【工作总结】20XX房地产年终总结[1].docx

第 1 页 20XX 房地产年终总结1 特征码 ASfkaGRxvVMQDFKaMQtv 一、交易市场走势前低后高。伴随中国经济增幅下行的态势， 中国房地产市场在上半年处于相对冷峻、冷清和观望的状况。 下半年趋好并在第四季度夯实底部，走入稳定，交易回暖，信 心提升。11 月份全国房地产销销面积和销售金额均创年内月度 最高水平。全年房地产开发投资总额可超 9.7 万亿元，同比增 长在 12%左右，虽比去年回落七、八个百分点，但仍然傲视中 国各个产业。商品房销售面积应在 12 亿平方米上下，仅比 20XX 年低 1 亿平方米，仍处高位运行。如作过去五年中期分析， 中国房地产市场仍然处于上升通道中，毫无崩盘迹象。 二、调控政策去行政化。让市场机制发挥资源配置的决定性作 用，己成为经济政策决策的指导思想。政策重点已从房价走向 保障房，特别是棚户危房旧区改造;调控责任已从中央走向地方， 赋予地方依据本地实际状况调整政策的更多权限。不要求地方 政府制定年度房价控制目标并向国务院立军令状，不分解保障 房建设配售年度硬性指标并允许各地创新内容措施，不扩大房 产税试点范围并将其纳入全国人大职责范围，不追责地方政府 放松放购限贷政策并允许应地制宜创新内容，不立即全国范围 全面复盖地实现房地产权籍登记和房地产信息联网并做出组织 第 2 页 和法律基础准备，不阻止房地产企业兼并、上市、增发、发债、 海外融资并实现降准、降息。 三、城市、企业间差异显著高度分化。一荣俱荣，一损俱损， 无差别少差别的产业状况不复存在。不同城市间，不同企业间， 不同项目间，同一城市不同区域间、企业间、项目间，同一企 业不同区域、不同项目间，出现分化落差甚至冰火两重天，似 乎正在成为新常态。万科、绿地、万达、恒大等中国领头大型 房企继续扩大其市场份额，全面完成其年初制定的销售指标， 中小型房企购地能力不断下降，仅依靠官商关系和银行贷款而 获得发展机遇的模式不复存在。 四、商品房市场价格总体趋稳微幅下滑。全年各地商品房连续 多个月价格指数连续下跌，房价环比降幅进一步收窄。国家统 计局统计 11 月份 70 个大中城市新建商品住宅价格环比下降的 城市有 67 个，二手住宅价格环比下降的城市有 58 个。但是应 该清醒的看到，现在公告的房价下跌都是指各个城市的均价下 跌。而实际情况是，各个城市的新建商品住宅供应和成交区位 不断外移，中心城区供应量非常小。虽然均价下跌，但并不一 定表示同一区域房价现在比一年以前有所回落。二手房交易普 遍存在实际交易价格高于登记交易价格的情况，这种因为规避 税费的做法，导致我们在统计上出现价格下滑的表现。 五、土地供应面积减少价格继续上升。今年各地土地供应面积 和成交面积均有一定程度的下行。但土地出让金总收入依然增 第 3 页 长，表现为土地价格(总量和单价)持续上涨。20XX 年北京和上 海的土地出让金总收入会高于 20XX 年，但土地成交面积都有较 大幅度的回落。下半年各地单价和总价的“地王”频现，源于 政府加大推地力度和频度，加大住宅和中心城区土地的供应量。 一批开发商因为土地储备量的减少，也需要入市购地。另有一 些企业看准土地供应量每年都只减不增的长趋势，认准土地资 产的稀缺性和房屋市场的增值性。 六、商品房库存在可以接受的范围内。当前中国老百姓在商品 住房市场上购房，80%购买的都是期房(交房期限一般是两年左 右)，只有 20%购买的是现房(主要是别墅、高档公寓、大户型 住房等)。这种现象表明我国商品住房直到今天依然是总体供不 应求。当然这种总体上的供不应求和部分城市阶段周期性的供 过于求是交织在一起的。现在舆论媒体上所讲的库存绝大多数 都是虚假性的库存：指的是政府批准销售、正在建设施工、未 经竣工验收、未实现销售的商品房屋。真正的库存是待售商品 房(国家统计局 20XX 年开始颁布)到今年 11 月底共有 59795 万 平方米，全是现房库存。其中住宅待售面积 39332 万平方米， 办公楼待售面积 2425 万平方米，商业营业用房待售面积 11412 万平方米。上述待售商品房在没有后续库存的情况下需要半年 消化时间。这个数量并不严重，更不可怕。这个数量还包括开 发企业并不打算现在就实现市场销售的那一部分商品房(相当一 部分作为长期持有经营的战略资产，当然存在避税因素的长期 第 4 页 持有。) 七、20XX 年中国房地产市场期待向好。20XX 年中国房地产市场 情况是四季度比三季度好，下半年比上半年好。造成这一局面 的原因是政府对房地产市场的政策调控走向去行政化和宽松： 限购逐步取消，鼓励贷款优惠，降低准备金率和银行利率，提 高普通商品房认定标准、公积金贷款调整、契税补贴等。这些 政策有望在 20XX 年继续贯彻并更加落地。进入 11、12 两个月， 各地特别是一线和二线城市市场有效需求得到明显释放，市场 交易量明显放大。这张势头至少延续到明年一季度。政策支撑、 金融支撑和需求支撑是 20XX 年中国房地产发展的外部环境。 20XX 年，房地产投资的增幅可能还会有所下跌，但再怎么下跌， 也是正增长而不是负增长，也依然会保持中国各个产业当中 中的投资高增长。20XX 年房市向好，主要表现在市场成交规模 上而不是房价上。不会出现像过去几年的那种价格暴涨，也不 会出现房价的剧烈下跌，房价总体是稳定的。但是房价上涨依 然是趋势性的现象。 第 5 页