“一保一控”政策背景下的房地产业发展研究.doc

“一保一控”政策背景下的房地产业发展研究近两年来，在中央政府针对国内流动性过剩可能引发的经济过热而采取的紧缩型宏观调控政策和针对房地产市场引发的资产价格泡沫而采取的一系列调整措施的共同作用下，国内房地产市场的政策环境和市场形势都发生了较大的变化。应该说，中央政府对房地产市场的调控是必要的，而且是及时的，效果也是正面的，并且已经初见成效。进入2008年下半年，在国内外经济形势趋于复杂化的情况下，中央将宏观调控政策的基调从“两防”调整为“一保一控”。2008年9月16日，央行公布“两率”（即贷款利率和存款准备金率）下调，意味着紧缩的货币政策信号开始转向。在此背景下，我国房地产业发展何去何从，在“一保一控”的宏调政策中面临着什么样的选择，值得研究。 一、避免房地产业出现“大落”， 有利于“一保一控”宏调目标的实现 近两年来，由于受全球的流动性过剩的影响，我国的宏观经济面临着复杂多变的调控环境，宏调目标也经历了从2007年初的“一防”（防止经济增长转向过热）到2008年初的“两防”（防止经济增长转向过热和防止通货膨胀），再到2008年下半年的“一保一控”（保持经济的持续稳定增长和控制通货膨胀）。应该说，无论是“一防”，以及“两防”，还是“一保一控”，都与房地产业的发展有着非常密切的关系。 首先，从“一保”来分析，要实现经济的持续稳定增长，保持房地产业的持续稳定很重要。研究表明，我国近年来GDP取得两位数的增长，都与投资和出口的拉动关系很大。2007年GDP增长11.9%，其中投资占GDP的比例为42%。在固定资产投资中，房地产的投资是一个重要的指标，既影响政府的基础设施投资，又影响到企业的投资意愿。一般而言，房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长，带动相关部门就业的增加，因而会促进经济增长。然而，一旦房价急剧下滑，私人消费和住宅投资将受到严重冲击，从而对经济增长产生不利影响。 从发达国家房地产周期的经验来看，历次的房价调整、房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。以美国为例，自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大，影响到居民的消费和经济增长，结果导致次贷危机。2007年2月次贷危机开始浮出水面，后不断加深，终至爆发华尔街金融危机，2008年9月15日，雷曼兄弟、美林证券、AIG保险公司均出问题，引至全球性金融震荡。欧洲委员会在2005年的一份季度报告中考察了欧元区的房地产价格周期和消费周期的相关性，结果显示，西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于0.7，这表明，房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。 从我国的情况来看，实证资料表明，1998年以来，我国GDP增长和房价、地价的相关系数高达85.27%和79.38%。因此，要保持经济持续稳定增长，实现“一保”的宏观目标，就要防止我国房地产业出现“大落”，从而影响到消费和投资意愿，进而导致经济衰退。 其次，从“一控”来分析，保持房地产业的稳定与控制通货膨胀并不矛盾，相反，在“通货膨胀时代”，房地产价格稳定甚至略有上涨，可以稳定居民的消费预期，不至于走向“滞胀”。房产既是用来解决住房需求的消费品，同时也具有投资属性。在通货膨胀的情况下，资产的名义价格倾向于上升。此外，由于买房与租房作为满足住房需求的两种方式，两者存在一定替代关系。在通货膨胀的情况下，名义工资的提升虽然不能直接地有力推高房价，却有利于推高租金。美国在第二次石油危机期间通货膨胀形势最为严峻，CPI上升13%，与此同时房价却未有大幅度下跌，仍然保持增速为正，在通货膨胀最为严重的19791980年间，房价依然有10%的涨幅。 此外，从理论上来看，在“通货膨胀时代”，实际贷款利率的变化将会改变房地产的供求关系，从而带来房价的上涨。通胀率的上升与房价涨幅上升之间的关系，源于名义抵押贷款利率的下降，也即意味着购房人支付能力的上升。通胀率的上升同时也意味着综合生活成本的上升，从而会带动租金价格的上涨，因此会加大房地产的投资吸引力和购房需求。购房需求的上升，改变了房地产市场原有的供求关系，从而引发了房价的上涨。 二、我国房地产业目前已进入深度调整期 统计表明，我国房地产开发综合景气指数连续9个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年8月的101.78，房地产市场已经进入深度调整期,其主要表现为: 1.2008年以来商品住房销售面积同比出现较大的负增长。国家发改委2008年17月商品住房销售情况报告显示，2008年17月，全国商品住房销售面积同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点，创下2005年以来最低点。 2.部分城市房价出现连续的环比下降现象。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，全国房屋销售均价同比涨幅连续7个月下降，从2008年1月的11.3%降至8月份的5.3%，环比涨幅连续8个月处于较低的水平，8月份环比下降0.1%。部分城市房价出现连续的环比下降现象，8月份，新建住房销售价格环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市有：昆明-3.1%、广州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家庄-0.7%，深圳和广州还出现较大的同比跌幅（-4.1%和-3.3%）。据观察，房价的下跌比统计的还要严重，比如按照深圳市房地产信息系统统计口径，8月份住宅价格相对于2月份已经下跌了30%。 3.个人房贷增速减慢。人民银行统计显示，2008年上半年全国个人按揭贷款同比增长1.9%，增幅同比下降54.7个百分点，与2007年全年相比下降86.5个百分点，与2008年一季度相比回落14.7个百分点。这表明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向下降，今年8月份的金融统计数据也显示居民户的贷款延续了二季度以来同比下降的趋势，表明住房消费依旧低迷。 4.部分城市土地出现流拍现象。受紧缩性货币政策、IPO融资政策和房地产市场观望的共同影响，部分城市土地供应出现冷场，北京、杭州、南京、福州、深圳、成都等城市出现土地流拍现象。武汉市2008年5月份共推出10幅住宅用地，6幅流拍，其它4幅以底价成交。 5.区域市场普遍出现成交萎缩现象，一线城市销量下跌，价格涨幅放缓甚至下跌。在珠三角，广州和深圳都出现了价格的大幅下跌。尤其是深圳的房价，据深圳国土资源和房产管理局公布的2008年17月深圳房地产市场分析报告显示，2008年2月以来深圳房价连续五个月出现下降，基本回落到2007年初的水平，2008年17月深圳新建住房销售面积及二手房成交面积同比锐减53.2%及69.8%，2008年前7个月的总住宅销售面积仅相当于去年的1/3。广州市2008年17月份住宅销售面积也下降了40%。在长三角，上海的房价相对稳定，但是，2008年15月份销售面积下降近20%。杭州15月份平均成交面积同比下降约25%，房价也有松动的迹象。在环渤海地区，区域重点城市成交量都有较大萎缩，2008年18月北京一手房成交面积同比下降45%，天津同比下降25.7%。 我国房地产市场进入的“深度调整期”会持续多久，将取决于宏观经济和社会环境的变化以及房地产市场内部各方的调整和适应能力。我们认为，“深度调整”是必要的，但“深度调整”可分为“理性调整”和“非理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，下跌幅度在30%以内；销量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复也较快。所谓“非理性调整”，是指房价、地价大幅度下降，以至于造成市场恐慌，价格下降之后无需求支撑，市场秩序无法恢复，楼市的调整引发金融动荡，从而影响整体经济的稳定。从政策制订的目标来看，当然期待的是“理性的调整”，努力避免“非理性调整”的出现。 三、从供求关系来分析， 房地产业稳定发展符合中国的国情 中国的国情是什么？人多地少。我们要强调的是，人与自然（土地、资源）关系紧张尤其是人地矛盾的问题，发展中国家在发展过程中不同程度都会遇到，中国沿海这个问题会更加突出。在土地供给紧张的情况下，国家出台的一系列引导土地使用者合理节约使用土地的政策，虽然从一个方面限制了开发商囤积土地的行为，但另一方面，必然提升土地成本，土地供给的局面不可能发生根本性改变。 因此，从土地供给、房屋开发和房屋供给的层面来分析，我们认为，我国房地产市场将出现“五大特点”：第一，在18亿亩耕地红线的约束下，土地的供给只能是越来越紧，在未来十年峰速城市化的发展阶段，其价格可能是一个持续上涨的趋势。第二，从结构来看，通过“制度性供给”的改善可能增强“结构供给”的弹性。第三，政府土地调控政策指向扩大有效供给，首先是确保政府住房保障政策的实施。第四，房屋供给体系将发生重大变化，房地产市场将根据收入阶层而细分市场。第五，中国房地产70%的供给将可能为普通住房，这将会成为长期的供给方向。 “供给”是紧约束的，但“需求”却是持续增长的。首先，居民收入的持续增长，将继续成为房地产需求中最为直接的推动因素。随着国内居民人均收入的提高，对居住条件的改善将是国内房地产市场中最直接的需求。按国际通用的人均居住面积计算法，2005年底内地城镇人均居住而积只有15.33平方米，尚低于全世界中低收入国家的平均水平。美国的人均居住面积超过60平方米，欧洲发达国家普遍在3540平方米，即使是住房紧缺的韩国目前也接近20平方米，全世界中低收入国家的人均住房而积17.6平方米。未来住房消费的升级将不仅仅是住房面积的升级，将更多地体现为住房质量、户型、结构的升级。由于建筑质量较差，国内住宅建筑的平均寿命仅为40年，而欧美国家住宅的平均建筑寿命为80年。这意味着如果提高国内住宅的平均建筑寿命，就直接增加了存量住宅的需求。 其次，我国即将进入城市化峰速发展阶段，庞大的人口规模以及城市化高速发展将带动巨大的住房需求。根据发达国家城市化的历史，城市化率从40%上升到60%的过程，是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段（Peak Rate of Urbanization）。目前，国内的城市化率已经超过40%，正处在从城市化起飞阶段向城市化峰速发展阶段上。城市化进入峰速发展阶段，带来城市人口的大幅增加和城市规模的急速膨胀，住房投资规模会进一步扩大，住房投资总量将达到相当于GDP7%9%的高位水平，城市房地产的资产规模在国民财富中的比例，将从城市化启动阶段的15%提高到60%以上。这意味着未来1020年，国内庞大的人口规模以及城市化高速发展将带动巨大住房需求。 第三，我国家庭小型化的趋势仍将继续，还将创造增量需求。除城市化外，家庭规模的小型化对房地产增量需求的创造同样较大。香港1966年到1996年30年内人口总量增加72%，但由于家庭平均人口由4.7人下降到了3.3人，导致家庭数量在30年内增加了145%。内地家庭小型化的趋势同样存在。1987年，内地家庭平均人口还高达4.7人，但到2005年家庭人均人口已下降到了3.1人，而未来这一趋势仍将继续。 最后，旧城改造、改善性需求仍是国内房地产市场的重要推动力。据预测，旧城改造将带来年平均2.82亿平方米的住房刚性需求。此外，随着生活水平的提高，内地居民的改善性需求将获得提升。 四、实现房地产业“理性调整”， 关键是要实现“制度的调整” 国际经验表明，房地产市场持续增长的“长周期”，往往出现在一个国家持续的经济增长和繁荣时期，这一时期，也是促进房地产制度建设的重要时期。比如，上世纪30年代美国罗斯福新政和二次世界大战结束后美国房地产开发的高涨，50年代后期到70年代早期欧洲大规模的住宅建设，以及战后日本6080年代房地产行业的高速成长，大约都有20年左右的“长周期”。这些国家（地区）房地产的"长周期"增长中，同时也都经历了房地产市场的“调整期”和“发展期”，也是房地产制度性变革的重要时期。以美国为例，30年代后美国设立“联邦住宅贷款银行系统（FHLB）”，批准住宅抵押贷款法（HOLA），通过国家住房法，构建了美国当今房地产金融，特别是住宅抵押贷款的基本体系；1949年美国提出“让每个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的目标。 国内“房地产快速增长十年”的长周期始于1998年，以国务院发出关于进一步深化城镇职工住宅制度改革，加快住房建设的通知为标志，住房制度改革全面展开。通过采取停止福利实物分房、推行住房分配货币化、发展住房市场等一系列政策措施，住房制度开始了向由市场配置住房资源的制度转变。住房市场出现了“一元供给体系”下的增长。 “增长的十年”也是制度缺陷的十年，2007年重大的调整变化，就是由“一元供给体系”转变成“多元供给体系”，即增强了政府住房保障体系的建立，完善多层次住房供应体系。从我国主要城市发布的2008年住宅建设计划表明，2008年新增保障性住房用地面积占住宅总供地面积的20%左右，新开工保障住房面积占全部住房面积比重一般在20%35%之间，保障住房用地和新开工面积相比2007年均有大幅增加。我国房地产市场目前进入了“调整期”，这个“调整”的含义不仅是价格的调整，我们认为，更重要的是“制度”的调整。 实施住房保障是政府不可推卸的职责。在世界大多数国家，住房保障都是社会政策的重要内容，政府对低收入阶层均实行某种方式的住房援助措施。我们认为，近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价，稳定房价的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要安抚民生，解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看，挤出“泡沫”的目标已经初见成效，因此，最主要的还是要解决低收入者的住房保障，显然，这样的目标不是靠把房地产的价格迫到“非理性下降”的程度所能解决的，对此，决策者一定要有清醒的认识和把握。 综上所述,结论是:持续紧缩的货币政策使得包括住房在内的资产价格出现调整；保障性住房的推出在短期内分流了部分住房需求、遏制了房价的上涨；随着股市的下跌和房市的调整，居民的收入预期已经大幅下降，这在较大程度上影响到了居民包括住房在内的消费需求。因此，政府的宏观调控，既要有利于避免房价大幅上涨带来泡沫，也要防止房地产市场的过度波动带来对宏观经济稳定的冲击，政府要在两者平衡考虑中适度掌控。 我们的政策建议是，在未来的一段时期，防止我国房地产业出现“大落”，应包含在“一保一控”宏调政策的内容之中。也就是说，需要适当调整针对房地产业的“紧缩”政策，通过“减息”或注入流动性，推进金融体系的稳定成长。通过“制度调整”，加大保障性住房的供给，努力改善人民群众居住条件，促进房地产市场健康发展。