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小区综合建筑景观整治设计方案说明 1 / 9 小区综合建筑景观整治设计方案说明 一，小区概况 小区位于高新区，高速公路出口旁，小区占地面积31332 平方 米，建筑面积34090 平方米，共有建筑13 栋，住户 4，小区外还有单 身宿舍 2 栋，建筑面积 2290平方米。 小 52 户区容积率 1.08，绿地率 40% 。 二，小区现状和存在的问题 1）建设标准低，市政基础设施差。在现有的老旧小区中多数小区 是上世纪攻八十年代末建成的单一功能小区，环卫基础设施不达标， 卫生死角多；消防设施建设不到位，火灾等事故隐患突出，排水设施 满足不了排水需求，污水外溢现象普遍。 2）小区配套设施不完善，不能满足使用需要。小区没有门岗，安 全管理难度大，偷盗案件发案率高，居民缺乏安全感；道路不平整， 坑洼泥泞，出行不便；没有管理用房，停车场等设施，车辆无处存 放，小区车辆乱停乱放严重；绿地建设植物品种配置不合理，没有文 化活动场所及设施，满足不了居民的一般生活需求。 3）房屋结构老化严重，使用功能明显退化。这些小区没有实行统 一管理，设施设备缺乏日常管理维护，管网年久失修，破损严重，使 小区综合建筑景观整治设计方案说明 2 / 9 用功能明显退化，“跑，冒，滴，漏”现象普遍，出现问题报修困 难，居民投诉增多。 4）管理分散，秩序混乱，各种问题层出不穷，小区没有统一管 理，小商小贩，闲杂人员随意出入，车辆乱停乱放，小区秩序混乱不 堪，垃圾乱丢乱放，宠物随处便溺，小区杂草丛生，环境卫生普遍较 差；房屋出租比例高，人口构成得杂，人员流动性大，社会矛盾日渐 突出。 5）小区违章建筑搭建现象十分普遍，主要有屋面搭建，底层搭 建，中部阳台封闭色彩样式各式各样，进入小区的道路两旁违章搭建 的商业门面达一百多个，整个形象脏、乱、差。 6）建筑外墙面原来的装饰材料是大面积的水刷石和白色马赛克， 马赛克有脱落现象，水刷石开裂和积灰情况比较严重。7），公共走道 和楼梯间墙面污损，楼梯栏杆锈蚀，扶手破裂，栏杆高度不能满足国 家规范要求。 三，综合整治目标 1，小区建筑功能完善和整治 1）改善居住质量2）提高社区外部环境质量，加强物业管理，创 造宜人的社区环境。在居民反馈意见中可知居民对外部卫生状况不甚 满意，因此应该加大钢球小区物业管理力度、提高管理水平和效率， 运用市场机制改善社区卫生质量。3）在建设基本配套绿化用地的基础 小区综合建筑景观整治设计方案说明 3 / 9 上增加绿地，提供必要的活动场地，尤其是适宜老人和儿童的活动场 地。4）挖掘社区潜力，增加部分商业面积，寻求社区居民就业途径， 使社区走上一条可持续发展的道路。5）运用规划设计手法，恢复各种 院落，使户外空间层次更为丰富，形成“私密半私密开放”的三 级空间，提供更好的促进邻里交往与互助的空间，从而满足人们的精 神需求。 1、建筑基本功能方面：（1）增加厨、卫设施，完善使用功 能。（ 2）对渗漏屋面进行修缮，保障使用功能；撤除违章建筑改善城 市风貌。（ 3）对建筑外墙，外窗，阳台进行修缮，统一协调雨棚、空 调室外机的摆放位置及形式，保障使用功能，使建筑外观整齐整洁； 选择影响景观的外墙，外窗，阳台实施翻新和整治，保证阳台材料、 色彩及形式与外墙的协调统一。（4）公共楼梯栏杆，楼道照明，封闭 垃圾道，以保障公用设施正常使用。5）安装居民楼单元防盗门，增加 居民安全感。 2、小区管线治理方面：（1）已经实施水、电、气一户一表改 造，切实为民解难。（2）对雨污水管道的整治，以疏通管道，排堵增 容为主；保障小区排污通畅。（3）增设和整修小区内路灯设施，保障 社区公共照明。（ 4）整理、整修或更新供电、电信、燃气等管线和设 施设备，做到管线入地，做到整齐有序，排除社区内安全隐患。（5） 整理、整修堡坎，护栏设施，排除安全隐患。 小区综合建筑景观整治设计方案说明 4 / 9 3、小区环境配套方面：（1）道路整治，保证汽车通达，人行便 捷，道路宽度不低于4 米，保障消防通道通畅。（2）划定明确的停车 范围，保障居民停车便捷，保护行人安全。（3）整修和完善公厕、垃 圾房（箱）、化粪池、宣传栏、告示牌等，保障社区整洁。（4）结合 国家园林城市创建工作，推进公园绿地建设；（5）更换植物种类，强 化附属绿地建设，美化社区环境。（6）增加部分硬质铺地，为居民提 供活动场所。（ 7）修补社区围墙，以加强社区安全感和归属感。 4、完善社区基本服务设施方面：（1）建设和规范小区社区设 施；（ 2）撤除违章搭建的商业门面，建设部分小区商业网点；寻求居 民的就业途径，建设的商业设施租赁费用可以弥补小区物管费用的不 足。（ 3）建设和规范小区体育设施。 三，整治设计方案和措施。 1，设计依据 城区居住区综合整治技术导则 业主关于钢球小区综合整治设计要求 2，建筑外观改造及建筑单体设施的更新完善： 1) 建筑物水刷石、马赛克、等外墙面要进行清洗，建筑底座贴咖 啡色面包石，外墙上部重新喷刷土黄色涂料。 小区综合建筑景观整治设计方案说明 5 / 9 2) 外墙窗统一改换成双层中空白色玻璃窗，阳台用咖啡色塑钢框 白玻璃窗统一封闭。 3) 楼梯间栏杆踏更新，踏步面层更新成大理石。公共走道和楼梯 间墙面刷白色内墙涂料。 4) 屋面把破损的面层剔除，涂刷防水涂料，重新做细石混凝土面 层，落水口四周油膏封闭。不能保证安全防护高度的要加高至1200. 5) 增设铝合金空调机位，统一空调机安装位置。加设空调冷凝水 管。 6) 厨房加设砖砌内置成品集中排烟道。 7) 取消垃圾道，单元入口增设垃圾桶。 8) 单元入口新增防盗门，顶上加设玻璃雨棚，楼道设信报箱。 3，景观改造 撤除乱搭乱建违章建筑，还绿于人 原来的花池周边用青石砌边，道路修补，花架清洗、涂刷外墙 涂料。 对集中绿地的树种重新清理，栽种常绿和落叶乔木桂花和桃 花。 对人行步道铺装青石。球场地面整修。 加室外座椅 （5）增设车位个 小区综合建筑景观整治设计方案说明 6 / 9 4，管线改造 疏通下水管道，室外消火栓由地下改为地上。供电由架空电缆改 为地下。 5. 小区入口增设门岗，主入口增设不锈钢成品告示牌， 南边入口新增商业配套服务用房。 四，工程造价 整治项目工程量 （1）外墙清洗面积 22644平方米 （2）外墙喷涂面积 11644平方米 （3）屋面落水管换装100PVC 落水管 26 根 577.2 米。 （4）空调冷凝水管安装50PVC 管 120根 2196 米。 （5）空调机外罩 1356 个。 （6）楼梯栏杆除锈油漆，面积910平方米。 （7）栏杆换装，油漆900 米。 （8）楼梯间与公共走道墙面天棚涂刷室内涂料面积2100 平方 米。 （9）屋面修补面积 5000 平方米。 （10）加厨房排烟道16个，长度 297.6 米 （11）大理石踏步 3600步。 小区综合建筑景观整治设计方案说明 7 / 9 （12）室外人行道铺装青石面积1239 平方米。 （13）增加垃圾桶 28 个 （14）花池池边青石砌筑修补 （15）增加室外防腐木座椅10 个。 （16）花架粉刷四个。 （17）小区门岗两个。 （18）小区临时商业配套用房建设800平方米。 （19）更换树种20 棵桂花树， 20 棵桃树， 20 棵小叶榕树。草坪 面积 1000平方米。三角梅10 株。 给排水部分 : （1）增设室外消火栓一个镀锌钢管100 米，更换部分30 个雨水 口（及接管） （2）6 个地下消火栓改为地上式。 （3）清掏雨污管网 电气部分： (不包括安装费 ) (1) 、室外组合变电站： 2 台 型 号 ： YB16M-12/0.4S9-M-630KVA10 个 回 路 ( 开 关250A) 补 偿 200kvar 小区综合建筑景观整治设计方案说明 8 / 9 (2) 、室外高压电缆分接箱： 1 台 型号： GS(F)10-1A(2K)2 (3) 、电缆： YJV22-3x120-10KV100 米 YJV22-3x70-10KV150 米 YJV-4x35+1x16-0.6/1KV200 米 YJV-4x70+1x35-0.6/1KV400 米 YJV-4x95+1x50-0.6/1KV450 米 YJV-4x120+1x70-0.6/1KV150 米 YJV-4x150+1x70-0.6/1KV100 米 YJV-5x10-0.6/1KV800 米 (4) 、穿线管： SC50600米 SC60300米 SC80600 米 SC100150米 SC125250米 SC150100 米 (5) 、路灯： 2.8 米庭院灯灯具为60W节能灯 40 盏 (6) 、室外路灯控制箱： 1 台 1 进 4 出 (7) 、屋顶避雷网维修： 10 热镀锌圆钢 500米 (8) 、弱电线路改造：全小区共有建筑13 栋，住户 452 户，占地 面积 31332 平方米，建筑面积34090 平方米。（包括电话、电视、网 络） 小区综合建筑景观整治设计方案说明 9 / 9 (9) 、门禁系统：访客对讲系统 门口主机 JB-2200（含电控锁）共套28 套 室内电话分机 JB-2201 共 450部