精品文案-临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告.ppt

2019/5/23,临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目 商业部分市场调研及定位报告,谨呈：万盛置业有限公司,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,客户目标,客户目标：在确保项目成功开发的情况下，快速回笼资金,开发目标界定,客户的要求,成功比做大重要，成功也比高利润重要！ 充分利用融资贷款和分期销售回笼资金手段，实现后续自有资金较小的投入规模； 利润要求本项目以销售为主，少量持有为辅；以变现回笼资金为主， 不主张持久恋战；同时强调策划定位所可能导致的投资风险评估。,约束条件,2010年3月份开工建设； 风险设定为中等偏下； 项目开发周期暂定为34年。,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,项目地块分析,地块四至及内部情况,项目地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村，是整个河东区的中心位置。 河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。 项目所在区域是河东区商业次中心，同时也是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。,项目位于河东区商业中心，规划中的次中心区域，同时位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越,项目地块,地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发,地块四至及内部情况,项目地块,地块位于河东区九曲街道赵庄村。 东至东兴路（道路红线宽60米），沿街面长407米。 西至顺和路（道路红线宽30米），沿街面长390米。 南至九号街（道路红线宽20米），沿街面长272米。 北至凤凰大街（道路红线宽60米），沿街面长448米。 地块周边已用围墙围合，地块四至整体方正，内部较为平坦，利于规划和施工。,顺和路,凤凰大街,凤凰大街,东兴路,地块内部,九号街,顺和路,地块周边配套状况,事业单位：人民检察院，检验检疫局，河东建设局，九曲法庭，质量技术监督局，河东人民法院，河东税务局等。 金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，临沂商业银行等 商业：瑞华金都购物中心，好怡嘉超市，河东农贸市场，临沂饭店和浙江宾馆等。,项目地块,地块位于河东区中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全。,图例,事业单位,商业配套,金融配套,地块周边交通状况分析,周边路网分析： 项目北端的凤凰大街（4车道）：直通滨河东路，是东西主干道之一，可视性次佳。 项目南侧的九号街：现为农贸市场，可视性最差。 项目东侧的东兴路（6车道）：是河东南北主干道之一， ，可视性最佳，公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。 项目西侧的顺和路（2车道）：是城市支路，可视性一般，公交线路有30路经过。连接便了安居小区，郁九曲小区，九曲店社区等社区之间的联系。,可视性方面东兴路最好，其次为凤凰大街，再次为顺和路、九号街,对地块周边的几条可达路线进行研究分析，得出进出项目通达性顺序为：A、B、C、D,地快的通达性等级分别是：A最佳、B次之，C次次之，D最差。通达性最好的位置位于河东区主干道东兴路一侧；其次为顺和路一侧，车流量较大，是车辆进出居住区的主要通道；第三为凤凰大街一侧，承担少量河东区区的车流。,人车行动线初研,比较,分析,周边公交线路发达，东兴路有32、37、6、36多条公交线路经过；顺和路有30路公交线路经过。主要公交路线连接的区域：市人民广场、东方红广场、火车北站、老汽车站等,人车流量测量,地块被东兴路、凤凰大街、顺和路围合，其中东兴路是河东交通主要干道，路况好，车流、人流大；凤凰大街和顺和路是交通要道，现选取以上各节点对地块周边人流、车流进行分析。,东兴路南北双向交通流量最大，其次为顺和路与凤凰大街,九号街相对狭小，农贸市场商户在其街面上摆起小摊，路面人口拥挤，车辆很难通行。,对于地块商业价值的评判，我们选取以下对地块商业价值影响最大的几项因素作为建设商业时首先考虑条件：,根据项目地块的属性及条件，将地块划分为A、B、C、D四个地块。,凤 凰 大 街,九 号 街,顺 和 路,东 兴 路,B,A,C,D,从地块的人车流便利性、商业集聚效应，展示及通达性等标准，将地块划分A、B、C、D四部分,商业立地价值评价标准,商业地块评估标准 人车流的便利性 相关商业集聚带来的集聚效应 展示及通达性,考虑未来情况，对地块各个沿街区域的价值进行判断，初步评价出各个区域的商业价值大小排列为：ACBD,各个地块价值评述： A地块：紧靠东兴路，东兴路为河东区城市主干道，城市发展主轴；人车流量最大；对面一层商铺满租，商业氛围最好。 B地块：为河东区东西向主干道，展示性及通达性较好；由于周边居住人群较少，人车流量小；随着对面的回迁及沿街商铺的经营，未来商业氛围和人流量会增加。 C地块：周围为居住区，具有人车流量较大，项目的展示性一般。 D地块：九号街形象较差、展示性及通达性一般，也会给商业带来不利影响，但此地块商业氛围较好。,地块价值划分,最好,较好,较差,一般,物业契合度分析：A适宜四种业态，B适宜餐饮、宾馆、购物，C地块适宜餐饮、购物，D地块适宜餐饮、购物,分业态价值评判,周边企事业单位集聚，居民消费水平较高。 交通发达，周边基础配套设施齐全。 区域位置良好，且居于相对较安静区域。,客流量大，消费需求高，能够满足规模商业需要。 适宜的交通状况，可达性强。 良好的商业氛围和商业环境。,交通流动性好，能够方便停车。 周边有完善的如餐馆、银行、便利店等配套设施。 处于繁华地段，便于展示酒店形象。,商贸发达，具有优良的娱乐氛围。 方便的交通，且有足够的空间用于停车和临时停车。 良好的展示位置，能够树立进驻品牌形象。,餐饮评估标准,宾馆评估标准,购物评估标准,娱乐评估标准,地块各规划条件及要求,地块经济指标分析,用地性质：商住用地（比例1：3） 用地面积：137698平方米 容积率：不大于2.6 建筑密度：不大于28% 绿地率：不小于30% 停车泊位：商业及配套公建每百平米建筑面积不少于0.5个机动车泊位及8个自行车位。 建筑退让距离：多层商业建筑及配套服务设施后退九号街、顺和路道路红线均不小于20米，后退凤凰大街道路红线不小于25米，建筑后退东兴路道路红线不小于25米。地下建筑物后退道路红线和用地边界，不小于地下建筑物深度的1.5倍，且最小值为10米。,项目用地面积 137698平米,凤 凰 大 街,九 号 街,顺 和 路,东 兴 路,周边居住人口特征及分层消费习惯,项目地块,事业单位人员：如河东区政府工作人员、学校教师，这部分群体购物及餐饮消费时主要注重环境和商业内部的氛围，消费将首选兰山。,企业中高层管理人员：普通消费时会选择就近原则，如有宴请及较大金额消费会选择去兰山。,私营业主：如批发业及零售业私营业主，这部分人多是依靠自己的艰苦创业而致富，在自身消费方面，一般会选择就近消费，在宴请宾客时会注重身份和地位的体现选择兰山。,流动人口：主要为批发客户和批发物流从业人员，大部分消费会选择就近解决，偶尔会去兰山消费购物。,项目周边居民分层消费习惯分析,还迁居民：多就近原则解决各种消费。,工薪阶层：如批发零售业和企业普通员工，这部分群体消费时多注重实惠便利。餐饮消费多在家或就近解决原则，购物除大额消费外一般在区域内解决。,项目属性界定,地块四至及内部情况,项目界定：河东区商业中心，规划次中心，消费力不足，中等强度大规模开发,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,宏观市场环境,政策因素分析 经济因素分析 社会因素分析 城市化特点分析,临沂 “沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础,临沂未来城市发展以沂河为城市中心发展轴，城区“一河五片”、“组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南坊城市行政新中心的建设，实现沿河发展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。 河东区委、区政府制定了五年发展规划，把2007年确定为打造“半壁江山”的“启动年”，把2008年确定为“突破年”，把2009年确定为“提升年”，把2010年确定为“优化年”，把2011年确定为“争强年”，保证三年变样、五年大变样。,商业规划分析,临沂市城市商业网点发展规划中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。,近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。,商业规划分析,临沂市未来商业规划为”五级商业规划“，具体为：1个市级商业中心，5个次级商业中心，2个大型商贸物流园区，1条以涑河为主线的城市商业带； 市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，平均拥有大中型商业零售网店营业面积0.3平方米，未来新建社区人均商业用地面积不少于1平方米。,河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心,项目所在区域商圈分析,本项目,河东规划“两片、一园、两心、六轴”的分区结构，其中“两心”是指三和东街以北的河东主中心和解放东路的南片次中心。本案位于次级商业中心规划范围内。,目前，次级中心集中了河东大多数主力店，瑞华金都、好怡嘉，两家家主力店加上介于两个商圈交界处的九州超市河东店构成了目前河东中高档消费的主要场所。 瑞华金都、好怡嘉经营状况较差，目前正处于调整阶段，九州超市开业时间最长，商业定位准确，周边居民较为集中，成为河东少有的经营成功的主力店。,区政府,两个中心的规划划定了河东未来商业发展的方向，围绕区政府的主商圈和围绕解放东路的次级商圈； 本案处于目前商业最为集中的区域解放东路商圈，项目的成功开发加强了此区域商业的集聚性。,河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力,政策因素,九曲街道：2007年拆迁三官庙、刘村、九曲店、郁九曲4个村，共拆迁房屋2361套，企业及沿街58家，拆迁总面积41.4万平方米。2008年共拆迁住宅2831套，商业门头687户，企业181家，拆迁总面积123.5万平方米。,住宅房屋的拆迁补偿与安置 （1）实行货币补偿的，按照房屋所有权证载明的建筑面积，按评估价格进行补偿。 （2）实行产权调换的，按照分别评估确定的被拆除房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。 村（居）民住宅补偿标准 村（居）民住宅的合法建筑平均按800 元/计价补偿。 不同结构的各类房屋的补偿标准分别为：楼房和新式平房850 元/，砖瓦房800 元/，砖坯草房750 元/。 搬迁补助 住宅用房每户一次性给予600 元搬迁补助 资料来源临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施办法,2008年中国人民银行先后五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。存款准备金率也由.上升到了.，存款准备金率已达23年以来的最高水平。存款准备金率上调压缩了银行可用资金，房贷等个人消费贷款受到影响，控制贷款增速，减少全社会的流动性。对于房地产业而言，“银根”进一步紧缩，加速行业整合,2008年8月27日， 央行和银监会规定，“对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。”,上调利率和准备金率,打击囤地政策,开发商资金链受到威胁,投资、投机客户和改善居住 条件客户购房需求被抑制,市场反应：整体市场观望氛围浓厚， 降价、销售量下滑,从2008年9月-10月，央行3次下调贷款基准利率，2次下调存款准备金率， 1次下调存款准备金基准利率好公积金贷款利率， 1次下调最低首付款比例为20%,人民币升值，美国金融危 机蔓延，经济进入调整期,房地产进入调整期,财政部明确支持地方政府救市,新政促进房地产回暖，出现难得的“小阳春”，并且房地产市场预期向好，北京出现新地王,从2008年10月23日，央行减免土地增值税、房地产契税和印花税,减免税费,出台的一系列救市政策，其效应的显现需要一段时间，2009年的房地产市场有所回暖,2009年刺激房产发展相关政策仍会加大力度，如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等方面，建议政府救市资金应向刺激楼市消费方向倾斜,二套房贷适度放宽、 以税费减免刺激购房消费、 合理为开发商资金松绑,房地产相关政策分析,城乡规划法自2008年1月1日起施行，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划在内的全部城乡规划，将统一纳入一个法律管理。目的是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。,改善人居环境，促进城乡经济可持续发展,下调利率和准备金率 降低最低首付款比例,2008年10月22日发布国务院关于继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活的部署,加大保障住房规模，降低住房交易税费,支持地方政府救市,临沂第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加,临沂近5年产业结构分析,从产业结构上看，临沂的第二产业占51.15%,对房地产发展有较强的支撑作用。而第三产业的比例由2004年的33%提升至36.8%。临沂第二产业所占比例较高，第三产业发展滞后，第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构有进一步优化的内在需求。,产业结构分析,GDP与人均GDP的持续增长增加了人均可支配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求,从近几年临沂GDP增长情况来看，临沂市经济发展相对稳定，GDP年均增长率为17%左右，稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。,临沂GDP总量及人均GDP分析,随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，商业消费动力强劲。,临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量的有效需求。,在固定资产投资不断增长下，房地产投资快速增长,固定资产投资与房地产投资分析,临沂近几年固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。,临沂市近5年来房地产开发投资额逐年提高，2007年房地产开发投资额达67.1亿元，表明临沂房地产市场逐年升温。,房地产开发及固定资产投资分析,河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展单一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主,经济因素,河东区目前有1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区 河东未来产业主要有商贸物流、工业和旅游产业 河东区目前发展主要依靠五金产业，将建设五金城、地热城、食品城、汽车城、航空城,以五金产业为主导产业，产业发展单一，产业间的互动性差。 随着未来河东区产业的发展成熟，产业之间的互动加强，将拉动河东区的消费,2010年五金批发市场的外迁将使具有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少，对项目的商业消费产生较大影响,经济因素,河东区为“中国五金产业工贸城”，国内同行业第二大批发市场，2008年实现市场成交额46亿元。店铺摊位3265家。经营商品12大类，1100多个品种。产品主要销往内蒙、山西、河南、河北、苏、鲁、豫、皖及东北三省等，还出口俄罗斯、日本、韩国、和东南亚等国家和地区。 五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业，政府将五金制造加工业作为全区四大主导产业之一和两大产业集群之一重点发展。全区发展九曲、相公、凤凰岭、太平等4个五金制造加工街道和82个五金加工专业村，五金制造加工企业达到590家，加工业户2100多户，从业人员2万多人。 新建五金市场将建造制造加工设备、装饰材料、生产资料、五金交易区、仓储区、配载区、停车场、宾馆及有关职能配套服务机构等。,五金批发市场的搬迁，使未来区域有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少。,临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势,未来规划发展区：属兰山区城郊，人口稀疏，新兴批发市场及板材市场聚集地，批发消费为主,兰山区,临沂市老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主,批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅,河东区：以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费,南坊片区：现人口稀少，未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区,临河景观带：以老居民和高收入者为主 ，消费多在老城区内消费,罗庄区：当地居民和高新区就业人员为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费,人口特征及居民消费习惯分析,临沂城市化进入高速发展阶段，城市化率每提高1，河东区将增加6.3万的城镇人口，增加6.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强,房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。,我国房地产投资与城市化关系 我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205，具有相互促进的因果关系,城 市 化,集中型 城市化,扩散型 城市化,房 地 产 投 资,向城市中心区集中，房地产开 发应该采取集约型开发方式， 充分提高城市土地利用效率,主要向城市郊区和周边农村发展,临沂城市目前正处于集中型与扩散型城市化同时发展阶段，城区集聚大面积居住用地、行政办公、商业金融用地，工业用地多分布于城区周边，城市用地集约式开发必将带动临沂房地产快速发展。,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。 临沂目前城市化已进入高速发展阶段,临沂城市化率44%,城市化阶段性特征分析,说明：河东区现有人口63万临沂2008年统计年鉴,随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔,城 市 化 发 展,城市人口增长,人口数量增长,人均收入水平提高,各种配套需求量增大,商业面临升级需求,产业结构变化,第三产业比例提高,办公物业需求比例提高,城市用地扩展， 市区土地集约化,商业体量提高,市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型 公寓等高租金物业，并不断向外扩散,临沂城市化变动指标,城市动态效应分析,商业聚集效应分析,1、批发业对山东省的商业聚集效应,临沂是北方最大的物流城市之一，它的商贸流通非常发达，商品种类齐全，受交通便利因素的影响，周边城市到临沂进行商贸流通频率很高，主要是从事批发业务。,批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口,项目发展机会,规划： 临沂“东进”的空间布局结构及 “半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展的最大机遇； 完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。 产业： 临沂第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加； 河东区主导产业：未来以商贸物流、工业和旅游产业为主，产业间的互动拉动河东消费。 城市化： 随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔； 临沂城市化进入高速发展阶段，河东区商业中心的集聚效应将得到加强。 消费力 收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求 ； 河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力。,宏观小结,项目发展优势、劣势与威胁,劣势与威胁： 河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业发展单一，互动性差； 五金批发市场的外迁对项目的商业消费产生较大影响。,宏观小结,优势： 批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口； 河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心。,我们的思维导图,地块解析,项目定位,宏观市场环境,客户目标,商业市场调查,商业市场调查,商业现状分析 河东商圈分析 典型项目分析 客户调查分析 供需空间分析,目前临沂存在人民广场商圈、市区西部市场商圈两大现有商圈，及南坊、河东两大未来商圈,商圈总体分布,河东 商圈,人民广 场商圈,西部市 场商圈,南坊 商圈,临沂市区商业集中区主要有两个：一是环绕人民广场形成的商业集中区，二是市区西部的批发市场。 南坊商圈和河东商圈发展尚未成熟，处于商圈形成的初级阶段。,临沂商业发展集中在城市中心区，其中人民广场商圈属于临沂市中高端消费集中的商圈，占据了临沂市中高端消费的70%左右； 未来人民广场商圈的商业供应以久隆奥斯卡和金鼎国际为主，商圈发展处于饱和状态；市区西部市场商圈将继续发展大型批发市场； 南坊商圈属于新市政府搬迁带动，快速崛起的商圈，商业价值逐渐兑现，未来将出现大量商业供应，以颐高上海街的商业供应为主； 河东商圈目前处于初级阶段，商业价值尚待发现，为临沂及其周边商业价值低点。,本项目,商圈格局及未来发展趋势,商圈格局及未来发展趋势分析,发展趋势,人民广场商圈,银座商城,九州超市,桃源大世界,蓝田步行街,档次最高的市级核心商圈，现有商业体量约15万平方米，消费群体来自整个临沂三区九县,人民广场商圈业态丰富，服饰类占商铺数量的54%，宾馆酒店类和服饰类面积占商圈商业面积的前两位,人民广场商圈业态分布情况,人民广场商圈为临沂市核心商圈，商圈形成时间较长，业态齐全，分布有：通讯类、娱乐休闲、餐饮、宾馆酒店、服饰类、百货类、文教类、电子电器用品类、卫生医疗类、银行金融类等业态； 从商铺数量方面看，服饰类约占商铺总数量的54%，其次为餐饮快餐类，约占10%，通讯类、宾馆酒店类、百货类所占比例接近，分别为：7%、5%、6%； 各业态经营规模方面，宾馆酒店类和服饰类占前两位，分别约占总面积的39%和24%，宾馆酒店一般情况下单家经营面积较大，加之临沂商贸流通经济发达，因此宾馆酒店类经营面积所占比例较大。排在第三的是通讯类，约占10%，其他业态面积情况都在10%以下。,代表性商业物业竞争格局及经营水平分析,主力店竞争格局及经营水平,临沂主力店基本都位于广场商圈内，档次普遍定位于中高档，其中银座商城是临沂最高档购物场所。 临沂主力店商业竞争激烈，经营水平各不相同，其中银座商城经营管理水平最高，九州其次，桃源由于属于电力系统，老牌国企，经营管理相对落后。 各主力店布局方向不同，银座主要围绕兰山区扩张，并准备向南坊扩张，瞄准成熟的高端消费人群聚集区。九州主要由兰山向县城及乡镇扩展。桃源由临沂电力集团投资并运营，扩张速度较慢，目前并无扩张计划。,银座商城,临沂最高档次商城，经营情况良好，业态规划合理，购物环境良好，经营品牌较多,各层经营内容及品牌,九州商厦,九州具有成熟的商业运营管理经验，商业规划较为合理，但内部空间狭小，购物环境有待改善,各层经营内容及品牌,南坊商圈,上海街,朗润园,齐鲁园,临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商业前景广阔,河东商圈,瑞华金都,好怡嘉,五金城,目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商业主要布局在解放东路，东兴街，安居街,临沂开发区商业情况,内部集市及部分沿街商业,冠亚星城,开发区商业较为分散，主要为乡镇及村里自发形成沿街商业和集市，未来商业供应主要为专业市场配套商业，对本案商业影响较小。,商圈比较分析,商圈比较,临沂市周边主要分布有四大商圈，人民广场商圈、西部市场商圈、南坊商圈、河东商圈 人民广场商圈为临沂市唯一市级商业核心，大型商业分布过度集中，商业竞争激烈，西部市场商圈以专业市场为主； 河东商圈发展落后于其他商圈，以专业市场和沿街商业为主，大型主力店经营状况较差。,整体商圈总结,各商圈商业供应充足，广场商圈未来有超过16万平米的商业供应，南坊商业供应以颐高上海街为主，河东商业以沿街底商为主； 区域和商圈之间租金差异较大； 人民广场商圈大型商业空置率低，河东大型商业空置率较高。,市场概况,市场表现,趋势判断,临沂市商业业态趋于多元化； 各商圈逐步改造提升，商业档次逐渐提高； 随着品牌商家逐渐进入临沂市商业市场，商业竞争将更加激烈 。,商圈小结,商业市场调查,商业现状分析 河东商业分析 典型项目分析 客户调查分析 供需空间分析,商圈概况,商业规模,商业经营业态,商业经营状况,主力店分析,还建商业,小结,河东区政府附近的商业中心,河东核心商圈,乐泰花苑,豪森华府,解放东路商圈,次级商圈,瑞华金都,好怡嘉,浙江宾馆,商圈比较分析,河东商业比较：解放东路商圈在未来3年内为河东商业主中心的地位不可动摇,商业规模分析,商业规模分析,A、主要商业街商业规模：,专业市场外迁减少了该商圈的人流量，区域商业恢复期较长,商业规模分析,B、专业市场分析：,解放东路：河东区商业规模最大的街道，但因消费人口不足、经营水平较低和商业定位不准确等原因，商业经营状况较差,商业经营业态分析,由上图得知，解放东路商业业态以大卖场为主，汇聚了通讯、餐饮、银行金融、服饰、卫生医疗、美容美发、宾馆酒店、以及休闲场所等； 从各业态的经营商户的数量来看，解放东路以服饰类为主，分别占该街商业总量的32.65%，其他业态如：通餐饮、美容美发、通讯类数量分布较为平均，在10%左右； 从各业态的经营规模来看，大卖场所占比例最大，约占58.99%，解放东路汇聚了河东区三个主力店中的两个：瑞华金都、好怡嘉。其次是服饰类，约占13.29%。其它业态所占规模比例均低于7%，在1.2%6.3%之间。 解放东路人车流量较大，但因经营水平和商业定位不当等原因，沿街商业及主力店经营状况较差。,东兴街：专业市场经营状况良好，但由于经营水平低，无合理商业规划等原因，沿街商业经营状况较差,商业经营业态分析,东兴街商业业态涵盖了通讯、餐饮、服饰、网吧、卫生医疗、美容美发、银行、专业市场等多种商业业态； 各业态商户数量方面，东兴街沿街商业业态分布较为平均，只有服饰类占到18%，数量相对较多，其它业态所占比例在7%13%之间； 从各业态经营规模统计来看，各业态规模差别较小； 值得注意的是，东兴路南段分布着4个专业市场，分别为临沂五金城、河东土杂市场、服装市场、机电市场，这4个专业市场占据河东专业市场的主导。 东兴路是河东人车流量最大的街道，但沿街商业经营状况较差，主要源于周边居住人群的搬迁。,凤凰大街：以法律服务类机构为主，沿街商业经营规模较小且经营档次偏低,商业经营业态分析,凤凰大街为河东区东西主干道之一，河东法院、中国农业银行等机构均位于该街，受此影响，凤凰大街分布了数量众多的法律服务机构，占总业态的近30%，车辆维修类也占相当的比例。 各业态经营规模方面，法律服务类规模同样占30%以上，车辆维修类约占14%，银行类约占11.24%，其他业态规模皆低于总规模的10%。 凤凰大街人车流量较小，该街沿街商业总量较小且经营档次偏低。,安居街：周边社区入住率高，沿街商业及主力店经营状况较好,由上图得知，安居街商业业态有通讯、餐饮、服饰、广告装饰、卫生医疗、美容美发、百货等，以日常生活必需商业业态为主； 从各业态的经营商户的数量来看，安居街以餐饮快餐和美容美发类居多，分别占该街商业总量的26.23%和21.31%，其他业态数量分布以服饰类、广告装饰类、百货类较多，分别占该街商业的13.93%、11.48%、11.48%； 从各业态的经营规模来看，餐饮快餐类所占比例最大，约占26.02%。其次是美容美发类，约占21.14%。服饰类、百货类、广告装饰类规模接近，比例分别为13.82%、11.38%、11.38%。其他业态规模较小，均不足10% 安居街人流量很大，商业氛围浓郁且经营状况良好。九州超市位于此街，因定位准确且周边小区入住率较高，经营较为成功。,商业经营业态分析,沿街商铺经营情况分析,商业经营状况分析,河东区沿街商铺租金水平较低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之间；河东商业建筑无明显风格，沿街道条状布局，整体配套设施基本满足现状商业需求,租金状况分析,租金水平,建筑分析,瑞华金都购物中心,商业主力店分析,经营档次较低，业态分布不合理，信誉低，内部设施落后，服务水平低，经营情况差。金鹰入驻带来发展机会,各层经营内容及品牌,商业主力店分析,好怡嘉购物中心,商业主力店分析,河东九州超市,商业主力店分析,还建项目商业供应总供应量约18297平方米，没有产权，售价维持在4000元/平米左右，价格较低，对本项目商业建设形成一定压力,还建商业情况,河东未来将形成两个商业中心：围绕区政府规划的商业主中心、围绕解放东路的商业次中心； 目前解放东路商圈为河东区的商业主中心，集中了瑞华金都、好怡嘉及大部分的品牌商业，区政府商业中心的商业。 解放东路商圈商业经营状况较差，主要源于周边消费人口较少、消费层次较低；周边村庄目前正处于拆迁过程中加剧了这种情况； 项目南侧紧邻解放东路商圈，可共享该商圈大部分商业设施，未来项目的商业竞争的集聚效应加强。,河东商业总结,河东区商业现有约5.5万平方米的商业，未来三年内有超过4万平米的商业供应； 现有商业经营状况较差，空置率较高； 还建商业价格较低，体量大，对本项目的运作形成较大压力。,市场概况,市场表现,市场趋势,随着五金市场的外迁，解放东路商圈的性质将发生变化，其商业地位将发生变化。 专业市场将统一向外环路两侧搬迁，搬迁后空出土地大部分规划为住宅用地，带有少量商业用地，长期看片区居住人口较多，该部分人群将成为未来商业次中心的主要消费支撑 区政府商业中心的地位将逐步提升，主要源于此区域为河东区政府驻地，临沂市政府迁往南坊后与河东区政府距离较近，可以形成良好的互动。,河东区商业市场小结,河东区商业市场存在的主要问题,河东商业总结,主力店商业无统一招商及经营管理介入，经营状况较差，空置率较高，未能形成商业带动作用。,旧村改造导致人口暂时外迁，区域人流较小，区域居民消费能力较弱，导致河东商业消费需求较低。,产业互动性较差，河东有大规模专业市场，未能有效带动片区商业繁荣,低档次商业无序经营，区域内整体商业有待升级。,问题一,问题二,问题三,问题四,问题五,主力店档次定位未能与沿街商业及专业市场形成差异化。,商业市场调查,商业现状分析 河东商业分析 典型项目分析 客户调查分析 供需空间分析,颐高上海街,久隆奥斯卡,豪森华府,乐泰花苑,典型项目：颐高上海街、久隆奥斯卡、豪森华府、乐泰花苑,位于区域主要商圈范围内； 在区域内具有影响力的项目； 目前区域内客户较为认可的项目。,典型项目分析,竞争项目选择标准,久隆奥斯卡,上海街,豪森华府,乐泰花苑,颐高上海街：概况,典型项目分析,颐高上海街：南坊最大商业项目，市场关注度高，开发运营难度较大,项目 启示,引进国际或国内品牌主力店，以此带动商业销售。 政府支持将成为不成熟区域大中型商业成功开发的保障之一。 超前的商业建筑形式和商业业态规划。,典型项目分析,久隆奥斯卡：概况,典型项目分析,项目 启示,引进国际品牌商业运营商，带动项目销售。 重视建筑形态和概念上的创新。 商业业态结合区域客群情况。,久隆奥斯卡：核心商圈核心位置最大的综合体开发，定位为集居住、商务、购物、餐饮、休闲、娱乐、运动和旅游等城市功能于一体的城中之城,典型项目分析,豪森华府：概况,典型项目分析,项目 启示,根据本项目及商圈内人流情况合理确定商业规模。 商业建筑形态创新，开发标志性商业建筑。 住宅销售先行，以住宅带动商业。,豪森华府：周边商业氛围较差，商业地产操作经验不足,典型项目分析,乐泰花苑,在售项目分析,项目 启示,商铺面积分割不可太大； 根据居住人口情况，合理确定商业规模； 以住宅销售带动商业销售。,商业市场调查,商业现状分析 河东商业分析 典型项目分析 客户调查分析 供需空间分析,消费者调查,运营商家访谈,投资者访谈,调查方法和进程,调查目的：了解消费者人群特征、消费偏好、消费习惯，及对项目的认识 调查对象：非房地产开发/销售中介公司，咨询、调查机构/公司，政府相关房地产管理部门 调查方法：CIT（街头拦截访问） 抽样方法：随机抽样 统计方法：SPSS13.0 分析方法：描述性统计、交叉分析、均值分析 调查样本量：发放问卷200份，共收回有效问卷200份，有效率100,调查进程,消费者调查,受访者男女比例相当 受教育程度方面，高中/中专所占比例较高，其次为初中以下，大专以上所占的比例约为30。,受访者年龄区间呈正态分布，其中40岁以下所占的比例为90； 未婚者所占的比例为53； 问卷更多的反映了消费欲望强烈，生活负担较轻的未婚青年的消费观念。,调查对象基本情况,消费者问卷,调查对象基本情况,职业方面，私营业主/个体经营者所占比例最高，约为34； 其次为企业普通员工，比例为22； 自由职业者占18； 其他所占的比例较少。,个人年收入方面，3万以下的占70，3-5万占18，5-8万占7，8万以上占4.5。 家庭年收入方面，3万以下的仅为22，3-5万占32，5-8万占26，8万以上所占的比例为21。 家庭消费能力较强。,问卷更多的反映了河东区消费者的情况,消费者问卷,消费习惯：商圈选择与消费频次,人民广场是消费者首选区域，所占比例为62； 其次为居住周边，比例为16； 选择河东商圈的比例仅为15。 在河东区样本比例为70的情况下，仅有16消费者选择一般在河东商圈消费。 河东区消费者区域外消费的比例较高。,超市的消费频次明显高于其他消费； 百货、餐饮类消费频次相近； 休闲类消费频次较低，有14的受访者表示不去； 超市具有明显的聚客效应。,消费者问卷,消费习惯：消费金额与交通工具,消费者选择私人汽车与公共汽车为出行工具的比例各为24； 其次有14的消费者选择步行； 选择自行车、出租车、摩托车的比例相差不多。 高收入客群以私人汽车为主，对道路通达性有一定要求。 本项目临东兴路与凤凰大街，通达性较好，并有多条通往兰山及下县的公交线路，在作为消费目的地吸引客群具有优势。,超市、百货、餐饮、休闲娱乐的消费金额趋同性较高，选择50元及以下、50-100元的比例较高。,消费者问卷,交通时间与超市选择,半小时路程是消费者选择消费目的地的分水岭， 76的客群习惯于半小时路程的半径内进行消费。 半小时路程所覆盖的区域是本项目商业的主要覆盖商圈，尤其应注意吸引项目周边消费客群。,大润发、九州和银座超市是临沂知名度较高的大型超市； 而大润发在消费者心目中的地位远高于九州和银座超市，选择的比例为55； 本项目超市的主要竞争来自人民广场商圈的大润发和河东区的九州，本项目超市可大幅度缩短区域消费者的购物距离，具有竞争优势。,消费者问卷,特定地点消费习惯：百货,消费者对九州（35）、银座（20）、桃源（18）的认可度较高；,消费者对以上百货店认可度高主要因素是信誉（17），档次（16），距离（16）和购物环境（14）；,百货业集中在人民广场附近，此业态辐射能力强，本项目如建百货，将受到人民广场商圈的强势竞争。,消费者问卷,消费者一般在家庭/朋友聚会（54）、逛街/购物顺便（34）在外就餐；,而选择就餐地点一般比较关注菜品口味（29）、就餐环境（17）、餐馆特色（15）和菜品价格（13），交通不是关注的主要因素；,卖场餐饮业的前景较好，本项目未来周边居住人口多，家庭朋友聚会的餐饮消费较强,特定地点消费习惯：餐饮,消费者问卷,休闲业态主要集中于歌厅KTV（29）、网吧/电玩（22）和运动/健身（17）；,消费者较为关注场所环境（20）服务水平（20）、价格水平（15）和交通方便（12）。,特