金融街控股2010年12月北京大兴生物医药基地东配套11号居住项目可行性研究报告.ppt

大兴生物医药基地东配套11号居住项目 可行性研究报告,2010年12月,1,金融街控股股份有限公司,前 言,一、可研相关责任人员 二、项目评价与公司发展战略 三、公司土地储备资金使用情况 四、奕兴公司在跟项目汇总,2,生物医药基地 11居住用地项目可研报告相关责任人员,一、可研相关责任人员,3,二、项目评价与公司发展战略,【区域战略】：立足北京，面向全国重点城市； 项目评价：项目位于北京市大兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日趋发达，未来市场空间较大。 【产品战略】：通过开发和持有城市绿色物业产品； 项目评价：产品定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司“金”字序列住宅产品，符合公司产品定位。 【客户战略】：为消费者提供绿色物业产品和服务； 项目评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居的居住环境，符合公司客户战略。 【社会责任】：致力于提升城市价值； 项目评价：该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善，并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。 【品牌战略】：打造金融街绿色商务地产领军品牌； 项目评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套服务，巩固金融街商务地产品牌。 【股东价值】：实现公司持续、健康、稳健成长。 项目评价：未来为公司提供利润增长，为公司持续健康发展提供业绩支持。,4,三、公司土地储备资金使用情况,5,四、北京公司在跟项目汇总,6,石景山五里坨低密度,大兴亦庄X1-3,大兴旧宫3号项目,大兴三合庄项目,大兴生物医药基地居住11号,7,8,8,8,目 录,第一部分 项目基本情况 第二部分 项目获取方式和时间 第三部分 市场分析 第四部分 产品定位 第五部分 规划设计方案 第六部分 项目开发计划 第七部分 经济效益评价 第八部分 项目风险评估 第九部分 结 论,9,9,9,第一部分 项目基本情况,一、项目区位 二、项目位置及四至 三、项目现状 四、规划指标 五、土地属性分析 六、小结,新城定位： 北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培育地区。 发展目标： “战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城” 规模： 2020年大兴新城总人口控制在60万人，新城建设用地规模控制在65平方公里。 2020年大兴区总人口控制在111万，城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。 拓展方向： 城市空间主要向北和东北方向拓展，西北区部分启动，产业区在集约利用土地的基础上向南拓展,交通利好： 大兴区提出，力争2012年内打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，总投资92亿元。除京台高速外，其他3条连接线均为城市主干道，预计2年内全部可通车，届时，开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线,一、项目区位,区域规划：大兴新城规划整体利好，新兴工业园区（大兴生物医药产业基地）成为大兴南城的发展契机。,工业园区概况： 生物医药工业园区距离本项目较近，伴随着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。,生物医药 工业园区,园区简介： 中关村科技园区大兴生命科学新城成立于2002年底，原名北京生物工程与医药产业基地，规划面积9.63平方公里，是目前国内主要的生物医药产业基地之一，区域未来发展潜力巨大; 规划生命科学新城打造成为推动区域发展的一流科技、健康、人文城市; 未来4年新城人口将达到1015万人.,同仁堂,中良丰通,康必得,一、项目区位,11,地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速3公里处。,地块区位： 11#地块位于大兴区南部北臧村镇； 地块位于大兴区工业重点区域（生物工程与医药产业基地）内； 位于大兴孙村，黄村，庞各庄的中心区域；,区位概况: 北臧村镇总面积60平方公里，辖23个行政村，总人口15544人，人口密度为284人/平方公里；未来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。,二、项目位置及四至,12,庆丰路,新源大街,京开高速,二、项目位置及四至,13,华佗路,三、项目现状,14,1、建设用地范围内高压线杆6根； 2、代征绿地内有高压线杆8根； 3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯； 4、宗地范围内有少量树木（不涉及名木古树，且已补偿完毕）。,标书约定的处理原则：,1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁，并承担相关费用； 2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留； 3、宗地内现有树木以补偿完毕，不涉及名木古树，由中标人结合项目开发建设自行伐移并承担相关费用。,经济技术指标,四、规划指标,本地块中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购；若政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。,15,京开高速公路,五、土地属性分析,1、地块交通： 道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，沿京开高速到六环不足5分钟 时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300米，为区域价值提升奠定基础。,16,周边配套： 天堂河片区：仅能满足基本生活需要，低端配套。 政务公共：社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、埝坛邮政所； 休闲场所：休闲娱乐场所匮乏。 购物娱乐：主要以超市形式为主，天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等； 教育配套：北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等；,天堂河片区,2、周边配套： 项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。,五、土地属性分析,17,3、市政条件：六通一平,五、土地属性分析,1、签订土地开发建设补偿协议且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日，大兴分中心向中标人提供具备“三通一平”条件宗地，临时水、电报装、接用费用由中标人承担。 2、在本项目竣工交付使用前，大兴区分中心陆续提供五条市政管线（上水、雨污水、电力（仅管沟）、燃气、通讯），并保证不影响中标人竣工验收。,18,4、环境评价,五、土地属性分析,根据京环审【2008】1231号环评报告，本地块无土地污染等问题。本片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题，在项目建设中应予以重视。,19,地块位于工业园区内部，交通便利，周边配套暂时匮乏，属总体规模较大容积率 较高的社区。,六、小结,交通通达性好：距地铁大兴线交汇站仅百余米，步行即可到达，毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路，进入市区中心较为便利。 片区内部道路条件良好； 区域位置前景良好：位于南六环与京开高速交汇处，片区规模大、规划条件及市政条件良好，为大兴区政府着力打造的重点区域； 产业支撑良好：片区属于中关村科技园大兴生物医药基地（CBP），良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的发展提供了重要的产业支撑； 社区配套暂时匮乏：地块周边基础配套匮乏且低端，多集中在天堂河片区，生活配套匮乏且低端，但区域配套设施规划相对齐备。,20,第二部分 项目获取方式和时间,21,1、出让方式 2、投标节点安排 3、评标程序及标准 4、投标得分说明 5、招标文件约定的其他重要内容,1、出让方式 招标出让（综合评标） 2、投标节点安排 11月26日公告； 11月29日购买标书； 11月29-12月10日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查； 12月8日完成初步可行性研究报告； 12月8日-12月15日计划安排投资评审会、战略投资委员会、董事会； 12月16日投标预登记，并缴纳保证金（11号地：20,500万元）； 12月20日上午9：3010：30投标，投标截止后当即开标； 12月30日前向中标单位发出中标通知书； 2011年1月15日前签订土地出让合同，并在7个工作日内付清全部政府土地收益； 签订土地开发建设补偿协议且付清全部土地开发建设补偿费后3个工作日内交地。,22,3、评标程序及标准,评标分为两个阶段 第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（30分） 主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况（财务报表、资金证明、贷款意向书等等） 若投标人第一阶段低于15分不能进入第二阶段评标. 第二阶段：综合（70分） （1）投标价款总额（25分） 投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价得分， 投标价格高于招标底价，但未达到政府设定的底价拐点时，将采用以下公式计算分值： （。）（。） 其中：为分值；为地价拐点；。招标底价；为投标价格。 投标价格高于政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值： （）（） 其中：为分值；为地价拐点；投标最高报价；为投标价格。,23,（2）项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（20分） （3）企业资质、开发业绩（特别是参与建设的政策性住房情况）或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合同的履约情况（20分） （4）综合印象（5分）,24,4、投标得分说明,（1）投标主体 本次土地交易方式为综合招标，需要比较竞标公司的综合实力，故建议本次投标活动投标主体为金融街控股股份有限公司，获取项目后设立项目公司开发运作。项目公司注册资本金暂定1亿元。 （2）评标得分分析 第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（30分） 本次投标开具的资金证明约为45亿元人民币（标书要求不低于4.1亿元），另北京银行提供银行贷款意向为11号地20亿元。如果本次投标价不低于交易底价则本阶段基本可得满分30分并进入第二阶段的综合评标。 第二阶段：综合（70分） A、投标价款总额（25分） 按照招标文件中的计算公式，如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点，则能够得到23-25分。,25,4、投标得分说明,B、项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（20分） 项目定位：中端舒适型普通住宅 开发周期：3年 本项具体得分需要根据实际情况而定。 C、企业资质、开发业绩（20分） 控股公司为房地产开发一级资质，且近年来凭借金融街区域的稳健经营，为政府作出重要贡献。除此之外还积极参与政策性住房的建设，近年来参与建设衙门口和三羊居住区项目政策性用房总建筑面积28万平米，赢得了良好的社会口碑。预计本项能够得到具有竞争力的分数。 D、综合印象（5分） 本项具体得分需要根据现场发挥决定。,26,（1）11号地中将配建30000平方米建筑规模的“公共租赁住房”，由中标人完成建设，并由政府按5500元/平方米的价格进行回购，若政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或“两限”商品住房； （2）两个项目应严格执行关于印发的通知（京建法【2007】99号）文件精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准； （3）中标人须在中标通知书签发之日起20个工作日内，与市住房城乡建设委员会签订公共租赁住房有关协议； （4）本次出让宗地应在签订国有建设用地使用权出让合同后12个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起3年内竣工。,5、招标文件约定的其他重要内容,27,28,28,28,第三部分 市场分析,一、房地产宏观情况分析 二、土地市场分析 三、住宅市场分析 四、典型房企近期土地获取情况,29,29,一、房地产市场宏观情况分析,1、房产政策及解析,央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，刚需首置客户受影响最大,对购房者的影响： 1.商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房成本； 2.在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加； 3.将使市场心态发生变化，观望氛围更加严重；,首置刚需客户购买力较弱的暂时观望 改善需求客户购买力较强，初期受影响较小 投资保值型客户受影响较小，但观望态度加剧,1、房产政策及解析,一、房地产市场宏观情况分析,31,31,一、北京市场宏观情况分析,2、北京商品住宅市场情况分析,受房产新政影响，2010年4-6月北京商品住宅成交量下滑明显，进入第三季度，经过几个月的消化，市场逐步对“国十条”及地方政府的调控政策产生“免疫”，北京商品住宅成交量连续三个月环比增长；尤其9月伴随着“金九银十”的传统销售旺季的到来，北京市商品住宅成交套数较8月环比大幅增长93.82%；10月底随着新政出台，价量有所回落；11月“二次新政”影响减弱，北京商品住宅市场呈现量价齐升的反弹态势。,二、土地市场分析,2010年底正在交易或拟入市交易的住宅或住宅综合用地共计55宗，合计面积931万平米，其中正交易31宗，合计面积649万平米，即将入市交易24宗。,1、2010年北京土地供应情况,32,二、土地市场分析,2、2010年区域土地供应成交情况,33,未来区域内住宅、商业用地供应量大,主要沿京沪两侧分布; 京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。,2010年初至11月，大兴区域成交土地8宗：其中住宅用地5宗，商业用地3宗. 分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供应量匮乏； 容积率：成交的商业地块容积率在3.0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右； 楼面地价：商业地块的楼面地价在60007000元/平米左右、住宅地块的楼面地价在250013396元/平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米； 住宅用地供应1285131平方米、商业用地供应487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑面积约70万平方米。,二、土地市场分析,3、土地市场小结,34,数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算,本项目所在天堂河区域认知度低、配套不足、承接首置挤压型客群、后期供应量大,三、区域住宅市场分析,（一）区域板块分析,城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显高于其他区域,（二）区域典型项目分析,三、区域住宅市场分析,区域典型客户访谈汇总,公共交通线路驱动下的城市主流首置客群,（三）区域典型客户分析,三、区域住宅市场分析,基本情况： 位置：大兴清源西路与兴旺路交界处 建筑面积：18.8万平方米 产品：共1167套房源，全部为1018层通透板楼 两居：81-105平米，三居：123-132平米 客户：南部及内城区域首置、少量首改客户,共销售房源255套，实现均价16489元/，月销售速度5924.75平米/月。,2010年销售情况：,数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算,1、东亚马赛公馆,38,以下对本项目所属轻轨沿线典型项目的户型、价格、客群进行分别阐述。,三、区域住宅市场分析,（四）轻轨沿线典型项目分析,基本情况： 位置：大兴新城北区 建筑面积：27.5万平方米 产品：共2000套房源，5-9层逸墅洋房，11-18层怡景花苑。两居：85-90平米，三居：120-140平米 客户：地缘性首改客户为主，沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户,共销售房源670套，实现均价17335元/，月销售速度14133.21平米/月。,2010年销售情况：,数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算,2、金地仰山,39,基本情况： 位置：大兴南五环黄村高米店收费站出口 建筑面积：45.8万平方米 产品：共1700套房源， 1号楼18层板塔结合， 2号楼18层板塔结合， 3、4号楼为15层板塔结合。 两居：100平米，三居：140平米 客户：南部及内城区域首置、首改客户,共销售房源1257套，实现均价19326元/，月销售速度14926.69平米/月。,2010年销售情况：,数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算,3、新里·西斯莱公馆,40,户型：中小户型为主，主力产品为80-100平米二居，100130平米三居； 价格：售价集中在每平方米17000元-22000元，市场总价集中在130-180万元二居，200-300万三居。 客群：首改、首置类，主要来源于大兴本地及北京南部地铁沿线外溢客户；,地铁沿线典型项目总结,三、区域住宅市场分析,41,产品集中区：大兴普宅多集中在黄村区域，该区域总体放量大，为大兴住宅市场主要消化区域；其他区域在售普宅项目少； 客户来源：主要来源大兴本地，其余部分大多为北京南部地铁沿线外溢客户； 产品形式：在售普宅项目洋房产品较少，多以小高层、高层产品出现； 户型：区域在售项目大多以90平米左右刚需产品为主，主力产品为4085平米一居，70125平米二居，115150平米三居； 价格：区域在售项目售价集中在每平方米17000元-22000元，市场总价集中在70-300万之间，整体去化速度较快。,（三）区域住宅市场总结,三、区域住宅市场分析,42,15家典型企业2010年1-10月新增土地储备情况,数据来源：CRIC 备注：保障房及旧改项目不计入,典型企业2010年10月以来重点新增地块情况列表量 单位：万平方米、亿元、元/平方米,虽然调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存”的需要，近期典型企业在土地市场上表现仍然积极。,数据来源：CRIC,调控后典型企业在土地市场仍表现积极,四、典型房企近期土地获取情况,43,土地市场的积极态度并未对企业资金带来压力：-10月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。,数据来源：企业公报， CRIC,企业拿地新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力,四、典型房企近期土地获取情况,44,企业动态市场判断分化,随着近期政策影响的持续，三类企业对市场形势的反应逐渐出现分化。,大型企业：加快周转、优化结构 为规避风险，大型企业近期全国范围内大力推售项目，加快去化。如万科、保利、碧桂园等。 依然积极拿地，尤其是在三四线城市获取优质规模性地块，优化业务布局。 一部分企业表现积极，在全国范围内推售新项目，并积极获取优质地块，完善企业布局，如金地、复地、合景泰富等。 其他企业则采取观望姿态，在维持价格稳定的同时，暂不增加土地储备。 小型企业：按兵不动 按原有节奏推案，维持在售项目价格不动。,四、典型房企近期土地获取情况,中型企业：两级分化,45,46,46,46,第四部分 产品定位,一、产品定位 二、客户定位 三、价格定位,47,47,47,金融街“金”字序列 京南宜居社区,项目整体定位：,推广案名：金色·漫香庭,低碳、绿色、环保 尊重环境、重视可持续发展，采用整套经济实用的住宅生态节能系统，达到绿色住宅建筑标准。,和谐、宜居、健康 以满足家庭成长、根植家庭梦想为目标，提供丰富的住宅选择，成为产业人口的理想家园，促进社会和谐，打造宜居的健康之城。,产品开发理念：,基于项目位置，公共轨道交通带来的利好及刚性客户需求； 基于市场，本项目面积区间可获得较高的市场及客户认可； 合理控制面积，满足客户需求，保证产品的居住舒适性； 主流客户需求，城市主流产品形式，经济产品尺度； 考虑避免各面积区间之间的竞争关系。,主力户型： 60-70、80-90两居约占70%，90-100、110-120三居约占30%。,一、产品定位,1、定位原则：,2、户型配比,一、产品定位,51,一、产品定位,3、产品配置,52,一、产品定位,3、产品配置,一、产品定位,雨水回收：屋面及阳台雨水，经专用管道收集后排入地下雨水贮水池，经过级城市雨水处理设备处理后，贮存于雨水清水池。通过回收的雨水为中水利用和灌溉用水。 雨水回收设计处理水量：5立方米/小时,LED节能照明：在实现同样照度的同事耗能仅仅是节能灯的一半。LED光源在局部照明、重点照明区域的优势，能营造出其他传统照明电光源锁无法比拟的高质量光源环境。设计指标5W/平米。,变频供应生活用水：通过加压供水，采用变频给水方式提供住宅生活用水，通过变频调整，满足水量及压力变化要求，生活水池有效总容积按最高日用水量的25%选取。 供水点压力不小于0.10MPa,不大于0.35MPa.,一、产品定位,4、产品创新,一、产品定位,4、产品创新,排水静音技术：采用铸铁排水管，比传统的pvc排水管降低噪音约20分贝。 公司融景城项目采取了此技术。,直排烟技术：取消传统烟道设置，将厨房排烟直接由墙体排出室外，增加户内使用面积。公司融景城项目采取了此技术。,二、客户定位,1、客户来源,目标客群特征： 1、客户特征 年龄在2550岁之间，三口之家居多 购房以自用为主，投资为目的的购买较少 客户主要为当地企业职工、政府机关工作人员、文化人士、教育工作者、私营业主、普通民众等 2、需求特征 精致住宅小区 舒适型二居三居 便利的周边配套和生活设施 医疗及教育配套,目标客户主要来源： 第一阶层：北京南部外溢首置客户 第二阶层：大兴本地首置客户 第三阶层：北京南部客户（以大兴区域为主）改善客户,二、客户定位,2、客户定位及特征,旧宫区域,黄村区域,孙村区域,西红门 区域,京开高速公路,京津塘速公路,六环,五环,美然生态馆 二手房：1700018000元/平米,金色漫香郡 价格：10870元/,鸿坤理想城 价格：18413元/,金地仰山 价格：17335元/,旭辉紫郡 价格：20137元/,博悦府 价格：18172元/,东亚马赛公馆 价格：16489元/,新里·西斯莱公馆 价格：17335元/,1、竞争产品价格分布,三、价格定位,市场价格参考比重：天堂河区域二手房市场30%，孙村、黄村区域共60%，西红门、旧宫10% 市场竞争：项目入市时周边项目少，片区竞争小，主要竞争力量来源于大兴线地铁沿线项目； 交通利好：2010年底地铁大兴线开通利好带动区域价值的提升； 动态考量：按照每年8-10%的自然涨幅作为计算参考值，项目入市时间预计为2011下半年，当时市场价约为当前的1.081.10倍； 政策影响：政府近期继续表态要打压房价，市场信心将继续下降，客户观望情绪将延续； 产品考量：开发商品牌+产品力+产品形象，对于项目价值提升约10%； 销售目标：本项目的目标为快销实现利润，合理的定价将为关键。,价格生成过程,项目入市产品：价格18000元/,2、考虑因素及定位,三、价格定位,项目11年四季度至12年一季度入市普宅价格18000元/平米，预计月去化速度约为1000013000平米/月，销售周期预计约为2127个月。,50%,30%,20%,参考系数,四、去化速度,第五部分 规划设计方案,61,62,一、户型配比,63,总平面图,二、总平图,64,户型分布图,二、总平图,65,二、总平图,建筑高度分析,66,二、总平图,交通分析,67,三、立面风格,现代简约风格,68,四、户型图,二居 88平米,三居 125平米,第六部分 项目开发计划,69,70,70,项目分期,一 期,二 期,三 期,售楼处,71,71,工程进度计划,备注：考虑有效缩短项目获取后的开发周期，现阶段提前开始项目方案设计工作。 园林设计意向：源树景观。,设计进度计划,第七部分 经济效益评价,73,测算前提：,74,土地获取价款按一级开发补偿建设费+政府土地出让金计算（已包含基础设施建设费）； 产品工程造价及造价测算参考融景城项目； 产品售价年涨幅8%。,一、销售计划销售收入,75,一、销售计划销售节奏,单位：万平米,76,一、销售计划销售回款,单位：万元,77,二、土地成本费用构成情况,78,三、成本费用单方取值,三、成本费用单方取值,80,本版测算建安成本参考融景城项目,三、成本费用单方取值,81,三、成本费用单方取值建安重要成本单项,82,四、利润表,单位：万元,83,五、现金流量表（全投资）,单位：万元,84,六、 盈亏平衡分析,85,七、 经济评价指标汇总,86,八、敏感性分析,1、土地价格敏感性分析,87,2、住宅价格敏感性分析,八、敏感性分析,88,89,89,89,3、融资成本敏感性分析,八、敏感性分析,第八部分 项目风险评估,90,风险评估,91,92,92,92,92,第九部分 结论,地块紧邻轨道交通和城市主干道， 未来区域内配套规划齐全，本产品定位为快速销售，符合公司产品战略及业绩发展需要； 考虑控制土地价格风险因素，建议本地块投标价格不高于169,790万元，折合楼面地价6714元/平米；考虑剔除托幼、小学因素后，楼面地价不高于7139元/平方米；若考虑剔除托幼、小学、公租房因素后，楼面地价不高于8173元/平方米。该地块销售净利润率为9.0%，全投资内部收益率为11.5% 。 提请董事会批准以控股公司为投标主体参与竞标，如获取，设立独立项目公司进行开发运作，项目公司计划注册资本1亿元人民币。如寻求股权合作，需满足公司并表要求。,补充说明,1、公司现有项目能够保证公司在2010年、2011年、2012年实现20%以上的净利润增速； 2、2013年公司需要新项目贡献4亿元的净利润才能保持20%以上的净利润增速； 3、如获得本项目，能在2013-2014年提供3.82亿元的净利润，满足13年公司净利润需求计划的95%。,93,94,结 束 ！,