房地产项目申请报告.doc

项目申请报告 1 目目 录录 第第 1 章章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况.5 1.1 申报单位情况5 1.2 项目简介5 1.3 编制依据7 1.4 编制原则8 1.5 项目建设背景8 1.5.1“十二五”房地产发展背景8 1.5.2 政策背景.9 1.5.3 建设必要性.10 1.6 市场前景分析与预测11 1.6.1 当前房地产市场走势.11 1.6.2“十二五”及未来十年房地产市场展望12 1.7 建设规模及方案13 1.7.1 整体设计原则.13 1.7.2 总图布局及功能规划.13 1.7.3 建设内容与规模.14 1.7.4 公共配套设施.15 1.7.5 建设方案设计.17 1.7.6 项目实施方案.18 1.8 消防及安全19 1.8.1 消防.19 1.8.2 劳动安全.19 1.9 建设进度安排20 1.10 招投标20 1.11 组织方案24 1.12 投资估算25 1.13 资金筹措26 第第 2 章章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析27 2.1 发展规划27 2.2 产业政策分析27 2.3 行业准入分析28 第第 3 章章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析.31 3.1 资源开发方案31 3.1.1 土地资源.31 3.1.2 建设所需原材料资源.31 3.1.3 技术人才资源.32 3.1.4 能源耗用与公共设施占用.32 第第 4 章章 节节能方案分析能方案分析.33 4.1 用能标准和节能规范33 项目申请报告 2 4.2 能耗状况和能源指标分析33 4.3 节能措施和节能效果分析33 4.3.1 节能措施.33 4.3.2 节能效果分析.36 第第 5 章章 建建设设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析38 5.1 项目选址及用地方案38 5.1.1 选址原则.38 5.1.2 建设用地分析.38 5.2 土地利用和理性分析38 5.2.1 土地利用.38 5.2.2 理性分析.39 第第 6 章章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.40 6.1 环境保护40 6.1.1 施工期环境影响分析.40 6.1.2 运营期环境影响分析.41 6.1.3 施工期环境保护措施.41 6.1.4 运营期污染防治措施.42 6.2 地质灾害影响分析43 6.2.1 水土保持措施.43 6.2.2 地震保持措施.44 第第 7 章章 经济经济影响分析影响分析.45 7.1 财务分析45 7.1.1 销售收入和总成本分析.45 7.1.2 效益分析.46 第第 8 章章 社会影响分析社会影响分析.47 8.1 社会影响分析47 8.1.1 行业影响分析.47 8.1.2 区域经济影响分析.47 8.1.3 宏观经济影响分析.47 8.2 社会影响分析48 8.2.1 社会适应性分析.48 8.3 社会影响分析48 8.3.1 社会风险分析.48 附表：附表：建设投资估算表；利润及利润分配表。 附件：附件：企业法人营业执照；组织机构代码证。 项目申请报告 3 第第 1 1 章章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.11.1 申报单位情况申报单位情况 （1）申报单位名称 （2）法定代表人 （3）单位地址 （4）企业性质 （5）成立时间 （6）注册资本 （7）注册号 （8）经营范围 1.21.2 项目简介项目简介 （1）项目名称 （2）建设地址 项目申请报告 4 （3）项目单位 （4）项目负责人 （5）建设内容及规模 本项目总占地面积 9640m2，总建筑面积 33900m2，其中，住宅面 积 32800m2（含阳台），公建面积 1100m2。地下室面积 5200 小区道路及广场总面积 5398.4m2，绿化总面积 2410m2。容积率 3.55，综合建筑密度 19%，绿地率 25%。 （6）项目性质 新建 （7）项目建设工期 建设期 1 年（2012 年 9 月-2013 年 9 月） （8）项目建设投资 项目建设投资为 9895 万元。 （9）资金筹措方式 建设所需资金由项目申报单位自筹。 （10）主要经济技术指标表 表 1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备注注 1占地面积m29640 2总建筑面积m233900 2.1住宅m232800含阳台 2.2公建m21100 3绿化面积m22410绿化率 25% 项目申请报告 5 4道路及广场面积m25398.4 5容积率3.55 6建筑密度19% 7建设工期年1 8建设投资万元9895 9销售收入万元13776 10税后利润万元1614 11投资利润率16.31% 1.31.3 编制依据编制依据 （1）中华人民共和国土地管理法； （2）中华人民共和国城市规划法； （3）中华人民共和国环境保护法； （4）中华人民共和国城市房地产管理法； （5）项目申请报告通用文本； （6）辽宁省城市房地产开发经营管理规定； （7）辽宁省建设工程概算定额； （8）项目投资人提供的相关资料； （9）国家有关技术规范、规程和规定，主要有： 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 住宅设计规范(GB50096-2003)； 混凝土结构设计规范（GB50010-2010）； 建筑设计防火规范（GB50016-2006）； 低压配电设计规范（GB50054-2009）； 电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）； 项目申请报告 6 高层民用建筑设计防火规范等。 1.41.4 编制原则编制原则 （1）科学规划，合理布局，节约投资； （2）以市场为导向，确定项目建设方案和规模； （3）从实际情况出发，力求近期与远期发展相结合； （4）合理安排发展用地，符合可持续发展的需要； （5）根据建设内容和规模，合理确定建设期。 1.51.5 项目建设背景项目建设背景 1.5.1“1.5.1“十二五十二五”房地产发展背景房地产发展背景 “十二五”期间中国房地产产业发展仍然要以居民住房消费为基 础。随着城市化进程和居民收入的提高， “脱困”后的住房消费群体将 是房地产业发展的支撑。中国房地产市场保持健康发展，挤掉不必要 的泡沫，就必须不断向居民住房消费的水平靠近。目前，国内主要城 市的房价增长远远超过居民收入增长水平，但是居民习惯以整个家庭 的储蓄和积累来购买房屋。 “十二五”住房规划制定时，应该继续坚持 对自住型和改善型住房需求给予政策扶植。商品房市场发展是“十二 五”住房规划制定的重点。在鼓励自住型和改善型住房需求的同时， “十二五”规划中要对别墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制 性策略。 “十二五”规划期间，中国仍将有大量城镇化的过程。城镇化过程 应该是社区资源共享，而不是简单的扩大住房面积。 “十二五”住房规 划制定中，要对脱困型住房需求进行政策扶植，对改善型需求给予支 持，对享受型住宅给予保护，对奢侈性住宅给予抑制。 “十二五”期间对 大量脱困型住房需求给予税收、公积金等各类政策支持，鼓励这些家 项目申请报告 7 庭自住和改善型购房需求。 1.5.21.5.2 政策背景政策背景 丹东市是我国东大门口岸、东北亚经济圈和通往东三省及内蒙的 进出口岸，又是东北亚经济圈最东端的沿海口岸城市。交通四通八达， 陆路口岸通往朝鲜、韩国。海上有浪头港、大东港，201 国道、哈大线 有高速及在建的高铁贯均穿于丹东。 继 2008 年 10 月丹东市出台关于促进丹东市房地产业又好又快 发展的意见和关于促进丹东市房地产业发展支持居民购买住房的 相关政策规定后，2009 年 2 月和 7 月又分别出台了关于促进丹东 市房地产市场健康发展的工作意见和关于促进丹东市房地产市场 健康发展的相关政策规定，通过采取补贴和缓征相关税费、进一步 缩短办件时限、简化办件手续、建立贷款“绿色通道”等服务措施，进 一步加大服务和政策扶持力度，有效地激发了居民购房热情，商品房 销售量同比增幅较大，同时也在一定程度上缓解了开发企业的资金压 力。 通过组织召开丹东房产交易圆桌会议、房交会以及赴外推介促销 商品房等形式，加大辽宁沿海经济带战略和新城区建设前景的宣传。 随着新城区建设项目的推进，有效激发了居民到新城区投资购房热情， 新城区正逐步成为丹东市房地产市场发展的新热点。截止 2009 年末， 新城区共销售商品房 2,087 套，面积 31.42 万平方米，分别占丹东市 年度商品房销售总量的 22%、29%。 在国家鼓励拉动内需促进经济发展的大环境下，丹东是大发展规 划的重点区域，2009 年 7 月升级为国家级经济大发展战略的沿海开 放城市之一，又是省“五点一线”经济圈，在东北亚经济圈大发展机遇 的推动下，相信此刻正是本项目开发的最佳时机。丹东市也将迎来下 一轮的投资高潮。 项目申请报告 8 1.5.31.5.3 建设必要性建设必要性 （1）是城市发展规划、改善居民住房条件的需要 按照丹东市整体规划，本地区已确定为商业用房，按照丹东市规 划的要求开始整体设计，符合规划要求，优势城市环境，改善人口层 次而且也是城市发展规划的需要。 随着对外开放和招商引资的不断扩大，丹东旅游业的迅猛发展， 交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不 断提高，项目的建设能为城市的发展提供广阔前景。项目的开发建设 功能齐全、容积率低、建筑标准高，可以改善原有居民的住房水平。提 高城市形象和品味，促进政府在经营中的财政收入等方面将做出了较 大的贡献。在结构设计上，结合地段情况提升居住档次，使城市形象 更加亮丽、人民生活更美好。 （2）美化城市形象的需要 城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。 通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象，不仅需要从城市整 体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作， 达到逐步美化城市形象的目标。该项目的建筑设计和色彩调配从城市 历史文化积淀实际出发，通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配 来具体实现城市形象的美化。 项目申请报告 9 1.61.6 市场前景分析与预测市场前景分析与预测 1.6.11.6.1 当前房地产市场走势当前房地产市场走势 （1）潜在的投机性、投资性需求旺盛，但消费型需求动能积聚不 足 巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利 率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难 以改变，外资对国内房地产市场的套利需求强烈；另一方面，消费型 购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚；持久收入预期与消费型购 房需求趋向谨慎。 （2）商品房供给增幅趋缓，住房市场供给结构分化 2011 年商品房供给增幅可能趋缓；中高档大户型住房供给和供 给预期趋紧；各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。 （3）房地产调控政策面临多方挑战，政策实施可能出现反复 面对房价快速上涨，我国政府今年不断加大房地产市场调控，在 房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制，房地产调 控面临多方挑战；更严厉的调控政策在 2011 年将被迫出台，调控政策 可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这 将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增加政策出台的实施难 度，导致调控政策实施出现反复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。 （4）年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平 均房价可能呈下调趋势 中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，主 要体现在：一是 2011 年“十二五”国家保障性住房建设目标，必将形成 重高档住房供给进一步趋紧，低档住房供给大幅增加的强烈预期；二 项目申请报告 10 是由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定 性，潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在；三是经历 2008 到 2010 年间调整、经验和教训，房地产开发企业控盘能力大增。大量 保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。 1.6.2“1.6.2“十二五十二五”及未来十年房地产市场展望及未来十年房地产市场展望 （1）房地产市场需求 从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一 是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住 房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人 口高峰将在 2014 年到来。城市人口的婚配人口高峰在 1998 年已经到 达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新 增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。既有家庭改 善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收 入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的 收入格局，则经济在三到五年收入增长后，既有家庭改善型需求可能 再次释放。城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水 平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化 特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。 （2）房地产市场供给 从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速 增长趋势， “十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期，但出现大幅下降 的可能性也很小。2009 年、2010 年房地产开发企业土地购置新开工 高峰，在建项目将在 2011 年、2012 年形成实际有效地房地产供给， 国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长的中小户型用房供给 将在 2011 年、2012 年集中上市。 “十二五”及“十三五”我国城市房地产 需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发 项目申请报告 11 建设能力。我国处于资源约束严重的国家，人均可供开发用地少，不 允许我国住房建设过度扩张，新增房地产供给不可能长期快速增长。 我国经济发展属于典型的政府主导型，当房地业调整接近经济增长时， 中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。 1.71.7 建设规模及方案建设规模及方案 1.7.11.7.1 整体设计原则整体设计原则 （1）遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设” 的原则，以城市空间结构为重点，综合考虑日照、采光、通风、防灾、 配建设施及管理要求，必须满足目前建筑设计规范要求，接建的建筑 不得超过原建筑基底线。 （2）综合服务配套设施齐全。 （3）建筑的体量、高度、色彩等应与周围环境相协调。 （4）贯彻“以人为本”的原则。把生态环境与人文环境放在重要的 地位，营造安定、健康、和谐的社区环境。 （5）贯彻“高效、便捷”的功能原则。各区域和功能空间之间形成 高效、便捷的网络。 （6）贯彻“可持续发展”的原则。把生态、环保放在重要的地位，从 宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。 1.7.21.7.2 总图布局及功能规划总图布局及功能规划 本项目以住宅建设为主，配套建设商业网点及地下室等。 小区平面整体呈半“一”字型，小区分为 3 个单元规划建设。位于 沙河镇街北侧，主入口位于西南侧，从入口进入依次为 1 号楼、3 号 楼、2 号楼，其中，1 号楼由二十一层、二十三层二栋住宅组成，呈阶 梯状布置；3 号楼由三层公建和物业用房组成。2 号楼为二十三层和二 项目申请报告 12 十一住宅楼组成，呈阶梯状布置。住宅楼东南侧为绿地及道路广场， 正对沙河镇街的为小区次入口。 （1）住宅 本项目小区主体住宅形式为中高层住宅，单体采用经典大户型设 计。本项目住宅楼单体采用经典平面设计，具体户型以 120140m2 为主，并搭配 5090m2的中小户型，框架结构。 （2）地下室 地下室主要用作停车场、部分为人防工程及公共配套服务设施的 安置，在小区主入口右侧为机动车地下出入口，小区次入口右侧设置 自行车地下出入口。 （3）其它配套设施 包括社区用房，为小区提供公共配套服务；给排水管网、电力线 路、联合通讯管线、煤气管线等就近接入市政管网和网络，小区内设 变电室，设计要满足负荷需要，其它配套设施利用周边现有设施，为 小区提供公共配套服务。 （4）广场和绿化隔离带 小区主入口处结合开放广场，主干道及小区内部设置多处绿化景 观广场。 小区内部道路两侧、商业网点外围及宅前均建有绿化隔离带。根 据城市规划及住宅小区建设要求，小区外侧与主要街道之间建设 56m 绿化隔离带，以保护小区环境卫生，美化环境。 1.7.31.7.3 建设内容与规模建设内容与规模 本项目规划总用地面积 9640，总建筑面积 33900，其中：住 宅面积 32800，公建面积 1100。 小区道路及广场总面积 5398.4，绿化总面积 2410。容积率 项目申请报告 13 3.55，建筑密度 19%，绿化率 25%。小区预计入住 348 户居民，户均 3.2 人，约 1113 人。 表 1-2 主要建（构）筑物表主要建（构）筑物表 单位：m2 序号序号项项目名称目名称数量数量备备注注 1总建筑面积33900 1.1住宅32800 约为 2 栋 1.2公建1100 2绿化面积2410绿化率 45% 3道路及广场面积5398.4 1.7.41.7.4 公共配套设施公共配套设施 （1）给排水 根据中国人民共和国国家标准建筑给水排水设计规范 GB50015-2003，确定普通住宅最高日生活用水量按 130300 升/ 人·日计算；门市网点按 58 升/m2·日计算；绿化用水量按 13 升 /m2·日计算；小区道路与广场喷洒用水量按 23 升/m2·日计算；小区 管网漏失及未预见水量之和按最高日用水量的 10%15%·日计算， 得出本项目最高日用水量约为 412m3/日，本项目年用水量约为 14 万 吨。 污水量按用水量 90%计算，其污水量为 13 万吨/年。 该区给水从市政管网接入，水加压泵房拟设置于地下室内。项目 区内设地下消防水池，消防管线需布置成环状。 该区排水采取雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政污 水管道，雨水直排入市政排水管道，庭院内适当设置雨水井。 （2）供电 项目申请报告 14 本项目用电设计为三级用电负荷。小区住宅楼用电原则上按 50W/考虑,每户不小于 4KW，商业网点用电负荷按 80W/考虑， 并且考虑其他公建用电负荷，测算本项目总用电负荷约为 1728KW， 年用电量约为 157.7 万度/年。 项目区附近供电设施已具备，根据用电负荷总量，小区内建设变 电箱，由市政供电线路接入，即可保证项目的正常用电。 （3）供暖 该项目供暖采用集中供暖方式，供热源为海德热电厂。供暖热负 荷指标采用中国建筑科学研究院空调所城市集中供热采暖热指标推 荐值初步研究的结论，即我国“三北”地区目前城市的采暖热指标（包 括 5%的管网热损失在内）可采用 5865W/。本项目采暖指标按 60 W/计算，则本项目供暖总负荷约为 578.4KW。 （4）安保系统 安装智能化安保管理系统及物业管理系统，通过计算机联接使其 成为一套较为完整的管理系统。 表 1-3 主要配套主要配套设设施及施及设备设备表表 序号名称数量备注 1配电设施 1 项设备设置于地下室内 2给排水设施 1 项设备设置于地下室内 3供暖设施 1 项 集中供暖 4消防设施 1 项 包括室内外 5照明其它设施 1 项 包括室内外 6安保及物业管理系统 1 项包括室内外设施 7电梯24 部每个单元一部电梯 项目申请报告 15 1.7.51.7.5 建设方案设计建设方案设计 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排 水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循丹东市城市规划管 理实施细则（2000 年）的有关规定及建设用地所在区域的规划设计 要求，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （1）建设构思 充分利用地形，争取住宅的良好朝向与景观。全区设计有多种组 合方式，规划整体而富有变化，保证开发的灵活性；同时充分利用周 边环境，通过住宅区内的景观轴线和建筑层次创造出丰富的立体景框。 根据不同的建筑需求，利用道路和景观区分内外不同的层次关系，强 调各居住组团内部互不干扰，保证了幽静舒适的居住氛围。根据本工 程的特点和要求，提供一套便于开发、操作性强、可持续发展的建设 构架。 （2）平面设计 根据使用功能，采用框架结构大空间布局，可根据消费需求在设 计时灵活组合，调整平面空间构成。单体平面设计符合国家建设基本 标准和有关规范要求。在符合项目本身的使用需求的基础上，建筑设 计融合当地文化元素，使整体建筑风格协调一致，有相应面积的室外 绿地，单体平面设计符合建设基本标准和有关规范要求。 （3）立面设计 整合全局，可以看出园区的布局模式是根据山势环境，水体植被， 将建筑群落科学的布置其中，具体实施时，可根据保留树木、水体、巨 石等环境因素调整建筑位置或设置错落退台布局，达到建筑与环境完 美结合，自然天成的艺术效果和生态效果。 （4）结构设计 根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构 项目申请报告 16 设计拟采用以下类型： 1）基础选型及处理 应根据当地的地址勘探资料合理进行基础形式的选择和设计。 2）上部结构 建筑拟采用框架结构；防震工程按 7 度设防。 1.7.61.7.6 项目实施方案项目实施方案 建筑技术的科学性是为了有效的改善建筑物性能，提高居住的舒 适度，在规划中推广应用新技术、新材料、新工艺、新设备并不断配套 完善。 墙体的填充墙应用粉煤灰混凝土空心砌块，承重粘土多孔砖等自 重轻节约土地、节约能源的建筑材料，提高外墙的隔热、隔声性能。 屋面隔热采用水泥聚苯板，挤塑泡沫板等隔热保温材料，提高居 住的舒适性。屋面及厨卫防水材料采用 APP 改性沥青卷材或水泥聚 合物等新型防水材料。 通讯网络入户除电话、有线电视等网络外拟考虑进行家庭电脑信 息网络的建设为入驻商户在信息高速公路的驰骋提供条件,实现足不 出户而知天下事。 智能化管理系统，无线电防盗报警服务装置，保安人员巡更检测 系统，通过计算机联接一起形成网络,成为一套较为完整的管理系统。 1.81.8 消防消防及安全及安全 1.8.11.8.1 消防消防 按照建筑设计防火规范(GB50016-2006)有关规定确定。主要建 筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有 2 个以上疏 散口。对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范 项目申请报告 17 要求等措施。 按照消防法的有关规定，该项目实施后，消防及生活用水共用 一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，设计水 源供应，能满足消防水量水压的要求。 项目消防安全按消防部门的要求在各场所内都配备各种消防器 材，并设专职人员 24 小时对小区各处的火情、险情等进行监控，做好 各项安全防范工作。利用水岸 5 米堤坝路作为主要车行道路，满足消 防通行要求。 1.8.21.8.2 劳动安全劳动安全 安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家 对劳动保护有关规定，安全卫生防护措施要与基本建设同时进行，并 在项目建成投入生产后根据实际情况，继续加强这项工作。主要应注 意以下几点： （1）项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均 有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护 网；设备外露的转动部分设防护罩，制定各种工序安全操作规程和安 全防火措施，加强安全卫生教育； （2）认真贯彻国防科工委下发的关于加强建设项目安全生产工 作的意见及各级安全生产规定，结合本项目实际情况制定安全生产 操作规程，岗位安全制度。 1.91.9 建设进度安排建设进度安排 该工程项目建设期为 1 年（2012 年 9 月-2013 年 9 月）施工进度 安排如下： （1）2012 年 9 月份以前，完成项目前期工作； （2）2012 年 10 月份至 2013 年 8 月份，完成项目工程施工； 项目申请报告 18 （3）2013 年 9 月份工程竣工验收并交付使用。 项目施工季度如表 1-4 所示。 表 1-4 项项目目实实施施进进度表度表 2012 年年2012 年年2013 年年2013 年年 月份月份 项项目名称目名称 9 月月2012 年年 10 月月2013 年年 8 月月9 月月 项目前期工作 工程施工 工程竣工验收 1.101.10 招投标招投标 本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定组织进行 招标投标。 本项目的招标范围为：土建施工、设备购置及安装和监理。招标 方式为公开招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良 好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的监理公司、施工企业和生 产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会 效益和影响。 招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机 构代理招标。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标法律 法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标，准备招 标文件、发布招标广告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文 件，组织现场考察、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开 项目申请报告 19 开标审查标书、澄清问题、评标比较评标报告、定标、发出中标通知书、 商签合同、通知未中标人。本项目招投标要求详见下表。 项目申请报告 20 招标基本情况表 招标范围招标组织形式招标方式 全部部分自行委托公开邀请 招标招标招标招标招标招标 不采用 招标方 式 招标估 算金额 (万元) 备注 勘察 设计 监理 建筑工程 安装工程 装饰装修 设备 重要材料 其他 情况说明: 1.建筑工程等单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式； 2.建筑工程含土建工程和水、暖、电等安装工程； 3.重要材料包括在建筑工程之内。 建设单位盖章 年 月 日 项目申请报告 21 审批部门核准意见 招标范围招标组织形式招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 不采用 招标方式 勘察 设计 监理 建筑 工程 安装 工程 设备 重要 材料 其它 审批部门核准意见说明： 审批部门盖章 年 月 日 项目申请报告 22 1.111.11 组织方案组织方案 （1）项目组织方案 该项目根据国家计委关于实施建设项目法人责任制暂行规定 的通知精神，由项目法人组建项目管理组，对项目的策划、资金筹措、 建设实施、质量保证、债务偿还、竣工验收等实行全过程负责，并对项 目承担风险责任和法律责任。为确保项目顺利完成，明确以下事宜： 1）项目负责人： 2）项目法人单位： 3）项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、 法律、设计等部门的监督作用。 表 1-5 项项目管理目管理组组名名单单 序号姓名单位 职务 1董事长 2工程师 3会计师 （2）机构设置 为适应现代企业管理制度需要，依照中华人民共和国公司法建 立企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内 部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、 经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理，项目实行执 行负责制。 （3）人员培训 依靠社会中介组织，对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲 课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上 项目申请报告 23 岗。 项目建成后，聘用有相关行业经验的人员，并需对所聘人员进行 专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的专业人员。 1.121.12 投资估算投资估算 （1）投资估算编制依据 1）土建工程根据当地类似工程单位造价计取，并计取一定的设备 基础费； 2）设备费根据询价和报价，已含设备运杂费； 3）安装费按类似工程设备费率计取，并计取各类管道的费用； 4）各专业提资及企业提供的资料； 5）其他工程费用按相关行业规定计取，征地费用根据企业提供资 料； 6）参照财政部财建2002394 号，国家发改委、建设部发改价格 2007670 号，国家计委计价格19991283 号、20021980 号，国家计 委、建设部计价格200210 号，国家计委、国家环保总局计价格2002 125 号等有关文件计算建设单位管理费、工程监理费、建设项目前期 工作咨询费、招投标费、勘察设计费、环境影响咨询服务费等。 7）国家、地方的有关文件和资料。 （2）编制说明 项目规划总用地面积 9640m2，总建筑面积 33900m2。小区道路及 广场总面积 5398.4m2，绿化总面积 2410m2。 本项目投资估算建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其它工 程费用。工程建设其它费用包括土地费用、工程保险费、公共设施配 套费、劳务性收费及行政事业性收费。 劳务性收费包括：勘察费、设计费、工程监理费、工程招投标费、 评估咨询费、工程预（决）算审查费等。 项目申请报告 24 公共设施配套费包括：供电及供热配套费。 行政事业性收费包括：劳保统筹基金、大配套费、新型墙体发展 基金、消防设施配套费、人防结建费。 预备费，本项目只计取基本预备费，按工程费用的 3%计取。 本项目建设地址属丹东市一类地区，按照丹东市城市基础设施 配套费征收管理办法计算相关费用。 （3）建设投资估算 项目建设投资 9895 万元， 其中，建筑工程费 5126 万元； 设备购置及安装费 648 万元； 工程建设其它费用 3833 万元； 预备费 289 万元。 （详见投资估算表） （4）投资比例构成 本项目估算建设投资为 9895 万元，具体为： 1）建筑工程费 5126 万元，占建设投资 51.80%； 2）设备购置及安装 648 万元，占建设投资 6.55%； 3）其他费用（包括土地费用）3833 万元，占建设投资 39%； 4）预备费 289 万元，占建设投资 3%。 1.131.13 资金筹措资金筹措 本项目建设所需资金全部由项目单位自筹解决。 项目申请报告 25 第第 2 2 章章 发展规划、产业政策和行业准入分发展规划、产业政策和行业准入分 析析 2.12.1 发展规划发展规划 “十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及 时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发 展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热， 以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让 民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。 “十二五”期间房地产 业应从“保增长”转向“保民生” ，在控制、防范和释放风险的前提 下，进入一个平稳健康的发展期。 未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发 展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。要加强土地、财税、金 融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制 和政策体系，合理引导住房需求。加强市场监管，规范房地产市场秩 序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。坚持科学发展观的 指导，严格按照“十二五”规划的总方针，落实“十二五”规划的总部署， 要以生态、环保、节能为主，真正的使规划落实到实际中，真正保障百 姓安居乐业。 2.22.2 产业政策分析产业政策分析 自从上世纪九十年代初全国开始推行城市住房制度和土地制度 改革以来，我国房地产业走入了它历史上从未有过的黄金发展时期， 它对 GDP 的贡献和对其他产业的拉动有目共睹。很多城市房地产业 已成为事实上的支柱产业。在国务院的一系列的重要文件中，也都将 项目申请报告 26 房地产业作为我国经济发展的支柱产业。 随着经济的发展和我国城市居民在收入不断提高的情况下，城市 消费能力已跃上以住房、汽车、教育、旅游为特征的新水平。在很多城 市住房已成为市民家庭的第一消费支出。当前我国城乡居民住房仍然 处于较低水平，表现在居住环境还不高，住房质量还较低，人均居住 面积还不大，人们改善居住条件的要求十分强烈。 房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必 须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设 和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。 三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规 模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。 房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房 价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三 方面入手。土地政策仍将从严从紧，控制新增建设用地，同时盘活存 量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。税收政策将在调控的 过程中将发挥更大的作用，仍会体现有保有压的原则，对政策支持的 小户型会体现有区别的税收政策。 国家施行城镇国有土地使用权出让、转让制度。土地使用者向国 家支付土地使用权出让金，国家将土地使用权在一定年限内出让于土 地使用者。根据房地产管理法和开发经营管理条例，除中国规则 及规例和国务院规定可以以划拨方式取得的土地使用权外，房地产开 发用地的土地使用权应当以出让方式取得。 综上所述，本项目符合国家现行相关产业政策，可以实施。 2.32.3 行业准入分析行业准入分析 依据城市房地产开发经营管理条例的内容：为了规范房地产开 项目申请报告 27 发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保 障房地产业的健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法的 有关规定，制定相关规定如下： （1）房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土 地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、 出租商品房的行为。 （2）房地产开发经营的原则应当按照经济效益、社会效益、环境 效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 （3）设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定 的企业设立条件外，还应当具备下列条件： 企业的注册资本在 100 万元以上，并且满足 4 名以上持有资格证 书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格 证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方 的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条 件做出高于前款的规定。 （4）房地产开发建设 1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建 设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关 规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳 入年度固定资产投资计划。 2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的 原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房 屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 3）房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规 定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上 地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对 项目申请报告 28 下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 （5）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并 根据先地下、后地上的原则实施。 综合上述条例规定，本项目各项条件均符合中华人民共和国城 市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例的相关规定，有 利于推进房地产业的建设工作。 项目申请报告 29 第第 3 3 章章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3.13.1 资源开发方案资源开发方案 3.1.13.1.1 土地资源土地资源 土地是人类社会生产力的重要源泉，是人类生活、生产等一切活 动的场所，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生 存条件和再生条件。我国自改革开放以来，十分重视对土地资源的利 用和保护，把人口多、耕地少作为基本国情，加强人民珍惜土地