【地产策划-PPT】德思勤-2008年武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提案-89PPT.ppt

献给武汉中国极具发展潜力的城市！,德之大者，莫过于普济苍生 政之大者，莫过于城市经营,卷首语,一座与未来对话的城邦,王家墩西部生态园“CLD”开发方向性提案,谨呈：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司,深圳市德思勤置業有限公司 SHENZHNE TASKIN CONSULTING CO . . LTD,2008年03月,世界只有一个武汉 CBD只有一个，王家墩中央商务区 将是又一个香港的中环，上海陆家嘴，北京的朝阳区，深圳的中心城 西部生态区CLD，具有世界高度的城市中央属地 世人瞩目，将在这座千万人口的城市，诞生崛起 CLD大城，未来高度的巅峰之作,（引言）造城说,本次报告前提,与开发商初步沟通，开发商提出如下若干问题： 项目开发方向不明确； 104号路整改可行性； 体育公园是否需要调整； 生态林是否需要保存; 红线内部的土地是否需要调整； 幼儿园、小学、中学的配备合理性； 住宅启动区域； 以上问题涉及的项目定位与开发问题； 说明：本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。,问题解决思路,站在未来的高度， 运营一座城市,项目价值研判与土地价值挖掘,定位项目，寻找借鉴开发例证,项目属性定位,制定操作策略,项目开发建议,目标(TARGET),目标下的问题(PROBLEM),目标下的思路(SOLUTION),开发商提出 需要解决的问题,01.再造一座城（项目属性） 02.项目地块与价值研判 03.创造城市新生活（项目操作策略） 04.项目综合开发建议,DIRECTORY,目录,Part1 再造一座城,武汉城市发展与定位 武汉王家墩CBD与CLD关系确立,大诗人李白与史郎中饮听黄鹤楼上吹笛中写道： 一为迁客去长沙， 西望长安不见家。 黄鹤楼中吹玉笛， 江城五月落梅花。,1、诗中见其“大”。在中国，能称的上“大”的城市，一个上海，另一个就是武汉。所以，“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。响誉的声名，是武汉历史和今天形成的一张“名片”。,一、武汉城市发展与定位,2、城市，在建设中发展,一桥飞架南北， 天堑变通途。,武汉江底隧道,武汉轻轨,武汉长江大桥,武汉长江四桥,武汉的发展是有目共睹,武汉历年GDP,武汉07年排名至第十五位,户籍人口统计,武汉已经成为千万人口的规模型大城市,3、武汉城市地位,4、武汉城市圈定位，打造中国经济新的增长极成功获批“经济试验区”。,5、武汉产业发展格局,武钢集团,东湖高新技术开发区,汉阳,武汉经济技术开发区 沌口及经济开发区,武昌,汉口,武汉,武汉已经进入3000亿城市俱乐部,中国光谷高新技术开发区,沌口开发区,武汉东湖高新技术开发区,武汉江夏经济开发区,武汉经济技术开发区,中央CBD,传统商业区（汉正街/武商/武广）,6、当城市发展到一定阶段，中央CBD也孕育而生,香港,伦敦,北京,南京,广州,深圳,一个城市真正意义上的CBD只有一个。 CBD，一个城市的符号，是象征，是标志，更是荣耀,武汉CBD,上海,城市经济发展，城市价值提升； 城市国际化发展的需要； 市场已具备CBD的发展环境,武汉CBD建筑占地7.41平方公里,总规模约1300万平方米，建设周期为15-20年.规划就业和居住人口规模将达到15-20万人。,区域 规划,功能 规划,区域 定性,1平方公里的商务中心区为中心，“交通“金十字”轴，包括商务中心、全生活城（启动区）、综合商业区及生活居住区。 “一心两轴四大功能”分区,一个集商务办公、商贸、文化娱乐 、博览、居住等多功能于一体的大区级现代服务业中心,武汉，汇聚国际顶尖智慧的CBD，将极大地提升城市功能,7、王家墩CBD承载未来武汉发展的新名片,王家墩将成为了武汉未来发展的空间及精神的重要载体，随着配套逐渐成熟,开发节奏加快,将成为武汉城市之名片,王家墩核心：CBD商务中心/行政中心/文化中心/商业中心,二、武汉王家墩CBD与CLD关系确立,中央商务区（CBD）定义： 中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。,武汉中央商务区,2、中央商务区/CBD/CLD定义,CBD：Central Business District中央商务区。 我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。 CLD：Central Living District中央生活区 在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市，因工作、生活需要形成了以中产阶级为主体的以中央商务区（CBD）为中心，属于城市中央区域且同时又是中央商务区主要辐射带，此大型居住区域被称之为中央生活区（CentralLifeDistrict简写即CLD）。,1927年，黑格第一次对CBD核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研究,中心区再定义：CBD具有核、框结构,1945年，哈里斯和乌尔曼把CBD框和CBD核作为不同的区进行讨论,1956年，辛辛那提城市规划委员会将“CBD核”“CBD框”运用到研究中去,近期众多学者认为：CBD 具有框、核结构,3、 CBD具有核、框结构,我们对中心区的再研究：CBD具有核、框结构,CBD核的定义 密集的用地功能 广为伸展的垂直规模 有限的水平规模 有限的水平变化 集中的日间人口 城市间公共交通的焦点 专门化功能的中心 由内部结构决定的边界 典型物业：商务、政府与总部办公楼的集中点,CBD框的定义（CLD框） 半密集的用地功能 突出的功能亚区 伸展的水平规模 没有相互连接的功能亚区 由外部结构决定的边界 典型物业：学校、购物和社区设施的居住区,4、CBD核心与核框（CLD）的理论构成,在CBD核心领域外围，一般都集中环绕着一个核框，一般意义上讲就是CLD框。,5、武汉王家墩CBD初步规划,6、武汉王家墩CBD与CLD关系确立,中央CBD,西区 CLD,项目于王家墩商务核心区西部，东临核心区，北接复兴村大型住宅区，南接建设大道传统商业区，是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段，在规划区域属于高档居住区，地处CBD核框之内。 项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等，真正意义上的CLD区域。,建筑面积：100万平米 占地面积：50万平米,造一座百万平米的未来城,Part2 项目地块价值研判,项目介绍（区位/地块/指标） 地块与价值分析(项目/价值/优劣势）,一、项目介绍区位,王家墩地区位于汉口城区中心地带，占地7.41平方公里，是武汉市“十一五”规划中的重点城市建设项目之一。规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等功能于一体的华中现代服务业中心。,2、项目地块（西部区）,西部生态区,中央商务区,北部公园区,东部区,3、项目地块经济指标,占地面积：52.32万平米 建筑面积：107.4万平米 地块数量：31块不同用地性质的地块 容 积 率：约2.05 用地性质：商业/住宅/游乐 供水/供电/其他市政公用设施 学校用地/公园/体育公园 公共交通/机动车停车场库/其他交通设施,西部生态区,项目地块土地平整,东面,北面,西面,南面,1、项目地块,内部现有生态林,内部拆迁,二、地块与价值分析,2、项目周边环境,海军工程大学,西部生态区,项目以发展大道/汉西路/建设大道包围之中： 北：接复兴村 西：建材市场、待开发的区域 南：接武汉传统的商业区 东：靠王家墩CBD102号路 项目包围在CBD之中，与目前规划的主干道之间稍有距离。,1号门,建材市场,武汉信息港,3、项目地位于中央商务CBD西区，交通便利，区位优势显著,距汉口火车站1.8公里,距武汉天河机场21公里,距武汉经济开发区17.8公里,距东湖高新技术开发区24公里,距规划的轨道2、3号线地铁站仅1公里,主干道（宽度：40M),次干道（宽度30M),开工道路,计划近期建设八条道路，其中2条主干道、6条次干道，基本形成商务区路网骨架,近期将完成常青路立交用地整理储备，建设大型绿化景观工程，形成商务区形象窗口。,4、商务区基础设施全面启动，未来价值潜力无限,5、项目近邻多种产业，发展初具规模与潜力,海军工程大学,建材大市场,凌云科技集团,西部区，沿发展大道、汉西路、建设大道已经形成了建材、物流、商业、学校、服务业（酒店、餐饮等）为雏形的产业与经济带。,商业,城市中心区位价值； 立体式内外交通网络（快速路网、交通路网、城市地铁）； 项目规模大，资源丰富，CLD复合性资源价值相互利用度高（住宅、商业、公园、教育资源互动）； 发展商品牌优势与成熟开发经验。,6、项目SWOT分析（S/W）,项目地块多，以住宅、商业、公园物业、休闲物业开发为主，紧邻中央区，综合开发复合性高，开发难度大； 地块不规整，影响项目整体规划； 项目西侧南侧都不临主干道； 政策影响，产品规划的不确定性给项目提出较高要求； 资金占用量大，开发周期长。,项目优势-（S）,项目劣势-（W）,最大优势：卖规划与未来,最大劣势：地块为生地开发,7、项目SWOT分析（O/T）,区域的整体发展和提升所带来的地位提升，区域辐射加大； 王家墩中央CBD高起点规划； 区域内其他高端物业的借势。,未来区域内供应量。华润、新世界等地产巨头将参与项目周边区域开发，直接竞争威胁较大； 由于政策限制，未来的同质化竞争将加剧； 来自项目周边区域开发与发展的竞争。,项目机会分析-(O),项目威胁分析-(T),最大机会：区域整体开发,最大威胁：周遍大地产商已经介入,8、项目五大核心价值体系及SWOT应对战略,第一大价值：区域价值“都市核心” 第二大价值：立体化交通网络地铁/轻轨/快速路 第三大价值：规模和指标优势区域规模最大之一 第四大价值：社区/公园/商业/学校复合价值居住、休闲、消费、人文与景观相结合的复合价值体 第五大价值：开发商品牌及开发经验价值,“五大核心价值体系”,项目核心：隐藏在都城中央的贵族,Part3 创造城市新生活,项目定位（区位/地块/指标） CLD开发模式与借鉴（案例） 项目规划调整建议,一种思想理念可能改变一个时代，一个声音可能影响整个社会。“创造城市新生活”把改变城市生活为目的，以个体进步促进社会发展，以建设和谐、健康、品质的生活为己任，把社会、集体和个人有机的结合在一起，成为城市的一个新的标杆。 创造城市新生活，就是要营造一个利于人生活的健康环境，使人返璞归真，回归人类本质生活。一种绿色天然的自然生活，一种匹配身份、彰显尊贵的品质生活，一个悠闲温馨、开放的文化生活。它面向世界，与国际接轨，与世界文化融合，是一种开放的生活。这种生活彰显一种人文的关怀、一种社会的认可、一个自我的满足。,和谐、健康、品质生活的缔造者,创造城市新生活（都市居住新理念）,一、项目定位,B、地段 CLD价值、地段； 中央区第一辐射圈 紧邻传统商业旺区，价值独尊,A、区位 项目属于CBD中央属地CLD 项目拥有多重互动的复合空间 满足中央CBD配套、自身独立的集居住、休闲、娱乐、消费为一体的高尚居住区，,C、形象 高档的居住大社区 CBD最大的配套、又相对独立的中央生活城,D、配套 全面升级的综合配套 区域配套和项目自身配套,F、价值 多重价值物业 中心区正处于发展期，未来潜质无限,E、景观园林 湖景/公园/无遮挡的视野 倡导“有生命的都市有机体”,2、定位依据条件,可体验的城市稀缺丰富资源 关键词：中央核心区、公园、湖景资源、商业、教育复合功能,对资源要最大化的挖掘,西区，集居住/休闲娱乐/消费/公园为一体的100万平米的城市中央CLD生活区,高品质产品打造，引导区域未来物业发展形态,中央CBD区域，充满未来规划气息的武汉都市核心,项目有条件打造成为武汉体量最大、影响力最大，形象标竿的高品质物业。,3、定位思考,最超前区域规划,最大规模宜居项目,最高质素物业形态,4、定位四重意义,图：王家墩CBD初步规划,城市是一种特殊的构造，这种构造致密而紧凑，专门用来收集和流传人类文明的成果。 美路易斯·芒福德,5、城语项目定位的基因,依据新居住理念，结合项目规模和现有资源条件，提出了“城语”之说,6、项目目标·造城,西方诸多文字中“文明”一词，都源于拉丁文“Civtas”（即“城邦”），这并非偶然。 城邦兼收并蓄，包罗万象，不断更新的特征，将促进人类社会秩序的进一步完善。,项目目标 造一座百万平米的“未来城邦”。,7、项目定位,核 心 生 态 CLD 大城,核心项目处于都市心脏位置，引领城市最纯粹的繁华，主宰了都市的未来 生态项目拥有诸多生态资源，有力承托起高端居住价值，稀缺性彰显 CLD突出项目整体居住属性，以及居住的成熟度打造和完备的配套营造 大城项目规模100万，雄视整个武汉中心城，突出大盘形象,地位导向,资源导向,属性导向,规模导向,8、城系说,所有伟大的城邦都不可能孤立存在，其背后，必然是一个伟大的城系。 城系说,9、城·生活·世界观（城系）,创造城市新生活价值体系延伸,二、CLD开发模式与借鉴,2、CLD案例借鉴,类比全球，王家墩CBD具备全球可与比肩的规模与高度，其西区从规划角度也确立了其CLD的属性定位。,3、案例一:巴黎香榭丽舍大道CLD,100米宽的大街确切意思是“极乐田园大街”，在协和广场和凯旋门之间，是巴黎大街中心的女王。 在第二帝国时期，香榭丽舍成为咖啡馆、饭馆云集的时髦豪华的大街。后来则云集了银行、保险公司、航空公司和精品店、快餐店与杂货店等。在灯火辉煌的大街上漫步，就连最挑剔的游客恐怕也难错过香榭丽舍迷人的夜景。 香榭丽大道几乎与塞纳河的一段是平行的，从大道向南便可以到达塞纳河了。 香榭丽大道 车辆穿流，宽阔的大街配上期间起浮凹凸的地势，使这条大街气度非凡。如果天气情好，望到尽头便是到文明遐迩的凯旋门（Arc de Triomphe）。 大道上看着大道中央车水马龙的繁华和大道两旁被浓密法国梧桐树遮盖下的悠闲，彰显着巴黎人的生活和浪漫。名店，时装，电影院穿插其中，华丽，优雅，闲情。人流中有的衣着光鲜，有的整洁素雅，也有青春热烈，也有简单随意，却都没有丝毫的骄情与做作。置身其中，轻松，写意。,区域特质： 沿特色主干道带状规划； 塞纳河、凯旋门等注入生态价值、文化价值； 时尚的商业、优雅的生活配套、齐全的商务配套，打造华丽惬意的CLD,100米大街，华丽的外衣，富含文化品质,4、案例二:香港九龙半岛CLD,九龙是香港的一个工商业活动中心，其中油麻地、尖沙咀、旺角等地最为繁华，有许多大型商场、饭店和小的店铺、酒楼。世界最繁忙机场之一的前香港机场启德机场就在九龙，现在了变成游园区。 以整体印象来看，九龙从早至晚不曾停歇的热闹拥挤，比起香港岛更有繁忙都会的味道，众多的观光胜地、旅馆、商场和各种娱乐休闲场所，到处生气勃勃。 九龙北面有山峦环抱，南面临着维多利亚港，街道以南北向贯穿的弥敦道为中心向外扩张，越向内陆庶民味道就越强烈。最繁华热闹的街道当属南端的尖沙咀，沿着码头尽是一流的饭店、购物中心和文化设施，延伸至东边的红勘，然后是启德机场及著名的海鲜产地一鲤鱼门。 尖沙咀北面的油麻地、旺角则是自古以来商店和住宅夹杂的平民街道，而这一带也是香港人口最拥挤的地区，不过再往北一到九龙塘，景况迥异，成为清幽的高级住宅区。,区域特质： 区域居住氛围浓厚，历史形成； 拥有山峦及港湾等生态景观资源 码头带旺商业发展 与香港岛差异化遥相呼应，打造富有生机的CLD,商业繁华、自然独享、清幽尚居,5-1、案例三:北京建外SOHO,【关于建外SOHO】 地址：朝阳区东三环中路39号，紧邻建外大街和东三环、位于CBD金十字的西南角 占地面积： 12.28万平方米 建筑面积：70万平方米（包括地下停车场） 物业类型：18栋公寓楼，2栋SOHO写字楼，4栋SOHO别墅，300个临街小铺，20个空中花园，16条步行小街 建筑风格：纯白外立面，北欧风情，通体透明，简约时尚,北京“最时尚的生活橱窗“,开放民主建筑：建外SOHO是个高级住宅区，但没有围墙，强调的是民主建筑，公共空间完全开放式的混合功能场所。 风格独特出众：由日本著名建筑师设计的建外SOHO，是一组通体透明的建筑群，风格简洁明朗， 区别于硬朗的商务形象，就像一座灯塔，照亮北京的夜空。 交通路网便捷：位处CBD核心区域，拥有无与伦比的便捷交通-现有的城市交通主干路包括：建外大街、建国路、东三环路、京通快速路、东四环路。12条公交线路在此设站，一线地铁国贸站距小区仅120米；规划中的滨河快速路(东便门-通县)经过小区南侧，串起海淀、朝阳、丰台三区的地铁十号线也将在小区设立站点。 “混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multi-layer, multi-entrance, multi-view)。没有大的中心花园、广场，大的建筑营造出的是小的感觉，小的场所却有大的气度。建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城，城里到处都有小广场(piazza), 两层的随意上下的花园，蜿蜒的小桥，小街，抬头望去是高高的、透明的玻璃楼。,5-2、北京建外SOHO案例借鉴,6、案例四:上海古北新区,【关于古北新区】 总规划用地面积：136.6万平方米 总建筑面积：300万平方米；全区分为3个小区24个街坊 一区是以高层公寓、办公综合楼、展馆为主的综合区；二区为住宅区；三区为领馆别墅商品住宅综合楼区。 古北新区坐落在上海市区的西部虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区毗邻，是以涉外的高标准住宅为主，兼具商业和外贸功能。,【案例借鉴】 国际化商务需求带动国际化居住需求； 国际化人群，注入开放独特的区域气质； 综合配套完善、成熟、超前。,成熟、完善、超前、开放,7-1、案例五:深圳黄埔雅苑,【关于黄埔雅苑】 地理位置：福田区中心区新洲路与红荔路交界处 占地面积：15.6万平方米 建筑面积：43.7万平方米 容 积 率： 一二期2.80 /三期3.13/四期3.12 建筑特色：四期建筑的主题分别为雍容的罗马、热情的西班牙、抒情的维也纳、浪漫的法国 配套：北靠莲花山公园，东邻深圳音乐厅、图书馆、少年宫，南临市政大厅，CBD,影视中心，高尔夫球场，西傍报社，名校，闹中取静,隐藏在都市中央的贵族,案例借鉴： 在2.8的容积率下采用高层低密度的作法，讲究轴线对称的规划布局，既留出了一片的小区空间设置精美园林并与城市共享，又令建筑物挺拔、开阔，为小区中心的空间组合增添了特色。,8-2、深圳黄埔雅苑案例借鉴,9、CLD成功开发经验借鉴,纵观国内外优秀CLD开发案例，不难发现，具备六大开发要素，是CLD开发成功的关键。,三、项目规划调整建议,2、地块数据指标（1）,3、地块数据指标（2）,以人为本原则 创新及成本效益原则 地块价值最大化原则 市场导向原则 以公共交通为导向（TOD） 功能布局合理性原则 土地资源的合理化利用原则 规避项目开发负面因素影响原则 生态节能原则,4、规划设计原则,5、项目周边人流/交通组织分析,建材市场、大学、物流、交通产业带区域人流，以及未来开发的区域汇聚的人流,向西方向和北部方向（含复兴村）人流,传统商业和居住区域人流,中央CBD未来5-10年将有近10万人流,北部公园区近5万居住人流（含华润启动区域）,王家墩东南商务区域已经形成的商务、商业、居住人流,交通组织,6-1、项目规划调整建议(一),地块整体性调整建议：保持地块现状,（1） 以104号路将 项目地块分为 两个组团,（2） 保留104号路，建议 不考虑覆盖上面的 道路和城市空间， 可建设景观大道,南组团,北组团,北部组团定位：大型高尚住宅区 南部组团定位：中央生态生活区,6-2、方案一整体规划建议,方案一，依据地块性质，以住宅开发为主,7-1、项目规划调整建议(二)（仅供参考）,南组团,北组团,（2） 保留104号路，建议 不考虑覆盖上面的 道路和城市空间， 可建设景观大道,地块整体性调整建议：体育公园北移与104号路形成景观大道，北部商业调整到104号路两侧；,（1） 以104号路将 项目地块分为 两个组团,（4） 将北组团的部分 住宅集中到南组 团体育公园用地 上来形成一个高 尚居住区,（3） 将体育公园放置 到北部组团，集 中公园/学校与商 业等公建与住宅 打造北部生态园,（5） 北部组团商业 调整到104号路 两侧,7-2、体育公园搬迁到北部组团说明,南北组团各自的资源决定了其核心价值和潜力。 南部的体育公园其靠近CBD和湖、公园等资源，其商务性、居住性价值最高，作为体育公园用地，无法发挥其土地核心价值，背离了土地价值最大化和利益最大化原则和土地的合理化利用原则以及市场化导向原则。 北部仅有商业和学校资源，没有城市稀缺的湖景/公园/景观资源，价值大打折扣。娱乐休闲用地也无法发挥其独有的价值。,地块整体性调整建议：体育公园北移，与北部组团住宅置换,7-3、北部组团调整后价值再挖掘,（3） 将体育公园放置 到北部组团，集 中公园/学校与商 业等公建与住宅 打造北生态组团,体育公园北迁，意味着北部组团价值的重新定位。北部组团价值提升在如下方面： 第一、体育公园/学校/娱乐用地（都属于公建）集中，可以将北部建立一个生态休闲领地，大大提升项目景观、园林、居住环境等复合价值。 第二、公建集中，可以大大扩宽中央CBD与城市西北区域的人流的交流和沟通，大大延伸中央辐射力。同时也能够吸引更多的外圈城市具名进入生态休闲区，对项目区域的商业/娱乐/学校资源的盘活与价值提升有直接的影响。 第三、从城市空间角度，104号路以北集中商务区域和城市休闲地带，延伸了中央CBD的复合价值与城市功能。,扩大城市外人流和中央区的交流。,（4） 将北组团的部分 住宅集中到南组 团体育公园用地 上来形成一个高 尚居住区,7-4、南部组团调整后价值再挖掘,北部组团部分住宅产品迁移至南部组团体育公园用地，南部组团价值相应获得调 整。价值调整如下： 第一、南部将形成了一个中间为商业/娱乐休闲/公园，东部为中央CBD，东南为湖景资源的一块纯住宅和商业用地，一方面极大的提升了地块的整体性，同时也极大地利用了湖景资源。 第二、体育地块用地性质转为居住用地后，利于打造一个CBD与住宅区的一个过渡地带。（参考案例如：北京建外soho），可以开发符合价值较高的商务公寓/酒店公寓/小型办公空间soho等，将大大提升CBD价值的并完善CBD功能，也最大限度的提升了地块的使用价值。 第三、将居住人流都集中到南部组团，可以最大化的提升中央CBD与组团人流之间的交流。高尚居住区也可以型形成一个闭合空间，大院天成。 第四、南部组团靠近传统的商业区（武汉广场/新世界百货/世贸），从城市发展的角度，南部区组团推动了CBD以及传统商业区的沟通与交流，最大化的提升了整个CBD的辐射功能。,7-5、方案二整体规划建议（仅供参考）,8、两种规划方案比较,南部组团价值高，但是利用率底，南部组团面临土地资源的浪费； 北部组团价值需需要更高的成本打造。同时开发住宅，北部原始的水杉林无法保存； 从整体定位看以住宅为主，价值未有最大化； 从与CBD与项目关系看，规划彰显不足。,南北地块资源调整，减少成本投入； 南部地块价值和北部地块价值最大话利用；在调整之后，南北地块主题定位更加明晰； 可以保留北部地块的原生态林地； 借鉴了深圳、上海、北京等城市CBD、CLD成熟的开发理念；,方案二,方案一,9、组团划分说明,以104号路将 项目地块分为 两个组团,104号路近100米宽，和102号路从城市规划角度项目地块化为南北两个部分，为了有效的利用城市空间和项目价值最大化，项目可以打造成为两个组团，符合规划的以公共交通为导向的规划思想，同时也是从人本角度思考，也有利于项目后续的分期开发。 组团划分的目的有利于南北地块价值的重新评估，可以适当的作出调整，提升整体项目的价值和未来发展潜力。,9、104号路保留说明,保留104号路，建议 不考虑覆盖上面的 道路和城市空间， 可建设景观大道,104号路太宽，不建议将体育公园和104号路结合。 原因说明：第一是规划复杂性和建设导致成本太高；第二影响城市景观和CBD的开放性；再者，影响未来CBD人流和交通的组织；第四，104号路本身的价值得不到最有效的利用。 从城市空间里利用角度，可以将其开发成CBD景观大道，提升南北组团价值，同时也能够提升整个中央CBD的未来价值，对中央CBD未来的开发有支撑作用。,建设景观大道来突破104号路的不足,10、关于生态林的保留问题,内部现有生态林,保留考虑原则： 提高体育公园的生态价值 节约伐林成本及造景成本 保护自然植物与武汉历史文脉 防止水土流失 解决方案： 如果南部生态林能与体育公园结合，可以部分保留。北部组团地块资源较低，生态林经济价值不高，观赏性不足，对纯居住区来说，降低了项目品质。104号路太宽，沿线不适合保留水杉之类的树木，景观大道的设计需要根据整体规划来考虑。,生态林分为三部分，北部组团十几亩，南部中心一片，104号路沿线有一片，体育公园北移的情况下可以实现生态林的部分保留,共享空间氛围的营造 公共空间 过渡空间 开放空间,Open Space ,Share space,11-1、规划设计理念,国际化视野 国际化理念 国际化品质,开放的、包容的、多元化的、和谐的、共赢的 现代的、简约的、人性的、个性的、绿色节能的 精细的、先进的、细节化的,11-2、 国际化（International),统一化的形象强化视觉冲击力，体现变化而统一的有机体,统一的整体建筑形象 统一中求变化的建筑细部元素 统一的环境设计理念 统一中求变化的景观小品,11-3、统一化(Concordant),无障碍设计 舒适的休憩空间 多样化的亚空间 自然的过渡空间,人文关怀体现于建筑设计的细节,11-4、人性化(Humanitic),精细化追求是品质感的体现之一,精细化于环境 精细化于建筑,11-5、精细化(Refined),Part5 综合开发建议,关注房产市场动态 开发/启动区域选择/建议,一、关注房产市场，把握市场动态,1、房地产开发处于上升的态势,历年房地产投资情况,成交金额、成交面积,历年楼面价,从武汉近年来房地产投资、楼面地价、成交金额以及成交面积来看，武汉房地产市场处于上升的态势，发展潜力强劲，未来武汉市场尚大有可为。,关注房市实 施开发策略,07年每月销售套数,07年每月成交均价,07年月成交面积与金额,2、受政策影响，市场暂时趋冷,自从07年10月新政，银根紧缩，第二套提高首付利率以来，全国房地产各大城市房市备受影响，武汉市场也有暂时趋冷的迹象，最近也打起了降价牌。,关注房市实 施开发策略,政策：严格意义上来说，目前属于政策密集出台时期，从和谐社会角度来讲，中央会高度重视房价增长过快的现象，十七大的顺利召开后，政府出台更多相关政策，如紧缩银根、地根，加强廉租房建设，控制贷款额度，打击炒房等，导致供需关系改变。,D（最初市场需求）,S（市场高价房供应量),价格,销售量,P1 P0,Y0 Y1,D1（改变后的市场需求）,高价房销售降低,高价房价格降低,3、政策导致供求关系发生改变,在考虑市场上价格较高的商品房供应不变的条件下，政府出台经 适房政策，将直接导致实际购房需求减少，销售量下降，价格降低。,4、政策分析总结,1,一手房已出现拐点，成交量逐步走低。,3,二次置业首付及利率提高，客户购房日趋谨慎。,2,楼市暂时趋冷，调控政策很大程度上抑制了投资者的炒房行为。,4,第二套房提高首付，利息加大，以抑制消费，新政使市场投资者却步，自住者成为市场购房主流。,楼市寒流还会持续多久？,二、项目开发建议,借势提升借势中央CBD开发之势，打造都市中央CLD生态城。 复合化开发通过复合化避开同质竞争，提高项目档次。 极致化产品打造树立具有区域象征意义的高端产品。 营造未来文化内涵以项目的文化内涵代言整个区域的形象。 动态开发与经营紧扣区域规划的动态开发，创造最大价值。 品牌升级走有利于品牌塑造的可持续发展路线。,1、项目整体开发战略,2、地块开发总原则,合理规避项目开发风险； 根据项目地块成熟条件进行开发，先开发成熟区域，其次开发次极成熟区域； 合理利用资金，分期滚动开发； 先开发住宅，后开发商业/娱乐/公寓等产品； 在项目开发过程中，先造景观和部分园林，提升项目的开发成熟度；,南部组团,北部组团,3-1、南部组团先行开发说明,南部组团 先行开发,南部组团相对于北部组团而言，较为成熟，资源也相对丰富。 南部组团通过102号路紧靠武汉传统商圈，居住、商业、人文氛围较为浓重，地块成熟度高。 南部组团附近已经形成的新世界地产开发的项目已经树立了武汉价值标杆，项目具备超越其资源和价值的高度，可以先行入市。 南部地块临湖、体育公园、公园等城市稀缺资源，复合价值高，可为项目树立高品质形象与定位奠定坚实的基础。 南部地块开发最大的风险来源于104号路与102号路网的完善。,102号路与建设大道接驳。,为什么要先开发南部组团？,南部组团分三期开发，如右图。 一期启动理由：树立标杆，抢占制高点。 首先靠近公园、体育公园、邻近湖景资源，价值最高，易于树立项目高端形象。其次，承接传统商圈，容易树立标杆价值。 起步不足处： 102号路正在建设，与建设路和汉西路接驳有较远的距离。 项目开发的外围为尚在规划和建设中用地，项目包围其中，远离城区，生活交通不便利，存在一定的风险。 如果选用此方案，建议路网开发完善的，建好体育公园/湖景等设施。最大的风险来源于102号路和南边地块的成熟度。,3-2、南组团分期开发启动建议一,此方案实质：树标杆，抢占制高点入市,3期,2期,1期,3-3、分期开发启动：方案二,南部组团分五期开发，如右图。 一期启动理由：价值逐层递进。 一期开发以104号路出口为战略点，易于于现有的交通路网形成联系。 二期先开发公园和商业，加上部分住宅，提升项目的整体氛围；3期以打造湖景系为核心。 起步不足处： 第一，西部区域比较落后，远离市中心，价值和资源太少，项目号召力会减弱。 第二，最大的便利是交通，最大的局限也是交通； 如果选用此方案，最大的风险来源于104号路的开发完善，另外要评估项目一期的价值风险。,公园/湖景与2期同时开发,此方案实质：规避政策风险，逐步探市,4-1、北部组团先行开发说明,北部组团远离市中心，资源相对少，唯一条件是103号路网比较成熟。 北接复兴村老社区，有一定的居住氛围，项目周边形象不佳。 北部地块很难利用南部价值，北部成为一个纯住宅开发的项目，只能依靠打造内部园林来体现项目的价值。 北部地块开发最大的风险在于地块资源有限，生地开发且远离市中心。,103号路与发展大道接驳。,为什么要先开发北部组团？,北部组团 先行开发,北部、组团建议分五期开发； 一期开发理由：路网相对成熟。 临近103号规划路与发展大道接驳，周边有一定的居住氛围；,4-2、北部组团分期开发建议,5、项目操作开发前期准备条件,完善项目区域内部的公建，包括路网、公园、体育公园，湖景资源的塑造成型； 联合政府开发中央CBD，提升整个项目的价值和形象； 确定项目开发时间与周期，制定工程进度表； 对项目进行深入的市场调查，研究物业与产品组合； 确定一期开发启动区域，制定完善的项目操作策略。,6、项目开发策略建议,策略三：联合世界一流公司物管公司与相关的合作单位，提 升项目的软环境。,策略一：项目联合政府相关单位开发王家墩中央CBD，塑造 CBD区域价值及高位形象。,策略二：以国际一流绿色建筑标准进行建筑设计、认证， 以符合区域整体氛围，充分增强单品附加值及配 套功能。,策略四：合理规避建筑对周边居民的影响,2009年,地基阶段,地基完工,上部工程阶段,后续工程阶段,主体封顶,收楼,2010年,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,装修工程,装饰工程,竣工验收,项目一期开盘,7、项目工程进度预估预计09年10月开盘,THANK YOU！,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方； 本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量