【工作总结】20XX房地产年终工作总结开头范文[1].docx

第 1 页 20XX 房地产年终工作总结开头范文1 特征码 bIfJTOvLQHohSTVTXqFV XX 年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国 家在 XX 年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济 的低谷和复苏；XX 年，对于我们房地产行业来说是非常值得深 思的一年，房地产业在 XX 年步入了行业的周期，房地产业在一 片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生 存之路将走向何方？需要我们地产人用智慧和汗水去描绘；同 样，XX 年，对于我们 xx 公司来说更是不平凡的一年，是内涵 丰富的一年，是蜕变成长的一年。xx 公司在 XX 年经历了 bsc 的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了 xx 改制成功的荣耀、 经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。 就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下， xx 财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、 求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。 下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一 汇报： 一、 会计核算工作众所周知，会计核算是财务部最基础也是最 重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的 第 2 页 基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化 管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科 学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实 现这一目标，财务部主要开展了以下工作： 1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务 部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资 金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和 三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。 同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参 考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径 的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使 我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的， 有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公 司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助 核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用， 相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值 税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科 目设置得到了集团领导的好评。 2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务 部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所 占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证， 凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有 第 3 页 序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效 率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时 性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数 据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。 3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各 单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司 xx 户客户往 来和 xx 户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的 追讨，在年内追回了 xx 的往来款 xx 万元。 4、除此之外，财务部组织全体员工在 XX 年共完成了： 收取 xx 二期回笼房款 xx 亿元，契税维修基金 xx 万，审核原始凭证 x 万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证 xx 张。出具统计报 表 xx 份出具纳税申报表 xx 张，税源统计表 xx 张。出具 xx 集 团、xx 集团相关财务报表 xx 张，出具预算报表 xx 张等。二、 融资、预算与资金管理工作 资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是 房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地 产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土 地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门 槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完 成 xx 改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx 的前期开发。 最严重的是 XX 年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我 公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺 第 4 页 血”的风险。所以对于 XX 年财务部来说，如何做好融资？如何 做好资金预算？如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头 等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关 资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。 1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈 判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国 家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大 大降低，这使得商业银行为降低经营风险险，在核准贷款的时 候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。 XX 年 xx 市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降 xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没 没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本 不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业 谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了 多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲 了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高 兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中 总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在 x 行的 x 亿 第 5 页 元房开贷款、xx 万元工业项目贷款和 xx 万元额度的承兑汇票， 完成了 xx 行的 xx 万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能 完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投 比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大 的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx 财务部可以骄 傲地说，在融资方面，XX 年 xx 财务部走在了同行业财务部的 前面。 2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极 组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的 日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理 工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分 析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财 务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入 地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚 实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金 调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。 3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较 各家银行的理财产品，从各家银行中选出与 x 行签订了购买 xx 万理财产品，六个月利率为 xx%，为公司获得理财收益 94.6 万 元。另外利用闲散资金，在 x 行理财 x 次每次分别为 x 万元 （x 天） 、x 万元（x 天） 、x 万元（x 天） ，共获得理财收益 xx 元。在 x 行理财 x 次，每次 xx 万元分别为 xx 天和 xx 天，获得 第 6 页 理财收益 xx。1 月开始 ipo 打新股，投入 xx 万元，获得理财收 益 xx 万元。使得公司全年获得理财收益为 xxx 万元。为公司在 一定程度上降低了资金使用成本。4、充分使用承兑汇票支付工 程款，降低资金使用成本。XX 年财务部共办理承兑汇票 xx 笔， 充分用足商行 xx 万的承兑汇票的授信额度。 5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银 行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状 况；建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资 金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据；每月定期编制 各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全 性；不定期地对库存现金进行盘点；在大量收款的几天，每天 核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确 性；在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单 的复核程序；通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使 用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范 化管理方面上了一个新的台阶。 三、涉税管理工作 由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂， 征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家 税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财 务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项 经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛 第 7 页 必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司 经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工 作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日 常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业 日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一 定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署， 对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面 的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据 征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关 在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对 财务部 XX 年所做的主要涉税管理工作进行回顾。 1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经 济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳 税评估和纳税筹划。XX 年财务部共审核相关经济合同 xx 份。 2、xx 月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进 行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力 度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由 税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务 部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了 xx 项目 的土地增值税清算工作。 3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备 均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到 XX 年， 第 8 页 这样就可以在 XX 年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取 了 x x 万元的增值税进项税额抵扣的好处。 4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅 使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利 益，使公司的大部门员工少交了 xx 元个人所得税，增加了员工 的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。 5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由 于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收 到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务 部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。6、x 月 x 日x 日 xx 市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写 xx-xx 各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。 财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征 管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动 与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于 及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司 进行实地税务检查的涉税风险。 第 9 页 7、x 月份 xx 国税局来到我公司就我公司 xx 年的所得税申报表 列示的销售收入 xx 万元，对应的成本只有 xx 万元提出质疑， 要求立即出具收入确认的证明，即文件 xx 区的主体竣工证明， 否则 xx 区对应的收入 xx 万元不能予以确认。由于涉及调减我 公司申报的所得税 xx 万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税 风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年 纳税总额的 10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财 务部立即组织财务人员重新对 xx 年的所得税重新进行清算和填 报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关 主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶 意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平 时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风 险。 8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争 取纳税 a 级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我 公司申报纳税 a 级企业。如果申请纳税 a 级企业成功，就将意 味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽 松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与 xx 政府部门 沟通谈判增添了一项重要法码。 9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中 加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网 站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财 第 10 页 务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申 报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉 税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始 参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公 司的相关涉税管理工作提供备查。 四、财务分析与风险预警工作 财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系 列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关 筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运 能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理 活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做 出正确决策提供准确的信息或依据。 过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来 越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营 状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导 对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有 提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收 集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产 上市公司的财务报表，在 x 月份出了一份 xx 公司上半年的财务 分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。 在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影 响因素进行了分析，共分析了 x 条不利影响因素和 x 条有利影 第 11 页 响因素。并指出了目前房地产企业的 x 条应对策略。事后证明， 这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。 根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和 评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险： 1、资产负债率已经到了银行接受的极限 70%，下半年的融资将 非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创 新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。 2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘， 造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。 3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预 算进行调整。最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定 程度上影响了资金的调度。 4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。 事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是 成功的、有效的，正由于充分预 估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽 可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。 五、投资管理工作 第 12 页 由于集团总公司的战略规划，目前我公司带有两个工业项目， 这两个项目有独立的经营核算实体，财务部主要起到一个投资 和监管的作用。为了便于公司领导进行决策，财务部组织力量 对 xx 改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列的 投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问，参与 编写了两个项目的可行性调研报告。 六、组织建设和制度流程管理工作 组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于 人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财 务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。 1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在 xx 月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。 更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。 这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。 2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一 套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各 项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理 解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使 得工作效率明显提高。 3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行 了定期召开财务部内部管理会议制度。着重强调上阶段工作的 总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作 第 13 页 在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会 议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执 行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。 七、团队管理与员工学习成长 bsc、swot、5s、pest、价值链、战略、目标、策略、企业愿景、 工作理念、职业素养、团队、鱼骨图、头脑风暴等等新鲜的管 理名词在 XX 年从高端的管理殿堂走进了我们公司，走进了我们 的部门、走进了每个管理人员的大脑，并烙下了深深的印记。 时代要进步、企业要发展、员工要成长，在这个充满着激烈竞 争的市场经济环境下，从国家到企业、从大人到学生，如果不 能及时更新自己的知识结构和思想意识，就将面临被这个社会 遗忘和淘汰的危险。好在我们 xx 公司领导 x 总能够高瞻远瞩、 远见卓实，为我们安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓 展课程，使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和 更有效的管理工具开展我们的日常工作。下面谈几点财务部在 这方面的收获和体会。1、财务部中层管理人员参加了公司的 bsc 导入实施培训，通过坚苦的 bsc 导入实施培训，财务部中 层管理人员更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵，对管理的 认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。通过制定 出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力 为实现企业战略目标而努力工作。通过 bsc 对财务部的工作梳 理使财务部的职能架构更清晰了，并且是以战略地图的形式印 第 14 页 在管理人员的大脑里。通过实施 bsc 对日常工作进行考核，提 高了员工完成各项工作的紧迫感，加强了工作的执行力度，提 高了工作效率，保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐 步入轨道，开始进入一个高效、良性的循环。 2、财务部中层管理人员参加了公司组织的职业经理人培训课程， 通过培训让财务部中层管理人员深刻地了解到一个职业经理人 应具备的职业态度和素养，了解到如何打造一个合格的管理团 队。先从管理人员的管理意识上开始转变，最后带动整个团队 朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是 建立在尊重和信任的基础上具备以下要素：a、具备统一、清晰、 明确的奋斗目标。b、强有力的核心领导者。c、统一的工作理 念，包括思想、态度、行为、习惯。d、各成员有胜任的工作能 力和专业技能。e、成员之间有着良好的沟通。f、成员之间能 够相互支撑、补位、鼓励。这也是财务部 XX 年的努力方向，那 就是打造一只高效、和谐的职业化团队。 3、财务部部分管理人员还参加了房地产全面预算管理与成本控 制的培训，吸收了很多先进的房地产全面预算管理的实战经验， 开拓了眼界，这套系统从组织架构、工作流程、指标选定、考 核办法提供了一整套的解决方案。这堂培训课为 XX 年在 xx 项 目上实施房地产项目预算奠定了理论基础。如有可能，财务部 希望能请到这堂培训课的培训老师 x 老师来我们公司进行房地 产全面预算的咨询和培训。 第 15 页 八、其他临时工作任务 1、完成与 xx 集团股东资产剥离方案的设计工作。 根据领导的预测，前后设计了有 x 套剥离方案，并对每套方案 进行一个总结和评价。 2、历时大半个月，配合股东下派的审计人员进行董事长离任审 计工作。 3、完成集团总部的 xx 银行资 料的准备工作。 虽然财务部在 XX 年有了不少收获、进步和成绩，但还是有一些 方面需要注意、改进和加强。 1、财务团队离职业化团队还有一定的距离，在应付一些高强度 和高负荷的工作任务时团队的配合和协作不够顺畅，会出现一 些执行偏差。 2、合同管理还有待加强。 3、成本管控力度还不到位。 中国社会科学院 12 月日在京发布的 20xx 年经济蓝皮书 中指出，20xx 年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策 的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。 第 16 页 蓝皮书指出，20xx 年，国家宏观调控政策的作用显现，市场 供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易 量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。 20xx 年将延续 20xx 年房市的低迷，需求方短期内难以走出观 望，开发企业会迎来一轮“洗牌” ，供需双方作用下，短期内房 价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退 出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；购房需求将向实 用性的中小户型集中；留存在市场当中的真正的住房需求者将 会对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。XX 年 xx 公司的发展重点主要会放在 xx 项目开发上，同时还要兼 顾两个工业项目，可以说任务十分艰巨。再加上严峻的行业形 势，财务部的肩上的担子也非常沉重。根据目前的行业形势、 根据公司的发展战略，财务部重点将在以下几个方面开展工作： 1、在年前筹集支付各建筑施工单位的工程款资金，保证公司顺 利渡过年关。 2、与销售部密切配合，加速回笼售房资金。 3、配合 xx 部、物业公司做好 xx 的全面营运工作。 4、组织好 xx 商铺销售的土地增值税筹划和清算工作。 5、财务部将尝试以项目为周期编制 xx 项目预算，如有可能， 希望能请到 x 老师来我们公司进行咨询和指导。通过推行项目 预算加强成本管控力度。 第 17 页 6、不断修正工作流程和完善内部控制。提高财务部对各类经济 业务的监督力度。 7、加强财务部合同管理。 8、加强财务部员工素质建设和业务培训。争取在 XX 年打造出 一支高素质、骨干成员稳定、职业化的财务团队。 如果说 XX 年是财务部痛苦转型的一年，那么 XX 年将是财务部 昂首迈进的一年，财务部全体员工将继续艰苦奋斗、努力拼搏， 以更成熟的管理水平和更饱满的工作热情迎接 XX 年。最后祝愿 我们的企业、我们的团队在 XX 年实现企业的宏伟战略目标。