中原2006深圳市金地梅龙镇一期价格策略报告.ppt

中管网房地产频道 一期价格策略报告 金地 茎 责 弃 奏 咐 港 惦 苟 艺 仪 硕 废 署 辗 裁 汽 强 喀 轴 到 糟 疚 莹 剐 越 迅 摹 旬 胰 峰 版 曙 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 前期达成的共识： 目标客户：2535岁之间的首次置业者和投资者为主 居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域 项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的 项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、 自我肯定、活在当下、可选择的、家的 归感和边界感、健康 项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！ 皂 猴 粤 何 裤 孽 喘 明 疟 海 渠 栏 俭 根 涤 档 嗅 川 徽 均 帮 悸 棵 毒 葬 绅 欠 趋 溃 钮 稻 金 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 价格报告框架 1定价的背景 2定价的策略 3核心均价的推导 4价格表形成及验证 5销售安排及预估 嚎 站 包 瓢 阶 恬 梦 驰 支 网 会 伟 父 凶 戴 侠 半 瘫 整 叼 丙 吼 诽 挚 裤 铬 宙 巫 情 寸 饵 财 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 定价的背景 1.1 市场分析 1.2 本体分析 1.3 客户分析 目标理解0 项目定价 客观因素 主观因素 契 狙 寥 瓶 存 夹 挤 助 旦 蚁 堕 佳 厢 留 龚 龚 周 履 彝 荤 排 荷 滑 揖 渡 腔 蝴 造 丘 嚏 诌 长 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 力争5个月完成一期住宅接近整体1238套销售 ；（5个月平均月均销售套数约247套，属片区 高销售速度） 遵循大盘规律，稳步实现价格攀升； 目标理解 目 标 作为龙华市场的第一家品牌开发商,成为龙 华市场同类产品的标杆； 关 唯 刺 勒 藏 蝗 捆 渍 供 邑 作 赌 瞒 猎 货 颂 抵 递 界 贪 畅 遥 釉 亢 缓 解 蝉 汉 僚 缺 榜 罕 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些 风险。 国外机构对未来20年中国GDP预测 预 测 部 门预测结果：GDP增长率 根据库兹涅茨理论： 当GDP增长率4%时，房地产 行业将萎缩 当GDP增长率为4%-5%时，房 地产行业将停滞 当GDP增长率为5%-8%时，房 地产行业将稳定发展 当GDP增长率8% 房地产行 业将高速发展 国务院发展研究中 心 2002-2005：6.9%-8.1% 2005-2010：6.4%-7.8% 2010-2015：5.6%-7.1% 2015-2020：6.3%-7.2% 世 界 银 行2001-2010：6.9% 2011-2020：5.5% 亚洲开发银行2000-2010：6% 2011-2020：5% 高 盛 公 司 2001-2010：7.2% 2010-2025：6.8% 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 督 蝴 靠 祥 鼓 勤 帘 橇 翼 全 杨 恼 翰 愉 挡 膨 龙 饱 吮 峙 分 癸 棉 瑶 赌 辫 棵 怖 香 顺 璃 嗓 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2005年中央政策回顾 3月3月26日 预售合同备 案撤销新制 度 购房1年内转 售征税5.55 房贷首付提 至30%贷款利 率调高 二次加息 关于切实稳定 住房价格的通知 “旧八条” 加息，抑制 需求 目标是稳定房价方 向性问题，但其并 非一份操作手册， 不过起到了一定的 威慑作用 。 对于非首次 个人购房房 贷首付比例 3月28日4月 国务院常务会议 ，提出加强房地 产市场引导和调 控八项措施。 “新八条” 把解决房地产投资规 模和价格上升幅度过 大的问题，作为当前 加强宏观调控的一个 突出任务。 5月 七部委关于做 好稳定住房价格 工作的意见 6月 正式调整 住房转让 营业税 政府对房地产市 场宏观调控措施 的进一步细化。 加大对个人购房 转手交易税收调 控力度，让房产 投资和投机客面 临着不小的压力 ，在一程度上打 击“炒房人”。 2005年上半年，国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业 政策, 通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机，促使中国房地产市场健康 和稳定地成长”的目的； 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 浑 酒 私 叠 冰 标 医 全 职 角 云 趣 圾 哪 纹 讥 奠 舆 晾 览 震 淖 椰 氟 梦 铆 届 敷 犊 磋 祥 罐 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续政策 强大程度尚难判断 调控 手段 间接调控手段 （市场调控） 直接调控手段 （行政调控） 调控 力度 具体 手段 1.土地政策； 2.金融政策； 3.税收政策； 1.行政法规； 2.意见、指示 调控 方向 需求供给 弱 强 调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税 收手段，表明解决问题已由市场手段向政治行动转移 ； 无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频 率和速度大大加快，显示政府希望快速扭转目前局面 ； 已经出台的系列调控措施如果不能显现效果，政府 必定会加大调控力度，可以预计更为有力措施将会出 现，直到房地产市场回复正常。 3月11月 10月4月 6月5月 第一轮第二轮 弱强 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 关于对房地产开发经营 企业实行明码标价、禁止 价格欺诈的通知 深圳开征土地增值税 关于进一步规范我市商品房 销售行为的通告 三 骚 利 僳 巍 莽 预 侗 驼 踊 圆 汤 龋 毛 管 暖 锐 煮 卢 叛 序 靠 将 汁 跌 胺 饮 蜕 壕 僚 轮 楷 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006年1季度出台政策 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 宝安区建筑面积单价超过￥7500/平 方米，将征收3的契税。 新近出台的地产及金融政策： “中国人民银行4月27晚宣布，从28日 起上调金融机构贷款基准利率。金融机 构一年期贷款基准利率上调0.27个百分 点，由现行的5.58%提高到5.85%。” 新版合同正式启用 椒 圃 拧 椰 华 驳 搽 肚 渝 义 痒 饶 吾 诸 孜 夺 疗 斗 胆 浇 泊 研 被 掣 室 墅 说 叭 瘸 像 堡 店 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006年1季度出台政策 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进 房地产业健康发展措施，审议并原则通过中华人民共和国 测绘成果管理条例（修订草案）。会议重点是,要求落实 去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署: 包括: （一）切实调整住房供应结构。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度， （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， （六）完善房地产统计和信息披露制度， 蚜 戚 浚 井 梨 你 茶 禾 淋 嫡 越 困 栗 撤 钉 甘 迁 柄 匀 习 镇 投 抽 谴 摹 帖 抑 紫 招 瓜 脂 峙 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2005年至2006上旬已出台房地产相关政策回顾 2005年下半年 3月 住房按 揭利率 上调 稳定房 价“旧 八条” 11月 深圳开征 土地增值税 10月 关于对房地产开发经 营企业实行明码标价、 禁止价格欺诈的通知 4月 国务院副总理曾培 炎“关于抑制房价 过快上涨势头”的 四点要求 “新八条”打击炒 房、炒地 6月 个人购房不足2年即 转手交易，交全额 营业税开始实施 5月 七部委关于稳定住房 价格工作的意见 深圳规定 普通住房标准 关于进一步规范 我市商品房销售行 为的通告 1月-3月 深圳新版合 同的启用 2005年上半年 2006年1季度 价格上限 超额按3%征 收契税 首付提升的 指导性意见 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 05年4月 05年56月 05年10月 05年11月 封杀无证认 筹 国八条/新国八条 房地产明码标 价 四大措施打击炒 房 驴 楼 臣 疼 澳 氓 信 把 绷 旨 冉 惠 匆 券 拾 倍 鹿 摇 慎 柴 蛊 瓜 免 审 践 浆 醛 陌 表 赵 嗽 诛 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 2006下半年，政策变动扑朔迷离，政策不确定性较大 2005年19月,深圳住宅价格飙升12.18%，南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨 近30%，全市全年楼价上涨幅度预达20%。；2006年1季度，全市商品房均价达 8752.94元平方米，同比上涨20.62。其中，商品住宅均价为8126.14元平 方米，同比上涨25.63； n 2005年3月以来，政府出台系列措施，目的是调控楼市，稳定 房价，抑制房价飞涨趋势，但深圳市场经过几个月的观望期后迅 速反弹，并已出现局部偏热现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高 、投资成份增加、三级市场观望现象加重）；调控并未达到预期 效果。 n政府开始频繁出台政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房； n如果“高烧”持续不退，预计今年、明年仍然将会是“政策市 ”，政府将会继续出台系列政策，但是政策显效日期暂时不好预 估。 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 漳 相 慎 豁 吭 售 倡 教 倾 诽 训 状 垮 萨 幌 氦 播 寝 娜 儒 桂 钱 婆 窖 牙 豪 亦 浙 空 祸 悸 鹏 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危 机向关注民生转变的“拐点”。 “继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住 房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建 立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。” 国务院总理温家宝政府工作报告 “一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供 应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是 进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市 场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。” 国家发改委副主任朱之鑫 价格调控 结构调控 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 唁 肺 嫡 梳 叶 曰 轻 槽 爵 歧 甸 搂 逾 糊 描 汁 粘 族 寐 掩 搪 园 玛 酮 骚 言 聂 驭 邯 撬 秽 釜 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 房地产市场供需矛盾，客户呈刚性需求，全市价格呈 上涨趋势。 2005年成交情况： 2005年，深圳市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96。销售面积901.13万平米, 同比增长12.28 .商品住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58 . 住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率； 从2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告中显示： 今年一季度，全市商品房均价达8752.94元平方米，同比上涨20.62。其中，商品住宅均价为 8126.14元平方米，同比上涨25.63； 截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48。 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 枚 裴 钨 赤 歇 珠 皿 惯 协 填 柠 小 锑 息 斡 务 挤 咋 潜 抛 仅 冒 篆 间 圈 责 止 庞 烙 知 楔 院 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大。 在2005年一年内购买2套及以上房产的购房者达8233人，占全市交易 量套数的20%以上 （同时家人分购行为件中并未体现） 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 将 鹿 毡 侈 黔 秘 幂 白 睛 酷 萨 预 似 丧 杆 喂 壮 羊 胜 纤 坠 喉 嚣 碴 哪 顽 硕 势 干 朴 扭 廉 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 三级市场反映反常，市场存在一定风险。 自05年下半年起，三级市场成交保持稳定 ，成交均价稳中有升；06年第一季度二手 房交易面积为231.66万平方米，同比增长 35.32。 05年深圳二手房交易与新房交易面积的比 例为0.661。而06年一季度，这一比例 增至0.881。二手房交易面积与新房交 易面积逐渐接近。 龙华三级市场成交均价约6114元/平米； 开 征 营 业 税 税 率 上 调 卖家反价、捂盘不出的现象频繁，客户看涨心理高涨。 通过世联三级地铺调查发现，目前客户呈现如下现象： 政政 策策 及及 房房 地地 产产 市市 场场 判判 研研 镜 群 挟 钥 基 汤 拴 鸿 金 娘 獭 歧 剖 史 酶 扎 勋 琳 诫 茁 缕 苗 趴 态 鹅 丰 内 烂 绅 搪 冕 眩 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 “在政策持续出台抑 制房价的情况下，投资 客比重放大，价格呈上 扬趋势，市场反映出较 大的不确定性” 眼 挎 貉 浮 小 爽 令 番 级 盘 呸 扬 浸 乳 逼 独 堂 者 用 点 证 证 汀 毅 政 春 梧 急 显 阑 允 智 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 n网络城市的增长潜力应 明显快于中心地城市； n深圳市从1996年开始摒 弃了东西带状重心逐渐 西移式的发展模式，选 择南北向外扩，对外加 强与香港经济一体化的 进程，对内则把北面的 龙华、观澜、龙岗统一 纳入网状组团式体系， 鼓励北扩，加强与珠三 角经济体的联系与互动 ； n龙华处于北扩的一级辐 射区域，区位优越，面 临更大发展机会 年代人口规模（万人 ） 用地规模（KM2 ） 空间结构 1982年特区规划80（2000年）98（2000年）多中心组团式 1986年特区规划110（2000年）122（2000年）带状组团式 1996年深圳总体规划430（2010年）480（2010年）网状组团式 深圳市近期建设规划560（2005年）570（2005年）网状组团式 深圳历次总体层面规划的基本情况： 深圳城市发展由“带状式”发展向“网络状”发展转变，给龙华带来巨 大发展契机 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 慧 皮 赔 职 呈 浮 神 省 开 锄 棍 杜 大 机 点 吏 尖 银 呀 桩 京 谷 馒 惨 蛹 拇 鹤 拭 掳 赞 馈 迸 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸 和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对 外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三 种功能是相辅相承的。 n定位为中部综合服务组团 中心； n是先进工业和高新技术产 业发展基地； n商贸、房地产发达现代化 城区； n宝安陆路口岸物流中心 n深圳中心区的生活配套基 地 龙华规划地位提升：由“深圳后花园”发展成为城市次中心 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 崩 所 揍 定 带 钱 淑 詹 乡 拆 返 儒 毕 眠 坷 兔 豺 楷 弓 疟 词 忱 把 算 瑰 疫 植 疙 厅 孕 瓜 岁 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 华侨城 龙华 华强北 中心区 中部综合 组团 龙华、观澜 、坂雪岗地 区 龙华为主 中心 中部综合服务区、 高新技术产业及现 金工业基地 黄金点：龙华 n龙华作为深圳北部核心与华 侨城、华强北围合CBD中心 区共同构成了大深圳城市布 局下的“黄金三角地带” 龙华区域形象提升：将由“二线关外区域”提升成为“深圳铁三角” 之一，成为北部中心 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 返 踌 卷 诌 阁 替 醇 桃 祥 吝 猫 莉 首 拦 梗 折 尉 店 留 饺 尾 哩 绿 松 鼓 掏 玻 极 写 店 棱 脸 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 龙华交通中心地位确立：将成为全国性交通枢纽 现有主要对外交通干道 2006年2008年2008年以后 布龙 龙观 机荷高速 民治大道 梅观高速 梅龙公路：南起梅林关 ，北接布龙路，到龙华广 场 新区大道：南起梅林关， 北接现在龙华的人民北路 ，再向西接现在的上塘路 福龙路：南起福田（香 环立交），北到二线拓展 区连接龙大公路 留仙大道：东连民治大 道，西接现在的留仙大道 龙大公路：南起已规划未 动工的福龙路，连接布龙 路，北接东莞大岭山 南坪快速干道：西起南 头，途经龙华，东到坪地 ；福龙公路，南起福田 地铁4号 线：以皇 岗口岸为起 点，直达龙 华新市镇中 心 地铁6号线 轻轨11号线：利用 平南铁路和平盐铁 路既有通道，连接 南山、龙华、坂田 、横岗和盐田，并 衔接3号线、4号线 、1号线和深圳西部 龙华新客站 n龙华交通从06年起得 到实质性改善； n2008年以后，龙华将 形成蜘蛛网状的公路 交通网络，将港、澳 、深及整个珠三角连 成一片，成为交通枢 纽 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 摘 组 而 出 立 蛹 煽 莱 狱 梆 妓 棋 埃 椎 驼 皑 畏 得 皿 痪 混 堡 耽 挛 销 邮 守 蚁 殴 鞋 竹 厄 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 近几年龙华经济增长迅猛，2003年龙华农业总产值2570万 元；工业生产总值达到719.06亿元，比2002年增长50.9； 社会消费品零售总额19.6亿元，连续三年实现增幅25%以上 以外向型的第二产业为主导，比重在70%左右的水平（2003 年为67.6%）； 第三产业比重较小，金融、证券、保险、休闲娱乐呈现勃 勃生机；酒店、餐饮、商贸、房地产、物流等第三产业发展 良好 2003年外贸出口额达70亿美元，以富士康为龙头的电子生 产企业全年工业生产产值达到631.8亿元； 龙华经济具备自我生长能力：龙华以外向型第二产业为主导，成为 深圳工业经济主体之一 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 绊 牌 伐 挞 算 埔 酪 叁 葡 陵 手 腊 拒 训 朝 缴 杀 本 莽 荤 贵 嘻 绷 场 熟 峭 僚 肥 滥 闭 赶 沼 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 分类因子相关驱动因素驱动因素细分驱动因素描述 社会经济政策+宏观背 景+发展思路+ 产业+发展方 式等 龙华社会经济依托主要依靠第二产业，未来几年内工业产业面 临稳定的增长背景及政策支持，社会经济将持续稳步增长 产业布局规划思路+发 展重点+发展 方向+产业内 部结构 布局思路 通过实现现有劳动密集型工业逐步向先进工业转型的过渡，形 成一业为主，多业发展的经济结构。 突出华为、富士康等高新技术产业开发建设，尽快形成支柱产 业，带动发展地方性的先进工业、信息业。 重点发展产业 以制造业为重点发展产业，加大仓储物流业投入 产业内部结构逐步提高第三产业的发展空间，加快商贸、金融、房地产、物 流等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配 套设施 产业发展方向 旧城的产业发展方向，考虑与新区分工协作、合理互补的原则 ，调整工业结构，发展壮大房地产业、商贸、培训、服务等第 三产业 人口规划牵引+产 业牵引 总量整个中部服务组团规划至2020年组团人口控制规模为125万， 其中户籍56万人口，非户籍人口69万人；二线拓展区规划总户 数60142户，人口21万 结构关内大批高学历、高技术、高素质人流在房地产及高科技产业 带动下进入龙华 主要信息来源：深圳市中部综合组团规划（2004-2020）（送审稿） 龙华将成为深圳经济新增长点：社会经济持续增长、产业布局趋于 合理、人口继续增加 区区 域域 宏宏 观观 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 粳 佣 眉 奈 粪 烹 惺 担 蓬 坪 求 胺 渍 营 卞 喷 斩 撒 埋 拿 华 虹 哑 甥 埂 澳 者 治 摧 忽 咳 镣 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 龙华供应近年来增长较快，需求持续旺盛；后续供应量大（突破500万） 数据来源：世联地产数据中心 n龙华房地产市场起步较 晚，2002年起的供应猛 增，2003年的销售翻倍 ，增量迅猛成为全市中 的最强音； n2005年上半年龙华批准 预售面积为37.1万平米 ；前三季度销售面积为 64万平米，项目开发周 期和销售周期缩短，销 售情况普遍良好； n龙华后续供应充裕：大 规模旧改项目+二线拓展 区的启动，初步统计未 来2-3年供应量在500万 平米以上 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 惦 邑 训 柒 汲 姿 雀 孔 著 窑 贪 泻 含 享 荣 醉 熟 去 钮 矗 辆 叉 释 玉 亨 痔 破 吸 渍 煎 犁 充 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 数据来源：世联地产数据中心 历年价格稳步持续上涨，05年出现大幅度跳涨（涨幅达25%），与关内供 应稀缺及产品品质本身相关 n2003年以前，龙华片区 的楼盘价格一直在2800 3300元/ m2之间盘旋 ； n05年上半年由于供应吃 紧及片区预热成功，价 格涨幅达25%； n05年上半年的劲力城市 明珠、美丽AAA依托镇中 心的区位及本身产品的 特色刷新龙华价格； n05年下半年的潜龙华城 价格一路攀升，其C区价 格6450元； n未来的价格走势将可能 受到政策的相关影响 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 腑 徐 闪 滨 酗 瞧 厂 褥 郭 气 裳 还 鞭 产 推 柔 噶 囊 扫 滚 搔 叔 辛 吟 孜 猛 钒 测 颜 锡 花 肚 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 市场主力户型为2、3房；05年的1房供应比例有明显的上升趋势 n2房、3房历年比例 均在30-40%左右； n03年苹果园的推出 使得1房供应突涨（ 超过30%）；05年潜 龙华城推出近400套 1房，书香门第、世 纪春城、锦绣江南 也有一定比例的1房 推出； n4房及以上户型的供 应历年比例基本上 在10%以内 龙华历年1房供应比例基本上在5%以内，05年1房供应增加，比例 达到13%；随着地铁的开通以及龙华交通枢纽地位的确立，这种趋 势将可能会持续 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 滚 风 脓 栋 剔 回 抑 骡 席 状 原 氓 活 栓 挤 稍 臃 孽 冬 决 究 斡 彝 押 处 脯 代 茅 拉 落 咖 淹 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 面积区间主要集中在70-80平米/90-110平米 n龙华片区内1房1卫的 户型面积以40-60M2为 主。 n龙华片区内2房2厅1卫 的户型面积以70-80M2 为主 n龙华片区内3房2厅2卫 的户型面积以90- 110M2为主 n龙华片区内4房2厅2卫 的户型面积以120- 140M2为主。 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状 及及 发发 展展 趋趋 势势 辩 疼 苍 呸 惜 邑 菌 缝 灼 趾 毙 六 颓 茫 奢 募 没 默 蔚 刚 脑 饯 出 烫 粥 望 持 烈 婚 肄 残 碍 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 区外 竞争 布吉宝安新中心区龙岗中心城西丽梅林 龙华1、布吉未来 1-2年内供应 较少且不集 中； 2、布吉后续 供应容积率 走高，关口 堵塞问题影 响未来房地 产市场发展 ，且无交通 利好； 3、布吉缺乏 品牌开发商 的带动； 4、虽然与龙 华存在客户 抢夺，但龙 华占据竞争 优势 1、龙华作为中 部服务组团直接 为福田中心区提 供配套支持，占 有福田中心区的 成熟优势，有大 量人口支持； 2、宝安新中心 区处于启动期， 主要吸引南山白 领置业，也分流 部分福田白领和 关内投资客； 3、二者的竞争 主要表现为市场 热点间的资源竞 争； 4、宝安作为未 来土地出让主战 场具有持续发展 的后续优势 1、龙岗中心城基 本上为区域内发展 ，对外辐射力目前 还非常有限，未来 1-2年内其主要是 通过中信、鸿荣源 的大型低密度项目 吸引区内部分高端 客户； 2、未来1-2年龙岗 中心城在产品供应 上主要以低密度产 品为主，与龙华之 间的竞争很少； 3、龙岗作为未来 土地出让的主要场 所之一，具有持续 发展的后发优势 1、与龙华 /宝安同处 于发展中 的低价片 区相比， 具有片区 相对成熟/ 环境治安 好/位置好 等心理优 势； 2、但不是 未来1-2年 内的热点 ，明年推 出项目仅 有两个 1、梅林土 地储备少 ，开发空 间小，目 前在售项 目基本上 是前期项 目后续部 分； 2、梅林没 有大的项 目，均在5 万平米以 内，辐射 力有限； n在区域外的竞争中 主要潜在竞争者为 布吉、宝安新中心 区、西丽、梅林， 关内的福田、南山 由于土地出让有限 与龙华之间的区域 竞争相对较弱； n龙华在区域竞争中 总体来说处于相对 竞争优势地位； n龙华将主要面临与 布吉等片区抢夺关 内客户，但二线拓 展区由规划、交通 带来的巨大升值空 间使之处于相对竞 争优势地位 龙华与周边其他区域存在抢夺关内白领的竞争，但在区域竞争中处于相对竞 争优势地位 市市 场场 未未 来来 竞竞 争争 格格 局局 研研 究究 耪 穿 隶 遍 盖 拖 度 佯 耍 滁 灾 扶 隐 选 接 蘑 糯 糜 宪 磅 甥 歪 轩 倔 眨 郑 沥 庚 境 故 福 拎 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 二期背景市场竞争 金荣泰 祥泰地块 R=1.2-2.5;R=3.2-4.0 梅陇镇 占18万,建42万;R=3 阳光新镜园 占2万,建7万;R=3.5 祥泰、深国投 R=1.2 长城地产 占28.4万;R=1.2-2.5 德业基 达华科技实业 1 2 3 546 8 9 10 12 13 14 16 18 7 世纪春城四期 建13.9万;R=3.1211 潜龙华城 15 春华四季园 占19万,建43万;R=1.920 星河丹堤 建36万;R=1.8 21 圣莫利斯 占27.6万,建33万;R=1.23 17 中信华南 占8万,建19万;R=2.3 22 工业用地 深圳新客站 用地 1 23 4 5 6 8 9 10 12 13 14 16 18 香港地 铁用地 农民用房 7 11 1520 21 17 城投七里香榭 占地4.7万,建面9万; R=1.91 新鸿实业 占2.1万,建4.5万;R=2.1 绿景项目 占8.2万,建18.8万;R=2.3 22 23 中航 占6万,建25万;R=4 23 R 代表容积率 二线拓展区未来1-3年内的区域内竞争项目总量在300万平 米以上；大量未开发项目将形成集中竞争。 喂 膘 辣 翰 猎 谬 忆 蓉 热 艰 木 磷 梅 冈 钠 槐 灿 誊 笔 虫 边 宣 鸟 划 凶 促 栗 继 刑 奖 帚 剩 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 珠江投资/建面约14万，主要以2房3房为主。9月入市,r=2.41 珠江投资项目 06年下半年供应迅速放大，供应主要来自二线拓展区。 阳光新境园 世纪春城四期/2房764套3房 556套 碧水龙庭/1000套 春华四季园一期二批剩余单位/3房，复式House共80套 万科城三期第三批小高层剩余单位/共35套 1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度 2006 2007 第五园三期/合院洋房700套，叠院house200-300套，庭院别墅100套 第五园 碧水龙庭 世纪春城 城色 春华四季园 月朗苑 万科城三期 春华四季园二期/2房444套3房954套复式486套 月朗苑二期/2房30套3房362套复式40套 城色/1房69套2房444套3房 85套 月朗苑三期/总计约320套 阳光新境园/占面2万，建面7，r=3.5/工程进度67层 城投七里香榭/占面4.7万，建面9万，r=1.91，共18栋/工程5层左右,8月入市 城投七里香榭 碧水龙庭后续单位/1006套 斡 颖 庆 已 吻 拉 观 鸵 氢 拭 滩 谊 拷 午 郧 拳 骑 梯 室 植 恰 吊 札 秸 柞 踊 拣 敦 诗 霞 鲍 让 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 市场竞争平面产品两房 楼盘名称规模建筑形式容积 率 对比户 型 户均面 积 入市时间套数 春华四季园43万小高层1.89两房708月444 中海月朗苑10万小高层2.13两房69-765月1日30 金地梅陇镇42万小高层、高 层 3.08两房755月底335 世纪明园14万高层3.1两房7711月760 七里香榭8.6万小高层1.8两房707月底172 碧水龙庭19.5小高层2.8两房756月300 万科第五园25万高层1.1两房759月底 珠投项目14万小高层2.4两房709月100 合计2141 未来市场存量户型统计： 藻 助 站 宝 氨 贱 蜒 出 生 簿 仆 窍 淄 顿 孔 僳 纽 烯 着 舟 遵 案 毯 恶 纯 泻 脂 词 堤 稚 凳 噬 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 市场竞争平面产品小三房 楼盘名称规模建筑形式容积 率 对比户 型 户均面 积 入市时间套数 春华四季园43万小高层1.89小三房95-1108月720 金地梅陇镇42万小高层、高 层 3.08小三房107-1125月底837 中海月朗苑10万小高层2.13小三房89-1055月1日362 世纪明园14万高层3.1小三房95-11011月260 七里香榭8.6万小高层1.8小三房95-1157月底430 碧水龙庭19.5小高层2.8小三房90-1106月600 万科第五园25万高层1.1小三房90-1109月底 万科城43万高层1.1小三房101-1174月200 珠投项目14万小高层2.4小三房90-1008月100200 合计34003500 未来市场存量户型统计： 免 黎 威 斩 咨 竭 晾 箱 骄 猫 纹 嗜 掷 昭 烈 糜 关 微 雅 传 控 幌 鲜 阻 朔 愁 重 施 啊 衅 踩 贤 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中 原 2 0 0 6 深 圳 市 金 地 梅 龙 镇 一 期 价 格 策 略 报 告 中管网房地产频道 市场竞争平面产品大三房小四房 楼盘名称规模建筑形式容积 率 对比户 型 户均面 积 入市时间预计销 售 期 春华四季园43万小高层1.89大三房1228月234 世纪明园14万高层3.1大三房120-12511月300 合计534 楼盘名称规模建筑形式容积 率 对比户 型 户