1、深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究报告送审稿致：深业泰富物流集团股份目录1.0 工程总论 . - 4 -1.1 工程概况. - 4 -1.1.1 工程名称 . - 4 - 工程开发方. - 4 - 承当工程经济可行性研究工作的单位 . - 4 -1.1.4 工程地点 . - 4 - 可行性研究依据. - 4 - 工程建设的必要性 . - 5 - 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 . - 5 - 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象. - 6 - 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益. - 6 - 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济开展 . - 7 -1.3 根本
2、结论. - 8 -2.0 工程市场分析 . - 9 - 宏观背景分析. - 9 - 宏观经济分析 . - 9 - 宏观政策影响 . 12 中观行业分析. 152.2.1汽车产业开展综述 . 152.2.2中国汽车销售业开展分析. 182.2.3深圳汽车销售业开展分析. 202.2.4深圳二手车市场开展分析. 222.2.5深圳汽车后市场开展分析. 24 微观市场需求分析 . 27 本工程汽车销售市场需求预测 . 27 本工程写字楼需求预测. 31 深圳及笋岗汽车销售市场供给现状. 37 笋岗写字楼供给现状 . 40 市场供需小结. 42 汽车销售市场 . 422.4.2 写字楼. 423.0
3、工程定位分析 . 43 本工程解析 . 43 工程区位条件解析. 43 工程交通条件解析. 43 工程土地利用和建筑现状 . 43 工程综合条件评价. 453.2 工程SWOT分析. 46 工程总体定位分析 . 48 总体定位原那么 . 48 功能定位分析 . 49 价格定位分析 . 554.0 工程经济效益评价 . 60 经济效益评价依据 . 604.1.1 开发节奏 . 604.1.2 经营模式 . 604.1.3 资金来源 . 614.1.4 基准收益率. 62 关键数据来源一览表 . 62 工程建设内容与建设规模. 62 工程投资估算. 63 工程开发建设本钱 . 63 开发建设阶段的
4、期间费用 . 65 工程总投资额 . 65 工程收入预测. 66 各物业经营预测. 66 工程收入预测 . 69 工程本钱费用测算 . 724.5.1 运营本钱 . 724.5.2 税费 . 72 企业所得税. 72 土地增值税. 724.5.5 工程支出 . 73 工程经济效益评价 . 74 财务评价指标 . 744.6.2 敏感性分析. 79 盈亏平衡分析 . 805.0 工程开发总体评价 . 81 工程社会效益和经济效益评价. 81 工程风险及躲避策略. 825.2.1 风险描述 . 82 风险躲避策略 . 826.0 附录 . 841.0 工程总论1.1 工程概况由深圳市建筑设计研究总
5、院编制的?深业泰富汽车物流产业园规划可行性研 究?已确定了本工程前期的总体定位和规划方案，本次工作的目标是在此根底上 验证本工程在经济上的可行性：作为深圳发源地之一的清水河片区，深圳政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化的改造方针，而片区的产业定位也明确为“现代化大宗商品交易市场、 现代物流配送基地、现代物流公共信息平台、国际物流总部基地。由于该片区 拥有良好的物流根底和完备的汽车流通业开展根底，交通便利，是关内不可多得 价值洼地。深业泰富正是在这样宏观的产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这 一宏伟目标。本工程规划占地面积 万平方米，总建筑面积 万平方米， 容积率为 。工程集设计研发、汽
6、车物流配送、零配件供给、展示交易、总部 办公、信息平台、商务会议、购物娱乐于一体，功能分区包括汽车企业总部大厦、 汽车博览及效劳中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研 发设计中心、汽车展示交易中心。1汽车企业总部大厦(40 层)2汽车博览及效劳中心(3 层)3汽车物流及用品分拨中心(12 层)4汽车零配件配送中心(3 层)5汽车研发设计中心(15 层)6汽车展示交易中心(7 层)7汽车文化活动广场8园区入口喷泉规划总用地面积6.27 公顷总建筑面积25.08 万平方米 汽车企业总部大厦 万平方米 汽车博览及效劳中心 万平方米其汽车物流及用品分拨中心 万平方米 中汽车零配件配送
7、中心 万平方米汽车研发设计中心 万平方米 汽车展示交易中心 万平方米容积率4.0 建筑覆盖率%31.00%绿地率% 30% 配建停车位个1300深业泰富汽车物流产业园的开展目标是：以现有 万平米土地为龙头和核心区域，借力汽车效劳业，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真 正的、可行的、具有规模效益的国内一流、世界领先的汽车物流产业园工程。1.1.1 工程名称深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究1.1.2 工程开发方本工程开发方为深业泰富物流集团股份1.1.3 承当工程经济可行性研究工作的单位 受委托单位：戴德梁行房地产参谋深圳。 单位地址：深圳市罗湖区地王大厦 2810-2811 室。
8、法人代表：张国正1.1.4 工程地点深圳罗湖区笋岗清水河物流园1.1.5 可行性研究依据 ?深业泰富汽车物流产业园规划可行性研究? ?关于加快开展深圳现代物流业的假设干意见? ?深圳市城市总体规划检讨与对策2001-2005? ?深圳市城市规划标准与准那么?2004 年 ?深圳市商业网点规划? ?深圳市货运交通开展政策及货运场站规划? ?深圳市罗湖区分区规划?2001 年 ?笋岗片区法定图那么?2001年4 月 ?笋岗-清水河物流园区功能调整研究?2006年4 月1.2 工程建设的必要性1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%40%，流
9、通及售后服 务领域占 60%-70%。而流通及售后效劳包括售前、售中及售后效劳各方面的内 容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供给、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。车管所分所 金融保险效劳机 构文化 引入政休闲 府相关职能画廊、艺术馆 情境小品、雕塑汽车美容、改装 汽车定制中心、驾校 效劳整车仓储 零部件仓 储配送中 心购物中心 主题商业物流 仓储体验式 商业汽车 城市展厅产业研发中心 基地采购中心商旅接待商务酒店会展场馆持续增加的各类 物业深圳是我国私人机动车开展最快的地区之一，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序开展的状态。这不仅与我市汽车销
10、售行业的开展不相适应，也 与深圳市经济开展不相协调。深业泰富汽车物流产业园建成后，经营面积将到达25 万平方米，将会成为罗湖乃至深圳市规模较大、功能齐全、现代化、人性化 的汽车交易市场。该工程的实施运营，将弥补深圳市缺乏大型化、集聚型汽车销 售市场的“空白，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广 大的消费者、生产厂商、配件供给商以及配套效劳商紧密的联系在一起，形成集 团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营 格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢。1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象 随着深圳特区经
11、济的飞速开展，清水河仓库区的仓储功能逐渐弱化，现有 的货代、运输、仓储功能已经不能满足城市的快速开展和深圳市产业结构 转型带来的挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低下、土地 利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。 为了顺应片区的开展趋势，笋岗清水河物流园区相关管理部门对园区的 功能定位进行了调整，编制了?笋岗一清水河物流园区功能调整研究报告 (2006)?。笋岗清水河物流园区调整后的功能定位为：“以信息化为根底，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、 物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居 超市、汽车及汽配交易市场、电子产品专业市场、轻工产品市场
12、医药港、 冷冻食品配送中心、生鲜农产品配送中心、文具玩具精品市场和工艺文化 传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划 和能级。把园区建设成为城市现代效劳业功能集聚区域深港现代物流企业前方效劳基地，为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的奉献。 而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业结构转型，引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力的 有力举措。 本工程的建设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的根底上，塑造一个 开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点， 可改变现有清水河仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的
13、优美的区 域形象。1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益时至今日，深圳面临土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约深圳开展的瓶颈，如何克服“四个难以为继的负面影响，已经成为深圳面临的重 大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的根本要求，规 模化、高效益、集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化开展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。因此，深业泰富汽车物流产业园作为高集聚型汽车
14、物流效劳区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。1.2.4 有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济开展汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售效劳，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的开展具有 举足轻重的影响。销售交易金融按揭保险效劳关税缴纳相关费用缴纳提车效劳上牌办证作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售效劳业，其开展关系到后续相关产业的开展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修效劳行业不仅增加地区 对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业开展的前提，汽车
15、金 融业的开展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的开展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关 产业的开展，而由汽车产业开展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动深圳汽车物流行业开展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件效劳区、物 流仓储效劳区、汽车配套效劳区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车 船使用税、代办保险等一条龙效劳业务。不仅可以提升和带动该片区的整体开展， 实现地区产业结构转型和升级
16、并可通过市场带动相关行业的开展，包括物流、 运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快速开展。1.3 根本结论 深业泰富汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点开展的现代物 流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳 高端物流业的开展起到带动与表率作用。 本工程经济上可行,具体财务指标如下: 全租模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 亿元，年投资利润率：25.56%；工程财务税后内部收益率：19.94%；工程税后财务净现值I=10%：97,424 万元，工程税后动态投 资回收期含建设期： 年； 租售
17、结合模式按照 30%自有资金+70%银行融资、租售结合模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 亿元，年投资利润率：11.46%；工程税后财务净现值I=10%：83,346 万元，工程税后动态投资回收期含建设期： 年 全售模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，工程经济效益指标如下： 工程总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；工程税后财务净现值I=10%：114,662 万元.2.0 工程市场分析2.1 宏观背景分析2.1.1 宏观经济分析1.国内经济开展现状2021 年明显下降，2021 年一季度整体表现 好于预期2021 年在金融危机的影响下，中国经
18、济出现了明显放缓的趋势。国内生产总值 300670 亿元，同比增长 9.0%，4 年以来首次降至个位数，经济形势十分紧 迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长、拉动内需和和促进消费， 并相应出台了 4 万亿投资方案及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济 形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。2005-2021年GDP累计增速12.5%12.0%11.5%11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%07年2季度6.8%截止到 2021 年第一季度，国民经济运行出现了积极变化， 整体表现好于预期。初步核算， 一季度国内生产总值
19、 65745 亿 元，按可比价格计算，同比增长6.1%。居民消费价格同比下降0.6%，工业品出厂价格同比下降 4.6%，环比降幅逐月缩小。当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国一季度的经济运行状况已经好于 预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此， 宏观经济有利的开展形势将对各行业的开展起促进作用。2.深圳经济开展现状抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全 国领先地位近 10 年来，深圳市国民生产总值以年均近 15%的速度快速增长，经济开展成果显著，产业结构良好。虽然 2021 年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济 开展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗
20、危机、保增长的工作处 于全国的前列。目前深圳经济开展主体的根本面比拟稳定。1998-2021深圳国民生产总值及增速10000800060004000200020%15%10%5%00%1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2021表2-1：深圳主要经济指标与其它三大城市的比照2021年GDP亿 元全国排名人均 GDP美元全国排名人均可支 配收入全国排名深圳 7807 4 129321275961上海 13698.15 1 1052912166836北京 10488 2 9075361563812广州 8215.82 3 116967
21、168845数据来源：各地统计局网站从表 21 中可以看出，深圳 2021 年 GDP 总值为 7807 亿元，继续稳居全国第四位。而在全国人均 GDP 和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在经济开展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位，甚至到达了中等发达国家的水平。同时，深圳的国内商品销售总额在 2021 年到达了 亿元，比上年增 长 12.3%，其中汽车类产品 亿元，同比增长 ，显示出强劲的开展 势头。3.小结从全国的宏观经济开展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国 经济迎来新一轮的开展机遇。从深圳目前的经济开展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先
22、地位，人均GDP 和人均收入水平位居全国首位，为商品市场的持续开展奠定了坚实的根底。 对于本工程而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本工程的有利开展因素。而深圳中心城市的核心竞争力和价值，为本工程蕴育了巨大的市场空间。2.1.2 宏观政策影响1.?汽车产业调整和振兴规划?该政策是在当前经济危机的背景下，国家大力扶持和促进汽车行业开展的具体表现，对本工程而言是重大的政策利好。为应对国际金融危机的影响，落实保增长、扩内需、调结构的总体要求，稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽 车产业持续、健康、稳定开展，政府特制定?汽车产业调整和振兴规划?，作为 汽车产业综合性应对
23、措施的行动方案。1产业调整和振兴的主要任务 培育汽车消费市场遏制汽车产销下滑势头，确保 2021 年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消费、恢复市场信心的政策措施。 推进汽车产业重组 鼓励大型汽车企业在全国范围内实施兼并重组。 支持企业自主创新 以企业为主体，加强产品开发能力建设。 实施技术改造专项 支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持开展新能源汽车的相关技术。 实施新能源汽车战略 推动纯电动汽车、充电式混合动力汽车及其关键零部件的产业化。 开展现代汽车效劳业 加快开展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后效劳、汽车租赁、二手车交易、汽车保险、消费信贷、停车效劳、报废回收等效劳业。2主要具体政策措
24、施 减征乘用车购置税自 2021年1月 20 日起， 升及以下小排量乘用车的购置税从 10%减到5%。 开展“汽车下乡农民按照规定换购车辆，最高可享受 5000 元财政补贴。 加快老旧汽车报废更新2021 年老旧汽车报废更新补贴资金总额由 2021 年的 6 亿元增加到 10 亿元。另再安排 40 亿元，对符合一定使用年限要求的中、轻、微型载货车 和局部中型载客车，以及“黄标车适度提前报废并换购新车，给予不高于 同型车辆单辆车辆购置税金额补贴。 清理取消限购汽车的不合理规定 包括牌照注册数量、车型限制、各种区域市场保护措施、各类行政事业性收费、外地汽车进城收费。 促进和标准汽车消费信贷 修改和完善汽车消费信贷制度，支持符合条件的国内骨干汽车生产企业建立汽车金融公司。 标准和促进二手车市场开展 大力开展专业的二手车经销企业，倡导汽车品牌经销商开展以旧换新、以旧换旧等汽车置换业务。取消二手车交易市场的不合理收费，降低交易成 本。3?汽车产业调整和振兴规划?对本工程的影响 有利于增强国内宏观经济
