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“以房养老”效果仍待时间检验 据中国保监会网站7月15日发布的中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知，将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围从原有的北京、上海、广州、武汉四城扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。 所谓“反向抵押养老保险”，就是拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，同时享有房产的升值部分。 试点两年响应者寡 据了解，2013年，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见明确要求，开展反向抵押保险试点；2014年6月，保监会发布保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，正式启动反向抵押保险试点，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。试点两年，共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续；四个试点城市中，北京16户、上海12户、广州12户、武汉2户；参保老人平均年龄为71.6岁，平均每户月领养老金约9071元，最高一户月领养老金2万余元。 以四个城市庞大的老人基数对比，可以说，“以房养老”一期试点基本上是失败的，甚至根本没有真正搞起来。面对这一与期望值落差巨大的试点结果，保监会认为，有必要通过延长试点期间、扩大试点范围的方式，探索反向抵押保险在不同地域、不同层级市场发展的有效路径。二期试点时间期限还是两年，但是试点城市一下子扩张了很多倍，看得出来，保监会对于“以房养老”依然充满期待。而保监会也表示，这项业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人。下一步，保监会将继续鼓励支持保险公司开展老年人住房反向抵押养老保险业务，并将坚持维护保险消费者合法权益，逐步建立规范有序的反向抵押养老保险市场。 政策遇冷原因 “以房养老”的设计初衷在于满足老年人“居家养老”和“增加养老收入”两大核心需求将房子抵押给保险公司，但老人仍可一直居住使用，同时获得保险公司持续给付的养老金直至去世，之后房子归保险公司处置。看起来很美，但问题重重，尤其是在中国这样特殊的环境下。 毫无疑问，中国人的传统观念和家庭伦理首先不支持。中国人“家”的观念浓厚，对于绝大多数中国人而言，拥有房产位列毕生最重要事情前三绝不为过，房产通常也是家庭财富的大头，因此持有房产并由子女继承是最自然而然的做法。“养儿防老”的传统观念在社会上仍然占据绝对主流，如果老人卖房养老，往往会被认为是子女不孝，在看重他人评价的舆论环境下，这是难以接受的。而对保险公司或者银行抱有成见恐怕也不是少数现象。 房价波动是第二大因素，但有意思的是买卖双方都觉得不划算。在媒体采访中，老人普遍认为在当前形势下房价还要涨，因此现在把房产抵押出去不明智，即便是现在处理，直接卖掉房子把钱拿去理财获得的收益或许比抵押给保险公司获得的更多；另一方面，保险公司或银行也担心风险问题“正向按揭”贷款的风险随着时间的推移越来越小，而“反向按揭”却随时间推移越来越大，二三十年后房地产市场是什么样谁也无法预料，年久房屋修缮等费用也不能不考虑进来，到时候房产的价值还能带来多少利润，甚至是盈是亏都是个大大的问号。 法律和政策上的不确定性也让“以房养老”面临阻碍。目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范“以房养老”市场，法律效力比较低，一旦出现纠纷，这个文件到底能不能为投保人提供保护还是未知数。而住房70年产权也让保险公司等机构迟疑如果在支付完养老金后抵押的房产产权即将到期，如何从政府重新获批，重新缴纳土地出让金怎么办都没有定论。 总体而言，在各方利益难平衡、风险难掌控、政策不到位的现状下，“以房养老”现在正面临叫好不叫座、各方不参与的尴尬局面。 “以房养老”仍需“过河摸石头” 众所周知，“以房养老”正处于“摸着石头过河”的阶段。“试点”正是“摸石头”的过程。试点遇冷的背后，是市场不成熟的结果，对于其中暴露出来的短板，需要一套更为精准完善的支撑体系。让老百姓体会到“以房养老”的福利，以及背后的保障能力，这才是“过河”所要摸的那些“石头”。 养老不仅是一个经济问题，还是一个伦理问题，更是一个社会问题。随着社会的进步，养老的体系会愈加完善，保障能力也会愈加充分。且行且试的“以房养老”，或许可以升格为一款享受型、发展型的民生产品，使养老模式迈出新步伐。 从国际上来看，“以房养老”也是一个小众业务，有条件有需求并且有意识使用这种养老方式的人群比较少。即使是在“以房养老”开展得比较早、比较成功的美国，在有条件参与的老年家庭中，也只有约3%的参与比例。 保监会也表示，这是一个创新型小众业务，主要针对特定老年群体，不能沿用传统标准，简单地以数量论成败，只要它满足了一部分老人的需求，为老年人增加了养老选择，哪怕只有一单业务，也是成功。 随着试点的扩大，今后这一养老形式有望针对老人需求，特别是高龄老人生活自理能力下降的特点，创新和丰富产品供给，探索保险金+服务的产品给付形式，为参保老人提供护理、清洁、送餐等服务。 民间版“以房养老” 颇具借鉴意义 目前一种民间版的以房养老模式，引发了社会各界的关注。这种方式不是像官方版以房养老一样进行反向按揭贷款，等老人去世以后，房子产权就归银行了，而是把房子租出去，然后老人拿租金付给养老院。这样一来，老人拿到了可以交给养老院的租金，同时房屋的产权仍旧属于老人自己，也就减少了官方版“以房养老”的最大阻力。 有人也许会说，老人住养老院，还是真正的以房养老吗？问题是，即便是官方版的以房养老，也没有说老人一定要在自己的家里养老而不能去养老院。实际上，随着观念的开放，越来越多的老年人倾向于去养老院养老，毕竟在养老院可以得到更专业、更全面的照顾，远比居家养老对老年人有利，同时还减轻了子女的负担，也能够得到子女的支持。 鉴于目前价格低廉的公立养老院床位严重不足，而私立养老院养老费用价格又昂贵，所以把房子出租，然后拿租金和退休金或养老保险入住养老院，成为一个不错的选择。其实说到底，无论是官方版还是民间版的“以房养老”，只要是对老年人有利的，都值得探索与尝试。