1、目 录CONTENTS宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究02策一部分项目认识1.1硏究背景031.2工作目的与总体思路0413项目历程06策二部分宝龙目标072.1现在的宝龙082.2未来的宝龙172.3发展目标37第三部分完善配套畴381#3.1配套现状与缺口分析393.2配套完善策略58策略1 :鉛位木卜充生活酉己套,打产业区63策略2 :多喇卜充h性配套，助肚龙升级73策略3 :改善交通连接，便捷享用园区内外资源76策略4 :播撒“邻里中尤 ,培育产业区韓细胞79策略5 :构建自行车系统，打造低碳出行示范区84策略6 :挖掘公共空间，营造人，性化高品质孵91策略7 :改善重要节点
2、景观，期园区唸93策四部分 实施指引944.1分部门行动指南954.2实施建议107#附件实施项目库109#第一部分项目认识1.1研究背景1.2工作目的与总体思路1-3项目呈3宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究R4 abf “ Dm.m宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究1.1研究背景1.1.1项目背景(1) 深圳市关于“加快特区一体化”进程的要求“特区一体化”已成为深圳下一个三十年面临的重要命题，作为龙岗区产业基础最雄 )5的高新园区，宝龙园区与深圳市高新园区(南(科技园)在配套设施建设水平上的差距 直接反映了特区内外城市化水平的差距，其配套设施的完善是实现特区一体化的必然要求
3、2) 宝龙园区的重要性宝龙园区是深圳离新技术产业园区的重要组成部分，其产业用地占深圳市蒿新技术产 业用地的21%。是龙岗区两大离新区(宝龙园区+华为)中潜力最大的园区，承担着未来龙 岗产业升级的重任。同时，根据深圳市及龙岗区对下一个五年的规划部署，宝龙园区属于 下一个“五年”战略发展区。在新形势下，有必要重新审视宝龙园区的配套情况，为园区 的“二次腾飞”提供保障。(3) 宝龙园区产业发展的要求经过近20年的发展，宝龙园区己然走到了升级转型、全面提升关键时刻，目前正面临 着用地集约化、产业高新化、配套城市化等命题。特别是深圳市新能源产业基地的入驻， 将成为带领园区升级转型的引擎。(4) 区委
4、区政府对宝龙园区配套服务设施建设的高度重视随着就业人的不断增加，宝龙园区居住、商业、教育、医疗、文体等公共服务设施 短缺的问题日益凸显，制约园区进一步提升。区委区政府非常重视宝龙园区配套服务设施 的建设，曾多次到宝龙园区进行调研，要求尽快开展相关研究解决配套问题。3宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究户靱2 Ok- Wigiumslm n深圳市高新技术园区空间分布图Kg J#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究规划范围示意图图：工作思路112规划研究依据深圳蒿新技术产业园区发展专项规划(2009-2015)龙岗中心地区发展战略研究与行动规
5、划深圳蒿新区宝龙园区综合配套设施提升实施方案深圳市龙岗中心组团绿道系统规划相关法定图则深圳市城市规划标准与准则113区位概况及研究范围以深圳市蒿新区宝龙园区为整体研究范围，东起植物园，西至深圳东站，北达石鼓岭, 南接马鞍岭，总面积16. 8平方公里。1.2工作目的与总体思路121工作目的：完善配套，提升宝龙明确配套目标：提出整体提升建议，为园区的整体提升提供参考。找出配套缺口，提供解决方案：为政府、市场完善配套行为提供依据。1.2.2工作思踣本次规划首先确定配套目标，然后分析配套缺口，提出配套策略，最终提出实施指引。12.3总体框架规划分为三大部分，第一部分为“宝龙目标”，目的是描绘宝龙发展蓝
6、图，明晰配套对象。这部分从分析现状宝龙的特征入手，得出 “单纯补配套治标不治本，需打组合拳”的结论，为打好“组合拳”，结合发展趋势，提出三大建议，全面提升宝龙，确定宝龙的未来是 30多万人的综合产业城。为实现这一宏伟目标，第二部分切入主题，“完善配套”，这部分首先根据目标测算出园区未来的配套缺口，再 从硬件和软件两方面提出切实可行的七大策略，量质兼顾，全面提升配套。为更好地落实七大策略，最后一部分提出“实施指引”制定分 部门行动指南，并提出实施建议。5宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究一目标现在的宝龙严簣彳正1：城帀磐区重艷贄基地fT蒔注厂叼
7、为圭:屉巨壬商驀鱼胡癸白“!一蒋征3聂逢衣曲童二壬並云王葩药蘇来 蒔社石西養请洁褊手尹並叵茨屁号施鬲就宝龙目标未来的宝龙二策略Is生活配套现状与缺口缺口分析2、生产性配套现状与缺口3、交通及其他设施现状与缺口完善配套 a完善L枣強.鳥 配套的目标：为30多万就 业人口的科技新城提供优 质服务pH建谊L ：近期融 锂變丁箜合亡业期T建汝2：礙甬地鹹:诟爲庄亚頑箜渝 蓬议3】；可入呜嘀汰屏董:嶽弃绒糕型 F簇目标do畝蒔谿尹亚琉H理念：分级酉淒、供需平衡=系嗨全方画天生逹酉產?丁适磧哑区T策蹌亍咬善爻逼離;籬拿甬1S奁闵亦通|飞厂L鬃丄混負豹泡人隹低低抵低愍jL策甄:巔:邻里申心:.；巔左业區宣翩
8、胞 棗館狗逢昌莽競；打逼S襪出彳养范反1 .,T.策蹙I：.触公共空间.营适人性化高晶康环境 棗蹌7 ：衣善董宴音点鳶见:了妙協反谤 ?单纯补酉洼治标不治本, 配套的提升与产业升级及 用地模式的转变相辅相成星质兼顾,全面主善配套#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究三实施实施指引r:H 规划部门：法走图则调整i分部门行动指南L实施建议1.3项目历程本项目历时一年多，经多次协调沟通，取得区政府、市规土委龙岗管理局等部门的认可。经多次完善后形成本次成果，主要历程如下:#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规
9、划研究2010年7月-2011年1月08月12日10月27日11月08日12月06日2011年01月05日2011年01月11日方案编制及过程沟通初步思路汇报中期方案汇报修改方案汇报初步成果提交与法定图则顶目组沟通 修改后成果汇报#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究 2011年3月向龙岗区政府汇报区领导肯定了项目的整体思路和策略，并要求尽快落实项目配套设施项目建设，以 完善宝龙园区的配套水平，提升宝龙整体形彖。2011年4月-6月配合上海纯粹建筑设计有限公司完成宝龙大道综合产业带城市设计2011年8月2曰&11月30曰向市规土委地区规划处汇报
10、第二部分宝龙目标2.1现在的宝龙2.2未来的宝龙2.3发展目标7宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究未来是一个移动的目标，预测它的特征是很困难 的我的观点是用长远的目光，制定向前推进的计划， 但是沿着这条路线，要准备进行许多方向的修正.摘自Henry N. Pol lack所著不确定 的科学与不确定的世界宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究2.1现在的宝龙2.1.1发展概况(1)发展历程宝龙园区自1993年成立，经历了近20年的发展，已然成为龙岗区不可或缺的重要经 济支撐。2010年度园区实现工业总产值230亿元人民币，税收突破7亿元人
11、民币，同比增 长 40%。宝龙园区产业集聚效应突显，已初步形成了集成电路、电子信息、新能源汽车和医 疗器械四大产业集群。园区名企荟萃，汇聚了比亚迪、深天马、同洲电子、科陆电子、 实益达、创意太阳能等一批上市公司及方正微电子、兄弟工业、五洲龙汽车、赛格导航 等一批国内外知名企业。至今为止，园区共引逬130多个顶目，其中高新技术顶目55个。2010年，宝龙园区 引进新材料、新能源、电子信息技术等工业企业54家，通过招拍挂的方式，引进比亚迪 铁电池、安博电子、宏商材料、弘海科技等新兴产业项目8宗，建立科技企业孵化器1个, 与华中科技大学研究院合作成立3个省级特种材料应用开发实验室。这些企业和项目未
12、来几年能为园区增加约150-200亿元的产值。(2)社会经济发展概况宝龙园区现状人主要由两部分组成，即宝龙园区产业人及园区范围内户籍人口， 共计82371人。 宝龙园区产业人口目前园区己投产的30家企业中，高新企业20家，非高新企业10家。2009年底，园区 产业人约80000人。 园区范围内户籍人口时期主宴转征重大事件工业城时期1993-2000入驻企业科 技含量低发展缓慢1993年一一宝龙工业城开工奠基典礼 1995年一一太平洋电线.电藐(深圳) 有限公司入驻髙新 科技 园时 期2001 至今成长期2001-2002政府注资. 基础设施不 断完善.裔 新企业开始入2001年7月一一深圳市离
13、新技术产业带成立2001一一宝龙大道正式通车2002年一一深圳南方中篥集装箱股份 有限公司.兄弟工业(深圳)有眼公 司落户2002年一一深圳市龙岗区髙新技术产 业带宝龙碧岭片区管理办公峑成立转型期2003-2010共引进130 多个项目， 其中髙新技 术企业55个,31家企业已 投产.工业 总产值年均 增长率30%, 产业集聚现 象初步出现2003年一一宝荷路通车2003年一一锦龙大道通车、深圳市华 大电路科技有眼公司、比亚迪特密制 造有眼公司、深圳新中桥通信有眼公 司入驻2004年一一变电站投入使用2005年一一意法半导体公司落户 201D年一一园区引进新能源.新材料 电子信息技术等企业共5
14、4家2011年一一重点零划新能嫁产业产业 基地宝龙园区发展历程一览表研究范围内共包括龙岗街道办南约居委会大浪、汉田、大行、积谷田、水一村、水 二村、联和、炳坑、水背龙一村、水背龙二村、马桥及同乐居委会坑尾、老太坑十三个 居民小组，现状户籍入共计2371人。2.1.2主要特征特征一:城市相对边缘区重要的产业基地地位：深圳高新技术产业园区的重要组成部分宝龙园区面积23平方公里，其中高新技术产业用地16平方公里，占深圳市高新技术 产业用地的21%。电子通信和IC产业集聚突出，目标是打造华南地区最大的集成电路专 业园区。专栏:深圳市高新区简介深圳市髙新区包括深圳湾.留仙洞.大学城.福永北-沙井南.光明
15、石 岩.观瀧.龙华.坂雪岗.宝龙碧岭.坪山（深圳出口加工区）葵涌. 大鹘等园区以及市政府划定的其他髙技术产业发展区城.面积185.6平方公里. 其中髙新技术产业用地761平方公里。2008年.深圳髙新区以全市约19慕的工亚用地12%的从业人口实现髙新 技术产品产值5328亿元.占全市的63. 32%.意义重大。区位条件：两大城市副中心间的相对边缘区宝龙园区位于龙岗区东南部，紧邻坪山新区，距龙岗中心区及坪山中心区均在20公 里范围内，属于城市相对边缘区，但也决定了其有条件享有两大城市副中心的综合服务。UiKr深圳市高新区分布图7 fer I .F J 5 km坪商务萝花F鲁針轟蟲專型一二亠 -
16、宝龙园区区位示意图兰A宝龙园区在深圳市区位示意图从龙岗区的高新技术产业园区发展情况来看，华为片区产业已基本实现升级，空间 拓展的难度很大；离桥产业园的基础较弱，正在走向高新化；而宝龙园区是龙岗区唯一 基础较好、且进入升级关键时期的园区，因此，宝龙园区的发展对龙岗区新时期的腾飞 经济发展：宝龙园区己成为龙岗区重妾的经济支撑点经过近20年的发展，宝龙高新产业的发展已具备一定基础，且增长势头迅猛，2010 年工业总产值达230亿元人民币。20042010年间，园区工业总产值年均增长率达30九 企业实际纳税年均增长率达40札SftSOOO888园区纳税（亿元）亠纳税（亿元）工业总产值（亿元）9宝龙I深
17、圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究宝龙园区经济发展情况分析图 产业状况：已初步形成强有力的产业集群经过近20年的发展，宝龙园区己成为龙岗区经济发展的重要支撑。园区现己初步形 成集成电路、电子信息、新能源汽车和医疗器械四大产业集群。宝龙园区产业布局图新能源集成电路医疗器械电子信息特征二:现状以加工制造为主，但已走到转型的关口产业人特征：蓝领为主、年轻化、教育程度低宝龙园区的人特征为蓝领多、年轻化、教育程度低，这样的人结构特征从侧面 反映出园区产业仍以劳动密集型为主，产业层次较低，也决定了过去二十年配套建设标 准较低。年龄构成一一入明显偏年轻化现有产业人
18、中21-30岁的占64%; 16-20岁的占18%; 31-40岁的占12%;可见21-40岁 年龄段共占94%。整体上，园区产业人偏年轻化。性别构成一 一女性比例高于男性现有产业人中男女比例为9: 11,其中除比亚迪外，大多数企业中女性比例远高于 男性比例。类型构成一一以低收入蓝领工人为主宝龙园区内蓝领工人与白领（含离管）员工的比例约为18: 7,蓝领工人占到了产业 人总数的72%。收入水平上，蓝领工人月平均工资在2000元左右，白领员工工资月平均 5000元至10000元不等。学历构成一一教育水平普遍偏低，缺乏高学历人才员工年龄结构41-50 over502JL 一 306411& 20
19、21 30 31 40 41-50BOTcr50员工性别比例男员工教育程度U事強听 夭”力宝龙园区产业人中，离中以下学历的占59%,本科及以上学历的占5%。可见园区产 业人的受教育程度普遍偏低，以生产线蓝领工人为主，缺乏离学历研究型人才。11宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究产业基础优势经过近20年的发展.宝龙高新产业的发展己具备一定基础。在蒿新化及高端化转型 方向上拥有巨大的发展潜力。具体体现在：宝龙园区现已引入130多个项目，其中高新技术项目55个，高新技术项目占宝龙园区项 目的42. 3%o2010年，引进比亚迪铁电池、安博电子、宏商材料、弘海科技等新兴产业项目8宗。 “十二五”
20、期间重点建设的新能源（核电）产业基地，将成为引领宝龙园区产业转型 的核心。1Z宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究宝龙园区近期重点产业项目示意图发展阶段：逬入升级转型、全血提升的关很时朗专栏：深圳市新能源（核电）产业基地深圳市新能源（核电）基地将落户宝龙园区北部， 占地约50公顷，总建筑面积约180万平方米。首期将入驻 以中广核集团为核心的9家企业，其办公用地为5. 64公顷, 试验与产业化用地为15. 42公顷。项目包括总部办公大楼、 会展中心、培训中心、高科技体验馆、产业孵化器、创 意街区、商务酒店等等。大部分项目为园区共享。整个基地建成带来约3. 4万的产业人口，包括30%的白 领
21、阶层和10%的中高管理层1Z宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究宝龙园区经过20年的 发展，实现了从工业区到 高新技术产业园的娼变。 随着原特区内高新技术企 业纷纷转移至园区，以及 新能源、新材料、电子信 息技术等企业的入驻，宝 龙迎来了升级转型的关键 时刻。工业区1993-2000大规犊荃38设 施逹设，传统 加工制造业高新技术产业园铺垫期；起飞期2001-2002:2003-2009升级转型期2010:市区高新技术企:业转移至此，新产业专业化， 园区机构成立产业门类逐渐 丰IC产业 集群形成:能源、新材料、:电亍伶息技术等 =:企业纷纷入驻总部芬公金议中心. （培讥中心） 按电證务中
22、一 心（倏厅寻人才公穴产业培H中心创破中和箱品酒店 及?公曲业街区（MS 俱乐88、书吧、 邻里中心， 中心）1Z宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究13宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究特征三:基本建成的单一工业区，用地资源紧张宝龙园区现状用地平衡表园区建设：一直按照单一的工业区建设现状建设用地9. 28平方公里(含未利用地)，约占总面积的54. 9%:工业用地占45%,以一类工业用地为主，占工业总用地的方%。居住用地占18%,其中以四类居住为主，占居住总用地的50%;二类居住占总居住用地 的28%;三类居住占总居住用地的23%。商业、文化、绿地等用地所占比例合计约4.3%图例
23、宝龙园区土地利用现状图序用地代号用地名称鯛占城市建 殳用地(%)占城市总用 地(X)e类(公顷)1R居件用地151.9621.289 24R2-类居件用地15.36 222.70R3二类居件用地29. 124 001 74R4四类居件用地80. 5111.064.802C商IV样公共设那用地18.792.581 12C1商业用地18. 142. 191.08C3商务公惫用地0.390 050 02C4厳馆业用地0.260. 040.023G/IC政府/团体/社区用地9.061.210.54GIC1行政办公用地1.60.220.10GIC3体育用地0. 170.020 01GIC1浜疗刀牛用地0
24、 190.030 01GIC5教育科硏用地7. 10 980. 121M工业用地425.4658 4425 38Ml-类工亚用地330.7615. 4319.73M2类丁叩用地91.713.015 655W仓储用地0.670.090.01wl普诵物流冷储用地0. 420.060 03W2危险品仓储地0.250. 030.016S洎賂广场用地99.2813 645 92SI道路用地99.2813.645.92U市政公用讳施用7.921 090 47U1供应没施用地6. 480.890.39U2公共交浦用地1.040 110 06U5环境卩牛i殳施用地0. 40.050.028G绿地11.911
25、610 71G1公共绿地11. 131.530.66G2牛产防护绿地0.780. 110.05城市弹设用地728.05100.0043. 1210E水域和旦它用地918.6256 58El水域33.512.00E26.030 36E3园地0.850.05El林地596.7535.59E6农林和其他用地13.890 83E7未利用地57. 193 13E9发展备用地210. 11132合计1676.67100.00#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究土地资源：产业用地紧张，但挖潜空间巨大宝龙园区建设用地约10平方公里，以国有用地为主，约7. 3
26、平方公里，占总建设用地的 69%。目前，园区产业用地较紧张，国有未出让（成片可出让）的产业用地约75公顷，其中 近期有意向出让约25公顷（新能源产业基地），仅剩约50公顷。但是，宝龙园区约1/3的用地掌握在社区（南约社区与同乐社区）手上，这些土地目前 利用效益低，具备升级转型的潜力。经梳理分析，近期通过旧工业区升级改造（联和工业 区及汉田工业区）可拓展产业空间约59公顷，远期通过老太坑等工业区的土地整备可拓展 产业空间66公顷，共计约125公顷（建筑面积约500万平方米），占国有用地的36.5%,相当 于再造1/3个宝龙。2老太坑工业图例旧工业区升级改造旧工业区整备wtieau a Alt）
27、碣耐事拔豪缜e）宝龙园区土地权属图权属面积（公顷）百分比（%）国有已出让505.747.7其中未建124.811.8已建380.935.9国有未出让224.821.2其中规划用于产业104.49.8规划用于配套120.411.4非农建设用地57. 15.4其中未建13.91. 3已建4314. 1未征转地272.625.7其中未建60.95.7已建211. 720.0总计1060.2100.0宝龙园区建设用地土地权厲一览表注：表内数据仅指建设用地.不包括生态线内用地特征四：配套滞后源于产业层次低及用地粗放随着园区人逐渐增多，对配套品质的要求越来越高，宝龙园区配套问题逐步凸显, 目前园区生产配套
28、一片空白，生活配套数量少、档次低，整体配套环境较差。但是，配套冋题仅仅是表象，根本原因是产业层次低与用地模式粗放。过去的二十 年，宝龙园区着力引进离新技术企业，且成效卓著。但是，大部分蒿新技术企业都以生 产制造为主，吸引的主要是生产线上的蓝领工人，收入普遍较低（2000元/月左右）。而 且，早期的工业用地利用较为粗放，因为生产制造需要的工业厂房占地规模大，1个企 业动辄占据几公顷的产业用地，间接导致园区人密度较低。就业人较弱的消费能力 及园区较低的人密度无法支持优质的配套服务，体现在园区目前己幵业的一些较高档 的百货商场（如宏佰）门可罗雀，而高品质的公寓由于租金问题也无人问津，市场投资 配套的
29、动力不强。城中村绿地南约街市社康中心幼儿园临肘摊档最近，众多离新技术企业有意落户龙岗，但都由于配套滞后问题转向大运新城谋求 发展空间，结果宝龙园区只能走老路，继续引进产业层次较低的企业，形成“企业层次 低一一人密度低、消费能力弱一一配套品质差一一高科技高附加企业不愿落户一一只 能引进劳动密集型产业”的恶性循环。可见，补配套只是表象，打破这种恶性循环，才 能从根本上提升配套。2.1.4总结:配套的提升与产业升级及用地模式转变相辅相成,完善配套的 目的是为产业提供优质服务从宝龙的现状特征和对未来趋势的把握看，在未来5-10年可预见的时间范围内，宝 龙园区仍然是龙岗区重要的产业基地，以发展产业（生产
30、制造+研发）为主，完善配套的 目的是为产业提供优质般务，保障园区的二次腾飞。但是，如果不考虑推逬产业升级且转变用地模式，单纯补配套是治标不治本，宝龙 园区无法实现“质”的变化。必须“打组合拳”，从产业升级、用地模式、政策配套、 硬件设施等多管齐下，才能从根本上扭转宝龙配套滞后的问题。15宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究17宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究2.2未来的宝龙“宝龙不应被动等待，而应主动出击。对于未来宝龙蓝图的描绘，我们不希望是仅仅 停留在现状基础上的讨论，而是放眼未来，把握发展趋势，提出发展建议，促进园区尽快 实现“质变”。而“质变”的结果，即宝龙全面提升后的目
31、标，恰恰是下一步完善配套的基础。2.2.1趋势判断趋势一：区从工业区”趋向产业城,功能从单一趋向多元产业园区一般经历了传统产业园区综合产业园区现代复合产业园区的过程。 在发展过程中，产业特征、建筑特征、空间组织及园区形象都会发生一列的演变。现代复合产业园区是发展的必然趋势。据统计，美国的税收税源的83.5%来自于写 字楼，而不是工厂。而且从苏州工业园的先进经验看，随着产业的升级换代，宝龙必 然实现从单一的工业园区向复合型综合城区的转变。综合产业园区（张江高科技园区）现代复合产业园区（姜国硅谷，苏州工受因）传统产业园区（浙江的原糾药出口加工基地）案例：苏州工业园区CASE : SuZhou Hi
32、gh-Technology Park意义：苏州工业园于1994年2月经国务院批准设立，同年5 月实施启动.园区起步初就按综合性城区的定位进行规划 建设，例如国际标准的市政基础设施建设以及富有特色的 居住环境，慨况：苏州工业园区不是一个工业区，而是一座城，拥有 30平方公里的建设面积，290平方公里的整体园区面积，及 500, 000个就业岗位.目前已提供容纳700, 000人的居民区。 苏州工业园区在短短11年内实现了经济起步和腾飞，同时 在社会、环境等各方面保持了健康发展，是国内开发区建 设的典范，有效带动了长三角地区高新技术产业的矢聚和 发展。园区在“城市规划、建设和管理”、“经济发展和
33、管理”、“公共行政管理”三个层次上借鉴新加坡的经验, 运用了新城（镇）规划理念，并取得了良好的示范效果， 经验：以中新合作开发的苏州工业园模式的成功运营，证 明了按照综合城区规划的高新工业园是符合产业发展趋势 的，显示了强大的生命力.I空河组织I因区形象产业园区演变分析图苏州工业园现状照片#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究趋势二：生产环节从单纯生产”趋向研发+生产”附加值及科技含量 从低趋向高I#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究I#宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究始于80年代末罗湖中心区工业的升级转型浪潮，己经波及全市，总部、研发是原关 外产业集中区转型的主要方向
34、随着一系列工业区改造升级、生产性服务业快速发展， 深圳己进入后工业时代，打破传统工业制造的定式，趋向研发、创意、行销等环节。宝 龙园区经过20年的发展，目前己进入升级转型期，研发活动将日趋活跃。龙西部高靳组团州中 组（3F518,25组团宝吉工业区上沙创断 科技园（加） 上市企业 总匝地龙岗天安 数码城联和工业区中海信 科技园西部上业组团玫 IK深圳市工业区升级转型项目位置示意图天安J宝安中小企宝 *51业总邹带-O 23创新园且团/-八狀泰然天安数码城效果图专栏：深圳产业升级转型的典型一一泰然天安 数码城Column : Shenzhen Typical Industrial Upgrad
35、ing Case Tairan TianAn Digital City意义：传统工业区向综合创新园区的成功转型概况：位于深圳市中心区，占地3。万平方来，建筑面积90 万平方米，建筑产品包括工业厂房、科技产业大厦、配套 公寓和住宅。经验：由工业转型为集工业、商业、金融、办公、住宅、 酒楼等多功能于一体化的综合区。趋势三：用地模式从粗放”到集约”,生产空间从大到精, 产业用地开发强度大幅提升随着产业的升级转型，“工厂”型的传统产业园区向“办公”型现代产业园的转变是 必然趋势。生产与研发的边界越来越模糊，类似华为这样兼顾研发与生产的企业将不断涌 现。同时，土地资源紧束缚倒逼工业用地朝精细化开发方向转
36、变，产业用地的开发强度必 然会大幅提升，以往动辄几公顷粗放利用的工业空间将被小规模、灵活、富有特色的生产 空间所取代，而以往产业区低矮厂房、稀疏入的印象将逐渐被现代化的研发办公大楼及 富有特色的工作环境所刷新。在产业区与城市中心区，空间形象上的差异将越来越小。宝龙园区炳坑旧村整备地块的开发很好地印证了以上观点。炳坑旧村整备地块约10公 顷，属于园区国有未出让用地中最大的一块用地。2010年初，深圳市原特区内约5家高科技 企业有意向将总部、研发及生产搬迁到宝龙园区。在企业巨大的空间需求及有限的土地资 源面前，规划部门提出要求，必须将地块进行划分，而且大幅提高开发强度，以提供更多 的产业空间。而这
37、样的思路己经为拟入驻企业接受，该地块的详细蓝图正在编制过程中。专栏：产业生产空间模式的转变以往：以大规模生产人口密集为特征的传统工业制 造，带来的是低矮的厂房，低强度的开发，枯燥的工 作环境华为技术有限公司从事通信网络技术与产品的研究、开发、生产与销售， 是深圳市纳税首强，其用地性质为M,花园式低密度开发（行政办公），结合现 代化挺拔的办公楼宇（研发），高素质的就业人员穿梭其中，刷新了我们对工 业生产空问的认识。华为：我们也属于M,只不过我们坐在办公室里生产未来：科技研发与工业制造边界逐渐模糊，用地集约， 开发强度提高，以创意.高科技含呈、灵活的小规模生 产为特征专栏：华为在生产空间上的启示2
38、22相关规划解读深圳市龙岗204-T2&T3&T4号片区南约地区法定图则(二次公示阶段)(1) 规划目标依托优越的产业环境，打造配套齐全、生活便利、自然与城市和谐共生的生态型综合城区。(2) 主导功能以产业配套服务为主导的综合服务功能区，主要为宝龙工业城提供商业、文化、行政办公和生活服务功 能.兼顾其上下游配套产业的服务功能。(3) 发展规模建设规模总量为580万平方米，居住人口7. 9万入，就业入口9. 6万人，规划城市建设用地总规模619. 02 公顷。(4) 布局结构规划提出“以轴连片，引绿入核”的布局结构。主要通过城市发展轴串联几个相对独立的功能片区.同 肘在各个片区的核心位置引入绿化
39、要素，并结合配套设施及活动场所等形成片区服务中心。沿宝荷路的城市发展轴一一串联片区南北主要的居住区和工业功能区，通过顺畅的城市交通加速片区内 外交流，同肘逬一步整合几个相对零散的城市空间，从而形成一个紧密的城市结构。四个功能清晰的独立功能片一一沿嶂背路的西南部片区在尊重现状的基础上，适当增加部分基层服务设 施，形成居住与工业相对平衡的独立片区；中南部片区利用新增用地发展居住功能，区内通过高品味、高标 准建设配套设施.营建新型的综合居住社区.为本地区乃至宝龙工业城及龙岗中心城提供生活配套服务；东 南部比亚迪厂区附近在保留现状工业用地的基础上，扩大工业用地规模，形成工业功能片，以承接片区的产 业扩
40、展需求；东北部南约村周边原来是片区的服务中心.规划确定为综合服务及居住功能片区.通过新增商 业用地及居住配套等，形成服务更大区域范围的商贸中心。引入绿化景观的公共活动核一一通过河流、绿化带、生态廊道等的整治，把外围大片生态绿地的景观资 源引入城市功能区，在功能片区的核心位置增加公共绿地。多元服务的商贸特色街区一一该片区位于黄泥坑路东段区域，临近宝龙工业城及比亚迪厂区，可辐射大 部分服务人口，交通条件优越。(5) 规划指引南约地区土地利用规划图南约地区规划布局结构分析图南约地区是宝龙综合配套区的重要组成部分，法定图则提出的功能定位、发展规模等内容将成为本次配 套设施研究的重要依据。其次，图则规划
41、的空间结构为本次规划提供了空间上的拒引。I21宝龙I深圳市高新区宝龙园区综合配套规划研究深圳市龙岗204-01&02号片区宝龙工业城地区法定图则(己签发)(1) 功能定位深圳市忘新产业带的重要组成部分，是以高科技加工工业为主的高科技工业园区。(2) 发展目标利用宝龙宝清路地区和宝龙龙湖地区特定的区位及资源优势，建设交通条件便利、配套设施完备、环 境优美的高新技术产业园区。(3) 发展规模根据本片区入发展规模预测，就业总入为14万人，而片区人的居住空间分布显示，本片区内的 居住人为13万入.约1万产业人根据组团分区规划要求在周边配套服务区解决。本片区市政工程规划和基本生活性配套服务设施以本片区总入口13万为标准逬行安排。教育设施配套按二 类居住用地入口3万人逬行配套。(4) 规划结构本片区规划呈带状组团结构。横穿工业园区的宝龙大道为园区提供了与外界的主要交通联系，是主要 的发展轴线。观划区划分为三个功能组团：工业组团、服务组团、居住组团。根据片区
