2013贵州仁怀国酒城项目定位规划设计建议书(52页).ppt
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1、贵州仁怀国酒城项目 定位规划设计建议书,2013年1月4日,1、项目本体分析 2、项目产品定位分析 3、整体规划建议 4、建筑设计建议 5、开发节奏及租售策略建议 6、和美商地服务及交付成果,商业总体总体定位,4,项目商业发展总体定位,生活配套,休闲娱乐,旅游文化,特色餐饮,满足社区的基本消费需求,宣传本地的旅游文化,提升项目品质和内涵,吸引区域消费,聚集人气,提高知名度,增强休闲娱乐功能的体验、互动,商业的总体定位要围绕四大功能展开,突出旅游、娱乐业态。,项目本体分析,项目本体分析城市规划,中心城区,城镇体系空间结构为“一心、两带” 一心(中枢、茅台、鲁班):将中心城区建设成为政治经济文化中
2、心。 两带(赤水河谷发展带、南北发展带):以赤水河谷为轴线的发展带,打造白酒产业经济带。 以遵赤高速公路为轴线的发展带,南部以有机农业、绿色环保产业为主,北部为酿酒拓展区。,项目本体分析,项目本体分析项目认知,项目位于仁怀市发展南部新区,该区域是仁怀市城市发展方向,本案的发展也代表着城市未来的发展趋势。 项目周边在建项目较多,为政府规划主要发展地区。 目前项目周边缺乏大规模成熟商业,本案的入市将弥补 此项空白。 项目目前处于待拆迁阶段,整体规划可塑性强。,本案地块,区域需求旺盛,“国酒城”项目,城市欠缺现代商街,政府推动市场聚类,本体优势,项目本体分析,项目本体分析本体优势,此处为国酒南路和醉
3、美大道的交叉口,按“金角银边”的原则,商业价值最高,应建设集中性商业,实现项目商业价值最大化,此区域展示面和品牌形象较好,作为企业总部集群、国酒街和酒店会展功能具有更高价值,符合政府导向。,此区域较为偏背,且有较大地形高差,可以建设特色商街,提升地块商业价值。,项目产品定位分析,项目产品定位分析原方案存在的主要问题,此处的公寓建议更改为小户型住宅产品,不适合大面积公寓产品。,酒店在此处展示面不好,并妨碍了地块商业价值和商业去化,:,项目产品定位分析,项目产品定位分析原方案存在的主要问题,商业街与集中式商业、企业会所总面积仅为102050,占总面积的25.3%,去化率不足,公寓类产品面积过大,不
4、利本地去化,项目产品定位分析,项目产品定位分析整体定位,城市地标 酒都之尊 中华“国酒城”世界“茅台酒” 国酒城让世界走向仁怀 项目整体定位: 1、国际白酒会展中心 2、国酒街及城市酒业商务中心(CBD) 3、购物中心及时尚品牌商街 4、高尚住宅区,国际白酒会展中心、城市酒业商务中心,主力店:沃尔玛+品牌专业店+品牌集成店+商务餐饮娱乐。 其他商业内容:特色餐饮+特色休闲娱乐+风情购物街。,突出建筑形态、不同物业产品公共空间、立面和景观要求,以国际化现代简约主义为主,嵌入特色元素。,城市功能定位,商业主题定位,建筑形态定位,项目产品定位分析,项目产品定位分析功能定位,项目西北及中心区位,住宅区
5、西南临街区域,项目东侧区位 (餐饮休闲娱乐购物),项目南侧区位,企业总部独栋/酒类专业市场/SOHO式公寓,项目东南角区位,品牌专业店/集成店/大型超市/餐饮娱乐,项目南侧或西南角区位,酒店/会展,符合城市形象和功能分区,高尚住宅,现代商业街,社区商业,购物中心Mall,五星级酒店及会展,商务区,住宅区,商 业 区,商务区,Mall,酒店 及会展,定位依据:地块价值“金角银边草肚皮”原则,城市功能价值最大化,商业物业价值最大化,项目产品定位分析,项目产品定位分析定位依据,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一主要经济技术指标及租售留建议,小结:本方案
6、商业建筑总面积为215821,其中自持面积为74397(含地下超市),可售面积为141424,其中公寓面积58112,购物中心可售部分、商业步行街、企业会所、公寓裙楼面积共83312,可售面积占总面积的65.52%。,自持面积:74397,可售面积:141424,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一模块示意图,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案二,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案二主要经济技术指标及租售留分析,小结:本方案商业建筑总面积为256998,其中自持面积为81072(含地下超市),可售面积为175926,其中公寓面积94430,购物中心步行街、步行街、企业会所、公寓裙楼
7、面积共81496,可售面积占总面积的68.45%。,自持面积:81072,可售面积:175926,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一模块示意图,项目投资效益分析,项目投资效益分析方案一,商业部分规划销售收益总额11.2亿元,销售收益测算: 购物中心可售部分、商业步行街、企业会所、公寓裙楼(国酒街)面积 83312,销售均价10000元/ 公寓面积58112,销售均价5000元/,方案一:将酒店及会展等持有型物业移至西南角,有利酒店及会展功能形象最优化,将商业价值高的区域规划为高商业附加值的可售物业,减少公寓及办公类物业,达到商业区域整体可售面积增加;将企业会所面积增大,可售区域价值提升。
8、商业物业规划可售面积为141424,销售总额为11.2亿元。,项目投资效益分析,项目投资效益分析方案二,方案二:酒店位置移至国酒大道居中位置,并在购物中心上多规划一栋公寓,使酒店塔楼与购物中心塔楼呼应,形成“双子座”建筑造型,塑造城市地标建筑更加显著的效果,在商务区和商业区之间形成共享效应,同时,实现商业物业规划可售面积为175926,销售总额达到12.9亿元。,商业部分规划销售收益总额12.9亿元,销售收益测算: 购物中心步行街、步行街、企业会所、公寓裙楼面积 81496,销售均价10000元/ 公寓面积94430,销售均价5000元/,采用南京水游城、南京石林商业广场模式,三元结构单体之间
9、以连廊链接,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议购物中心规划设计建议,项目主要出入口位置设置街区式购物中心,提升项目整体形象 三个结构单体(A、B两栋4层单元楼与C一栋7层单元楼)以连廊的方式相连接,形成整体互通,融为一体 购物中心采用街坊式开放入口,以扶梯将人流直接引导到2、3、4层 街区式购物中心,主要为120 2500 的独立产权铺,可持有也可带租约销售,又能实现人流动线的有效引导作用 为仁怀消费者提供现代化、高档的一站式购物中心场所,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议购物中心规划设计建议,街坊式购物中心设计要点,由于三个单元楼为一个整体,在业态定位时,以平层定位每层业态。 B1:引进国际
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