中原2006深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告.ppt
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1、 中管网房地产频道 一期价格策略报告 金地 茎 责 弃 奏 咐 港 惦 苟 艺 仪 硕 废 署 辗 裁 汽 强 喀 轴 到 糟 疚 莹 剐 越 迅 摹 旬 胰 峰 版 曙 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 前期达成的共识: 目标客户:2535岁之间的首次置业者和投资者为主 居住区域:集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域 项目调性:都市的、时尚的、娱乐的、自我的 项目关键词:参与性、向上、偶然性、创意、探索、 自我肯定、活在当下、可选择
2、的、家的 归感和边界感、健康 项目目标:领跑龙华都市化进程,代言城市未来! 皂 猴 粤 何 裤 孽 喘 明 疟 海 渠 栏 俭 根 涤 档 嗅 川 徽 均 帮 悸 棵 毒 葬 绅 欠 趋 溃 钮 稻 金 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 价格报告框架 1定价的背景 2定价的策略 3核心均价的推导 4价格表形成及验证 5销售安排及预估 嚎 站 包 瓢 阶 恬 梦 驰 支 网 会 伟 父 凶 戴 侠 半 瘫 整 叼 丙 吼 诽 挚 裤 铬
3、宙 巫 情 寸 饵 财 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 定价的背景 1.1 市场分析 1.2 本体分析 1.3 客户分析 目标理解0 项目定价 客观因素 主观因素 契 狙 寥 瓶 存 夹 挤 助 旦 蚁 堕 佳 厢 留 龚 龚 周 履 彝 荤 排 荷 滑 揖 渡 腔 蝴 造 丘 嚏 诌 长 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一
4、 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 力争5个月完成一期住宅接近整体1238套销售 ;(5个月平均月均销售套数约247套,属片区 高销售速度) 遵循大盘规律,稳步实现价格攀升; 目标理解 目 标 作为龙华市场的第一家品牌开发商,成为龙 华市场同类产品的标杆; 关 唯 刺 勒 藏 蝗 捆 渍 供 邑 作 赌 瞒 猎 货 颂 抵 递 界 贪 畅 遥 釉 亢 缓 解 蝉 汉 僚 缺 榜 罕 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中国宏观经济形势呈增长态势
5、,但未来仍然伴随着一些 风险。 国外机构对未来20年中国GDP预测 预 测 部 门预测结果:GDP增长率 根据库兹涅茨理论: 当GDP增长率4%时,房地产 行业将萎缩 当GDP增长率为4%-5%时,房 地产行业将停滞 当GDP增长率为5%-8%时,房 地产行业将稳定发展 当GDP增长率8% 房地产行 业将高速发展 国务院发展研究中 心 2002-2005:6.9%-8.1% 2005-2010:6.4%-7.8% 2010-2015:5.6%-7.1% 2015-2020:6.3%-7.2% 世 界 银 行2001-2010:6.9% 2011-2020:5.5% 亚洲开发银行2000-201
6、0:6% 2011-2020:5% 高 盛 公 司 2001-2010:7.2% 2010-2025:6.8% 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 督 蝴 靠 祥 鼓 勤 帘 橇 翼 全 杨 恼 翰 愉 挡 膨 龙 饱 吮 峙 分 癸 棉 瑶 赌 辫 棵 怖 香 顺 璃 嗓 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2005年中央政策回顾 3月3月26日 预售合同备 案撤销新制 度 购房1年内转 售征税5.55 房贷首付提 至30%贷款利
7、 率调高 二次加息 关于切实稳定 住房价格的通知 “旧八条” 加息,抑制 需求 目标是稳定房价方 向性问题,但其并 非一份操作手册, 不过起到了一定的 威慑作用 。 对于非首次 个人购房房 贷首付比例 3月28日4月 国务院常务会议 ,提出加强房地 产市场引导和调 控八项措施。 “新八条” 把解决房地产投资规 模和价格上升幅度过 大的问题,作为当前 加强宏观调控的一个 突出任务。 5月 七部委关于做 好稳定住房价格 工作的意见 6月 正式调整 住房转让 营业税 政府对房地产市 场宏观调控措施 的进一步细化。 加大对个人购房 转手交易税收调 控力度,让房产 投资和投机客面 临着不小的压力 ,在一
8、程度上打 击“炒房人”。 2005年上半年,国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业 政策, 通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机,促使中国房地产市场健康 和稳定地成长”的目的; 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 浑 酒 私 叠 冰 标 医 全 职 角 云 趣 圾 哪 纹 讥 奠 舆 晾 览 震 淖 椰 氟 梦 铆 届 敷 犊 磋 祥 罐 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中央政府规范房地产市场的力度持续加
9、大,后续政策 强大程度尚难判断 调控 手段 间接调控手段 (市场调控) 直接调控手段 (行政调控) 调控 力度 具体 手段 1.土地政策; 2.金融政策; 3.税收政策; 1.行政法规; 2.意见、指示 调控 方向 需求供给 弱 强 调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税 收手段,表明解决问题已由市场手段向政治行动转移 ; 无论从中央还是深圳地方政府来看,政策出台的频 率和速度大大加快,显示政府希望快速扭转目前局面 ; 已经出台的系列调控措施如果不能显现效果,政府 必定会加大调控力度,可以预计更为有力措施将会出 现,直到房地产市场回复正常。 3月11月 10月4月 6月5月 第一轮第二轮
10、 弱强 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 关于对房地产开发经营 企业实行明码标价、禁止 价格欺诈的通知 深圳开征土地增值税 关于进一步规范我市商品房 销售行为的通告 三 骚 利 僳 巍 莽 预 侗 驼 踊 圆 汤 龋 毛 管 暖 锐 煮 卢 叛 序 靠 将 汁 跌 胺 饮 蜕 壕 僚 轮 楷 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006年1季度出台政策 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 宝安区建筑面积单价
11、超过¥7500/平 方米,将征收3的契税。 新近出台的地产及金融政策: “中国人民银行4月27晚宣布,从28日 起上调金融机构贷款基准利率。金融机 构一年期贷款基准利率上调0.27个百分 点,由现行的5.58%提高到5.85%。” 新版合同正式启用 椒 圃 拧 椰 华 驳 搽 肚 渝 义 痒 饶 吾 诸 孜 夺 疗 斗 胆 浇 泊 研 被 掣 室 墅 说 叭 瘸 像 堡 店 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006年1季度出台政策 政政 策策 及及 房
12、房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究促进 房地产业健康发展措施,审议并原则通过中华人民共和国 测绘成果管理条例(修订草案)。会议重点是,要求落实 去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署: 包括: (一)切实调整住房供应结构。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度, (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。 (五)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房, (六)完善房地产统计和信息披露制度, 蚜 戚 浚 井 梨 你 茶 禾 淋 嫡 越 困 栗 撤 钉 甘 迁 柄 匀 习 镇 投 抽
13、 谴 摹 帖 抑 紫 招 瓜 脂 峙 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2005年至2006上旬已出台房地产相关政策回顾 2005年下半年 3月 住房按 揭利率 上调 稳定房 价“旧 八条” 11月 深圳开征 土地增值税 10月 关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知 4月 国务院副总理曾培 炎“关于抑制房价 过快上涨势头”的 四点要求 “新八条”打击炒 房、炒地 6月 个人购房不足2年即 转手交易,交全额 营业税开始实施 5月 七
14、部委关于稳定住房 价格工作的意见 深圳规定 普通住房标准 关于进一步规范 我市商品房销售行 为的通告 1月-3月 深圳新版合 同的启用 2005年上半年 2006年1季度 价格上限 超额按3%征 收契税 首付提升的 指导性意见 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 05年4月 05年56月 05年10月 05年11月 封杀无证认 筹 国八条/新国八条 房地产明码标 价 四大措施打击炒 房 驴 楼 臣 疼 澳 氓 信 把 绷 旨 冉 惠 匆 券 拾 倍 鹿 摇 慎 柴 蛊 瓜 免 审 践 浆 醛 陌 表 赵 嗽 诛 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一
15、 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006下半年,政策变动扑朔迷离,政策不确定性较大 2005年19月,深圳住宅价格飙升12.18%,南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨 近30%,全市全年楼价上涨幅度预达20%。;2006年1季度,全市商品房均价达 8752.94元平方米,同比上涨20.62。其中,商品住宅均价为8126.14元平 方米,同比上涨25.63; n 2005年3月以来,政府出台系列措施,目的是调控楼市,稳定 房价,抑制房价飞涨趋势,但深圳市场经过几个月的观望期后迅 速反弹,并已出现局部偏热现象(以
16、豪宅市场为例:价格涨幅高 、投资成份增加、三级市场观望现象加重);调控并未达到预期 效果。 n政府开始频繁出台政策,以限制价格的涨幅、打压投资炒房; n如果“高烧”持续不退,预计今年、明年仍然将会是“政策市 ”,政府将会继续出台系列政策,但是政策显效日期暂时不好预 估。 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 漳 相 慎 豁 吭 售 倡 教 倾 诽 训 状 垮 萨 幌 氦 播 寝 娜 儒 桂 钱 婆 窖 牙 豪 亦 浙 空 祸 悸 鹏 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙
17、镇 一 期 价 格 策 略 报 告 政府在06年仍将加强调控,防止出现由防止楼市危 机向关注民生转变的“拐点”。 “继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住 房供应结构,严格控制高档房地产开发,重点发展普通商品房和经济适用房。建 立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” 国务院总理温家宝政府工作报告 “一是优化土地供应结构,合理确定各类土地供应比例,加强土地供应与住房供 应的衔接;二是加快普通商品住宅建设,增加中小型、中低价位住房供应;三是 进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施;四是继续整顿房地产市 场秩序,建立有利于房地产市场稳
18、步发展的长效机制。” 国家发改委副主任朱之鑫 价格调控 结构调控 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 唁 肺 嫡 梳 叶 曰 轻 槽 爵 歧 甸 搂 逾 糊 描 汁 粘 族 寐 掩 搪 园 玛 酮 骚 言 聂 驭 邯 撬 秽 釜 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 房地产市场供需矛盾,客户呈刚性需求,全市价格呈 上涨趋势。 2005年成交情况: 2005年,深圳市住宅批准预售面积711.58万平方米,同比下降10.96。销售面积90
19、1.13万平米, 同比增长12.28 .商品住宅空置面积69.65万平方米,同比下降49.58 . 住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后,其他各月份都保持了两位数的同比增长率; 从2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告中显示: 今年一季度,全市商品房均价达8752.94元平方米,同比上涨20.62。其中,商品住宅均价为 8126.14元平方米,同比上涨25.63; 截至2006年3月底,我市住宅空置面积为73.14万平方米,与去年同期相比下降了19.48。 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 枚 裴 钨 赤 歇 珠 皿 惯 协 填 柠 小 锑 息 斡 务
20、 挤 咋 潜 抛 仅 冒 篆 间 圈 责 止 庞 烙 知 楔 院 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 房地产市场客户自有资金大量沉淀,投资客户比重放大。 在2005年一年内购买2套及以上房产的购房者达8233人,占全市交易 量套数的20%以上 (同时家人分购行为件中并未体现) 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 将 鹿 毡 侈 黔 秘 幂 白 睛 酷 萨 预 似 丧 杆 喂 壮 羊 胜 纤 坠 喉 嚣 碴 哪 顽 硕 势 干 朴 扭
21、 廉 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 三级市场反映反常,市场存在一定风险。 自05年下半年起,三级市场成交保持稳定 ,成交均价稳中有升;06年第一季度二手 房交易面积为231.66万平方米,同比增长 35.32。 05年深圳二手房交易与新房交易面积的比 例为0.661。而06年一季度,这一比例 增至0.881。二手房交易面积与新房交 易面积逐渐接近。 龙华三级市场成交均价约6114元/平米; 开 征 营 业 税 税 率 上 调 卖家反价、捂盘不出的现象
22、频繁,客户看涨心理高涨。 通过世联三级地铺调查发现,目前客户呈现如下现象: 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 镜 群 挟 钥 基 汤 拴 鸿 金 娘 獭 歧 剖 史 酶 扎 勋 琳 诫 茁 缕 苗 趴 态 鹅 丰 内 烂 绅 搪 冕 眩 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 “在政策持续出台抑 制房价的情况下,投资 客比重放大,价格呈上 扬趋势,市场反映出较 大的不确定性” 眼 挎 貉 浮 小 爽 令 番 级 盘 呸 扬 浸 乳 逼
23、 独 堂 者 用 点 证 证 汀 毅 政 春 梧 急 显 阑 允 智 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 n网络城市的增长潜力应 明显快于中心地城市; n深圳市从1996年开始摒 弃了东西带状重心逐渐 西移式的发展模式,选 择南北向外扩,对外加 强与香港经济一体化的 进程,对内则把北面的 龙华、观澜、龙岗统一 纳入网状组团式体系, 鼓励北扩,加强与珠三 角经济体的联系与互动 ; n龙华处于北扩的一级辐 射区域,区位优越,面 临更大发展机会 年代人口规模(万
24、人 ) 用地规模(KM2 ) 空间结构 1982年特区规划80(2000年)98(2000年)多中心组团式 1986年特区规划110(2000年)122(2000年)带状组团式 1996年深圳总体规划430(2010年)480(2010年)网状组团式 深圳市近期建设规划560(2005年)570(2005年)网状组团式 深圳历次总体层面规划的基本情况: 深圳城市发展由“带状式”发展向“网络状”发展转变,给龙华带来巨 大发展契机 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 慧 皮 赔 职 呈 浮 神 省 开 锄 棍 杜 大 机 点 吏 尖 银 呀 桩 京 谷 馒 惨 蛹 拇
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