2012重庆市蔡家地块项目市场研究报告.ppt

首钢蔡家市场部分,2,一、重庆房地产市场现状及未来市场预判,3,银根紧缩，1-6月，连续六次上调存款储备金率,楼市调控，银根紧缩，“组合拳”出击，调控已成常态,4,限购令只是对投资物业及高端物业最严厉的调控措施，目前重庆尚未出台相关相关细则，即使执行，也不可能长期执行。,房产税只针对独栋物业及建面单价超过9941物业征收，且房产税税率仅0.5-1.2%，影响更多的是在心理上，实际效果微乎其微。,营业税二手房持有成本增加，在一定程度上反而会刺激一手房市场的成交。,信息说明：2011年房产税单价征收标准为建面9941，据领域机构预判，2012年房产税征收标准为建面12000左右。,5,尽管限购令风声四起，房产税、营业也已经开始执行，但银根紧缩才是更具杀伤力的秘密武器,2011上半年土地供应环比2010下半年大幅减少47.21%，同比2010上半年则保持平衡。可以看出政府在土地出让方面配合当前政策，严格控制土地出让体量。 2011上半年土地成交环比2010下半年减少15.76%，同比2010上半年减少40.63%。土地成交量的持续下滑可以反映出政策和银根紧缩给开发商带来巨大压力，拿地更显谨慎。 2011上半年土地成交价格环比2010下半年增加2.23%，同比2010上半年减少7.93%。土地成交市场的量跌价涨说明了为什么在如此严厉的调控政策下，价格依然居高不下。,供应：2011年上半年主城区商品房供应量为1005.85万，环比下降265.87万，降幅为21%；同比去年同期增加183.39万，增幅为22.3%； 成交：2011年上半年主城区商品房成交量为727.28万，环比下降522.35万，降幅高达42%，同比去年同期下降256.51万，降幅为26%； 均价：2011年上半年主城区商品房建面成交均价为6556元/，环比上涨90元/，涨幅为1.4%，同比去年同期上涨1174元/，涨幅高达22%。,2011年上半年商品房成交“量跌价稳”，调控威力已初步显现,2011年上半年各物业供应情况：,数据来源：重庆网上房地产,2011年上半年各物业备案签约情况：,数据来源：重庆网上房地产,9,2011年上半年整体市场低迷，推量较大，但是整体去化并不理想。北碚区正好相反，供应量下跌，成交量却猛增，价格浮动不大，可以看出北碚整体市场环境保持健康稳定的状态。,数据来源：重庆网上房地产，领域机构,10,数据截止2011年5月31日，来源重庆网上房地产,以月均去化181万方为标准，现有市场存量已超过月均去化的8倍，已超过供求的市场警戒线。且今年还有多个项目即将面世，同时市场观望更加严重，市场形势不容乐观。,11,2012年中央领导人将面临换届选举，政策对于市场以严格管控求稳为主，预计未来两年政策将不会放松，且金融政策将会是其中影响最大的一点。,导致,领导人换届,12,市场总体趋于稳定，供大于求表现更加突出，价格小幅先抑后扬。,13,供应,上半年供应约1006万方，预计下半年供应约1000万方。,成交,上半年成交约727万方，预计下半年成交约700万方。,2011年，重庆市（含区县）计划新开工商品房3500万，按2010年65%的新开工面积集中在主城计算，2011年商品房主城新开工面积将达到2275万，上半年已供应约1006万平方米，从新开工建设分析，预计下半年供应将与上半年持平，供应面积将在1000万左右。,下半年随着信贷政策的持续收紧，销售终端将面临巨大考验，全年的成交量必然会急剧下滑，市场不容乐观，按上半年的成交量走势分析，预计全年成交量在1500万左右。,价格,上半年建面成交为6556元/，预计下半年将下滑5-10%；,随着信贷政策的收紧，部分开发企业的现金流已难以保障，目前降价、折扣优惠、特价房等促销手段已开始风靡，购房者的观望情绪在急速加剧，预计下半年的整体均价将有所下滑，但有众多城市利好的支撑，价格下滑幅度将控制在510%之间。,14,2、蔡家板块分析,15,蔡家,蔡家板块 由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。 蔡家组团位于重庆市主城区北部，它南接高新技术产业基地北部新区，动连江北国际机场渝北区，北靠重庆后花园北碚区，西与文化、经济强区沙坪坝接壤，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展潜力较大的组团。,16,蔡家在市政府以及区政府的重点打造上，园区管委会制定了五年规划（2007年-2012年），将完成基础、功能、形象“三大”开发，届时城市面积、人口、风貌将上升至新的档次。 城市地位：重庆市规划建设的16个组团之一。 组团规划：2020年规划城市建设用地31平方公里，人口约30万， 2050年规划城市建设用地48平方公里，人口约50万。 产业定位：高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住。 功能布局：“一中心五组团”即中心城区以居住商贸功能为主，五个组团分别为高新技术产业区、高档居住区、综合发展区、运动休闲区和产业开发区。,蔡家是一个以工业为驱动，以其他产业树立形象的开发新区； 2012年蔡家组团将完成基础开发，树立区域形象及逐步完善区域功能。,17,都市功能板块发展方向,18,蔡家组团未来的发展重点是综合用地片区的招商工作；片区开发方向为由西向东，中环线通车后，连同滨江板块也会加速东部片区的成熟。,蔡家,19,资料说明：同兴工业园：重庆市政府于2002年12月批准成立的首批16个市级特色工业园之一。园区规划20平方公里，首期5.27平方公里（A、B、C三区）已基本建成。组团西北面控规地块B、C标准分区招商进行中。 数据来源：蔡家组团管委会/同兴工业园区管委会,蔡家组团西面为工业用地，现有产业人口约3000人，未来将聚集更多的从事高精尖产业的消费人群。,20,高端整体托市,高端整体托市,高端整体托市,高端为主 高层,专业市场辅助,产业发展,人口规模,配套跟进,开始招商,1条对外道路,工业招商70% 综合用地开始招商,6万人,2条对外道路通车 内部路网完成30%,工业投产80% 综合用地招商初见成效,12万人,3条对外道路通车 内部路网成型 教育配套出现,综合用地陆续开发,18万人,轻轨通车 医疗等各类市政配套逐渐增多,区域发展阶段,地产开发,别墅/洋房,企业圈地,企业圈地 阶段末有高端产品供应,别墅/洋房为主 专业市场、少量高层,产品供应阶段,到2020年达到30万人,大规模组团开发,休闲娱乐、物流、商务等配套发展,产品链丰富 各种功能性物业,别墅/洋房/高层 商务/综合商业,21,嘉悦大桥,蔡家组团内部交通路网由五横六纵构成。 西面工业区内部的道路通达性基本成型，组团东面综合用地片区的路网基本没动工。 目前中环干道建设50%，随着明年中环线的贯通，可以带动周边路网建设提速，纵4路基本完工，纵3路进程加快。 滨江沿线的开发和中环的贯通，预计纵1、纵2、横4路的建设将得到推动。,工业区内的路网建设完成80%，整体路网开发预计在2012年基本贯通。,22,三条铁路线 二条轻轨线：6号线、6号线支线（预计2009年年底开工建设6号线一期工程上新街至礼嘉段，礼嘉至北碚段预计2014年通车。） 中环快速干道：预计2010年通车，拉近蔡家与江北机场的距离。 内环高速：地块距离北环和北碚新城的车程时间均不超过15分钟。,2010年：2条快速干道从主城通向蔡家组团，强化蔡家组团对高端购房客户的吸引力； 2014年：组团出行方式增加，更加便利大众人群进出组团。,23,蔡家岗镇医院,现有教育医疗配套少，预计从2012年后组团内将陆续跟进配套建设。,现状 目前区域内学校有蔡家岗小学，蔡家中学（24中），212轻工业职业学校。 目前区域内居民就医，基本靠蔡家岗镇医院支撑。 规划 2006年11月，北碚区与东银集团签署北大东银教育产业基地合作协议中，将引进北大附属实验学校。 目前蔡家管委会与重庆市第三人民医院、重庆医科大学附属第一医院、重庆医科大学附属第二医院进行了前期对接。,24,体育中心,横一路和滨江路将成为未来的商业/商务集中带。 组团内远期规划了体育中心以及华侨城主题公园，完善组团功能配套。,25,26,依照规划,我市将新增22个人口规模20万-30万左右的大型聚居区,分别位于北碚区的北碚新城,水土和蔡家,渝北区的悦来,翠云,鸳鸯,空港,龙兴,石船,江北区的鱼嘴,沙坪坝区的西永,大学城,九龙坡区的华岩,陶家,西彭,白市驿,大渡口区的钓鱼嘴,巴南区的龙洲湾,鹿角,南岸区的茶园新城,峡口,以及江津区的珞璜.加上已成形的回兴,两路,和井双3个聚居区,二环区域共建成25个大型聚居区.,昔日边城，升级为明日新城，主城外扩时代到来！,27,蔡家公租房的总用地面积为42公顷，项目总建筑面积上百万平方米。其中，公租房建设净用地为24.1公顷，建设总规模约88万平方米，全部楼房建起后约为45幢，大约可居住1.6万户居民、4.1万人。,28,二环区域将诞生5个新兴商圈和17个大型购物中心。依照规划，二环区域将建成空港新城，礼嘉，西永，茶园，北碚，5个聚居区新兴商圈，建成蔡家，水土，大学城，白市驿，西彭，巴福，钓鱼嘴，龙洲湾，界石，鹿角，越来，鱼嘴，石船，龙兴，峡口，大竹林，珞璜等17个聚居区大型购物中心。,29,观点二：,2条快速干道从主城通向蔡家组团，以及轻轨6号线即将通车，强化蔡家组团对高端购房客户的吸引力。,观点一：,蔡家板块在两江新区总体规划中定位为高科技工业区和高端居住社区，配套和功能完善的综合性大型城镇，将成为未来置业安居及投资的热点区域。,观点三：,二环规划城市定位升级，进一步拉升区域发展高度，随着人口激增，将为房地产行业提供大量刚性需求，刺激房地产市场重心逐步向该板块转移。,观点三：,大型购物中心及商业配套规划完善，商业地产也将有蓬勃发展的空间。,30,蔡家板块房地产市场现状,31,巨豪香溪美林目前在售83-160的二房到四房房源，套内均价7300元/左右。目前购房可享受按揭99折全款96折，可公积金贷款，首付最低3成。,32,中安长岛今年未正式推盘，三月至六月除销售类独栋样板间外，未有其他成交。7月3日内部认购推出10套类独栋，当天成交2套，本周预计会签约3套。,33,水天花园虽然景观、配套、产品都不俱佳，但是以5000左右的建面均价仍能吸引大量购房客户关注，今年两次开盘和后期去化都比较理想。目前仅余少量160房源，现均价5780元/。,34,随着重庆两江新区的规划和重庆城市价值的提升，作为重庆主城区拓展最佳空间的蔡家组团，迎来红鼎、保亿、新丰能、中庚、和生裕、首钢、东原等开发企业在此争相拿地，6月1日拍卖会上重庆锐智投资有限公司和重庆名流置业有限公司又竞得蔡家两地块，其未来价值不可小觑。,35,谢谢你的阅读,知识就是财富 丰富你的人生,