[调研报告]关于嘉兴人才公寓的调查报告.doc

关于嘉兴人才公寓的考察报告为了更好的建设松江区人才公寓项目，我公司于2010年10月27日赴嘉兴市创新路220号实地考察了嘉兴市人才公寓项目，该项目为嘉兴市政府实事工程，主要功能是为从嘉兴市外引进的在嘉兴市区工作且在本市暂无住房的应届大学专科以上毕业生以及历届生和其他科技人才提供周转用房。在嘉兴人才公寓建设开发有限公司孙总的陪同和介绍下获得以下收获：一、公寓的概况嘉兴人才公寓（市本级）是2004-2006年连续三年列入嘉兴市政府十件实事工程内容之一的建设项目。位于城南片的嘉兴市创新路220号，距市中心戴梦得广场约4.5公里。公寓占地总面积27956.4平方米（约42 亩），公寓从2004年5月开始动工建设，分三期实施，一、二期06年12月竣工。建有3幢11层的公寓楼和1幢3层的商业配套楼，总建筑面积41868 平方米，其中公寓楼面积34312平方米,全部为一室一卫的单身公寓房，共 1762 套。三期工程2009年初开始建设，建筑总面积22365平方米，其中建16层共600套的单身公寓楼一幢，建11层共119套的高端人才住宅周转楼一幢，将于2010年10月投入使用。     公寓房的户型分大、小两类，大的套内建筑面积为16-18平方米，小的为10-14平方米。高端人才住宅每户建筑面积43-59平方米。 二、配套设施公寓住房都进行了简装修，居室内日用家具、卫生设备等基本起居设施俱全，有线电视、固定电话接口及宽带网终端均一一到位，每户还配有空调、电热水器；为公寓配套的商用房，已经安排了(快)餐厅、超市、洗衣房、24小时自助银行、书报亭等，为入住人员提供了基本生活配套，做到了大学毕业生拎包即可入住的要求。公寓内除绿化外，还同时建设了两个羽毛球室外场地、一个篮球场地（单篮）及一个简易运动器械场地，户外及公寓楼楼顶设置了衣被晾晒场，车库层中安装了电动自行车的固定充电装置，公寓周边、衣被晒场和车库层均配置了摄像和红外线报警装置；公寓外有专门的公交线路通向市区各个地方，交通方便；公寓由专业的物业公司管理，为入住人员提供一个平安、温馨、和谐的居住环境。 三、人员入住     嘉兴人才公寓是市政府为解决刚来嘉兴工作的外地大学毕业生居住问题而实施的筑巢引凤项目。因此，申请入住的人员需符合以下条件：1）家庭住址不在本市；2）从嘉兴市外引进（含本市高校市外生源）到嘉兴市区或市属企事业单位工作；3）大专及以上毕业生，其中应届生优先安排。公寓投入使用以来，得到了符合上述条件的外地大学毕业生的欢迎，申请入住踊跃。06年以来，公寓入住率一直保持在99%以上。人才公寓作为政府公益性事业项目进行管理和收费，不以盈利为目的，收费标准经市人事局、财政局和有关部门核准后实施。并对第一年入住的应届生给予30%的优惠，第二年给予15%的优惠，第三年按100%收取租金，三年后终止协议，不再享受入住。四、开发模式嘉兴人才公寓建设开发有限公司是一家由国有资本注册的国有公司，因为公寓的建设本身是不以盈利为目的，所以政府在政策上有相应的扶持。首先在人才公寓项目土地的拍卖问题上政府设置了相应的拍卖条件，其中五年内房子不能上市交易，使得大部分以盈利为目的房产开发公司望而却步，所以该项目的土地出让金是低于市场价格的，为项目的顺利推进奠定了坚实的基础；其次在各项配套费上是相应减免的，又大大降低了开发成本；最后，在税收方面，除了缴纳企业所得税以外，其他税费也是减免的，特别值得一提的是，建成后租金收入的所得税是先交后返的，对整个项目的后期管理十分有利。整个项目的建设分期实施，首先由政府投资了一千万，其余由政府担保向银行融资，第一期项目建成后部分出售(向有关部门打专项报告)，出售后以十年包租的形式仍旧取得房子的使用权，这样的做法不担能回笼资金，而且房子仍然可以出租给符合条件的人。利用回笼的资金，一部分还贷，一部分再开发，最终以最小的开发成本使整个项目顺利完成。五、管理模式主要是建成后的管理。由嘉兴人才公寓建设开发有限公司负责主要管理，主要是对入住人员的审核和其他的行政管理。对于公寓的物业管理则是市场公开招聘的物业公司负责。租金的收费标准经市人事局、财政局和有关部门核准后实施 的。特别值得借鉴的是水电费的管理。因为供电公司和自来水公司只对每幢物业安装了电表和水表，每户的水电费由物业公司代收的，所以管理公司特别安装了一套水电费缴费管理系统，所有用户的水电费都能反映在物业公司的电脑终端上，如有拖欠电脑根据预设的程序自动断电断水，从而杜绝了租户拖欠水电费的现象。六、发展规划     为了让嘉兴市每年从外地引进的大学毕业生中的多数人能住进人才公寓，并把人才公寓的服务范围覆盖到市区的全部企事业单位，人才公寓四期工程也在规划中，南湖、秀洲区也各自建设能安排1200-1500人入住的人才公寓，每年可新安排应届毕业生2000多人。 通过以上的调查内容，有许多我们借鉴和学习的地方：1、领导重视是关键。“嘉兴人才公寓得以顺利地完成，离不开嘉兴市政府的直接关心”。嘉兴人才公寓建设开发有限公司孙总无不感慨地说道。根据中共上海市委、上海市人民政府印发上海市中长期人才发展规划纲要（20102020年）的通知，要把人才作为经济社会发展的第一资源。未来上海人才资源总量达到640万，怎样让这些人才在上海安居乐业成了头等大事。人才公寓模式可以填补住房保障体系空白，与上海动迁安置房、廉租房及经济适用房的相关政策并行不悖，一定程度上缓解引进人才及来沪务工人员住房困难问题。这些不得不引起领导们的重视。2、各方支持配合是根本。有了领导的重视，还需要各部门的支持和配合。在土地和规划方面应给予适当的优惠条件，具体在土地招拍挂的时候设置相应的条件和提高相应的容积率；各配套部门给予各项费用的减免；人事局在人员入住上给予指导；财政部门给予一定的财政补贴；税务部门给予税费上的优惠等等。这些都是建设人才公寓的根本。3、企业自身努力是基础。作为建设单位，企业自身的素质也是项目成功与否的基础。上海新松江置业（集团）有限公司是由松江区国资委投资的国有房产公司，既有着辉煌的历史，也肩负着下一轮老城改造的重任。把现有的不良资产改造成有用的人才公寓，是我公司的努力方向，为松江的持续发展提供强有力的人力资源支持。上海新松江置业（集团）有限公司2010年10月28日