金融街控股2010年12月北京大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究报告.ppt
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1、大兴生物医药基地东配套11号居住项目 可行性研究报告,2010年12月,1,金融街控股股份有限公司,前 言,一、可研相关责任人员 二、项目评价与公司发展战略 三、公司土地储备资金使用情况 四、奕兴公司在跟项目汇总,2,生物医药基地 11居住用地项目可研报告相关责任人员,一、可研相关责任人员,3,二、项目评价与公司发展战略,【区域战略】:立足北京,面向全国重点城市; 项目评价:项目位于北京市大兴区,地处南部生态宜居新城,城市轨道交通日趋发达,未来市场空间较大。 【产品战略】:通过开发和持有城市绿色物业产品; 项目评价:产品定位为中档住宅,中小套型、中高品质,打造公司“金”字序列住宅产品,符合公司
2、产品定位。 【客户战略】:为消费者提供绿色物业产品和服务; 项目评价:客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主,为消费者提供舒适宜居的居住环境,符合公司客户战略。 【社会责任】:致力于提升城市价值; 项目评价:该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善,并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区,有助于提升区域价值。 【品牌战略】:打造金融街绿色商务地产领军品牌; 项目评价:通过居住用地开发,为周边产业提供配套服务,巩固金融街商务地产品牌。 【股东价值】:实现公司持续、健康、稳健成长。 项目评价:未来为公司提供利润增长,为公司持续健康发展提供业绩支持。,4,三、公司土地储备资金使用情况,5,四、北京公
3、司在跟项目汇总,6,石景山五里坨低密度,大兴亦庄X1-3,大兴旧宫3号项目,大兴三合庄项目,大兴生物医药基地居住11号,7,8,8,8,目 录,第一部分 项目基本情况 第二部分 项目获取方式和时间 第三部分 市场分析 第四部分 产品定位 第五部分 规划设计方案 第六部分 项目开发计划 第七部分 经济效益评价 第八部分 项目风险评估 第九部分 结 论,9,9,9,第一部分 项目基本情况,一、项目区位 二、项目位置及四至 三、项目现状 四、规划指标 五、土地属性分析 六、小结,新城定位: 北京南部具有生态特色的宜居新城,是北京重要的物流中心,是现代制造业和文化创意的重点培育地区。 发展目标: “战
4、略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城” 规模: 2020年大兴新城总人口控制在60万人,新城建设用地规模控制在65平方公里。 2020年大兴区总人口控制在111万,城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。 拓展方向: 城市空间主要向北和东北方向拓展,西北区部分启动,产业区在集约利用土地的基础上向南拓展,交通利好: 大兴区提出,力争2012年内打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路,总投资92亿元。除京台高速外,其他3条连接线均为城市主干道,预计2年内全部可通车,届时,开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线,一、项目区位,区域规划:大兴新城规划整体
5、利好,新兴工业园区(大兴生物医药产业基地)成为大兴南城的发展契机。,工业园区概况: 生物医药工业园区距离本项目较近,伴随着大兴新城的发展,正逐渐成为带动区域发展的主要力量。,生物医药 工业园区,园区简介: 中关村科技园区大兴生命科学新城成立于2002年底,原名北京生物工程与医药产业基地,规划面积9.63平方公里,是目前国内主要的生物医药产业基地之一,区域未来发展潜力巨大; 规划生命科学新城打造成为推动区域发展的一流科技、健康、人文城市; 未来4年新城人口将达到1015万人.,同仁堂,中良丰通,康必得,一、项目区位,11,地块位于北京南部北臧村镇,生物工程与医药产业基地内部,六环外沿京开高速3公
6、里处。,地块区位: 11#地块位于大兴区南部北臧村镇; 地块位于大兴区工业重点区域(生物工程与医药产业基地)内; 位于大兴孙村,黄村,庞各庄的中心区域;,区位概况: 北臧村镇总面积60平方公里,辖23个行政村,总人口15544人,人口密度为284人/平方公里;未来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。,二、项目位置及四至,12,庆丰路,新源大街,京开高速,二、项目位置及四至,13,华佗路,三、项目现状,14,1、建设用地范围内高压线杆6根; 2、代征绿地内有高压线杆8根; 3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯; 4、宗地范围内有少量树木(不涉及名木古树,且已补偿完毕)
7、。,标书约定的处理原则:,1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁,并承担相关费用; 2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留; 3、宗地内现有树木以补偿完毕,不涉及名木古树,由中标人结合项目开发建设自行伐移并承担相关费用。,经济技术指标,四、规划指标,本地块中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”,由中标人完成建设,并由政府按5500元/平方米的价格进行回购;若政府放弃回购,由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。,15,京开高速公路,五、土地属性分析,1、地块交通: 道路现状好,地块南侧魏永路为京开高速辅路,可直达京开高速,沿京开高速到六环不
8、足5分钟 时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300米,为区域价值提升奠定基础。,16,周边配套: 天堂河片区:仅能满足基本生活需要,低端配套。 政务公共:社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、埝坛邮政所; 休闲场所:休闲娱乐场所匮乏。 购物娱乐:主要以超市形式为主,天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等; 教育配套:北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等;,天堂河片区,2、周边配套: 项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。,五、土地属性分析,17,3、市政条件:六通一平,五、土地属性分析,1、签订土地开发建设补偿协议
9、且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日,大兴分中心向中标人提供具备“三通一平”条件宗地,临时水、电报装、接用费用由中标人承担。 2、在本项目竣工交付使用前,大兴区分中心陆续提供五条市政管线(上水、雨污水、电力(仅管沟)、燃气、通讯),并保证不影响中标人竣工验收。,18,4、环境评价,五、土地属性分析,根据京环审【2008】1231号环评报告,本地块无土地污染等问题。本片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题,在项目建设中应予以重视。,19,地块位于工业园区内部,交通便利,周边配套暂时匮乏,属总体规模较大容积率 较高的社区。,六、小结,交通通达性好:距地铁大兴线交汇站仅百余米,步行即可
10、到达,毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路,进入市区中心较为便利。 片区内部道路条件良好; 区域位置前景良好:位于南六环与京开高速交汇处,片区规模大、规划条件及市政条件良好,为大兴区政府着力打造的重点区域; 产业支撑良好:片区属于中关村科技园大兴生物医药基地(CBP),良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的发展提供了重要的产业支撑; 社区配套暂时匮乏:地块周边基础配套匮乏且低端,多集中在天堂河片区,生活配套匮乏且低端,但区域配套设施规划相对齐备。,20,第二部分 项目获取方式和时间,21,1、出让方式 2、投标节点安排 3、评标程
11、序及标准 4、投标得分说明 5、招标文件约定的其他重要内容,1、出让方式 招标出让(综合评标) 2、投标节点安排 11月26日公告; 11月29日购买标书; 11月29-12月10日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查; 12月8日完成初步可行性研究报告; 12月8日-12月15日计划安排投资评审会、战略投资委员会、董事会; 12月16日投标预登记,并缴纳保证金(11号地:20,500万元); 12月20日上午9:3010:30投标,投标截止后当即开标; 12月30日前向中标单位发出中标通知书; 2011年1月15日前签订土地出让合同,并在7个工作日内付清全部政府土地收益; 签订土地开发建设补
12、偿协议且付清全部土地开发建设补偿费后3个工作日内交地。,22,3、评标程序及标准,评标分为两个阶段 第一阶段:评估和比较投标人的财务及资信(30分) 主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况(财务报表、资金证明、贷款意向书等等) 若投标人第一阶段低于15分不能进入第二阶段评标. 第二阶段:综合(70分) (1)投标价款总额(25分) 投标价格低于招标底价视为无效标书,投标价格达到招标底价得分, 投标价格高于招标底价,但未达到政府设定的底价拐点时,将采用以下公式计算分值: (。)(。) 其中:为分值;为地价拐点;。招标底价;为投标价格。 投标价格高于政府设定的地价拐点时,将采用以下公式计算分值
13、: ()() 其中:为分值;为地价拐点;投标最高报价;为投标价格。,23,(2)项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明(20分) (3)企业资质、开发业绩(特别是参与建设的政策性住房情况)或投资业绩情况,以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合同的履约情况(20分) (4)综合印象(5分),24,4、投标得分说明,(1)投标主体 本次土地交易方式为综合招标,需要比较竞标公司的综合实力,故建议本次投标活动投标主体为金融街控股股份有限公司,获取项目后设立项目公司开发运作。项目公司注册资本金暂定1亿元。 (2)评标得分分析 第一阶段:评估和比较投标人的财务及资
14、信(30分) 本次投标开具的资金证明约为45亿元人民币(标书要求不低于4.1亿元),另北京银行提供银行贷款意向为11号地20亿元。如果本次投标价不低于交易底价则本阶段基本可得满分30分并进入第二阶段的综合评标。 第二阶段:综合(70分) A、投标价款总额(25分) 按照招标文件中的计算公式,如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点,则能够得到23-25分。,25,4、投标得分说明,B、项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明(20分) 项目定位:中端舒适型普通住宅 开发周期:3年 本项具体得分需要根据实际情况而定。 C、企业资质、开发业绩(20分) 控股公司为房地产开发一级资质,且近
15、年来凭借金融街区域的稳健经营,为政府作出重要贡献。除此之外还积极参与政策性住房的建设,近年来参与建设衙门口和三羊居住区项目政策性用房总建筑面积28万平米,赢得了良好的社会口碑。预计本项能够得到具有竞争力的分数。 D、综合印象(5分) 本项具体得分需要根据现场发挥决定。,26,(1)11号地中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”,由中标人完成建设,并由政府按5500元/平方米的价格进行回购,若政府放弃回购,由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或“两限”商品住房; (2)两个项目应严格执行关于印发的通知(京建法【2007】99号)文件精神,具体规划设计方
16、案以规划主管部门审核为准; (3)中标人须在中标通知书签发之日起20个工作日内,与市住房城乡建设委员会签订公共租赁住房有关协议; (4)本次出让宗地应在签订国有建设用地使用权出让合同后12个月内开工建设,并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。,5、招标文件约定的其他重要内容,27,28,28,28,第三部分 市场分析,一、房地产宏观情况分析 二、土地市场分析 三、住宅市场分析 四、典型房企近期土地获取情况,29,29,一、房地产市场宏观情况分析,1、房产政策及解析,央行时隔三年首度加息,给房地产市场带来较大冲击,刚需首置客户受影响最大,对购房者的影响: 1.商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应
17、提高,直接增加购房成本; 2.在前期调控措施与本次加息的叠加效应下,购房者的购房成本明显增加; 3.将使市场心态发生变化,观望氛围更加严重;,首置刚需客户购买力较弱的暂时观望 改善需求客户购买力较强,初期受影响较小 投资保值型客户受影响较小,但观望态度加剧,1、房产政策及解析,一、房地产市场宏观情况分析,31,31,一、北京市场宏观情况分析,2、北京商品住宅市场情况分析,受房产新政影响,2010年4-6月北京商品住宅成交量下滑明显,进入第三季度,经过几个月的消化,市场逐步对“国十条”及地方政府的调控政策产生“免疫”,北京商品住宅成交量连续三个月环比增长;尤其9月伴随着“金九银十”的传统销售旺季
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