租金定价商铺公式.doc

租金及售价定位1、项目价值评价价值评价表序号评判因素权重评定分值分值星光百货世纪阳光国贸商场商业大厦本案A周边环境(小计)3020.6723.67232422A-1商业位置5344.3344A-2交通便利度53.674.334.334.334A-3周边房屋素质543.673.6743A-4周边居民质素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A-6车流53.3344.334.334B规划及建筑(小计)2018.331210.331417B-1整体规划43.672.672.3333B-2外观建筑风格43.672233B-3建筑空间规划32.6721.6722B-4停车位、便利、大小331.6711.673B-5主题广场32.671.671.672.333B-6动线组织32.6721.6723C配套设施(小计)2013.6710.339.6712.3317C-1公共配套设计432.331.672.673C-2无障碍设计42.3321.672.333C-3导购设施32.67221.673C-4安全设施321.331.523C-5灯光设计321.331.51.673C-6其它设施31.671.331.3322D营销管理（小计）3022.0317.9714.9319.3325D-1主题形象32.331.671.3323D-2营销策略322.171.832.332D-3主力店432.331.932.53D-4业态布局432.331.772.674D-5人流设计（商场内）221.2711.332D-6经营管理模式321.771.8322D-7商业管理公司21.271.2711.172D-8促销活动21.171.1711.171.5D-9经营管理321.8311.673.5D-10品牌控制2211.071.171D-11物业服务21.271.171.171.331合计10074.763.9757.9369.6781价值实现度100%74.70%63.97%57.93%69.67%81%价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度星光百货世纪阳光国贸商场商业大厦本案A周边环境3020.6723.6723.0024.0022B规划及建筑2018.3312.0010.3314.0017C配套设施2013.6710.339.6712.3317D营销管理3022.0317.9714.9319.3325价值实现度100%74.7%63.97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。1、 价值实现下的租金及售价定位1）租金统计及分析汉中各商业街租金统计表（元/月）业态人民路东大街西大街前进西路头桥路天汉大道太白路人民路最高租金130906572631408073最低租金8040233418752628平均租金10565445340.51075350.5价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。汉中商场租金表（元/月）项目最低租金最高租金平均租金世纪阳光100140120国贸商场 90140115星光商场7810089平均租金89.333126.666108根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度 = 10881%65.5% = 131.91（元/平方米月）本案平均销售价格= 本案平均租金10年12月=131.911012=15,828（元/平方米）