北京大屯项目策划方案58p.ppt
《北京大屯项目策划方案58p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北京大屯项目策划方案58p.ppt(58页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,河北兴旺房地产开发有限公司 北京大屯项目策划方案,目录,前 言 第一章 项目概况及周边环境概述 1、项目基本情况 2、项目宗地及周边环境分析 第二章 宏观环境解读 1、大环境下房地产政策趋势分析 2、区域商圈房地产分析 第三章 项目SWOT分析篇 1、项目SWOT分析 2、SWOT延展与对策 第四章 市场调研篇 1、目标需求所面临的问题 2、住宅调研及现状判定,3、商业调研及现状判定 4、公寓调研及现状判定 第五章 项目整体定位篇 1、项目综合定位 2、整体案名定位 3、项目产品定位 4、项目形象定位 5、项目定位支撑点确立 第六章 项目规划建议 1、项目整体规划 2、各分区规划建议 第七章
2、 项目营销推广策略 1、营销策略 2、推广策略 附表,前言:,创新开发模式,构建特色主题,构建特色主题,明确区域角色,认清项目实质,开发模式的确定 开发商赢利最优化,竞争对手分析 发挥比较优势 发现区域空白,立足资源基础 整合商务休闲娱乐元素,整体定位规划 打造核心引爆点,产品体系创新 物业发展建议,本策划报告结合对北京地产整体市场、公寓、商业、住宅等全面而细致的调研,通过对相似成功案例的归纳对比、反复论证和科学评估后编制而成。,第一章 项目概况及开发背景,第一章 项目概况及周边环境概述,项目东侧紧邻安立路,北邻凯富国际酒店,南邻第五大道,西邻慧忠北里第一社区,总占地约29000 ,地上总建筑
3、面积约15万。 地块呈长条形,(详见地块图) 东临安立路,交通便利,四通八达。,1. 项目基本情况,本案,案本,天创世缘,新 荣 家 园,慧忠北里社区,第五大道,马哥孛罗大厦,安立花园,凯富国际酒店,项目处于奥亚商圈内部,北部有国际公寓、大型超市、银行、餐饮、商业步行街等; 项目西侧为大型居民区; 项目东侧临街,隔街则分布有大型酒店、餐饮以及居民区。 项目南侧则分布有大型商业体、写字楼、大型居民区及医院等。,2.项目宗地及周边环境分析,储蓄银行,九台2000家园,大屯路,大屯北路,安立路,第一章 项目概况及开发背景,第一章 项目概况及开发背景,第二章 宏观环境解读,1.大环境下房地产政策趋势分
4、析,2011年2月起全国各大城市纷纷制定“限购令”,刚需观望加重,抑制改善住房需求,打击投资者,打击异地炒房,开发资金来源紧缩,养房成本增加,资金链受到考验,对本项目如何准确定位规划、吸引目标客群、制定有效销售政策提出挑战,对本项目如何快速回笼资金、如何加快开发进度、如何处理好销售与持有的关系提出新的挑战,2011年起,上海重庆等试点开征“房产税”,2011年5月18日起,央行今年第四次上调存款准备金率上升至21%的历史高位,货币政策收紧加剧。,2011年4月6日,央行再次宣布加息0.25个百分点,5年以上贷款利率升至6.8%。端午节前后或再次加息。,商业地产开始纳入调控视野,北京严禁“商改住
5、”,1.1全国房地产政策分析,1.大环境下房地产政策趋势分析,经过十几年的大规模房地产开发,北京的城市面貌发生了巨大的变化与问题,而房价的居高不下是近几年人们热议的话题。北京房价的缓解从2011年初见端倪,各种政策纷纷出台,对房地产市场进行打压,到目前为止,北京房地产市场仍不容乐观。 但就北京现况来观察,新楼盘仍然层出不容,而对于新地块的开发,房地产商们并没有放手迹象,而且就新楼盘的销售情况而看,地段优及价格优的楼盘仍然是消费者们哄抢的对象,所以,北京是在限购中求发展,政策的调整对房地产的影响也并不能遏制房地产的快速发展。,房地产开发布局不均衡、开发热点区域的转换以及开发重心的逐渐外移都是对城
6、市中心楼市的威胁点,对于空白商业点仍需要努力挖掘。,1.2 北京:打压政策中求生存,上市房源:二手 截止到目前为止奥亚商圈内未出现新开发楼盘,所以成交的房源 均为二手房源 。 套型结构 :二手中小户型住宅占主流 商圈内高档地产项目云集,但由于北京房价发展势头以及购房主 要人群人均收入的限制,目前成交房源大部分为中小户型房源。 价位结构 :从21000-70000不等 奥亚商圈内大型成熟社区较多,如慧忠里小区、卧龙小区等,价 位从21000到70000左右不等。 商业结构 :布局不协调 区域内拥有庞大的消费人流和很强的消费能力,但目前的商圈内 的商业供应量略显不足,存在大量消费外流的问题,尤其是
7、休闲 娱乐及较为高档的购物场所更加缺乏。 公寓市场:规模化发展 亚奥商圈内存在多个公寓项目,主要分布在项目南侧如汇园、汇 欣、名人等。,2.区域商圈房地产分析(奥亚),小 区 分 布,公寓分布,第一章 项目概况及开发背景,第一章 项目概况及开发背景,第三章 项目SWOT分析,1.项目SWOT分析,项目优势 成熟社区 亚奥商圈中心 交通通达性强,项目劣势 体量较小,无法形成规模优势 周边成型商业体竞争压力,S,W,T,O,SWOT,项目威胁 项目周边均有成型的商业体及住宅区,需考虑周边消化情况 政策威胁,项目机会 休闲娱乐及较为高档的购物场所较少、零售业不足,2. SWOT延展与对策,S延展,W
8、对策,O延展,T对策,利用项目北侧成熟商圈氛围、便利的交通、五星酒店等优势,建立品牌发展道路 利用业态差异化策略营造商气、人气; 利用高品质产品抵消规模上的不足; 需合理规划内街,增加项目临街面 走业态错位、侧重发展休闲娱乐等服务业态路线; 走高端、精品道路; 加快入市步伐,保证产品品质,多元化发展,满足市场不同消费群体的需求; 塑造良好市场形象,提高市场竞争力。,第一章 项目概况及开发背景,第四章 市场调研篇,1.目标需求所面临的问题,2.住宅调研及现状判定,2.1 住宅项目分布示意,本案,2.住宅调研及现状判定,2.2 住宅项目调研,注:由于项目周边无一手楼盘,故住宅调研项目以二手楼盘为主
9、,体量为估算。,2.住宅调研及现状判定,2.3住宅现状判定,本案附近住宅项目较多,且档次较高; 大体量住户住宅以金泉家园最为典型,小区配套设施齐全; 就户型面积而言,针对本案位附近较多上班族的环境而言,小户型面积并不充足; 住宅年份多为2005年以前,配套较新楼盘有差距;,金泉小区,慧忠北里,3.商业调研及现状判定,3.1周边商业项目示意,北辰购物中心,第五大道,漂亮广场,北辰时代,金泉广场,本案,3.商业调研及现状判定,3.2商业竞争项目调研表,3.商业调研及现状判定,项目周边在售的商业均为二手房源,一手商业销售处于空白位置; 周边代表性商业体租金在1315元区间内,处于中等水平; 附近与本
10、案相类似的项目为北辰时代购物中心,为档次较高的购物中心; 周边商业中心业态分布均以大型超市、服装、餐饮、美容、家具精品为主; 项目附近商业体消费档次主要定在中高档之间,但是缺少集中商业。,3.3商业现状判定,北 辰 时 代,北辰购物,室内步行街,第五大道,4.公寓、写字楼调研及现状判定,4.1 公寓、写字楼分布示意,本案,4.公寓、写字楼调研及现状判定,4.2 公寓写字楼项目调研表,注:由于时间限制,部分调研数据为估值,4.公寓调研及现状判定,该区域内及附近周边写字楼总建面达92.03万平方米,是写字楼的聚集区,项目附近有安立写字楼、金利大厦、洛克时代中心; 项目偏南侧大屯路及惠忠路附近公寓项
11、目较多,多为酒店式公寓如名人公寓等; 周边写字楼入驻企业一小型企业为主,但也有少量大型企业,如大屯路南侧中国石化;,4.3 公寓、写字楼现状判定,洛克时代,名人公寓,天创世缘,第一章 项目概况及开发背景,第五章 项目整体定位篇,1.项目综合定位,1.1 项目价值解读及风险预估,差异化、错位的商业业态填补市场空白,多元化品牌引进提升地区商业档次,区域内加入酒店式公寓,满足居住和办公需求提高入住率,项目的档次和品质决定项目价格将远高于周边其他楼盘,且升值潜力大。,各物业类型比例结构是保证开发商利益最大化的关键;市场其他项目对本项目的竞争性;,商业部分是否具备吸引力,对楼盘的保值升值具有重大作用,业
12、态定位需重点考虑;,超越传统产品 复合地产是必由之路 整合资源 做区域市场的领导者,1.项目综合定位,1.2 项目整体定位,本项目为集高端住宅,商住公寓,特色商业室内、室外步行街于一体,整合多种商业特色高端国际生活多元综合体。,亚奥商圈首席高端国际生活多元综合体,住宅部分定位为高档生活社区,低容积、高绿化、高科技、高质量、多元户型的景观社区。,商业部分定位为大型商业综合体,集餐饮、休闲、娱乐、购物、文化于一体的大型国际商业体。,精点提炼,公寓部分定位为大型商住两用公寓,豪华装修、配套齐全。,2.整体案名定位,综合体案名: 万方国际 说明:综合体名称要包容公寓以及商业部分,取名“万方”一语双关,
13、即方向与平方,预示项目四通八达,更能让消费者和购房者所接受。 兴旺国际 说明:取名 “兴旺”,其一是因为引用公司名称,其二是借“兴旺”二字预示本项目前景大好。,住宅案名: 朝阳金座概念城/朝阳先生 说明:小区取名“朝阳金座”朗朗上口,“朝阳”一词,点名小区位置,“金座”富贵象征,雅俗共赏,命名为先生,是因为住宅本身拥有硬朗华丽的外力面。,3.项目产品定位,住宅,商业体,公寓,住宅部分,小区打造区域内高端、高档型住宅,从环境、风格、配套等整体等整体上提高项目竞争性,以区域内稀缺户型为打造主力,制造项目卖点。,公寓部分,考虑公寓的优势以及区域内为主要办公中心,该部分打造成为中高档公寓,其中包括平层
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 北京 项目 策划 方案 58
链接地址:https://www.31doc.com/p-3000979.html