1、2案例研究_重庆洪崖洞 洪崖洞民俗风貌区集城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体，是解放碑的宴会客厅、重解放碑的宴会客厅、重庆人的休闲胜区、老重庆的真实写照、重庆市最亮丽的城市名片庆人的休闲胜区、老重庆的真实写照、重庆市最亮丽的城市名片。项目定位：项目定位：集集巴渝民俗文化和饮食娱乐巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体的商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站为一体的商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站式消费要求的综合商业街区式消费要求的综合商业街区3案例研究_重庆洪崖洞历史沿革：历史沿革：洪崖洞拥有洪崖洞拥有23002300多年的历史，是老重庆多年的历
2、史，是老重庆“九开八闭九开八闭”十七门中的闭门，也是古代十七门中的闭门，也是古代巴国至明清时期的巴国至明清时期的军事要塞和最早最发达的通商口岸军事要塞和最早最发达的通商口岸，更是，更是巴渝文化兴衰变迁的缩影巴渝文化兴衰变迁的缩影明清时期上世纪40年代1949-2006年2006年-今明初戴鼎筑重庆城，建有十七门，九开八闭，洪崖门是闭门洪崖门是闭门，在洪崖门下面“洪崖洪崖滴翠滴翠”就一直是重庆的一大景观洪崖洞下临镇江寺和纸盐河街，都是码头，且相当热闹。于是，那洪崖洞两侧的悬崖下就建起一排排吊脚吊脚楼楼。层层叠叠，错落有致，似摇似晃，构成重庆城特有的风景。解放后，沿江码头，特别是临江门、千厮门码头
3、逐渐衰落码头逐渐衰落，洪崖洞也逐渐失去往日的热闹，那吊脚楼经历了几十年风雨，成了危房。滨江路的建设，彻底改变了沿江两岸的面貌，洪崖洞的破棚烂房也拆迁了。小天鹅集团将红岩洞打造成“巴渝民俗风情集镇巴渝民俗风情集镇”。4案例研究_重庆洪崖洞长长江江嘉嘉陵陵江江洪崖洞洪崖洞项目概况：项目概况：通过后期修缮改造，成为重庆通过后期修缮改造，成为重庆巴渝文化巴渝文化的典型代表，以的典型代表，以文化为引擎文化为引擎，以，以休闲商业休闲商业为载为载体的大型都市商旅项目体的大型都市商旅项目洪崖洞的文化背景：洪崖洞的文化背景：是站着的巴渝文化，是站着的巴渝文化，洪崖洞反映了重庆人坚韧顽强的意志，是洪崖洞反映了重庆
4、人坚韧顽强的意志，是重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征。重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征。洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的“吊脚楼吊脚楼”形式，将形式，将巴渝文化、巴渝文化、码头文化、山地民居建筑文化码头文化、山地民居建筑文化，并入现代的商业范畴，形成以休闲旅，并入现代的商业范畴，形成以休闲旅游为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联合体。游为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联合体。项目基本信息：项目基本信息：“洪崖洞民俗风貌区洪崖洞民俗风貌区”位于重庆市渝中区，是位于重庆市渝中区，是20052005年年重庆市政府重庆市政府“八大民
5、心工程八大民心工程”之一，是重庆市重点景之一，是重庆市重点景观工程和观工程和4A4A级重点旅游项目工程，项目沿江全长约级重点旅游项目工程，项目沿江全长约600600米，商业建筑总面积逾米，商业建筑总面积逾6 6万。万。历史上的洪崖洞（旧貌）历史上的洪崖洞（旧貌）5案例研究_重庆洪崖洞项目规划：项目规划：规划打造规划打造“清明上河图清明上河图”，顺应台阶地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民特，顺应台阶地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民特色，三级台阶筑繁荣街区，体现出建筑群良好的视觉形象色，三级台阶筑繁荣街区，体现出建筑群良好的视觉形象沧白路沧白路“城市阳台城市阳台”天成巷巴渝风情街天成巷巴
6、渝风情街-1F1-2F3F4-5F6-8F9-10F11F11F11F：城市阳台：城市阳台9-10F9-10F：异域美食街：异域美食街5-8F5-8F：洪崖洞大酒店：洪崖洞大酒店4F4F：天成巷风情美食街：天成巷风情美食街3F3F：百业工坊老街：百业工坊老街2F2F：重庆市旅游商品展销中心：重庆市旅游商品展销中心1F1F：创意休闲水岸：创意休闲水岸-1F-1F：停车场：停车场6案例研究_重庆洪崖洞文化演绎：文化演绎：洪崖洞是巴渝文化和重庆城市人文的一条根脉，从洪崖洞是巴渝文化和重庆城市人文的一条根脉，从建筑、景观、业态三建筑、景观、业态三方面演绎巴方面演绎巴渝文化的价值内涵渝文化的价值内涵建筑
7、建筑洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体，依山就势，采取分层筑台、吊脚、分层筑台、吊脚、错叠、临崖错叠、临崖等山地建筑手法；建筑以青石板青石板、小青瓦小青瓦、古门窗古门窗等巴渝传统民居风格为主基调。修缮保留了江隘炮台，江隘炮台，洪崖闭门、纸岩码头、洪崖闭门、纸岩码头、明代城墙、辛亥碑文、明代城墙、辛亥碑文、洪崖滴翠、嘉陵夕照洪崖滴翠、嘉陵夕照等大部分历史遗迹；洪崖洞以码头文化为补充，以雕塑、浮雕雕塑、浮雕和真实的码头环境，充分展现出重庆特有的码头文化精髓。汇集巴渝剧院，郭选昌巴渝剧院，郭选昌雕塑陈列馆雕塑陈列馆等大型民俗文化展示中心；巴渝名小吃暨土特产一名小吃暨土特产一条街条街，
8、古玩店、字画精古玩店、字画精品收藏、琉璃馆、易卦品收藏、琉璃馆、易卦馆、中药坊馆、中药坊等民俗业态。景观景观业态业态7案例研究_重庆洪崖洞文化演绎文化演绎11建筑建筑：吊脚楼、青石板、石步梯、小青瓦、古门窗和巴渝文化墙：吊脚楼、青石板、石步梯、小青瓦、古门窗和巴渝文化墙青石板青砖吊脚楼巴渝文化墙巴渝文化柱巴渝文化柱墙古门窗8案例研究_重庆洪崖洞文化演绎文化演绎22景观景观：明代城墙、洪崖滴翠等历史遗迹和巴渝文化雕塑：明代城墙、洪崖滴翠等历史遗迹和巴渝文化雕塑洪崖洪崖滴翠滴翠明代明代城墙城墙巴渝雕塑9案例研究_重庆洪崖洞文化演绎文化演绎33业态业态：巴渝剧院、郭选昌雕塑陈列馆等大型公共文化设施和
9、巴渝名小吃土特产：巴渝剧院、郭选昌雕塑陈列馆等大型公共文化设施和巴渝名小吃土特产巴渝巴渝剧院剧院郭选郭选昌雕昌雕塑陈塑陈列馆列馆巴渝巴渝名小名小吃土吃土特产特产巴渝巴渝名小名小吃土吃土特产特产10案例研究_重庆洪崖洞楼层定位业态-1F滨江好吃街夜啤酒、烧卤烤、冷淡杯、中华名特小吃1-2F纸盐河江畔酒吧街风情酒吧、高档会所、KTV、迪吧、夜总会、网吧、游戏厅3F小商品、旅游精品一条街民间收藏馆、工艺品、收藏品、旅游纪念品、名人字画、古玩等4F天成巷民俗风情美食街歌剧院、特色火锅、老茶馆、名特小吃、地方土特产5-8F盛宴美食城特色酒店、火锅、私坊菜等特色餐饮9-10F异域风情街居家饰品、装饰品、特
10、色西餐厅、美容美发、会馆会所等11F城市阳台零售、西餐楼层定位业态-1F-1F停车场停车场爱车爱车e e族、汽车租赁族、汽车租赁1F1F创意休闲创意休闲水岸水岸旅游接待大厅、郭选昌雕塑旅游接待大厅、郭选昌雕塑陈列馆、酒店接待大厅陈列馆、酒店接待大厅2F2F重庆旅游重庆旅游商品展销商品展销中心中心工艺精品和土特产后期拟调工艺精品和土特产后期拟调整为婚庆一条街整为婚庆一条街3F百业工坊老街旅游商品、茗茶、古玩、字画4F天成巷民俗美食街美人没火锅、天鹅厅火锅、宴宾楼火锅、全聚德烤全鸭、浪漫情火锅、巴渝名吃暨土特产一条街、巴渝剧院5-8F红岩洞大酒店洪崖洞大酒店客房、洪崖洞中式快餐厅、半山花园餐厅9-
11、9-10F10F红岩洞异红岩洞异域美食街域美食街酒吧、咖啡厅、西餐酒吧、咖啡厅、西餐11F城市阳台零售、西餐业业态态调调整整商业的业态变迁：商业的业态变迁：-1-3F-1-3F、9-10F9-10F出现大量业态调整，且部分楼层停止商业经营出现大量业态调整，且部分楼层停止商业经营休闲、餐饮、娱乐业态比例不断加大休闲、餐饮、娱乐业态比例不断加大11案例研究_重庆洪崖洞嘉嘉滨滨路路嘉陵江嘉陵江外部交通动线组织：外部交通动线组织：项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路，项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路，-1F-1F和和1F1F临街面形象差，临街面形象差，人流导入困难。人流导入困难。沧沧白
12、白路路解放碑方向朝天门方向黄花园方向5m5m高差高差12案例研究_重庆洪崖洞内部交通动线组织：内部交通动线组织：内部交通动线不够清晰，且各主要人流出入口未与商业有效接驳，以垂内部交通动线不够清晰，且各主要人流出入口未与商业有效接驳，以垂直电梯为主，扶梯较少，大量人流难以导入到下面楼层直电梯为主，扶梯较少，大量人流难以导入到下面楼层垂直电梯垂直电梯垂直电梯垂直电梯自动扶梯自动扶梯13案例研究_重庆洪崖洞经营情况：经营情况：开业初期洪崖洞30%的产权店铺出售，售价约1.5万元/，70%商铺由小天鹅集团自行经营或定向招商，租金40-180元/月，经过约10年的发展，目前除9-10层租金增长幅度较大，
13、其他楼层租金增长缓慢租金租金-1F-1F租金：租金：60-7060-70元元/月月1-2F1-2F：租金：租金：40-7040-70元元/月月3F3F：租金：租金：65-10065-100元元/月月4F4F：租金：租金：80-18080-180元元/月月5-8F5-8F：租金：租金：40-6040-60元元/月月9-10F9-10F：租金：租金：70-12070-120元元/月月20052005年年租金租金-1F-1F租金：车库租金：车库1-2F1-2F：租金：租金：80-15080-150元元/月月3F3F：租金：租金：100-200100-200元元/月月4F4F：租金：租金：200-40
14、0200-400元元/月月5-8F5-8F：租金：租金：80-10080-100元元/月月9-10F9-10F：租金：租金：300-500300-500元元/月月20132013年年租租金金变变化化14案例研究_重庆洪崖洞-1F1F3F4-5F6-8F9-10F11F嘉陵江嘉陵江沧白路沧白路经营情况：经营情况：有开敞空间和大型主力店驱动的4-5层，9-10层经营较好，其他楼层经营较差，酒店业态经营较好2F15案例研究_重庆洪崖洞经营情况：经营情况：与其创造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的经济效益却一直未达到理想效果现在现在 上下楼层“冷热冷热”不均，不均，以4楼小吃街为分界线，向上的楼层人来人往，
15、餐饮、酒店生意红火；向下的楼层冷冷清清，尤其是一楼，有的铺面一空就是3年。小天鹅集团总裁：何永智小天鹅集团总裁：何永智曾经曾经重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年，当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满，轰动一时轰动一时。开发商无商业地产开发经验在团队组建和招商方面，缺乏经验规划布局出了些问题形成目前情况的主要原因：形成目前情况的主要原因：16案例研究_重庆洪崖洞小结项目亮点：项目亮点：项目亮点：项目亮点：抓住了巴蜀文化的精髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成抓住了巴蜀文化的精髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成抓住了巴蜀文化的精髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成抓住了巴蜀文化的精
16、髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成为巴渝文化的典型代表，为巴渝文化的典型代表，为巴渝文化的典型代表，为巴渝文化的典型代表，成为重庆都市文化旅游必到之处成为重庆都市文化旅游必到之处成为重庆都市文化旅游必到之处成为重庆都市文化旅游必到之处。项目不足：项目不足：项目不足：项目不足：商业定位不准确、业态规划布局较差商业定位不准确、业态规划布局较差商业定位不准确、业态规划布局较差商业定位不准确、业态规划布局较差，商业价值挖掘不够深；，商业价值挖掘不够深；，商业价值挖掘不够深；，商业价值挖掘不够深；在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目-1F-1F-1F-1F-2F2F2F2F临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。创造了巨大的文化品牌效益，但商业价值未得到深度挖掘创造了巨大的文化品牌效益，但商业价值未得到深度挖掘
