2013贵州仁怀国酒城项目定位规划设计建议书（52页）.ppt

贵州仁怀国酒城项目 定位规划设计建议书,2013年1月4日,1、项目本体分析 2、项目产品定位分析 3、整体规划建议 4、建筑设计建议 5、开发节奏及租售策略建议 6、和美商地服务及交付成果,商业总体总体定位,4,项目商业发展总体定位,生活配套,休闲娱乐,旅游文化,特色餐饮,满足社区的基本消费需求,宣传本地的旅游文化，提升项目品质和内涵,吸引区域消费,聚集人气,提高知名度,增强休闲娱乐功能的体验、互动,商业的总体定位要围绕四大功能展开，突出旅游、娱乐业态。,项目本体分析,项目本体分析城市规划,中心城区,城镇体系空间结构为“一心、两带” 一心（中枢、茅台、鲁班）：将中心城区建设成为政治经济文化中心。 两带（赤水河谷发展带、南北发展带）：以赤水河谷为轴线的发展带，打造白酒产业经济带。 以遵赤高速公路为轴线的发展带，南部以有机农业、绿色环保产业为主，北部为酿酒拓展区。,项目本体分析,项目本体分析项目认知,项目位于仁怀市发展南部新区，该区域是仁怀市城市发展方向，本案的发展也代表着城市未来的发展趋势。 项目周边在建项目较多，为政府规划主要发展地区。 目前项目周边缺乏大规模成熟商业，本案的入市将弥补 此项空白。 项目目前处于待拆迁阶段，整体规划可塑性强。,本案地块,区域需求旺盛,“国酒城”项目,城市欠缺现代商街,政府推动市场聚类,本体优势,项目本体分析,项目本体分析本体优势,此处为国酒南路和醉美大道的交叉口，按“金角银边”的原则，商业价值最高，应建设集中性商业，实现项目商业价值最大化,此区域展示面和品牌形象较好，作为企业总部集群、国酒街和酒店会展功能具有更高价值，符合政府导向。,此区域较为偏背，且有较大地形高差，可以建设特色商街，提升地块商业价值。,项目产品定位分析,项目产品定位分析原方案存在的主要问题,此处的公寓建议更改为小户型住宅产品，不适合大面积公寓产品。,酒店在此处展示面不好，并妨碍了地块商业价值和商业去化,：,项目产品定位分析,项目产品定位分析原方案存在的主要问题,商业街与集中式商业、企业会所总面积仅为102050，占总面积的25.3%，去化率不足,公寓类产品面积过大，不利本地去化,项目产品定位分析,项目产品定位分析整体定位,城市地标 酒都之尊 中华“国酒城”世界“茅台酒” 国酒城让世界走向仁怀 项目整体定位： 1、国际白酒会展中心 2、国酒街及城市酒业商务中心（CBD） 3、购物中心及时尚品牌商街 4、高尚住宅区,国际白酒会展中心、城市酒业商务中心,主力店：沃尔玛+品牌专业店+品牌集成店+商务餐饮娱乐。 其他商业内容：特色餐饮+特色休闲娱乐+风情购物街。,突出建筑形态、不同物业产品公共空间、立面和景观要求，以国际化现代简约主义为主，嵌入特色元素。,城市功能定位,商业主题定位,建筑形态定位,项目产品定位分析,项目产品定位分析功能定位,项目西北及中心区位,住宅区西南临街区域,项目东侧区位 (餐饮休闲娱乐购物）,项目南侧区位，企业总部独栋/酒类专业市场/SOHO式公寓,项目东南角区位，品牌专业店/集成店/大型超市/餐饮娱乐,项目南侧或西南角区位，酒店/会展，符合城市形象和功能分区,高尚住宅,现代商业街,社区商业,购物中心Mall,五星级酒店及会展,商务区,住宅区,商 业 区,商务区,Mall,酒店 及会展,定位依据：地块价值“金角银边草肚皮”原则，城市功能价值最大化，商业物业价值最大化,项目产品定位分析,项目产品定位分析定位依据,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一主要经济技术指标及租售留建议,小结：本方案商业建筑总面积为215821，其中自持面积为74397（含地下超市），可售面积为141424，其中公寓面积58112，购物中心可售部分、商业步行街、企业会所、公寓裙楼面积共83312，可售面积占总面积的65.52%。,自持面积:74397,可售面积:141424,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一模块示意图,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案二,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案二主要经济技术指标及租售留分析,小结：本方案商业建筑总面积为256998，其中自持面积为81072（含地下超市），可售面积为175926，其中公寓面积94430，购物中心步行街、步行街、企业会所、公寓裙楼面积共81496，可售面积占总面积的68.45%。,自持面积:81072,可售面积:175926,项目整体规划布局,项目整体规划布局方案一模块示意图,项目投资效益分析,项目投资效益分析方案一,商业部分规划销售收益总额11.2亿元,销售收益测算： 购物中心可售部分、商业步行街、企业会所、公寓裙楼（国酒街）面积 83312，销售均价10000元/ 公寓面积58112，销售均价5000元/,方案一：将酒店及会展等持有型物业移至西南角，有利酒店及会展功能形象最优化，将商业价值高的区域规划为高商业附加值的可售物业，减少公寓及办公类物业，达到商业区域整体可售面积增加；将企业会所面积增大，可售区域价值提升。商业物业规划可售面积为141424，销售总额为11.2亿元。,项目投资效益分析,项目投资效益分析方案二,方案二：酒店位置移至国酒大道居中位置，并在购物中心上多规划一栋公寓，使酒店塔楼与购物中心塔楼呼应，形成“双子座”建筑造型，塑造城市地标建筑更加显著的效果，在商务区和商业区之间形成共享效应，同时，实现商业物业规划可售面积为175926，销售总额达到12.9亿元。,商业部分规划销售收益总额12.9亿元,销售收益测算： 购物中心步行街、步行街、企业会所、公寓裙楼面积 81496，销售均价10000元/ 公寓面积94430，销售均价5000元/,采用南京水游城、南京石林商业广场模式，三元结构单体之间以连廊链接,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议购物中心规划设计建议,项目主要出入口位置设置街区式购物中心，提升项目整体形象 三个结构单体（A、B两栋4层单元楼与C一栋7层单元楼）以连廊的方式相连接，形成整体互通，融为一体 购物中心采用街坊式开放入口，以扶梯将人流直接引导到2、3、4层 街区式购物中心，主要为120 2500 的独立产权铺，可持有也可带租约销售，又能实现人流动线的有效引导作用 为仁怀消费者提供现代化、高档的一站式购物中心场所,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议购物中心规划设计建议,街坊式购物中心设计要点,由于三个单元楼为一个整体，在业态定位时，以平层定位每层业态。 B1：引进国际知名超市，例如沃尔玛、华润万家、大润发等，配地下食街，为项目锚店 F1：快时尚品牌、黄金珠宝、化妆品等 F2：快时尚品牌、时尚女装 F3：淑女装 F4：商务男装、体育运动、户外用品 F5：儿童游乐、儿童志趣馆等 F6：餐饮美食、电玩城 F7：电影院,业态建议,A,B,C,扶梯引导人流,内街式 连廊,接缝式 中庭,c,采用洛杉矶圣莫妮卡商业街模式，以扶梯通达二层三层，退台式，宽公共空间形成多首层商业街（当地地狭街窄，公共空间有限，需要多首层宽连廊，容纳街市人流）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议商业街规划设计建议,特色商业街,整体4层的商业步行街在一层可以扶梯通达二层三层，退台式，宽公共空间形成多首层商业街 项目塑造现代化品牌商街可以弥补城市无商业步行街的空白，满足消费者的购物场所需求 商业步行街独立产权，多首层，满足了投资人与经营者的需求 为提升档次，可以做成天幕步行街,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议商业街规划设计建议,主要铺型为60-180 平层或LOFT式（一拖二、一拖三） 独立产权商铺,为提升档次， 可以做成天幕步行街,特色商业街,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议企业会所规划设计建议,企业会所设计建议形成独立豪华展厅、独立办公空间、品鉴、接待、储酒等功能，高端现代化的商务洽谈会所。,企业会所,项目建筑设计建议,企业会所为四层，为品牌企业提供独立的办公空间、豪华产品展厅、酒品仓储等功能，彰显企业产品非凡气度，尊贵地位 独立停车位、电梯，集商务便捷与私密于一身 满足白酒企业提升企业形象，企业知名度的需求,企业会所产品功能,项目建筑设计建议企业会所规划设计建议,企业会所为4层，小栋单层为454 ， 大栋单层为604 。均为企业定制式开发， 个性化装饰装修。,企业会所,酒店设计建议形成城市地标，局部达到99米高度，并加大酒店裙楼，裙楼形成多功能会展中心（含国际会议厅）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议酒店及会展规划设计建议,酒店及会展,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议酒店及会展规划设计建议,21层星级商务酒店为商务人士及游客提供高档的居住环境 4层裙楼的会展中心通过举办各项会展活动，可为区域内的招商引资、商务洽谈、技术合作、文化交流等创造条件 星级商务酒店配以豪华的会展中心可提升项目的品牌档次及满足城市更高端的商务商业功能，形成高端娱乐、高端餐饮及休闲配置，引进顶级品牌管家式奢华消费形式,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,项目核心五星级酒店及国际会展中心（夸张示意图）,项目核心五星级酒店及国际会展中心（国际品牌酒店示意图）,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,项目核心准五星级酒店及国际会展中心（商务级酒店示意图）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,双子座建筑形态示意图（较夸张）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,国际会议中心示意图（会议厅）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,国际会议中心示意图（接见厅）,项目建筑设计建议,项目建筑设计建议标志性建筑形态提示,国际化的高端餐饮接待场所,住宅区土地平整及基础工程,住宅区普通住宅,商业区（购物中心和商业街）,商务区土地平整及基础工程,商务区会所及高尚住宅主体工程,酒店及会展中心,（一期同步）,一期开发,二期开发,三期工程,四期工程,（二期同步）,住宅区,商 业 区,商务区,Mall,酒店 及会展,设定依据：国酒城主题营销，统一规划，遵循“三个有利”的原则：有利于先期收回现金流； 有利于不同区块土地基础工程和主体工程合理错位；有利于零成本赢取持有型物业（如酒店和会展中心）,项目开发节奏及租售策略建议,项目开发节奏及租售策略建议开发节奏,对项目需求的品牌主力店进行“订单式”招商，包括国际品牌五星级酒店、国际品牌超市、国内一线及二线的主力餐饮及文化娱乐品牌等品牌专业店招商。 项目商业街商铺产品及商务公寓产品的租售成功，收回现金流，是本项目成功的关键！在开展主力店招商的同时，必须进行较高层次和深度的营销包装和市场推广，并进行全产品组合的蓄筹和解筹，重点是主力店、购物中心及商业街的造势，以及分段、分区预售预租，租售结合，以及公寓及写字楼的跨区域饱和营销推广。先期推出商业街，快速回流现金，做足商铺及公寓产品题材。,项目开发节奏及租售策略建议,项目开发节奏及租售策略建议招商及销售策略,“鱼骨模式” 的六大环节 市调分析 项目定位 商业规划 主力店招商咨询 方案设计 租售实操 开业运营,开业统筹 营销推广,集成店招商,品牌规划 租赁政策,投资收益分析 资产管理目标,店铺分割 功能布局,和美商地服务及交付成果,和美商地服务及交付成果和美商地全产业链全程服务模式,和美商地服务及交付成果和美服务输出,和美商地服务及交付成果,项目开业前服务输出,和美商地服务及交付成果,和美商地服务及交付成果和美服务输出,项目开业后管理输出,和美商地服务及交付成果,和美商地服务及交付成果和美管理输出,品牌战略合作伙伴,和美商地服务及交付成果,品牌资源合作伙伴,更多品牌请查看和美商地商业品牌资源列表，和美商地愿与您共享商业繁荣！,和美商地服务及交付成果,北京环球贸易中心,北京西单大悦城,北京国瑞城购物中心C区（地下商城）,北京金源新燕莎MALL,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,上海正大广场,上海南翔镇商业中心枢纽工程,天津空港物流加工区商住配套项目,上海南翔东方伟业广场,郑州大上海城,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,赤峰市元宝山区新城建设项目,呼和浩特西二环旧城改造项目,包头正翔国际广场,巴彦淖尔俊峰城市广场,赤峰市红山印象城,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,呼和浩特市金桥开发区闻都商业广场,呼和浩特玉泉区南二环红星美凯龙城市综合体,内蒙古巴彦淖尔市红星美凯龙城市综合体,辽宁省朝阳市红星美凯龙城市综合体,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,内蒙古巴彦淖尔市华裕龙湖湾欢乐城,内蒙古呼和浩特市海亮广场二期金宝街项目,鄂尔多斯铁西东方伟业城市广场,赤峰市松山东方永业城市广场,南京下关中电熊猫城市广场项目,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,福建石狮狮城国际广场,深圳华侨城铜锣湾广场,福建长乐长山湖购物广场,镇江东方伟业广场,中核燕郊燕宁城市广场,石家庄中央商务区（天山世界之门项目）,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,唐山新天地购物乐园,江苏徐州正翔商业广场,浙江德清正翔商业广场,浙江海宁正翔商业广场,福建石狮国际商业广场,广东阳江核电城市广场,和美商地服务及交付成果,和美商地成功案例,山东泰安银座城市广场金街,辽宁省铁岭市熊官屯镇城镇化综合改造项目,和美商地服务及交付成果,山西运城通宝国际商业广场项目,和美商地成功案例,西安土门商圈1200亩旧城综合改造项目,Thanks!,