中心运行分析113二.2009年第三季度北京购物中心运行分析113三.郊区型购物中心在北京市场的挑战114四.2010年北京首地大峡谷购物中心项目分析116五.未来两年北京海淀区将再新增五大购物中心116第二节上海117一.2009年上海购物中心运行分析117二.上海购物中心发展总体情况118三.上海购物中心定位转移分析119四.上海将有新大型购物中心120第三节广东省123一.广东购物中心发展现状分析123二.广东购物中心无序发展问题分析125三.300项目角逐"广东购物中心50强"126四.2009年第三季度广州购物中心运行分析126五.深圳第一高楼将建高档购物中心127六.2010年广州购物中心发展趋势129第四节其他地区130一.天津130二.重庆131三.武汉133四.济南133五.杭州134第六章 2009-2010年中国购物中心的开发研究135第一节购物中心开发的主要流程135一.总体概述135二.调研与论证136三.立项与决策136四.选址与选型136五.规划与设计137六.融资与招商138第二节购物中心的市场调查要素139一.零售市场需求分析139二.供给分析139三.经济环境的分析和生活结构研究140四.商业发展规划和政策研究141五.区域零售业结构的市场调查与分析141六.典型性调查与研究142七.未来商业地产的供应量分析142第三节购物中心开发的决策基础探析142一.问题演变的过程143二.深入剖析购物中心开发决策的基础因素144三.开发商应认真了解消费市场的需求情况146第四节购物中心的选址与立地分析146一.易达性立地区位147二.购买力经济和人口基础分析147三.功能多样性商业配套设施147四.城市规划区位分析148五.收益测算经济状况评估148六.物理状况建筑设计与规划的基础148第五节购物中心的规划要点透析149一.购物中心的位置149二.购物中心的规模149三.购物中心的形状150四.购物中心超级市场的位置150五.停车设备151第六节浅析购物中心的业态定位151一.项目区位151二.商圈条件152三.项目规模152四.市场竞争152五.商户沟通152六.建筑设计152七.业态分布153第七节商业地产项目购物中心招商租赁策略分析153一.商业地产项目购物中心招商租赁策略分析153二.架构有效的招商租赁154三.研究业种业态组成(StudyYourTenantMix)154第八节发展购物中心的可行性与意义分析154第七章 2009-2010年中国购物中心的运营状况解析160第一节中国购物中心的经营模式与未来走向160一.中国的购物中心应当采取何种经营模式?161二.纯物业模式下的购物中心保持续经营策略163第二节购物中心的综合管理研究分析165一.时段划分方面的考虑165二.做好客源重叠分析和规划165三.使商品趋向全方位服务功能166四.结合个别形象，塑造购物中心的群体形象166五.注重提升平效166第三节社区购物中心经营策略167一.传统型态较适合社区发展167二.物超所值，服务卓越的服务理念167三.零售引力法则-商圈确定的依据167四.社区购物中心经营参考面积168五.多元化组合，营造都市"生活乐园"168六.一次性购足所需的商品数，以及设想的定价方法168七.集约化管理，连锁化经营169第四节现代大型购物中心持续经营管理的战略思路169一.关于商场经营管理的基本思路169二.商场旺场的最主要手段170三.关于推广方式170四.推广活动可与商家联办170五.管理商场的心态要摆正170六.强力打造和长久保持大型购物中心的"时尚座标、资讯坐标"形象171七.关于货品/商户组合的问题171八.将人流吸引过来是经营管理公司的主要任务171九.人流导向是经营管理的另一工作重点172十.与大型超市联动，最大限度地利用大型超市带来的人流172十一.做好充足准备工作，迎战商场开业后的三个重要时期172十二.从长远来看，经营管理首先要考虑成本问题172十三.商场的成功需要培育期，"放水养鱼"必不可少172十四.特殊商户招商优惠原则173十五.合作分成方案可考虑173十六.打好经营管理这张牌173十七.高度认识和理解商场统一运营/经营的重要性174十八.要始终维护商场的产业经营黄金比例174第五节2009-2010年中国购物中心的完整行销推广方案探析175一.创造特色形象和产品展示175二.实行顾客导向的满足需求规划176三.拟定行销推广策略179四.组成行销推广的专业团队182五.行销推广的种类及执行183第八章 2009-2010年中国重点大型购物中心运营状况分析185第一节中关村广场购物中心185一.中关村基本简介185二.中关村位置和交通185三.中关村购物环境185四.中关村区域优势185五.中关村项目定位与业态布局186六.2009年公司经济指标分析186七.2009年公司经营情况189八.公司未来发展战略189第二节新华南MALL（生活城）190一.新华南MALL基本简介190二.华南MALL的区域竞争环境191三.新华南MALL的整合之路分析192四.新华南MALL未来发展展望193第三节北京金源时代购物中心194一.基本简介194二.金源MALL发展机遇与挑战195三.金源MALL竞争优势分析198第四节广州正佳广场198一.基本简介198二.正佳广场经营状况203三.正佳对商业的影响203四.正佳广场的营销策略剖析204五.发展前景210第五节深圳华润中心（万象城）210一.基本简介210二.万象城的经营理念透析211三.万象城的营销思路分析213四.万象城的物业管理策略探讨215第六节中国其他重点大型购物中心简析215一.兴力达商业广场215二.海南第一mall216三.上海正大广场216四.中华广场216五.爱家民族园购物中心216六.天河城广场217第九章 2010-2013年中国购物中心的发展前景及趋势分析218第一节2010-2013年中国购物中心前景展望218一.中国开发购物中心具有巨大潜力218二.长三角地区购物中心发展趋势预测218三.购物中心的未来发展方向探析218四.购物中心的未来商业模式剖析220第二节2010-2013年中国购物中心发展的影响因素221一.人口区位变化和老龄化趋势221二.电子商务的兴起223三.网上购物的高速发展224四.影响郊区购物中心发展因素225第三节2010-2013年中国购物中心发展趋势分析227一.购物中心渐成商业地产主流227二.中国购物中心迈向金融与运营并进时代229三.购物中心逐渐朝小型化发展232四.泛购物中心成发展趋势234五.区域型购物中心或成主流234第四节2010-2013年中国购物中心营销要素走势分析237第十章 2009-2010年中国购物中心产业投资环境解析241第一节2009-2010年中国宏观经济环境分析241一.2009年我国国民经济运行情况241二.城乡居民家庭人均可支配收入242三.恩格尔系数243四.2008-2009年我国宏观经济景气指数情况243五.我国居民消费价格监测分析243六.存贷款利率变化244七.财政收支状况244八.2010年我国经济和市场的基本趋势分析245第二节2009-2010年中国购物中心产业政策环境分析247一.购物中心开发的经济背景和政策247二.我国将采取七大措施搞活流通扩大消费249三.中国起草大型购物中心监管规定251第三节2009-2010年中国购物中心产业社会环境分析254一.2009年我国消费者信心指数情况254二.2009年我国商品零售价格分类指数254三.2009年我国各地区居民消费价格指数255四.2009年我国居民消费价格分类指数255五.2009年我国社会消费品零售总额255六.消费、投资及外贸形势展望255第十一章 2010-2013年中国购物中心产业投资分析257第一节美国购物中心投资模式分析257一.大型购物中心投资模式258二.中小型购物中心投资模式258三.资金来源258第二节中国购物中心模式分析259一.购物中心的"统一开发、分割销售、返租经营"投资模式259二.购物中心的"租售结合"投资模式259三.我国购物中心投资模式的特点260四.资金来源260第三节2010-2013年我国购物中心融资渠道的探讨262一.购物中心融资渠道概述262二.购物中心的特点263三.国外国内购物中心融资渠道264四.虎门镇富民时装城的融资方式及管理模式265五."承租权"融资方式的作用266六.关于融资的一些建议267第四节2010-2013年中国购物中心投资机会分析268一.购物中心投资热点268二.购物中心投资吸引力分析269三.中国购物中心建设前景分析270四.中国二线城市开发购物中心商机分析272五.中国中小城市购物中心成热门投资选择273第五节2010-2013年中国购物中心投资风险与挑战274一.2010年中国购物中心面临新挑战274二.国外购物中心对比中国购物中心投资的启发283三.区域型购物中心发展的机遇和挑战287四.购物中心连锁扩张趋势导致行业人才困境289第六节权威专家投资建议293一.量身打造大型购物中心293二.大型购物中心营销与招商管理原则建议297三.百货商场与购物中心商铺投资建议299第十二章 2010-2013年中国购物中心发展战略研究303第一节我国零售业发展态势与对策分析303一.我国零售业发展态势分析303二.我国零售企业未来的发展策略分析307第二节购物中心行业运营策略分析309一.购物中心行业运营特性309二.购物中心运营策略分析309第三节2010-2013年我国购物中心发展的战略方向312一.购物中心同质化越来越明显312二.城市生活中心是增强购物中心核心竞争力的必然要求312三.建设城市生活中心的购物中心发展策略313第四节关于中国购物中心的发展战略3142010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告购物中心产业相关概述第一章 购物中心产业相关概述第一节 购物中心的定义与分类一. 购物中心的定义购物中心国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。二. 购物中心的分类购物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。(1)社区购物中心(CommunityShoppingCenter)是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心。(2)市区购物中心(RegionalShoppingCenter)是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里20公里，有40个100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。(3)城郊购物中心(Super-regionalShoppingCenter)是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。第二节 国内外购物中心的差别与比较一. 国内外购物中心定义的差别与比较1. 美国购物中心协会的定义由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。2. 日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。3. 中国商务部的定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。二. 国内外购物中心分类的差别与比较1. 美国分类方式及标准根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。2. 国家标准对购物中心的分类根据我国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。三. 国内外购物中心发展的差别与比较国际购物中心对体验娱乐的挖掘已经相当深入，不仅是作为娱乐特点，更注重历史文化，科技的彻底融合。从美利坚里面很低成本的谷物场娱乐内容可以看出，是可以找到一些很好的低成本而且具有长期市场聚合力的元素。第二点，娱乐体验成为国际购物中心关注的核心元素。从国内来讲：第一， 体验元素的挖掘仅处在初级阶段，开发商在前期如果谨慎进行市场判断，可以找到成本恰当的、能够形成市场长期带动力的娱乐元素。第二， 国内购物中心对零售餐饮服务娱乐业态的互动的挖掘相当初级，如果项目未来是针对中高端市场，这种考虑必不可免。第三， 国内购物中心对餐饮服务业的理解比较粗浅，国内市场的特点决定在购物中心当中餐饮的发展与欧美有区别，美国主力店一水是百货，中国的主力店餐饮服务业，无论是单店的规模还是整体规模，都会相对比较大。大型的娱乐餐饮将会成为国内大型的购物中心主力店重要的选择。2010-2013年中国购物中心产业市场调研与投资前景预测报告2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析第二章 2009-2010年世界购物中心产业运行态势分析第一节 2009-2010年世界购物中心产业运行概况一. 购物中心在世界各国兴起与发展的原因透析购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。透过购物中心的发展对各国经济整体发展的促进作用的角度来分析，对我们研究购物中心、发展购物中心更是具有相当大的启示意义。仅以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8302亿美元，1994年达到了8500亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有一名是在大型购物中心工作。在这里需要说明的一点是，美国的购物中心产业1993年就已进入了成熟发展时期，因而大型购物中心数量逐年递减，即便如此，购物中心所产生的销售额，仍然呈现出直线上升的趋势。购物中心在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，被零售业人士称为"流通革命"，主要原因在于购物中心从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。如果进一步展开分析，可以从经济和社会、科技、生活形态等方面加以说明。1. 从经济和社会层面分析购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。因而从购物中心产业化发展的角度而言，购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。例如，六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，便具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的购物中心上。购物中心集"买、吃、玩"三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。但必须承认的是，"买、吃、玩"功能是对购物中心建立的必备要求，购物中心也就需要围绕这三大功能，确立自己的定位，搞好自己的经营。为"买"，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因；为"吃"，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店；为"玩"，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。在以消费者为导向的经济形势下，顾客可以到任何场所购物，包括百货公司、超市、大卖场，选择空间很大。而购物中心抓住了"买、吃、玩"三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。2. 从科技层面分析现代科技的发展是促成大型购物中心产生的关键，科技成熟与否，是决定购物中心能否形成的一项重要性的基础性条件。从全球购物中心的发展实例可以看出，购物中心产业发达的国家，通常都有科技方面的发展作为支撑和依托。汽车工业、交通建设、信息技术、环保工程的发展达到一定的成熟程度之后，解决了发展购物中心所面临的障碍，也就是说解决了购物中心的外部条件，购物中心才得以加足马力、顺利发展。为什么要这样讲呢？比如说，都市边缘的购物中心，如果没有发达的交通系统，就不可能具备很强的集散大批量客流的能力；如果没有发达的信息传播技术，就不可能保持购物中心与消费者的良好和有效的沟通，就不可能以较快速度传达购物中心的消费信息。3. 从生活和消费层面分析从生活面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内；消费面的最大转变，则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看，生活与消费面的转变正是大型购物中心兴盛林立的直接原因，因为有越来越多的消费者在选择一次性购足的方式，而购物中心的便利性、综合性、舒适性则适应了消费行为的转变，也因此自然而然地推动了购物中心的发展。二. 购物中心在世界各国的发展概况购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国的内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears,Robuck&Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的CountryClubPlaza，其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。50年代，西雅图市Northgate购物中心、佛莱明罕市ShoppersWorld购物中心相继设立，这是最早以百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心组成，中间由一条人行通道连结。截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，各种规模一应俱全，其中27000个购物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型购物中心。由此看来，平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。我们再来看一看日本购物中心的发展情况。日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个购物中心最具代表。例如千里新城的"谢尔西"购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；同时在这个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，并且提供了日本大型购物中心在郊区发展构建的经验基础。为了因应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。购物中心在欧、美、日等国家和地区发展了多年，其市场规模在这些地区的零售业中占有举足轻重的地位，被视为21世纪最重要的零售业趋势。由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。三. 购物中心在世界各国兴起的可行性分析在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，购物中心正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。从探讨购物中心发展战略的高度上讲，分析和掌握购物中心在全球兴起和发展的内在机理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国购物中心的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进购物中心产业在我国的起步成长和健康发展。由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即"购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共