1、索引索引PART 1 重庆宏观市场研究PART 2 重庆商业市场研究PART 3 南岸区市场研究PART 4 项目区域及属性研究PART 5 项目SWOT分析PART 1 重庆宏观市场研究中国准一线城市 国家五大中心城市之一 长江上游地区的经济中心 西部地区的重要增长极 城乡统筹发展直辖市 国家重要的现代制造业基地 西南地区综合交通枢纽国家战略：重庆，起点低、增长快、地位高1.成渝经济区规划起于2003年，于2010年12月正式获批2.成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。3.成渝经济区的空间布局将依托中
2、心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的“双核五带”空间布局。五大定位：1.全国重要的经济增长极，建成以重庆、成都为核心的西部地区综合实力最强区域；2.西部地区重要的产业集聚区，形成国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。3.深化内陆开放的试验区；4.统筹城乡发展的示范区；5.国家生态安全保障区。西部战略：成渝经济区，中国第四级 成渝经济区，是西部地区经济最发达、经济密度最高的地区。区域经济密度是全国平均水平的3.2倍，是西部地区平均水平的14倍，2011年，实现GDP2.8万亿元，占川渝两省市的80%、西部的25%、全国的5
3、国内外的大企业在产业转移布局时，会更多涌向成渝经济区，提升区域产业的规模和质量，更多高端的产业肯定会在区域落户发展，促使区域内产业调整，市场要素也会形成自由流动，达到川渝两地合作互赢。发展目标：到2015年，建成西部地区重要的经济中心，地区生产总值占全国的比重达到6.5%，城镇化率达到52%。到2020年，成渝经济区区域一体化格局基本形成，人均地区生产总值达到4.7万元，城镇化率达到60%，成为我国综合实力最强的经济区域之一。成渝经济区将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角鼎立之势西部战略：成渝经济区，中国第四级打造“亚洲领先、世界一流”大型国际商业门户枢纽机场，远期规划到20
4、40年，规划飞行区等级为4F，两组4条平行跑道，满足年旅客吞吐量6500万7000万人次的使用需求一是中国西部地区的航空运输经济中心；二是打造中国西部最大的现代立体式综合交通运输中心，拥有西部最大的立体交通换乘中心和功能最强、方式最多的综合交通运输网络。以重庆机场为中心、1小时航程为半径的1小时航空圈即是中国未来最具潜力的航空旅游圈，同样3小时航空圈覆盖了中国最富裕的几大经济区，6小时航空圈覆盖了包括东南亚、日韩以及俄罗斯远东等21世纪经济发展空间最广阔的区域“空对空”衔接国际化机场建设重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础目前，重庆江北国际机场已跻身世界
5、百强机场之列，排全国十大机场第九位。据介绍，世界上机场年吞吐量超过5000万人次的有11个，包括美国的纽约和芝加哥，欧洲的伦敦、巴黎、法兰克福，亚洲的东京、首尔、曼谷，以及我国的北京、上海、广州。十年后，重庆江北国际机场将与这些机场比肩，成为国际空港。“空对空”衔接国际化机场建设重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础“水路”衔接两路寸滩保税港区“水港空港”模式，侧重保税物流，打造西部最开放的口岸，内陆地区政策最优、功能最齐全、开放程度最高的口岸环境和长江上游航运中心，吸引和集聚国内外先进的生产要素，增强重庆在整个西部地区的经济辐射带动作用，加快内陆地区的开放步伐。规划占地8.37平方公里，其中
6、空港保税港区2.37 平方公里，水港保税港区6平方公里，预计到2015年分三期全部建成。经分析评估，以重庆保税港区为中心，500公里半径划圈，辐地面积约80万平方公里，加之局部经干线交通辐射吸引区域，预计重庆保税港区辐地总面积约100平方公里。“陆路”衔接构建“大西南综合交通枢纽”“2小时周边”、“4小时重庆”、“8小时出海”的交通发展战略，将加快高速公路和铁路干线的建设，快速连接周边各大城市。到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状
7、高速公路。重庆城市战略：具备成为国际化大都市基础重庆宏观交通战略：构建“大西南综合交通枢纽”1.2004年，江北国际机场2期正式运行，现已成为全国排行第9位机场，将跻身国际大型枢纽机场之列；2.2005年，寸滩港一期完工，西部最大港口，中国首个“水港+空港”一区双功能内陆型保税港区；3.2007年，龙头寺火车站投入使用，中国西部南北、东西大通道交汇枢纽；4.2009年，成渝高铁开通，路程缩短至2小时;5.2009年，重庆“二环十射”已完成了一环、二环、成渝、渝遂、渝合、渝邻、渝湘、渝黔八条线路，重庆将建立“八小时西南”的交通枢纽。国际化的交通奠定了重庆作为中国一线国际化大都市的基础，未来重庆将
8、成为联通欧美国家的中心城市，城市价值不可估量。轨道名称起止地点通车时间一号线朝天门-西永（远期至璧山）2011一期通 二号线较场口-新山村已通车三号线鱼洞-机场已通车四号线鱼嘴-海峡路2013年动工五号线杨家岩-西彭（远期至江津）2013年动工六号线长生-北碚2014年七号线北碚-西彭规划中八号线跳蹬（大渡口区）-朱家坝（江北）规划中九号线三峡广场-江北机场规划中环线四公里-弹子石2013年动工重庆轨道交通2014年将连通主城九区，远期将通达周边卫星城镇，为千万人口的城市发展提供支撑。重庆微观交通战略：构建“轻轨交通枢纽网”重庆1小时经济圈；重庆2小时经济圈；重庆3小时经济圈覆盖以重庆为中心的
9、中国西部重要城市，2010年，重庆的GDP增速达到惊人的17.1%，2011年GDP增速16.5%，增速全国第一，GDP总量达西部第一，接近全国一线城市水平。2012年重庆GDP预计为11784亿元，预计增速在13.9%左右，重庆经济逐步回调趋稳。重庆经济重庆已经进入了一个新的经济增长周期上海北京广州深圳天津重庆200001000001919616000123031150211191100112011年重庆与主要一线城市GDP对比重庆成都武汉长沙西安合肥洛阳昆明南宁贵阳050001000015000100116950675656193864363627172509221113832011年重庆
10、与中西部城市GDP对比2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110500010000150001976223225553034346739074676579365307894100112001年-2011年重庆GDP1.改革开放前30年属于东部，后30年属于西部2.重庆迎来百年发展机遇，未来10年世界看中国，中国看重庆；重庆的城市价值向世界级的国际化大都市看齐3.重庆的巨大发展前景和政策支持，必将吸引世界各地企业的抢滩登陆，商业、商务市场存在巨大发展空间4.重庆在全国一线及准一线城市中处于明显房价洼地，城市的发展利好必然带来巨大
11、投资空间，吸引全国投资客，尤其是高端投资客5.新政以来的市场反映出，在全国范围内重庆房地产市场抗风险抗跌能力最强，市场最稳健重庆宏观环境总结PART 2 重庆商业市场研究解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈大渡口商圈观音桥商圈南坪商圈巴南鱼洞商圈茶园商圈渝北两路商圈北碚商圈西永商圈解放碑商圈：时尚高端商业核心观音桥商圈：潮流高端购物商贸中心杨家坪商圈：城市西部商贸核心区南坪商圈：休闲旅游商贸中心区沙坪坝商圈：文化商贸区大渡口商圈：“都市生态商贸区”茶园商圈：定位为市级商业副中心，辐射主城东部消费者西永商圈：定位为市级商业副中心，服务西永城市副中心，辐射主城西部消费者渝北两路商圈：定位为都市区组团商业
12、中心，服务和辐射渝北及北部新区消费者巴南鱼洞商圈：定位为都市区组团商业中心，服务和辐射巴南及周边消费者北碚商圈：定位于都市区组团商业中心，服务北碚区及周边居民，辐射合川等地消费者重庆商圈定位及功能规划重庆商业发展已形成解放碑商圈为核心，观音桥、南坪等次级商圈的格局。新规划商圈将进入下一步重点打造范围，形成“一个核心商圈、五个传统商圈，五个新兴商圈”的商业格局。重庆商与上海商圈对比分析虽然与重庆市同样是多中心商业格局，但不同的是，重庆的商业格局是受到地理格局所限而形成，但上海市目前的商圈格局是由于经济发达，旧有核心商圈已不能满足其需要而逐渐形成的；上海市目前共有5个核心商圈，均能够辐射到整个城市
13、的消费群体，且各商圈各有特色。目前重庆仅解放碑和观音桥商圈能够辐射到整个城市各区域，而南坪、沙坪坝、杨家坪等仅是区域商圈；“上海的今日就是重庆的明天”，我们有理由相信，随着经济的发展，目前重庆市各区域商圈必将随着城市经济发展、交通条件的改善而迅速成为城市核心商圈，成为真正意义的“多中心”商业。商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪地位市级商业中心次市级商业中心区域商业中心区域商业中心区域商业中心辐射范围全市乃至西南地区主要：江北、渝北、北部新区次要：渝中、沙坪坝、近郊主要：沙坪坝次要：北碚、九龙坡、江北主要：九龙坡次要：大渡口主要：南岸次要：巴南档次中高档中高档、中档中档中档中档现规模0.92平方公
14、里0.65平方公里0.27平方公里1平方公里3.7平方公里未来供应规模-0.8平方公里6平方公里4平方公里6平方公里代表品牌LV，Cartier，GiorgioArmani,Tiffany&Co,H&M,C&A,Uniqlo,SephoraGucci，Emporio Armani,Evisu,Miss Sixty,Replay,Armani Jeans,H&M,MUJI,Uniqlo,SephoraZARA,Uniqlo,SephoraNOVO,CK Jeans,GuessCK Jeans,G-Star，UniqloMax&Co.,Armani Jeans,Aquascutum,H&M,MUJ
15、I,ZARA,Uniqlo,GAP商圈特征国际奢侈一线品牌云集的传统商业核心区；但受交通和空间限制，发展潜力有限；国际潮流时尚品牌集中的商业中心，众多国际潮流品牌进入重庆的首选商圈之一；未来发展潜力较大，将成长为重庆市另一主力商圈；人文教育特征明显的学区商业中心；整体消费力相对较低，未来须加强区域外拓展以实现商圈升级；传统工业区发展九龙开发区、袁家岗区域的联动发展是其升级的重要基础；吸引较多外来人口，消费层级多元化特征明显；具备一定发展潜力，沿江商业和商圈形成独特的商业竞争力；重庆商业发展现状五大传统商圈对比2005年-2006年2007年-2008年2008年-2009年2010年-2012
16、年重庆商业概况 商业品牌发展趋势重庆日益丰富的品牌组合和档次，正逐步向一线城市商业水平靠近，逐步提升市民的生活品质，而市民消费欲望的热情，对购物中心的品牌组合提出了更高要求。2005年，美美时代百货进入重庆解放碑商圈；国际奢侈品牌首次试水重庆市场。2007年后，奢侈品牌扩大到名表领域；时尚潮流国际品牌大量进军重庆；国际快销UNILQO开出了西南区首店。2008年-2009年，包括H&M，ZARA等国际快销品牌、国际潮流品牌加速在重庆市场布点。2010年至今，LV、GUCCI的进驻带来了更多国际品牌进入重庆市场。快销品牌进一步丰富，重庆整体商业组合与档次向一线市场靠拢。2000年1995年解放碑
17、新世纪百货1996年观音桥重百1997年大都会广场（含太平洋百货）1998年沙坪坝重百2000年杨家坪重百2009-2010年2009年万达广场（万达百货）、百联上海城购物中心（东方商厦）2010年鼎固日月光中心广场2010年星光68、大融城、煌华新纪元、XD炫地、日月光广场、重庆天地2014年时代天街2期、华润24城、招商置地长嘉汇、越洋广场、新华时尚文化城2004年前，传统型百货急速扩张期2005年后，购物中心集中发展期2003-2004年2003年解放碑王府井百货、沙坪坝新世纪、南坪重百2003年北城天街龙湖北城天街2001-2002年2001年解放碑重百、杨家坪富安百货、南坪百盛百货2
18、002年南坪新世纪大都会广场2005-2006年2005年美美百货、杨家坪新世纪、南坪帝景MALL2005年嘉信茂广场2006年解放碑茂业百货、江北新世纪、新世界百货、沙坪坝王府井百货龙湖西城天街万达广场2007-2008年2008年大洋百货、津乐汇百货、尚熙百货2008年嘉茂购物中心2008年西城天街购物中心星光68广场重庆商业概况 商业形态发展趋势购物中心消费以其业态综合性、环境优质性、消费休闲性，日益成为市民主流的时尚购物休闲生活方式。且购物中心也呈多样化、主题化发展，迅速接近一线城市购物中心发展水平。城市商业以城市综合体为主流，而通常购物中心是城市综合体其中的核心组成部分。2011至今
19、城市综合体商业井喷期2011年 至今2011年NOVO、协信星光时代广场、重庆时代广场（美美百货升级）2012年时代天街1期、华讯IFC、英利WFC、金鹰国际广场2013年国泰广场、中渝时尚都会、华宇城、九龙仓江北嘴项目、东原D7、瑞安ICC南坪商圈商业业态构成特征：大型购物中心以49%的比例占据了绝对的规模优势，其次，超市也以20%的比例占据了重要位置。从而构成了该地区的主力商业业态。业态比例变化特征：随着商圈能级提升，“家电店、超市、百货店”等生活性商业业态比例逐渐降低，而影剧院、大型购物中心等休闲体验式商业业态比例逐渐升高。结论：南坪具有休闲商业、体验商业的传统基础，这是其自身的商圈能
20、级所决定的，本项目作为南坪商圈升级发展的重要载体，必须承接此一发展势头，强化休闲体验式商业的发展。南坪商圈商业业态构成比例购物中心百货店超市家电餐饮影剧院KTV0102030405060重庆商业概况 商业形态发展趋势传统商圈中，随着市场更新进行，新项目开发及旧有项目改造提升，对商圈起良好的提升作用。城市扩张使、新区发展、城市更新，改变着此区域的消费者结构，促进其向现代城区发展，而区域内商业发展将对此进程起重要促进作用。城市商业水平提升，部分开发商对社区型商业的发展上采用购物中心形态，为市民提供更优质的服务空间。部分项目利用特定的文化、景观资源，打造独具魅力的商业项目，为城市商业增加新亮点。重庆
21、商业概况 商业发展趋势发展方向发展区域-代表物业传统商圈持续升级新兴商圈展现雏形社区商业提升特色商业展现魅力解放碑-重庆时代广场观音桥-协信星光68广场南坪-协信星光时代广场江北CBD-越洋/九龙仓项目大坪-时代天街/英利项目新牌坊-中渝时尚都会项目冉家坝-晶郦馆南坪-东东MALL龙头寺-鲁能星城南坪西路-重庆映像嘉滨路-重庆天地南滨路-长江畔1891重庆市作为核心枢纽城市，国内又一经济增长极，十二五期二环区域将是重庆城市发展重点。城市多中心发展格局进一步提升，本项目所处南坪为城市市级商业副中心规划。城市商业吸引力明显，众多国际品牌进驻；综合体商业项目成为开发重点。城市投资机会 城市地位提升，
22、经济保持稳步增长；人口基数大，为城市商业提供稳定消费基础；交通体系日趋完善，加强城市商业辐射力；新副中心的规划，加速区域发展和升值；城市商业蓬勃发展，国际知名品牌纷纷进驻。城市规划 重庆,中国四大中央直辖市之一、五大中心城市之一、西三角城镇群核心城市。城市集群，以主城为核心扩展，形成大重庆发展，城市发空间进一步开拓；主城区外扩，以二环为主要载体，新城、新区成为城市扩张的主要形式。产业规划为城市扩张区域导入大量人口；内外部交通完善，重庆核心城市辐射力进一步加强。城市经济重庆城市GDP和人均GDP在西部处于领先地位，2010年与2011年城市GDP增速全国第一。十二五规划，城市GDP目标将达15,
23、000亿元；第二产业优化，未来注重第三产业发展，城市中产阶段规模有望进一步提升；第二产业占比约55%，城市高速发展，城镇化进程加快，有利加速产业新城的成熟，新消费群的形成进而促进新区商业发展。城市人口及消费 重庆常住人口2,885万，城镇人口1,530万人；十二五规划，重庆城镇化率约60%。2011年，城镇人均可支配收入水平首次超2万元，为20249.70元，比上年增长15.5%；重庆社零总额超过3400亿元，增幅高达18.7%，西部领先，商业市场繁荣。城市商业传统商圈升级换代，新兴商圈勃勃发展的立体商业体系发展；LV、GUCCI及国际快销品牌ZARA、H&M等近年相继进驻重庆，看好重庆商业发
24、展；购物中心作为新型商业形态得到市场认可，日益成为市民主流商业消费生活方式；城市综合体开发在现代商业开发中成为主流。小结PART 3 南岸区市场研究从重庆南岸区域用地规划可以看出，整体南坪组团集中了南岸区的大部分优质商业、金额、住宅、办公与政府主要机关。从区域发展角度看，这里是南岸的心脏；在商业项目的数量与密集程度上，南坪属于重庆城市的第三级，位列解放碑与观音桥之后，与沙坪坝不分伯仲；从单个经济综合体看，该区域发展较为稳定，产业结构变化不明显，与沙坪坝地区较为相似，但没有沙坪坝大学城与西永电子园区带来的不断更新的经济活力，同时在高端商业方面受到解放碑和观音桥地区的限制。南坪地区经济发展表现处于
25、重庆主城区中游水平，现阶段的商业项目表现为社区型、生活便利型，代表性项目初具规模。南岸区概况渝北区九龙坡渝中区万州区沙坪坝涪陵区江北区南岸区江津区巴南区0100200300400500390.48367.58362.02322.23290.09282.61253.36200.94189.46179.172012年上半年重庆市各区县GDP对比渝北区九龙坡渝中区万州区沙坪坝涪陵区江北区南岸区巴南区江津区02004006008001000767.86690.54665.29622.59560.25557.34516.52434.16395.1383.852011年重庆市各区县GDP对比南岸区经济20
26、11年重庆GDP总量为10011亿元，南岸区为434.16亿元，占重庆市的4.3%，排名全市第8位。因为南岸区人口较少为76万人，故人均GDP排名较高，位列全市第4位.南岸区交通南坪商业核心南坪转盘将被建设成为一个立体交通网络，涵盖四层交通体系，分别为跨区域汽车直通车道、轻轨通道、人行通道以及地面普通车行道；该工程已经于2009年8月通车。该道路的通车不仅意味着能够为南坪带来更多的交通优势，也能够提升南坪整体发展速度，使区域档次大大提升。南坪枢纽工程（江南大道改造）轨交三号线、四号线、环线3号线4号线环线轨交3号线的开通，进一步缩短江北、机场、复盛等地与本项目所处区域之间的时间距离，并带来区域
27、内人车流数量的增加；轻轨4号线、环线2013年将全面开工，进一步完善南岸区与渝中区、江北区、九龙坡区的交通状况。三号线：鱼洞李家沱二塘南坪两路口观音桥新牌坊江北客站福特汽车城两路机场四号线：海峡路南坪七星岗站曾家岩江北客站寸滩鱼嘴复盛环线：重庆西站重庆北站上新街站奥体中心站重庆西站 南坪商圈分析南坪商圈分析南坪商圈以“惠工路步行街”为商圈核心，日均人流量约20万人次，天，涵盖多个中端百货和大型品牌超市；目前，该商圈内的主要消费群体包括区域内常住群体，以及少量的鱼洞、弹子石的消费群体；南滨路是目前重庆中高端餐饮及商务宴请的主要聚集地，主要消费群体的消费能力强劲；上海城、万达广场和协信城是目前商圈
28、内的主要供应，成为南坪商圈最具代表性的商业综合体。20,000元旦购物广场35,000百盛购物中心14,000浪高国际会展中心商业体量（m2）项 目2005年2000年2009年开业时间62,000帝景MALL20,000重庆百货2005年1997年40,000亚太商谷130,000百联上海城购物中心2010年2010年140,000重庆万达购物中心500,000黄葛渡地下商业2009年2012年66,000珊瑚都会2010年100,000协信城市广场2013年25,000尚熙百货2005年租金/扣点扣点25-28%60元-150/月扣点25-27%扣点25-28%扣点23-28%扣点23-2
29、8%100-350元/月50元-100/月60-240元/月65-300元/月80元-200/月70-300元/月江南大道重庆万达购物中心2009年年底140，000 平方米南坪西路惠工路（步行街）新世纪江南商都百联上海城购物中心2010年130，000平方米百盛购物中心亚太商谷2010年40000平方米浪高国际会展中心2009年14，000平方米重庆百货南坪店 珊瑚都会2010年66，000平方米帝景MALL 黄葛渡地下商业2012年500，000平方米江南大道元旦百货协信城市广场2013年5月100，000平方米南坪商圈分析现存大型商业综合体中的上海城与万达广场对本项目影响最大项目主要竞对
30、手争分析上海城位置与规模位于南坪商圈核心2号商业街处；占地面积235亩，总建筑面积109万平方米；百联购物中心建筑面积约为15万平方米。商业档次目标消费群体面市时间2009年年底试营业；经营特征概述将其步行街（即南坪2号步行街）打造成为上海石库门建筑步行街，创造其差异化特点；项目定位以“时代上海城”、“印象上海城”（南坪2号步行街）、“魅力上海城”三大商业主题板块构成，综合购物、娱乐、休闲、酒店、旅游、文化教育、办公等综合功能。区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体和中高端消费群体为辅；中高档主力店品牌东方商厦重庆店、家乐福超市、华谊兄弟国际影城红星美凯龙、奥斯汀KTV租金水平1层与2
31、层均价240元/月/平方米；3层均价120-150元/月/平方米；4层均价90-120元/月/平方米；5层均价60-90元/月/平方米。楼层业态主力店B1超市、儿童体验中心、百货家乐福、东方商厦、天才梦工场1F国际精品、品牌男女装、苹果专卖店、百货东方商厦、味千、必胜客、星巴克、丝芙兰、万宁2F男女装、少女装、淑女装、礼品、百货东方商厦、Esprit、KFC、乡村基3F商务男装、运动名品、户外休闲、百货东方商厦、儿童乐园、西元咖啡4F世界风味美食街、儿童早教、儿童摄影徐生记大酒楼、新加坡悦满楼5F影院、娱乐、培训、美容美体、健身华谊兄弟影院、新东方、奥斯汀KTV、奇迹健身项目主要竞对手争分析上
32、海城项目主要竞对手争分析上海城项目主要竞对手争分析上海城项目主要竞对手争分析上海城优势 位于南坪商圈核心，成熟商圈，商气旺盛，人流量大；凭借多家主力店带动商业人气，有重庆市独一无二的商业主力店；有自己的商业街特色，再现上海石库门商业街元素；能够辐射到会展中心商务群体；业态分布及商业布局典型的“一”字型商业布局，通过每层商业两侧的主力店拉动人流，尽量使购物街内无商业死角；购物、餐饮、休闲、娱乐类业态一应俱全，且能够照顾到商务群体的需求；餐饮、购物在各层均有分布，能够随时地满足消费者购物需求及娱乐需求；项目未来发展评述其业态设置能够满足区域逐渐增长的商务消费群体和中高端群体的消费需求，可与万达广场
33、的业态及针对群体形成差异化特点；南岸现有的消费力将不足以满足上海城中高档次的消费要求，其项目的辐射范围需要扩展到南岸以外的其他区域；区域内同质化竞争加剧，在商业的经营管理上必须注重细节才能做到长期的良性经营。上海城分析总结位置与规模位于南坪商圈核心区域，与商圈内传统商业街“惠工路步行街”相连；总建筑面积达800,000平方米，商业面积150,000平方米；商业档次中档、中偏高档目标消费群体区域内常住群体为主流消费群体，重庆市内年轻群体为辅，并辐射到周边区域；面市时间2009年经营特征概述提出“一线，两点，六中心”概念，通过南坪商圈4号步行街一线，串联南北两个户外广场，链接购物中心、商务楼、酒店
34、住宅楼、商业街区等；项目定位定位为重庆“城市综合体”，被称为现代商业发展的最高形式，含大型购物中心、高层住宅、写字楼、酒店、商务公寓及商业街区。项目主要竞对手争分析万达广场主力店品牌艾美酒店、万达百货、万达影院、神采飞扬电玩城；租金水平下层平均租金约100元/月/平方米；链接轻轨层平均租金约350元/月/平方米；租赁优惠有3-6个月的免租期（根据品牌情况决定）。项目主要竞对手争分析万达广场楼层业态主力店B2地下停车场/B1地下停车场+室内步行街（服装、生活配套、餐饮）LG室内步行街（服装、生活配套、餐饮）UG超市、电器永辉超市、国美电器1F百货、电玩城、电器万达百货、大玩家、国美电器2F百货
35、KTV、儿童故事万达百货、大歌星、儿童故事3F百货、影院、餐饮万达百货、万达国际影城、圆缘园时尚餐厅、金汉斯南美烤肉4F百货、餐饮万达百货、德庄火锅、菜香源酒楼由于商业物业自身的设计及硬件条件，使得该楼层无大型主力店，而一些通常被看做是次主力店的品牌将成为该层的“主力店”，扮演着吸引着人流的重要角色；该层主要以服饰零售业态为主，少量餐饮业态及生活服务业态，由于是未来轻轨的出入口位置，因此该楼层商业价值较高，能够为项目创造尽可能多的租金收益。项目主要竞对手争分析万达广场LG层餐饮业态占据了本楼层的大部分商业面积，将使得该楼层消费时段特征明显，在午饭和晚饭的时候人气较为充足，而其他时间的人气不充
36、足；该楼层业态较为单一，适应范围不广，所吸引的消费群体相对较少；靠商业主街的商铺展示面较好，而一些位于主街背后展示面不佳，人流不易到达的位置容易形成商业死角。B1层项目主要竞对手争分析万达广场优势万达商业的品牌号召力，可吸引消费群体及品牌商家的关注；位于南坪商业核心位置，其项目周边已形成成熟商业氛围；与轻轨站连接，享有轻轨站庞大人流；业态分布及商业布局步行商业街格局的商业物业形态，典型的“一”字型布局，但无主力店，不能够对人流起到较好的拉动作用；较长的商业购物街形成“通道”，无太多变化，购物舒适度下降，容易使消费者产生疲惫感；项目未来发展评述拥有全国的零售商家品牌资源及专业的开发经验，加之万达
37、品牌号召力，将在项目面世时获得城市商业的集体关注，成为南坪商圈内商业焦点；将对现有商圈的档次和品牌丰富度起到一定提升作用；据其他城市的万达百货经营情况看，万达百货作为万达广场的主力店，其带动效应非常有限，经营和管理尚不完善，将影响到项目的整体经营和商气。万达广场分析总结南坪商圈分析1号步行街云集重百、百盛、新世纪、人人乐、元旦百货等购物场所，将着重打造综合性购物中心区域；2号步行街则包括帝景MALL和上海城2个项目，将以家居装饰商场为主，兼顾会展业务；3号步行街位于四公里附近，由协信集团打造，预计将修建西南最大的MALL，将来可成为新南湖组团的社区商业中心；4号步行街其定位于“全球标准模式的商
38、业空间”，即由万达集团打造的万达商业广场，业态丰富，包含电影院、写字楼、五星级酒店等，未来将成为南坪中心商圈购物娱乐及商务中心；5号步行街以现重庆映像及沃尔玛为代表，将来可扩展到铅笔厂项目，规划定位餐饮娱乐业为主。南坪商圈经营状况分析区域群体为主要消费群体1997年惠工路商业步行街的开街标志着南坪商圈的初步形成，该步行街也是重庆市最早的商业步行街；目前，该商圈的辐射群体主要以区域内常住群体为主，目前主要消费群体的消费能力不强；中低档商业档次商业档次参差不齐，混杂，且以中低端商业档次为主；惠工路商业街道路铺陈档次较低，无街景小品，购物乐趣显然不敌解放碑和观音桥商圈；零售品牌以本地品牌为主，少量国
39、际国内知名品牌，品牌吸引力不强；商业项目分散惠工路商业街上百货虽多，但是纵观整个商圈内，百货还是较为分散，消费者难以到达，影响购物情绪；消费群体流失严重由于区域内商品档次及数量的原因，导致区域内绝大部分中高端收入群体在考虑购物时一般会青睐直接到解放碑消费；南坪商圈辐射能力较弱，中高档品牌不丰富；由于规划和步行街硬件等原因，导致购物乐趣较低，不能满足区域内中高档消费群体的需求；万达广场、百联上海城、协信城的出现，将改善目前商圈内无中高档商业物业的空白，但是大体量商业的集中出现，必将加剧商圈内商业竞争。南岸区其他商业及市场环境分析N18 LOFT：重庆创意人自己的LOFT创意园区分析N18 LOF
40、T2公里项目历史：原重庆印制五厂项目名称由来：因为项目位于南坪东路18号，南坪的英文开头字母是N，门牌号是18，组合起来就是N18，同时，N也代表多的意思，希望N18可以给人们带来工作生活形态上的多种可能性。项目业态：创意设计、公关传播、IT通信、主题餐饮、茶艺馆、咖啡店、画廊、艺术酒店项目特色：入驻的公司将承诺开放至少30%的空间作为公共空间，来这里的市民或游客都可以随意参观脱胎于上世纪80年代初的印制车间与库房的建筑群空高均在5到6米之间，完全开敞，形成高挑、可变动、可延展的创造性办公、商务、休闲空间；地处南坪闹市中心，却拥有封闭围合的、以十多棵茂盛的老黄葛树为标志的老式园林，极有历史交错
41、感。整个园区的建筑和园林在保持原有的结构与特质的基础上，又进行了简约而现代的外装设计与重制，呈现出空间错落的立体感。N18 LOFT：重庆创意人自己的LOFT创意园区分析项目亮点及独特性分析四川美院4.5公里创意园区分析四川美术学院简介：四川美术学院为全国八大美术学院之一。1940年，李有行、沈福文教授等老一辈艺术家在成都创办了四川省立艺术专科学校，1950年底调整更名为成都艺术专科学校。1959年正式更名为四川美术学院。2005四川美术学院新校区正式落户重庆大学城。学校校园分为黄桷坪校区和虎溪校区，黄桷坪老校区位于重庆市九龙坡区黄桷坪正街108号，占地200亩。创意园区分析四川美术学院序号酒
42、店价格房间数1万达艾美酒店489起3722喜来登大酒店725起3303凯宾斯基酒店819起3504重庆丽笙世嘉酒店620起3085滨江皇冠假日酒店658起300南岸区五星级酒店概况未来五星级酒店的主要目标群体应该是以会展群体为主，另外还涉及南岸商务群体、旅游群体等；南岸区未来五星级以上酒店成为市场供应主流，酒店市场高端化发展趋势明显。南岸区写字楼概况 从重庆整体的写字楼分布看，南岸区区域优质写字楼存量居重庆市第三位，不及解放碑和观音桥的商务发展速度；前两年，南岸区优质写字楼项目是紧邻重庆会展中心的亚太商谷和南坪转盘旁的浪高凯悦，它们均为乙级写字楼；整个南岸区的商务发展相对滞后，无甲级写字楼，优
43、质写字楼数量也非常少，基本无商务环境。近两年来，南岸区商务环境发展迅速，长江国际、会展中心写字楼、西南经济协作大厦、重庆万达广场沿江南大道分布，喜来登国际中心临南滨路修建，它们均拥有江南大道、南滨路便捷的交通条件，另外喜来登国际中心还拥有特色江景资源，他们的建成将提升南岸区整个写字楼档次；沿江南大道（含会展中心）、沿南滨路将成为南岸区新的商务区，商务群体的新增入驻必将提升整个区域的商业环境及整体购买能力。45%26%12%17%重庆优质写字楼区域分布解放碑 观音桥 南坪 其他南岸区工厂/大型单位概况目前南坪区域内大中型的单位及工厂均集中在光电路（弹子石的重烟距离项目较远，未考虑）；这些大型单位
44、地理位置集中，且位于南坪区域以西，如果这些潜在消费客群，从南坪西路通过，本项目必将截断该部分客群到达本项目消费，他们对于本项目的主力消费群体结构有一定的影响。光电路工厂名称位置员工数重庆珠江光电科技有限公司南坪六小区光电路约800重庆西南计算机有限公司南坪六小区光电路约2000国营建安仪器厂759厂南坪六小区光电路约1500中国电子科技集团24所南坪六小区光电路约800中国电子科技集团26所南坪六小区光电路约900中国电子科技集团44所南坪六小区光电路约600茶园工业园区8公里南岸区工业园区概况南岸区茶园工业园区茶园新区面积30平方公里，一期规划面积15平方公里，分为工业园区、信息产业园区、金
45、融商务区、科研教育区、绿色住宅区、生态园林区、文体娱乐区等功能区域；新区人口规模预期为140,000人以上，规划期限为20年，规划目标是以第二产业带动第一、三产业发展的综合性城市新区；该工业园区距本项目的直线距离约8公里，他们对于本项目的主力消费群体结构没有太大的影响。南岸区公园/景点概况南岸区最重要的旅游景点即为重庆南山公园；该公园位于南岸区南山上，占地面积580公顷，含南山国有风景林区、植物园、三个中心庭园及一棵树观景台，主要为国内外、市内外游客提供游览、休憩、赏光、观景的公共场所，其旅游群体以重庆市内及周边郊区旅游群体为主，年均游人量500,000人次以上（含一棵树观景台）；该公园距本项
46、目的直线距离约5公里。该景区所带来的旅游群体主要为本地旅游消费群体，以健康休闲为主要目的，对区域内旅游商业消费的带动不大。南山公园5公里南岸国际会展中心重庆国际会展中心占地面积23公倾，总建筑面积为237533平方米。其中，展馆面积132727平方米，会议中心面积41731平方米，广场面积15000平方米，酒店面积63075平方米。还有可同时容纳2700辆车的停车场。会展中心一期室内面积为22,500平方米，室外展场可以用作展览活动的面积约为8,300平方米，常举办大型展示活动及开幕仪式，年人流量约为1,500,000人次；会展二期规划2010年交付使用，将建成森林广场（建筑面积约50,000
47、平方米），新建展览馆（总建筑面积100,000平方米。会展的扩建，将进一步升级会展中心的影响力及带动力，增加南岸区商务功能，对南坪商业的发展有较好的带动作用。800M国际会展中心南坪商业是南岸区的核心商圈，名列重庆渝中区解放碑、江北区观音桥之后，是重庆商业的“第三极”，典型的区域型商业；南岸区交通条件的改善，未来轻轨线路的通车，将迅速缩短与重庆其他各区之间的时间距离，将极大地促进区域内商业的发展；南岸住宅类房地产项目发展迅速，未来将有多个中端、中高端项目面世，将为项目所在区域带来约人的新增消费群体；南岸区未来写字楼发展看好，将有对个甲级优质写字楼项目面世，为区域新增中高档商务群体，提升整体消费
48、能力；近50万平方米的购物中心在南坪核心商圈内五条步行街附近问世，不仅能够进一步提升南坪商圈档次，也能够扩大其商圈的影响力和号召力，使南坪商圈内的中端、中高端商业市场得以补充；南坪商业将以五条步行街为核心，四条轴线扩散发展，加之会展经济的带动效应，将使南坪商圈成为重庆乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一。南岸区域市场小结PART 4 项目区域及属性研究项目位于重庆市南岸区主城区内，南坪商圈边缘位置，大型社区商业区域内，虽属于区域核心商圈内，但商圈能够给本项目带来的商业价值及人气显然较弱；除区域核心商圈外，南滨路“餐饮一条街”目前已形成一定商业规模及相当的人气，是重庆市中高端娱乐休闲餐饮
49、的聚集地。南滨路已形成其独有的商业形象及价值，项目应避免重复其中高档商务宴请型餐饮定位，差异化打造大众餐饮消费。凭借着重庆会展中心的会展人流，以及政府的功能定位，重庆会展中心将成为重庆未来的商务核心，能够带动区域商务人流量的增长，对项目有正面影响作用。项目周边环境分析重庆会展中心板块南滨路滨江地产板块中心商圈板块南山高档住宅区茶园高档住宅区学府大道板块新南湖经开中高档住宅板块融桥半岛板块重庆映像项目周边精品住宅众多，如骑龙山庄、上海城等，拥有稳定优质的消费群体，同时交通便利，数十条公交路线畅达全城，毗邻长江大桥、鹅公岩大桥瞬间连接解放碑、观音桥及杨家坪商圈，发展潜力不容小觑。项目周边交通环境分
50、析长江村站南坪西路站电子三所站人流、车流核心集聚点商业最佳展示面吸引人气核心广场南坪核心商圈2公里铜元局街道办花园路街道办海棠溪街道办南坪街街道办龙门浩街道办弹子石街道办项目周边人口分析项目周边2公里内涵盖了铜元局、海棠溪、花园路、南坪、龙门浩街、弹子石街道办，预估人口约为22.9万人。序号住宅名称建筑面积（）开盘期销售价格（元/）开盘日期预估人口数1融侨半岛一期风临洲360,0003,0002002/10/267200 2融侨半岛二期云满庭1,000,0006,2002005/1/1620000 3融侨半岛三期香弥山380,0008,0002008/3/297600 4亚太商谷560,459
