运用项目管理方法指导物业管理走出困境.pdf
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1、饪雹辱5 j 疋竺旦鱼竺堡篁兰塑 H O U S I N GS C I E N C E 运用项目管理方法指导物业管理走出困境 A p p l yP r o j e c tM a n a g e m e n tM e t h o ,dt oE x t r i c a t eP r o p e r t y M a n a g e m e n tf r o mD i f f i c u l tP o s i t i o n 匡小平K u a n gX i a o p i n g ( 湖南株洲职业技术学院株洲4 1 2 0 0 0 ) ( H u n a nZ h u z h o uT e c h n
2、 i c a lV o c a t i o n a lS c h o o l ,Z h u z h o u4 1 2 0 0 0 ) 近十年来,项目管理已越来越引起了人们的重 视和关心,项目管理理论在我国工程技术、工程管 理领域中得到了普及和推广。 我国物业管理由于起步较晚,其管理方法、管 理模式都不够完善。尽管如今房地产业发展迅速, 但绝大部分物业管理公司一直摆脱不了“亏损”的 帽子。因此,企业要“脱贫致富”,只有实行科学的管 理方法。而项目管理,就是一种典型的现代管理模 式。实行项目管理,可以促使企业真正把项目放在 企业管理的中心位置上,改变企业管理结构的不合 理状况,增强直接管理、直接经
3、营的职能,淡化行政 指令,加入竞争机制,有利于企业实行以经济手段 为主,法制手段、行政手段相结合的管理模式。物业 管理就是一个项目,利用项目管理来指导物业管 理,提高物业管理水平,是切实可行的,也是物业管 理企业走出困境的一种必然的管理途径。 1 采用项目管理方法、开展物业管理的意义 1 1 可以改进管理机制,实行全面经济责任制 物业管理是一个复杂的系统工程,涉及面广,政 策性强。要想把管理工作做好,就必须打破“大锅饭” 的思想,按照项目管理理论,根据物业管理的工作内 容制定完整的目标体系和工作责任制,组建以项目 管理为中心的精干的项目经理部,建立起全面的经 济责任制和企业激励、约束机制,加强
4、目标管理,就 能充分保证物业管理各项任务指标的圆满完成。 1 2 为企业节约资金,使投入与产出获得平衡 物业管理的资金来源有3 种:房地产开发商 交付物业使用时预留的公共设施专用金,约为建设 总投资的2 4 ;业主人住时缴纳的保险金,约 为物业投资的1 - 2 ;物业管理公司的经营收 费。前两项是限定的专款专用基金,第三项既包括了 匡小平,湖南大学土木工程系毕业,高级讲师。 护为主,定期检查设备、设施、装饰材料,定期加强保 养,做到消除隐患,尽量不让维修工作发生在事故之 后。住宅与环境要融合互补。环境的绿化要勤修勤 护,保持花木的常绿常新常鲜,外观让饰面材料保持 光泽鲜艳、亮丽如新,让业主走进
5、小区就产生宁静、 祥和的感觉,犹如置身于百花丛中。 第三,物业管理是一项较高档次的服务行业,它 随着社会文明进步的发展而发展,也就是说它随着 人们生活水平的提高而发展,以不断满足业主日益 增长的现代生活的需求。要适应这种需要,物业队伍 必须年轻化、知识化、现代化,要有获得职业技术证 书的人来胜任。同时还要牢固树立先服务后管理的 意识,体现“以人为本”的精神,定期不定期听取业主 委员会的意见,沟通业主和物业管理人员的思想,密 切关系,及时化解物业公司和业委会、业主之间的矛 盾。物业管理人员和业主相处除祥和之外,还要建立 相应的“档案”,如车辆是否按指定位置停放;老弱病 残者是否有人照料;环卫工作
6、是否定时定人打扫;包 括主人出门时,受托对花卉、宠物的看管;用餐、用 水、洗衣、晒衣等特效服务项目是否齐全等。总之,物 业管理人员要将业主的事,当作自己的事,时时处处 放在心坎上,想业主所想,急业主所急。 第四,制定合情合理的收费标准,为未来的房产 开发带来商机。只要物业管理立足于为业主服务,提 供一个舒适、安全、方便的生活环境,收取一定的费 用,人们肯定会主动接受。减轻业主的经济负担,提 高维修的周期,增强业主的凝聚力,不但会深受广大 用户的欢迎,同时也提高了房产开发商的信誉度。 ( 收稿日期:2 0 0 2 - 0 1 - 0 3 ) 3 7 万方数据万方数据 2 0 0 2 年第3 期
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- 运用 项目 管理 方法 指导 物业管理 走出 困境
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