【地产策划-PPT】德思勤-2008年武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提案-89PPT.ppt
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1、献给武汉中国极具发展潜力的城市!,德之大者,莫过于普济苍生 政之大者,莫过于城市经营,卷首语,一座与未来对话的城邦,王家墩西部生态园“CLD”开发方向性提案,谨呈:武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,深圳市德思勤置業有限公司 SHENZHNE TASKIN CONSULTING CO . . LTD,2008年03月,世界只有一个武汉 CBD只有一个,王家墩中央商务区 将是又一个香港的中环,上海陆家嘴,北京的朝阳区,深圳的中心城 西部生态区CLD,具有世界高度的城市中央属地 世人瞩目,将在这座千万人口的城市,诞生崛起 CLD大城,未来高度的巅峰之作,(引言)造城说,本次报告前提,与开发商
2、初步沟通,开发商提出如下若干问题: 项目开发方向不明确; 104号路整改可行性; 体育公园是否需要调整; 生态林是否需要保存; 红线内部的土地是否需要调整; 幼儿园、小学、中学的配备合理性; 住宅启动区域; 以上问题涉及的项目定位与开发问题; 说明:本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。,问题解决思路,站在未来的高度, 运营一座城市,项目价值研判与土地价值挖掘,定位项目,寻找借鉴开发例证,项目属性定位,制定操作策略,项目开发建议,目标(TARGET),目标下的问题(PROBLEM),目标下的思路(SOLUTION),开发商提出 需要解决的问题,01.再造一座城(项目属性) 02.项目地
3、块与价值研判 03.创造城市新生活(项目操作策略) 04.项目综合开发建议,DIRECTORY,目录,Part1 再造一座城,武汉城市发展与定位 武汉王家墩CBD与CLD关系确立,大诗人李白与史郎中饮听黄鹤楼上吹笛中写道: 一为迁客去长沙, 西望长安不见家。 黄鹤楼中吹玉笛, 江城五月落梅花。,1、诗中见其“大”。在中国,能称的上“大”的城市,一个上海,另一个就是武汉。所以,“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。响誉的声名,是武汉历史和今天形成的一张“名片”。,一、武汉城市发展与定位,2、城市,在建设中发展,一桥飞架南北, 天堑变通途。,武汉江底隧道,武汉轻轨,武汉长江大桥,武汉长江四桥,武汉的发
4、展是有目共睹,武汉历年GDP,武汉07年排名至第十五位,户籍人口统计,武汉已经成为千万人口的规模型大城市,3、武汉城市地位,4、武汉城市圈定位,打造中国经济新的增长极成功获批“经济试验区”。,5、武汉产业发展格局,武钢集团,东湖高新技术开发区,汉阳,武汉经济技术开发区 沌口及经济开发区,武昌,汉口,武汉,武汉已经进入3000亿城市俱乐部,中国光谷高新技术开发区,沌口开发区,武汉东湖高新技术开发区,武汉江夏经济开发区,武汉经济技术开发区,中央CBD,传统商业区(汉正街/武商/武广),6、当城市发展到一定阶段,中央CBD也孕育而生,香港,伦敦,北京,南京,广州,深圳,一个城市真正意义上的CBD只有
5、一个。 CBD,一个城市的符号,是象征,是标志,更是荣耀,武汉CBD,上海,城市经济发展,城市价值提升; 城市国际化发展的需要; 市场已具备CBD的发展环境,武汉CBD建筑占地7.41平方公里,总规模约1300万平方米,建设周期为15-20年.规划就业和居住人口规模将达到15-20万人。,区域 规划,功能 规划,区域 定性,1平方公里的商务中心区为中心,“交通“金十字”轴,包括商务中心、全生活城(启动区)、综合商业区及生活居住区。 “一心两轴四大功能”分区,一个集商务办公、商贸、文化娱乐 、博览、居住等多功能于一体的大区级现代服务业中心,武汉,汇聚国际顶尖智慧的CBD,将极大地提升城市功能,7
6、、王家墩CBD承载未来武汉发展的新名片,王家墩将成为了武汉未来发展的空间及精神的重要载体,随着配套逐渐成熟,开发节奏加快,将成为武汉城市之名片,王家墩核心:CBD商务中心/行政中心/文化中心/商业中心,二、武汉王家墩CBD与CLD关系确立,中央商务区(CBD)定义: 中央商务区(CBD)是一个中心城市的灵魂,是城市的人气聚集区,是城市经济发展的火车头,是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区(CBD),需要有科学的规划、绿色生态设计,要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标,最重要的是建好中央核心商务区;他是中
7、央商务区(CBD)的龙头,是人气的主要活动区域。,武汉中央商务区,2、中央商务区/CBD/CLD定义,CBD:Central Business District中央商务区。 我国现有三种译法:中央商务区、商务中心区或中央商业区,其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”。随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言,CBD应该具备以下要素特征:它是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中;它交通便利,人流、车流、物流巨大;它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大;它位于城市的黄金地带,地价最高;它高楼林立,土地利用
8、率最高。 CLD:Central Living District中央生活区 在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市,因工作、生活需要形成了以中产阶级为主体的以中央商务区(CBD)为中心,属于城市中央区域且同时又是中央商务区主要辐射带,此大型居住区域被称之为中央生活区(CentralLifeDistrict简写即CLD)。,1927年,黑格第一次对CBD核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研究,中心区再定义:CBD具有核、框结构,1945年,哈里斯和乌尔曼把CBD框和CBD核作为不同的区进行讨论,1956年,辛辛那提城市规划委员会将“CBD核”“CBD框”运用到研究中去,近期众多学者认为:CBD 具
9、有框、核结构,3、 CBD具有核、框结构,我们对中心区的再研究:CBD具有核、框结构,CBD核的定义 密集的用地功能 广为伸展的垂直规模 有限的水平规模 有限的水平变化 集中的日间人口 城市间公共交通的焦点 专门化功能的中心 由内部结构决定的边界 典型物业:商务、政府与总部办公楼的集中点,CBD框的定义(CLD框) 半密集的用地功能 突出的功能亚区 伸展的水平规模 没有相互连接的功能亚区 由外部结构决定的边界 典型物业:学校、购物和社区设施的居住区,4、CBD核心与核框(CLD)的理论构成,在CBD核心领域外围,一般都集中环绕着一个核框,一般意义上讲就是CLD框。,5、武汉王家墩CBD初步规划
10、,6、武汉王家墩CBD与CLD关系确立,中央CBD,西区 CLD,项目于王家墩商务核心区西部,东临核心区,北接复兴村大型住宅区,南接建设大道传统商业区,是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段,在规划区域属于高档居住区,地处CBD核框之内。 项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等,真正意义上的CLD区域。,建筑面积:100万平米 占地面积:50万平米,造一座百万平米的未来城,Part2 项目地块价值研判,项目介绍(区位/地块/指标) 地块与价值分析(项目/价值/优劣势),一、项目介绍区位,王家墩地区位于汉口城区中心地带,占地7.41平方公里,是武汉市“十一五”规划中的重点城市建设项目
11、之一。规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等功能于一体的华中现代服务业中心。,2、项目地块(西部区),西部生态区,中央商务区,北部公园区,东部区,3、项目地块经济指标,占地面积:52.32万平米 建筑面积:107.4万平米 地块数量:31块不同用地性质的地块 容 积 率:约2.05 用地性质:商业/住宅/游乐 供水/供电/其他市政公用设施 学校用地/公园/体育公园 公共交通/机动车停车场库/其他交通设施,西部生态区,项目地块土地平整,东面,北面,西面,南面,1、项目地块,内部现有生态林,内部拆迁,二、地块与价值分析,2、项目周边环境,海军工程大学,西部生态区,项目以发展大道/汉西路
12、/建设大道包围之中: 北:接复兴村 西:建材市场、待开发的区域 南:接武汉传统的商业区 东:靠王家墩CBD102号路 项目包围在CBD之中,与目前规划的主干道之间稍有距离。,1号门,建材市场,武汉信息港,3、项目地位于中央商务CBD西区,交通便利,区位优势显著,距汉口火车站1.8公里,距武汉天河机场21公里,距武汉经济开发区17.8公里,距东湖高新技术开发区24公里,距规划的轨道2、3号线地铁站仅1公里,主干道(宽度:40M),次干道(宽度30M),开工道路,计划近期建设八条道路,其中2条主干道、6条次干道,基本形成商务区路网骨架,近期将完成常青路立交用地整理储备,建设大型绿化景观工程,形成商
13、务区形象窗口。,4、商务区基础设施全面启动,未来价值潜力无限,5、项目近邻多种产业,发展初具规模与潜力,海军工程大学,建材大市场,凌云科技集团,西部区,沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成了建材、物流、商业、学校、服务业(酒店、餐饮等)为雏形的产业与经济带。,商业,城市中心区位价值; 立体式内外交通网络(快速路网、交通路网、城市地铁); 项目规模大,资源丰富,CLD复合性资源价值相互利用度高(住宅、商业、公园、教育资源互动); 发展商品牌优势与成熟开发经验。,6、项目SWOT分析(S/W),项目地块多,以住宅、商业、公园物业、休闲物业开发为主,紧邻中央区,综合开发复合性高,开发难度大; 地块不
14、规整,影响项目整体规划; 项目西侧南侧都不临主干道; 政策影响,产品规划的不确定性给项目提出较高要求; 资金占用量大,开发周期长。,项目优势-(S),项目劣势-(W),最大优势:卖规划与未来,最大劣势:地块为生地开发,7、项目SWOT分析(O/T),区域的整体发展和提升所带来的地位提升,区域辐射加大; 王家墩中央CBD高起点规划; 区域内其他高端物业的借势。,未来区域内供应量。华润、新世界等地产巨头将参与项目周边区域开发,直接竞争威胁较大; 由于政策限制,未来的同质化竞争将加剧; 来自项目周边区域开发与发展的竞争。,项目机会分析-(O),项目威胁分析-(T),最大机会:区域整体开发,最大威胁:
15、周遍大地产商已经介入,8、项目五大核心价值体系及SWOT应对战略,第一大价值:区域价值“都市核心” 第二大价值:立体化交通网络地铁/轻轨/快速路 第三大价值:规模和指标优势区域规模最大之一 第四大价值:社区/公园/商业/学校复合价值居住、休闲、消费、人文与景观相结合的复合价值体 第五大价值:开发商品牌及开发经验价值,“五大核心价值体系”,项目核心:隐藏在都城中央的贵族,Part3 创造城市新生活,项目定位(区位/地块/指标) CLD开发模式与借鉴(案例) 项目规划调整建议,一种思想理念可能改变一个时代,一个声音可能影响整个社会。“创造城市新生活”把改变城市生活为目的,以个体进步促进社会发展,以
16、建设和谐、健康、品质的生活为己任,把社会、集体和个人有机的结合在一起,成为城市的一个新的标杆。 创造城市新生活,就是要营造一个利于人生活的健康环境,使人返璞归真,回归人类本质生活。一种绿色天然的自然生活,一种匹配身份、彰显尊贵的品质生活,一个悠闲温馨、开放的文化生活。它面向世界,与国际接轨,与世界文化融合,是一种开放的生活。这种生活彰显一种人文的关怀、一种社会的认可、一个自我的满足。,和谐、健康、品质生活的缔造者,创造城市新生活(都市居住新理念),一、项目定位,B、地段 CLD价值、地段; 中央区第一辐射圈 紧邻传统商业旺区,价值独尊,A、区位 项目属于CBD中央属地CLD 项目拥有多重互动的
17、复合空间 满足中央CBD配套、自身独立的集居住、休闲、娱乐、消费为一体的高尚居住区,,C、形象 高档的居住大社区 CBD最大的配套、又相对独立的中央生活城,D、配套 全面升级的综合配套 区域配套和项目自身配套,F、价值 多重价值物业 中心区正处于发展期,未来潜质无限,E、景观园林 湖景/公园/无遮挡的视野 倡导“有生命的都市有机体”,2、定位依据条件,可体验的城市稀缺丰富资源 关键词:中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育复合功能,对资源要最大化的挖掘,西区,集居住/休闲娱乐/消费/公园为一体的100万平米的城市中央CLD生活区,高品质产品打造,引导区域未来物业发展形态,中央CBD区域,充满未
18、来规划气息的武汉都市核心,项目有条件打造成为武汉体量最大、影响力最大,形象标竿的高品质物业。,3、定位思考,最超前区域规划,最大规模宜居项目,最高质素物业形态,4、定位四重意义,图:王家墩CBD初步规划,城市是一种特殊的构造,这种构造致密而紧凑,专门用来收集和流传人类文明的成果。 美路易斯芒福德,5、城语项目定位的基因,依据新居住理念,结合项目规模和现有资源条件,提出了“城语”之说,6、项目目标造城,西方诸多文字中“文明”一词,都源于拉丁文“Civtas”(即“城邦”),这并非偶然。 城邦兼收并蓄,包罗万象,不断更新的特征,将促进人类社会秩序的进一步完善。,项目目标 造一座百万平米的“未来城邦
19、”。,7、项目定位,核 心 生 态 CLD 大城,核心项目处于都市心脏位置,引领城市最纯粹的繁华,主宰了都市的未来 生态项目拥有诸多生态资源,有力承托起高端居住价值,稀缺性彰显 CLD突出项目整体居住属性,以及居住的成熟度打造和完备的配套营造 大城项目规模100万,雄视整个武汉中心城,突出大盘形象,地位导向,资源导向,属性导向,规模导向,8、城系说,所有伟大的城邦都不可能孤立存在,其背后,必然是一个伟大的城系。 城系说,9、城生活世界观(城系),创造城市新生活价值体系延伸,二、CLD开发模式与借鉴,2、CLD案例借鉴,类比全球,王家墩CBD具备全球可与比肩的规模与高度,其西区从规划角度也确立了
20、其CLD的属性定位。,3、案例一:巴黎香榭丽舍大道CLD,100米宽的大街确切意思是“极乐田园大街”,在协和广场和凯旋门之间,是巴黎大街中心的女王。 在第二帝国时期,香榭丽舍成为咖啡馆、饭馆云集的时髦豪华的大街。后来则云集了银行、保险公司、航空公司和精品店、快餐店与杂货店等。在灯火辉煌的大街上漫步,就连最挑剔的游客恐怕也难错过香榭丽舍迷人的夜景。 香榭丽大道几乎与塞纳河的一段是平行的,从大道向南便可以到达塞纳河了。 香榭丽大道 车辆穿流,宽阔的大街配上期间起浮凹凸的地势,使这条大街气度非凡。如果天气情好,望到尽头便是到文明遐迩的凯旋门(Arc de Triomphe)。 大道上看着大道中央车水
21、马龙的繁华和大道两旁被浓密法国梧桐树遮盖下的悠闲,彰显着巴黎人的生活和浪漫。名店,时装,电影院穿插其中,华丽,优雅,闲情。人流中有的衣着光鲜,有的整洁素雅,也有青春热烈,也有简单随意,却都没有丝毫的骄情与做作。置身其中,轻松,写意。,区域特质: 沿特色主干道带状规划; 塞纳河、凯旋门等注入生态价值、文化价值; 时尚的商业、优雅的生活配套、齐全的商务配套,打造华丽惬意的CLD,100米大街,华丽的外衣,富含文化品质,4、案例二:香港九龙半岛CLD,九龙是香港的一个工商业活动中心,其中油麻地、尖沙咀、旺角等地最为繁华,有许多大型商场、饭店和小的店铺、酒楼。世界最繁忙机场之一的前香港机场启德机场就在
22、九龙,现在了变成游园区。 以整体印象来看,九龙从早至晚不曾停歇的热闹拥挤,比起香港岛更有繁忙都会的味道,众多的观光胜地、旅馆、商场和各种娱乐休闲场所,到处生气勃勃。 九龙北面有山峦环抱,南面临着维多利亚港,街道以南北向贯穿的弥敦道为中心向外扩张,越向内陆庶民味道就越强烈。最繁华热闹的街道当属南端的尖沙咀,沿着码头尽是一流的饭店、购物中心和文化设施,延伸至东边的红勘,然后是启德机场及著名的海鲜产地一鲤鱼门。 尖沙咀北面的油麻地、旺角则是自古以来商店和住宅夹杂的平民街道,而这一带也是香港人口最拥挤的地区,不过再往北一到九龙塘,景况迥异,成为清幽的高级住宅区。,区域特质: 区域居住氛围浓厚,历史形成
23、; 拥有山峦及港湾等生态景观资源 码头带旺商业发展 与香港岛差异化遥相呼应,打造富有生机的CLD,商业繁华、自然独享、清幽尚居,5-1、案例三:北京建外SOHO,【关于建外SOHO】 地址:朝阳区东三环中路39号,紧邻建外大街和东三环、位于CBD金十字的西南角 占地面积: 12.28万平方米 建筑面积:70万平方米(包括地下停车场) 物业类型:18栋公寓楼,2栋SOHO写字楼,4栋SOHO别墅,300个临街小铺,20个空中花园,16条步行小街 建筑风格:纯白外立面,北欧风情,通体透明,简约时尚,北京“最时尚的生活橱窗“,开放民主建筑:建外SOHO是个高级住宅区,但没有围墙,强调的是民主建筑,公
24、共空间完全开放式的混合功能场所。 风格独特出众:由日本著名建筑师设计的建外SOHO,是一组通体透明的建筑群,风格简洁明朗, 区别于硬朗的商务形象,就像一座灯塔,照亮北京的夜空。 交通路网便捷:位处CBD核心区域,拥有无与伦比的便捷交通-现有的城市交通主干路包括:建外大街、建国路、东三环路、京通快速路、东四环路。12条公交线路在此设站,一线地铁国贸站距小区仅120米;规划中的滨河快速路(东便门-通县)经过小区南侧,串起海淀、朝阳、丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点。 “混合就是活力”的建筑理念:建外SOHO的精神是无中心,多层次,混合就是活力(multi-center, multi-laye
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