精品文案-临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告.ppt
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1、2019/5/23,临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目 商业部分市场调研及定位报告,谨呈:万盛置业有限公司,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,客户目标,客户目标:在确保项目成功开发的情况下,快速回笼资金,开发目标界定,客户的要求,成功比做大重要,成功也比高利润重要! 充分利用融资贷款和分期销售回笼资金手段,实现后续自有资金较小的投入规模; 利润要求本项目以销售为主,少量持有为辅;以变现回笼资金为主, 不主张持久恋战;同时强调策划定位所可能导致的投资风险评估。,约束条件,2010年3月份开工建设; 风险设定为中等偏下; 项目开发周期暂定为34年。,我们的思维
2、导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,项目地块分析,地块四至及内部情况,项目地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村,是整个河东区的中心位置。 河东区整体规划为:两片、一园、两心、六轴。 项目所在区域是河东区商业次中心,同时也是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处,地理位置优越。,项目位于河东区商业中心,规划中的次中心区域,同时位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处,地理位置优越,项目地块,地块四面临街,其中东面和北边都与城市主干道相邻,南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整,便于开发,地块四至及内部情况,项目地块,地块位于河东区九曲街道赵庄村。 东至东兴路(道路红线宽6
3、0米),沿街面长407米。 西至顺和路(道路红线宽30米),沿街面长390米。 南至九号街(道路红线宽20米),沿街面长272米。 北至凤凰大街(道路红线宽60米),沿街面长448米。 地块周边已用围墙围合,地块四至整体方正,内部较为平坦,利于规划和施工。,顺和路,凤凰大街,凤凰大街,东兴路,地块内部,九号街,顺和路,地块周边配套状况,事业单位:人民检察院,检验检疫局,河东建设局,九曲法庭,质量技术监督局,河东人民法院,河东税务局等。 金融配套:农业银行,工商银行,邮政储蓄,临沂商业银行等 商业:瑞华金都购物中心,好怡嘉超市,河东农贸市场,临沂饭店和浙江宾馆等。,项目地块,地块位于河东区中心地
4、带,周边金融配套和生活配套都比较齐全。,图例,事业单位,商业配套,金融配套,地块周边交通状况分析,周边路网分析: 项目北端的凤凰大街(4车道):直通滨河东路,是东西主干道之一,可视性次佳。 项目南侧的九号街:现为农贸市场,可视性最差。 项目东侧的东兴路(6车道):是河东南北主干道之一, ,可视性最佳,公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。 项目西侧的顺和路(2车道):是城市支路,可视性一般,公交线路有30路经过。连接便了安居小区,郁九曲小区,九曲店社区等社区之间的联系。,可视性方面东兴路最好,其次为凤凰大街,再次为顺和路、九号街,对地块周边的几条可达路
5、线进行研究分析,得出进出项目通达性顺序为:A、B、C、D,地快的通达性等级分别是:A最佳、B次之,C次次之,D最差。通达性最好的位置位于河东区主干道东兴路一侧;其次为顺和路一侧,车流量较大,是车辆进出居住区的主要通道;第三为凤凰大街一侧,承担少量河东区区的车流。,人车行动线初研,比较,分析,周边公交线路发达,东兴路有32、37、6、36多条公交线路经过;顺和路有30路公交线路经过。主要公交路线连接的区域:市人民广场、东方红广场、火车北站、老汽车站等,人车流量测量,地块被东兴路、凤凰大街、顺和路围合,其中东兴路是河东交通主要干道,路况好,车流、人流大;凤凰大街和顺和路是交通要道,现选取以上各节点
6、对地块周边人流、车流进行分析。,东兴路南北双向交通流量最大,其次为顺和路与凤凰大街,九号街相对狭小,农贸市场商户在其街面上摆起小摊,路面人口拥挤,车辆很难通行。,对于地块商业价值的评判,我们选取以下对地块商业价值影响最大的几项因素作为建设商业时首先考虑条件:,根据项目地块的属性及条件,将地块划分为A、B、C、D四个地块。,凤 凰 大 街,九 号 街,顺 和 路,东 兴 路,B,A,C,D,从地块的人车流便利性、商业集聚效应,展示及通达性等标准,将地块划分A、B、C、D四部分,商业立地价值评价标准,商业地块评估标准 人车流的便利性 相关商业集聚带来的集聚效应 展示及通达性,考虑未来情况,对地块各
7、个沿街区域的价值进行判断,初步评价出各个区域的商业价值大小排列为:ACBD,各个地块价值评述: A地块:紧靠东兴路,东兴路为河东区城市主干道,城市发展主轴;人车流量最大;对面一层商铺满租,商业氛围最好。 B地块:为河东区东西向主干道,展示性及通达性较好;由于周边居住人群较少,人车流量小;随着对面的回迁及沿街商铺的经营,未来商业氛围和人流量会增加。 C地块:周围为居住区,具有人车流量较大,项目的展示性一般。 D地块:九号街形象较差、展示性及通达性一般,也会给商业带来不利影响,但此地块商业氛围较好。,地块价值划分,最好,较好,较差,一般,物业契合度分析:A适宜四种业态,B适宜餐饮、宾馆、购物,C地
8、块适宜餐饮、购物,D地块适宜餐饮、购物,分业态价值评判,周边企事业单位集聚,居民消费水平较高。 交通发达,周边基础配套设施齐全。 区域位置良好,且居于相对较安静区域。,客流量大,消费需求高,能够满足规模商业需要。 适宜的交通状况,可达性强。 良好的商业氛围和商业环境。,交通流动性好,能够方便停车。 周边有完善的如餐馆、银行、便利店等配套设施。 处于繁华地段,便于展示酒店形象。,商贸发达,具有优良的娱乐氛围。 方便的交通,且有足够的空间用于停车和临时停车。 良好的展示位置,能够树立进驻品牌形象。,餐饮评估标准,宾馆评估标准,购物评估标准,娱乐评估标准,地块各规划条件及要求,地块经济指标分析,用地
9、性质:商住用地(比例1:3) 用地面积:137698平方米 容积率:不大于2.6 建筑密度:不大于28% 绿地率:不小于30% 停车泊位:商业及配套公建每百平米建筑面积不少于0.5个机动车泊位及8个自行车位。 建筑退让距离:多层商业建筑及配套服务设施后退九号街、顺和路道路红线均不小于20米,后退凤凰大街道路红线不小于25米,建筑后退东兴路道路红线不小于25米。地下建筑物后退道路红线和用地边界,不小于地下建筑物深度的1.5倍,且最小值为10米。,项目用地面积 137698平米,凤 凰 大 街,九 号 街,顺 和 路,东 兴 路,周边居住人口特征及分层消费习惯,项目地块,事业单位人员:如河东区政府
10、工作人员、学校教师,这部分群体购物及餐饮消费时主要注重环境和商业内部的氛围,消费将首选兰山。,企业中高层管理人员:普通消费时会选择就近原则,如有宴请及较大金额消费会选择去兰山。,私营业主:如批发业及零售业私营业主,这部分人多是依靠自己的艰苦创业而致富,在自身消费方面,一般会选择就近消费,在宴请宾客时会注重身份和地位的体现选择兰山。,流动人口:主要为批发客户和批发物流从业人员,大部分消费会选择就近解决,偶尔会去兰山消费购物。,项目周边居民分层消费习惯分析,还迁居民:多就近原则解决各种消费。,工薪阶层:如批发零售业和企业普通员工,这部分群体消费时多注重实惠便利。餐饮消费多在家或就近解决原则,购物除
11、大额消费外一般在区域内解决。,项目属性界定,地块四至及内部情况,项目界定:河东区商业中心,规划次中心,消费力不足,中等强度大规模开发,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,宏观市场环境,政策因素分析 经济因素分析 社会因素分析 城市化特点分析,临沂 “沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础,临沂未来城市发展以沂河为城市中心发展轴,城区“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系,优化城市生态环境和人居环境,启动南坊城市行政新中心的建设,实现沿河发展、北上东进、拉
12、开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。 河东区委、区政府制定了五年发展规划,把2007年确定为打造“半壁江山”的“启动年”,把2008年确定为“突破年”,把2009年确定为“提升年”,把2010年确定为“优化年”,把2011年确定为“争强年”,保证三年变样、五年大变样。,商业规划分析,临沂市城市商业网点发展规划中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。,近期目标为:改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场,控制完善老城商业区,打造建设以涑河为主线的商业带,完善河东区、罗庄区的商业配套,建设南坊片区、经济开发区的商业中心。,商业规划分析,临沂市未来商业规划为”五级
13、商业规划“,具体为:1个市级商业中心,5个次级商业中心,2个大型商贸物流园区,1条以涑河为主线的城市商业带; 市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米,平均拥有大中型商业零售网店营业面积0.3平方米,未来新建社区人均商业用地面积不少于1平方米。,河东商业规划中,本案所处商圈定位于商业次中心,目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心,项目所在区域商圈分析,本项目,河东规划“两片、一园、两心、六轴”的分区结构,其中“两心”是指三和东街以北的河东主中心和解放东路的南片次中心。本案位于次级商业中心规划范围内。,目前,次级中心集中了河东大多数主力店,瑞华金都、好怡嘉,两家家主力店加上介于两个商圈交界处
14、的九州超市河东店构成了目前河东中高档消费的主要场所。 瑞华金都、好怡嘉经营状况较差,目前正处于调整阶段,九州超市开业时间最长,商业定位准确,周边居民较为集中,成为河东少有的经营成功的主力店。,区政府,两个中心的规划划定了河东未来商业发展的方向,围绕区政府的主商圈和围绕解放东路的次级商圈; 本案处于目前商业最为集中的区域解放东路商圈,项目的成功开发加强了此区域商业的集聚性。,河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力,政策因素,九曲街道:2007年拆迁三官庙、刘村、九曲店、郁九曲4个村,共拆迁房屋2361套,企业及沿街58家,拆迁总面积41.4万平方米。2008年共拆迁住宅2831套,商业门头687
15、户,企业181家,拆迁总面积123.5万平方米。,住宅房屋的拆迁补偿与安置 (1)实行货币补偿的,按照房屋所有权证载明的建筑面积,按评估价格进行补偿。 (2)实行产权调换的,按照分别评估确定的被拆除房屋补偿价格和所调换房屋的价格,与被拆迁人结清产权调换的差价。 村(居)民住宅补偿标准 村(居)民住宅的合法建筑平均按800 元/计价补偿。 不同结构的各类房屋的补偿标准分别为:楼房和新式平房850 元/,砖瓦房800 元/,砖坯草房750 元/。 搬迁补助 住宅用房每户一次性给予600 元搬迁补助 资料来源临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施办法,2008年中国人民银行先后五次上调存款类金融机
16、构人民币存款准备金率。存款准备金率也由.上升到了.,存款准备金率已达23年以来的最高水平。存款准备金率上调压缩了银行可用资金,房贷等个人消费贷款受到影响,控制贷款增速,减少全社会的流动性。对于房地产业而言,“银根”进一步紧缩,加速行业整合,2008年8月27日, 央行和银监会规定,“对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。”,上调利率和准备金率,打击囤地政策,开发商资金链受到威胁,投资、投机客户和改善居住 条件客户购房需求被抑制,市场反应:整体市场观望氛围浓厚, 降价、销售量下滑,从2008年9月
17、-10月,央行3次下调贷款基准利率,2次下调存款准备金率, 1次下调存款准备金基准利率好公积金贷款利率, 1次下调最低首付款比例为20%,人民币升值,美国金融危 机蔓延,经济进入调整期,房地产进入调整期,财政部明确支持地方政府救市,新政促进房地产回暖,出现难得的“小阳春”,并且房地产市场预期向好,北京出现新地王,从2008年10月23日,央行减免土地增值税、房地产契税和印花税,减免税费,出台的一系列救市政策,其效应的显现需要一段时间,2009年的房地产市场有所回暖,2009年刺激房产发展相关政策仍会加大力度,如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等方面,建议政府救市资金应向刺激楼市消
18、费方向倾斜,二套房贷适度放宽、 以税费减免刺激购房消费、 合理为开发商资金松绑,房地产相关政策分析,城乡规划法自2008年1月1日起施行,包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划在内的全部城乡规划,将统一纳入一个法律管理。目的是“加强城乡规划管理,协调城乡空间布局,改善人居环境,促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。,改善人居环境,促进城乡经济可持续发展,下调利率和准备金率 降低最低首付款比例,2008年10月22日发布国务院关于继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活的部署,加大保障住房规模,降低住房交易税费,支持地方政府救市,临沂第二产业必将带动第三产业的快速发展,产
19、业结构的进一步优化为商业发展带来机遇,第三产业人口将大量增加,临沂近5年产业结构分析,从产业结构上看,临沂的第二产业占51.15%,对房地产发展有较强的支撑作用。而第三产业的比例由2004年的33%提升至36.8%。临沂第二产业所占比例较高,第三产业发展滞后,第二产业必将带动第三产业的快速发展,产业结构有进一步优化的内在需求。,产业结构分析,GDP与人均GDP的持续增长增加了人均可支配收入,收入水平的提高带动消费的升级,提升了商业的有效需求,从近几年临沂GDP增长情况来看,临沂市经济发展相对稳定,GDP年均增长率为17%左右,稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。,临沂GDP总量及人
20、均GDP分析,随着国民经济的发展,临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势,人均指标值逐年递增,城市居民生活水平提高,商业消费动力强劲。,临沂人均可支配收入逐年提高,且增长率逐年提高,消费潜力凸现,为商业发展提供了大量的有效需求。,在固定资产投资不断增长下,房地产投资快速增长,固定资产投资与房地产投资分析,临沂近几年固定资产投资持续稳步增长,这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。,临沂市近5年来房地产开发投资额逐年提高,2007年房地产开发投资额达67.1亿元,表明临沂房地产市场逐年升温。,房地产开发及固定资产投资分析,河东区主导产业:以五金产业为主导产业,产业发展单一,互动性差。未来以
21、商贸物流、工业和旅游产业为主,经济因素,河东区目前有1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区 河东未来产业主要有商贸物流、工业和旅游产业 河东区目前发展主要依靠五金产业,将建设五金城、地热城、食品城、汽车城、航空城,以五金产业为主导产业,产业发展单一,产业间的互动性差。 随着未来河东区产业的发展成熟,产业之间的互动加强,将拉动河东区的消费,2010年五金批发市场的外迁将使具有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少,对项目的商业消费产生较大影响,经济因素,河东区为“中国五金产业工贸城”,国内同行业第二大批发市场,2008年实现市场成交额46亿元。店铺摊位3265家。经营商品12大类,1100多个品种
22、。产品主要销往内蒙、山西、河南、河北、苏、鲁、豫、皖及东北三省等,还出口俄罗斯、日本、韩国、和东南亚等国家和地区。 五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业,政府将五金制造加工业作为全区四大主导产业之一和两大产业集群之一重点发展。全区发展九曲、相公、凤凰岭、太平等4个五金制造加工街道和82个五金加工专业村,五金制造加工企业达到590家,加工业户2100多户,从业人员2万多人。 新建五金市场将建造制造加工设备、装饰材料、生产资料、五金交易区、仓储区、配载区、停车场、宾馆及有关职能配套服务机构等。,五金批发市场的搬迁,使未来区域有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少。,临沂是沿河发展的城市,人口
23、分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势,未来规划发展区:属兰山区城郊,人口稀疏,新兴批发市场及板材市场聚集地,批发消费为主,兰山区,临沂市老城区:人口密度大,企事业单位及商业主力店密集,该区域零售消费为主,批发市场集聚区:人口密度及流动性大、外来商户比重高,该区域以批发为主,零售消费为辅,河东区:以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主,普通消费多就近选择,大型购物多在兰山区消费,南坊片区:现人口稀少,未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区,临河景观带:以老居民和高收入者为主 ,消费多在老城区内消费,罗庄区:当地居民和高新区就业人员为主,普通消费多就近选择,大型购物多在兰山区
24、消费,人口特征及居民消费习惯分析,临沂城市化进入高速发展阶段,城市化率每提高1,河东区将增加6.3万的城镇人口,增加6.3万平米的商业,商业中心的集聚效应将得到加强,房地产业的形成期对应城市化的起步期;房地产业的成长期对应城化的高速期;房地产业的成熟期对应城市化的减速期;房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。,我国房地产投资与城市化关系 我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系,城 市 化,集中型 城市化,扩散型 城市化,房 地 产 投 资,向城市中心区集中,房地产开 发应该采取集约型开发方式, 充分提高城市土地利用
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