政府投资项目和房地产开发项目后评价比较--以重庆为例.pdf
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1、2013 年 8 月 与 建 材装 饰 政府投资项目和房地产开发项目后评价比较 以重庆为例 李孟徽 (重庆西永微电子产业园区开发有限公司重庆401332) 摘要: 对政府投资项目和房地产开发项目的项目后评价在目的、 实施机制、 实施意义、 评价的内容和侧重点、 评价的主 要方法等方面进行了分析和比较, 并对项目后评价实践提出了建议。 关键词: 政府投资; 房地产开发; 项目后评价 中图分类号: F830.59文献标识码: B 文章编号: 1673-0038 (2013) 24-0325-02 引 言 项目后评价(Expost Evaluation)是指在项目建成投入运营 (使用) 一段时间后,
2、 对建设项目的立项决策、 建设目标、 设计施 工、 竣工验收、 生产经营全过程所进行的系统综合分析和对项目 产生的财务、 经济、 社会、 环境等方面的效益和影响及其持续性 进行客观全面的再评价。 建设项目后评价最早产生于 20 世纪 30 年代的美国, 当时主 要为了适应罗斯福政府对重大社会计划项目管理的需要,作为 监督政府 “新政” 政策性投资的手段。到 20 世纪 70 年代, 项目后 评价广泛地被许多国家和世界银行、亚洲开发银行等双边和多 边援助组织等重视和应用。我国项目后评价始于 80 年代初, 由 原国家计委首先提出开展后评价工作,并选择部分项目作为试 点, 同时委托人大开展项目后评
3、价理论、 方法的研究。 2010 年, 重 庆市发改委根据 国务院关于投资体制改革的决定 要求, 参照 2004 年 7 月国家发改委编制的中央政府投资项目后评价管理 办法 (试行) 制定了 重庆市政府投资项目后评价管理暂行办 法 (渝发改投2010316 号) 。总体来说, 政府投资项目后评价方 面的理论和实践在我国处于初级阶段,规范、行业标准尚不健 全。 与此同时,一些知名大型房地产公司为自身经营管理的需 要,将项目后评价工作列入项目结束后项目管理工作的重要一 环来实施。 在阅读了大量关于项目后评价研究的文献基础上, 结合 重 庆市井口工业园区建设项目后评估报告 、重庆 中国三峡博物馆 项
4、目后评价研究 、深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估报告 、成 都中海格林威治城项目后评估报告 的具体内容, 针对目前主要 建设的政府投资项目和房地产开发项目后评价的异同点进行比较 分析, 以期更好地认识项目后评价工作, 指导实践。 1 项目后评价目的、 实施机制和实施意义的比较 1.1 政府投资项目和房地产开发项目后评价目的比较 政府投资项目后评价是政府投资管理部门为了加强和改进 政府投资项目管理, 提高投资决策水平和投资效益, 对其管理的 中央补助投资和市级财政性资金投资建设的固定资产投资项目 进行后评价。 房地产项目后评价是房地产公司为了加强自身的经营管理, 在项目竣工后组织专门后评价小组对
5、项目实施的各个环节工作 进行总结和评价, 以评判相关项目的收益是否达到了预期值, 同 时对项目的实施情况进行总结分析,为后续的项目提供参考和 借鉴。 1.2 政府投资项目和房地产开发项目后评价的实施机 制比较 政府投资项目后评价是由政府投资管理部门委托专业的后 评价机构对自己管理的项目进行系统全面的后评价工作。例如, 重庆市发改委对市发展改革部门审批总体规划、专项规划或可 行性研究报告、 资金审批报告、 实施方案的中央补助投资和市级 财政性资金投资建设的固定资产投资项目,在项目建设完成并 投入使用及运营一定时间后,委托两家以上具备相应评价资质 的工程咨询机构制定后评价工作方案, 通过方案比选,
6、 择优安排 工程咨询机构承担后评价任务。评价机构根据项目建设过程中 形成的档案资料和建设单位提供的自我总结评价报告对照项目 可行性研究报告及审批文件的主要内容,与项目建成后所达到 的实际效果进行对比分析, 找出差距及原因, 总结经验教训。 房地产项目后评价目前尚没有形成统一的机制, 有些大型的 房地产企业为了改进管理, 结合自身的组织构架形式, 制定了企 业内部项目后评价实施机制。 以中海地产集团为例,其所属各个子公司在项目完工之后, 由发展管理部组织项目各个部门负责该项目的经办人对项目的 各个环节工作进行总结和自评,然后提交给集团的各专业部门 的总经理审定, 形成项目最终的后评价报告。 1.
7、3 政府投资项目和房地产开发项目后评价意义 尽管政府投资项目和房地产项目后评价的出发点不经相同, 但其实施的意义是一致的: (1) 通过对项目的实际情况和预期目标进行对照, 考察项目 投资决策的正确性和预期目标的实现程度; (2) 通过对项目实施各阶段工作的回顾, 查明项目成败的原 因, 总结项目管理的经验教训, 提出改进和补救措施; (3) 将项目后评价信息反馈到未来的项目中, 改进和提高项 目实施的管理水平、 决策水平和投资效益, 为投资计划和投资方 建设经济 325 2013 年 8 月 与 建 材装 饰 针的制定及调整提供科学的依据。 2 项目后评价的内容和侧重点比较 项目后评价的内容
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