【合同范文】买卖合同:房屋连环买卖中的物权变动.docx
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1、第 1 页 买卖合同:房屋连环买卖中的物权变动 特征码 ntkuJoUyNNYJtFOqIVsM 甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙, 并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后, 又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房 产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格 迅速上涨。 司法实务中的诉讼表现形式。 在上述基本案情的基础上,依据作为原告的不同交易主体, 司法实践中主要呈现为以下三类诉讼。 1 .房屋出卖人为诉讼原告。 【案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同 因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。 【案例二】甲以房屋
2、产权登记人的名义直接起诉房屋占有 人丙,要求内返还其房屋。 2 .房屋第一买受人为诉讼原告。 【案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。甲提起 反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要 求乙返还其房屋。 【案例四】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的 第 2 页 合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并 判令丙返还房屋。 3 .房屋终局买受人为诉讼原告。 【案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。乙抗辩并非 其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉 讼中发现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理 了过户登记手续。丙遂申请追加甲
3、、丁为共同被告,请求确认甲、 丁之间的买卖合同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。 丁提出其为善意第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋。 问题聚焦。 上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的 房屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中蕴含着诸多民法 基本理论问题及实务争议的具体问题。 1 .【案例一】 、 【案例三】体现的问题是:不动产物权转让 合同(房屋买卖合同)的效力是否受不动产物权变动 (房屋过户 登记)的影响? 2 . 【案例二】体现的问题是:房屋的事实占有人能否基于 连环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩? 3 .【案例四】体现的问题是:物权变动的合意(如不动
4、产或 其权属证书的交付)是否具有拘束力? 4 .【案例五体现的问题是:在房屋双重买卖中,房屋的事 实占有人能否对抗房屋善意取得人? 第 3 页 上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连 环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上 的所有权人和事实上的占有人之间确定保护基准,以及如何在实 务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。 二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析 请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一 种独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、 涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规 范基础,从而
5、将小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得 到支持的裁判结论。任在实例分析中,请求权基础方法只需把握 与请求权相关的法律事实和法律规范即可,不必考察无重大关联 的法律事实,因而适用较为便捷。而且在大多数案件中, 当事人 的主张都是以请求的方式表现出来,只要依据当事人的请求,可 直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现法律,迅速把握案 件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。因 此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例裁判 中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。已经开始实施的 物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登 记生效主义为不动产物权变动的原则
6、;第十五条明确不动产物权 变动的原因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取 得制度;第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及 占有制度。物权法与已有物权法律规范形成较为完整的物权法 第 4 页 体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础, 请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好 客观条件。故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖 中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思 维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。 房屋出卖人的请求权基础分析物权变动与合同效力。 1 .关于【案例一】的分析。 房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产
7、生的返还财产请 求,其请求权应锁定在不当得利请求权。该请求权成立的前提是 甲与乙之间的买卖合同被确认为无效。通过请求权基础分析,依 据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转 让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定 外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的 规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的 生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。 甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转,并不影响 买卖合同本身的效力。甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为 有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予驳回。 2.关于
8、【案例二】的分析。 首先进行请求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权 登记人的名义,行使的是物权请求权中的返还原物请求权。 其次进行请求权基础分析:甲的请求权基础系物权法第三十 第 5 页 四条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返 还原物。 ”对该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的 构成要件有二:一是请求权的主体须为权利人,包括所有权人、 用益物权人和担保物权人。二是相对人须为无权占有人。需要 进一步明确无权占有的概念和意义。按照占有是否有本权的依 据,将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权,是指基于法 律上的原因,可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占 有
9、,无权占有是指无本权的占有。本案中,因未进行过户登记,所 有权没有发生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体的第 一个要件。因此乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有, 成为甲能否行使返还原物请求权的关键。接下来需要做的工作 就是消极构成要件的检索,即检索是否有能否定乙、丙为无权占 有的法律规范。 依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定, 占有物 返还抗辩能否成立,关键在于产生占有的基础关系是否能使占有 人可以对抗权利人的返还请求。在买卖合同中,出卖人应当将 标的物交付给买受人占有,并且还应当将标的物所有权移转给买 受人。甲乙签订房屋买卖合同后,交付但未过户,根据买卖合同, 甲应当将房
10、屋交给乙占有,甲作为合同当事人应当遵守合同约定.不 能要求乙返还房屋。乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对 抗作为出卖人的所有权人甲的返还请求。丙是否构成无权占有. 此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论归纳为三个要 第 6 页 件:( 1 )中间人对 于一定的法律关系(尤其是债之关系),取得占有的权利;( 3 )须 中间人得将其直接占有移转与第三人。迈沐案中乙作为中间人 对所有人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合 同(该合同的有效性留待【案例四】中予以详细论证)亦取得占 有的权利,乙将房屋交付给丙,视为将其对房屋的直接占有移转 给丙,三个要件均符合,因此丙的占有不构成无权占
11、有,丙可以行 使对甲的占有抗辩。甲要求丙返还其占有房屋的法律规范构成 要件之一被消极规范构成要件所阻却,其诉请缺乏请求权基础的 完整构成要件,应予驳回。 房屋第一买受人的请求权基础分析物权变动与无权处分。 1 .关于【案例三】的分析。 依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例 二】中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的 义务,具有合同请求权基础,应予支持。甲主张合同无效及返还 房屋的反诉请求不成立,应予驳回。 2 .关于案例四的分析。 本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一 是无权处分订立的合同,据此可知其请求权基础在于合同法第五 十一条的规定:“无处分权
12、的人处分他人财产,经权利人追认或 者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。 ”按照 第 7 页 反对解释,如果订立无权处分合同后,权利人不予追认,处分人也 未取得处分权的,该合同无效。故无权处分合同属效力待定合同。 依据该条规定,从表面上看,乙在尚未取得所有权前将房屋转卖 给丙构成无权处分,在嗣后未取得所有权或甲未予追认的情况下,应 认定乙丙之间的买卖合同无效。但从利益衡量角度看,这样的处 理结果显然对终局买受人丙极不公平。因为合同效力完全依赖 于乙是否积极取得所有权及甲的追认,交易风险全部由丙承担, 乙和甲可待时投机,易诱发道德风险。如本案中房价高涨,乙、 甲见有利可图.乙不积极向
13、甲主张办理过户登记以取得所有权, 甲也拒绝追认,导致合同无效。丙在支付对价并接受乙的交付占 有房屋后,因未及时办理登记,不能适用善意取得制度,其权利又 无法得到合同保护,丙须向乙方返还房屋,其只能依靠缔约过失 责任寻求救济。究其源流,我国合同法第五十一条是不恰当地借 鉴了物权形式主义的德国民法第 1 85 条、我国台湾地区“民 法”第 118 条的产物。在德国模式下该条款是指处分行为效力 未定,由于我国不承认物权行为概念,在我国债权形式主义模式 下却变为债权合同效力未定。 有学者认为,不动产登记之外,具备物权意思表示形式要件 的其他行为,如不动产交付、交付不动产权属证书等可以在当事 人之间作为
14、确权的依据。从理论指导实践的角度看,当事人合意 产生物权效力的观点确实有助于解决实践中出现的房屋买卖交 付未登记的利益保护问题。如本案中,甲将房屋及房产证均交付 第 8 页 给乙,可视为双方达成物权变动合意,乙取得所有权。这样乙丙 之间的合同就不存在无权处分的问题。但上述观点的理论基础 在于承认物权行为理论。而我国物权法已明确规定实行债权形 式主义的物权变动模式,不承认物权行为理论。尽管司法实践中 有倾向于物权行为理论的一些说法和做法,但在物权法生效后, 其继续存在的合理性就值得质疑了。 笔者认为,为公平合理地处理本案纠纷,应对照作为请求权 基础的合同法第五十一条法律规范的构成要件,对案件事实
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