2010长沙裕田奥莱小镇整合推广策略87P.ppt
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1、达 达 机 构 2010-9-8,营销目标 4个月实现销售200套 长沙别墅通常一个月销售100套,x项目平均一个月销售50套,将占长沙一半的销售量,可见销售压力之大。,广告目标 第一、树立项目高知名度和热度, 让长沙人人知道裕田奥莱小镇 第二、树立项目高美誉度,让长沙人人传颂 裕田奥莱小镇,让客户追捧,怎么达成?,地产攻略图,本次提案重点解决5个问题,1、明确目标:我们想要去哪? 2、找出障碍:我们现在在哪? 3、核心策略:如何去? 4、广告主张:说什么? 5、整合推广:怎么说?,壹,明确目标,第一 “叫座”、第一 “叫好”,销售、口碑,解决这些问题,也许有100条路 但最近的路只有壹条,独
2、到的吸引人的优势 独到让人无法抗拒的气质,贰,找到障碍,我们现在在哪?,1、市场走势不明朗,政策密集出台,政策力度也越来越大, “限购”“利率上调”“按揭难”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”,市场的走势不乐观。,2、对手厉兵秣马,声势渐隆,长沙别墅市场趋于资源型别墅发展,目前市场销售量较大的别墅项目都是拥有大型山体、湖泊、江景、公园等稀缺自然资源为主的别墅项目,2011年整体别墅市场分析,导致项目调性无品质感,档次不高,内容模糊,重点不清晰,看不出是别墅产品;价值阐述较为模糊,宣传效果较弱;市场上没有奥莱小镇的地位和声音。,3、项目前期的广告投放零散,无策略性, 核
3、心价值概念较为模糊;,怎么做差异,怎么让客户首选裕田奥莱小镇 在于项目产品附加值(利益) 在于项目独特形象(气质) 在于项目特色服务(归属),核心策略 如何去?,叁,寻找客户最动心的差异优势 打造目标客户群最爱的气质 是项目广告的目标,核心是规模吗?,3000亩确实是个不小的数目,但是长沙大规模的别墅盘不在少数。况且规模越大越好吗,还是一个不确定的命题。,核心是山水吗?,长沙 有山,有水的太多,滨江豪宅卖的好,卖的快是明证,是湘江情节在作怪。11万平米马桥风光带,罕见但是不是珍惜。,核心是建筑风情吗?,长沙 遍地是所谓的风情别墅,西班牙、英式,德式等各式风情,项目别墅不具备明显的比较优势。,核
4、心是区域吗?,大河西先导区,滨水新城核心 但是地段并非别墅客户最看着重的价值。,核心是纯别墅吗?,不是独栋,就无法称作 真正意义上的纯别墅。 170-260平米联排,双拼,只是享受别墅生活的过渡产品,核心差异到底是?,许多人收藏别墅 许多人炫耀别墅 生活里却没有别墅,别墅不是高高在上的奢侈品 而是成功必需品,项目的价值观就是 让湖南的中高端精英 住得起高端别墅 并充分享受高端别墅生活,“环球奥特莱斯购物公园” 绝对是项目价值的引爆点 不把“环球奥特莱斯”做透,做到极致, 就是对不起这个项目,但是一定要小心误区 “环球奥特莱斯”是引子,别墅才是主菜 如何把奥特莱斯的气质与别墅气质完美融合 才是衡
5、量推广的水平所在,环球奥特莱斯 与 别墅的对话,环球奥特莱斯 是让城市中高端客户买得起 国际一流的品牌商品,项目的别墅是让城市中高端客户买得起 终极居住标准的别墅,环球奥特莱斯 是让城市中高端客户享受 高端的吃、穿、游、娱等享受,项目的别墅是让城市中高端客户享受 优越,优雅,时尚,自然,轻松的生活,项目给客户带来的生活感受就是 高端的生活,自然、自由的享受,项目的主推定位,【世界级高端别墅生活综合体】,本定位,以项目带来的生活为主诉求, 突破了产品、地域的限制,重要卖点集合 3000亩高端别墅生活综合体; 500亩“环球奥特莱斯购物公园”; 长沙第六区,35公里滨水新城核心; 8分钟市府、区府
6、双政务圈; 11万平米马桥河风光带; 原味西班牙水岸风情别墅城; 3000湖上会所,室内恒温泳池,名牌双语学校等; 上市集团-裕田中国,国际级高端生活运营商。,说什么?,肆,说说生活,风度翩翩,儒雅睿智,有型有款,智趣不凡。 心怀他人,光明磊落,敢作敢为,活出风范。,你是否为芝华士的 活出骑士风范的豪情所 感染,你是否为奔驰的 世界级风华 神魂颠倒,你是否为DIOR 的 香艳 激动不已,在奥莱小镇,高端的居住,美食、购物、休闲、 娱乐,想什么就有什么!,在奥莱小镇,世界级的自然环境,建筑风华 生活品味享什么就有什么!,项目广告语,【高端生活,自由随性】,广告调性,品质感,人文感,华彩、璀璨 、
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