湖南东安御江苑整合推广策略(最终完稿)94p.ppt
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1、领袖豪宅 层峰之选 【湖南-XXX竞争战略初步构想】,提案要点,PART1 第三只眼洞悉东安楼市 PART2 “ 三把标尺 ”审视御江苑 PART3 “ 三大战役 ”突出重围,PART 1,第三只眼看东安楼市,现象一 :“紫水新城时代”的变局,【城市蝶变】,新城PK老城区,新城区 锦豪雍景园 东安明珠 锦绣东城 潇湘第1城 紫瑞华庭 建达云峰国际,老城区 九龙时代广场 怡馨映象 碧园春城 加州国际 伯爵山庄,未来趋势(本项目的核心地位),政商双核心+城市开发主导区域,现象二 : 价格变局,【老城区竞争项目】,建面:83000 栋数:5栋 4栋19层,1栋25层,约400套 在售:4、5栋 1梯
2、3户2个单元,约228套 层数:19F-25F 主力户型:99、119、128、133三房、163四房 价格:2430-3178元/,层差30元/ 优惠:优惠1万后,一次性97折,按揭99折 销售率:40% 物业费:1元/,九龙时代广场,推广主题-3万元买房?主要针对小户型 以低首付为噱头,伯爵山庄,占地:约20亩 建面:14万方 栋数:12栋,约700套 在售:一期4栋7+1多层,1栋31F高层 (1-2F商业) 3-31F为住宅 主力户型:126-139三房 价格:多层1100-2400元 高层团购4F:2000元起价 优惠:一次性95折,按揭98折,分期99折,8栋,推广主题-中央领域,
3、荣耀家族,城中心14万平米欧式爵版社区,碧园春城,占地:39576 建面:180000 栋数:2栋 约350套房源 在售:一期楼梯房已售完,二期电梯房暂未开盘 价格:暂未开盘 优惠:暂无 销售率:暂无,怡馨印象,占地:1860 建面: 栋数:1栋,1-2F商业,3-6F宾馆,8-17F为住宅 在售:二期电梯房 约80套 主力户型:99两房、138-139三房、156四房 价格:2400-2788元/ 优惠:一次性96折,按揭98折 销售率:60%,总占地:17000 总建面:76000 栋 数:2栋16F -1F超市, 1-3F商铺 共计182套 在 售:均在售 主力户型:109-130三房
4、160四房 价格:2475-2800元/ 优惠:按揭99折,一次性96折 销售率:70%,加州国际,【新城区竞争项目】,紫瑞华庭,占地: 5700 建面:7万 栋 数:2栋 17F,约300套 1-3F为商业,4-17为住宅 在 售: VIP5万抵7万 主务户型: 130-150三房 197四房 价格:暂无 优惠:VIP5万抵7万 销售率:暂未开盘,预计11月底开盘,推广主题 贵族领地,百代相传,锦绣东城,占地:47亩 建面:10万方 栋数:11栋 在售: 一期1-4栋楼梯房 主力户型: 95两房 128-148三房 价格:1200-2338元/ 优惠:一次性96折,按揭99折,送1台空调或减
5、2000元 销售率: 40% 其它:全现浇结构,推广主题语 优越领地,锦绣人生,锦豪雍景园,占地:95.4亩 建面:20万方 套数:约1100套 在售:二期5栋电梯房在售VIP(15+1)(17+1)(25+1) 主力户型:103-130的三房,141平米四房 价格:一期楼梯房价格1200-2400元/.二期电梯房价格未定,预计11月份开盘; 优惠:二期高层VIP6万抵8万,多层2万抵3万 1万抵1万6 销售率:一期8栋楼梯房已售完,二期电梯房暂未开盘,推广主题语 领秀生活,传世荣耀,建达云峰国际,占地:2534.23 建面:53076 套数:约400套 在售:1栋33F,分ABC区,现在售A
6、栋 主力户型:119-127三房 价格:2488-3140元/ 优惠:按揭99折,一次性96折,另优惠5000元 每周抽取2套特价房,93折 销售率:30%,占地:80亩 建面:12万方 套数:22栋 约700套 在售:1 2 3 5 22栋多层楼梯房(6+1) 约192套 主力户型:94.33两房 118-133三房 价格:1308-2548元/ 特价房:1198元/ 优惠:一次性97折,按揭99折,送演唱会门票和礼品 销售率:40%,东安明珠,推广主题语 以花园洋房的品质造城,结论:市场乱象. 楼梯房价与电梯房价相差不大 新城区价格高于老城区,现象三 : 营销手段平淡无奇,竞争项目营销手段
7、,九龙时代-1万抵2万,首付3万起 紫瑞华庭-5万抵7万 景豪雍景园-6万抵8万,结论:,营销创新,将是制胜法宝,冷眼看后市,市场机会一触即发,三把标尺审视“御江苑”,PART 2,标尺一 产品条件 标尺二 营销手段 标尺三 推广系统 标尺四 客户情况,标尺 一,产品条件,1、一期产品去化及库存明细,产品特点:1、剩余产品以129-143的三房为主; 2、170以上的四房仅售了4套,大面积由于总价高购买力度有限; 销售难点:1、电梯房价格较楼梯房高,在东安的接受度不高; 2、面积大、高总价成为制约客户成交的一个重要因素 3、目前客户用楼梯房的价格与电梯房的价格对比; 4、工地形象差与宣传出入较
8、大; 5、工程严重滞后,眼见为实才是硬道理;,2、目前可售物业财务匡算,小结:目前本项目推出的1、2栋剩余物业按现行价格可回款4312万,本阶段销售方向建议, 年前重点消化1、2号栋剩余物业及同心福邸; 7号栋销售方向有两种: 1、根据舜皇山团购客户情况,后期可重点拓展以单位团购方式销售 2、如团购未达成,待工程进度跟上,后期重新整装上市; 增加老带新,新带新奖励政策,以鼓动老带新,新带新成交,标尺 二,营销手段,1、高调的推广活动,2、混乱的优惠政策,3、团队行销力的匮乏,2011年10月1日售楼处开业,2011年11月10日御江苑奠基仪式,县委书记谢景林宣布御江苑项目开工,副县长文德表示热
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