第四部分 高端物业服务技术标准及要求（最新）.doc

工程管理类文件清单序号文件类别文件名称1制度安全作业管理办法2制度目标管理办法3制度重点工作管控办法4制度住宅小区公共设施配置标准 5制度资产管理办法6流程爆水管应急处理流程7流程电发机飞车处理流程8流程电发机故障处理流程9流程电梯故障报修处理流程10流程电梯困人救援处理流程11流程发电机应急处理流程12流程供配电故障处理流程13流程供配电设备操作指引14流程暖通空调故障应急处理流程15流程燃气（煤气）故障应急处理流程16流程公共设施设备报修处理流程17流程水浸地下室（停车）应急处理流程18流程水浸机房应急处理流程19流程停电应急处理流程20规程对讲设备维护保养规程21规程摄像监控设备维护保养规程22规程物品申购、领用管理规程23规程安全绳安全使用指引24规程背景音乐设备维护保养规程25规程变频恒压供水设备操作指引26规程仓库管理规程27规程道闸设备维护保养规程28规程电动工具使用管理规程"29规程电梯三角钥匙管理规程30规程电梯维护保养规程31规程对讲设备操作说明32规程二次供水设备维护保养规程33规程发电机操作指引34规程发电机三级保养规程35规程发电机运行管理规程36规程房屋本体维护规程37规程公共设施设备管理规程38规程公共设施维护保养规程39规程供暖设备设施维护保养规程40规程供配电维护保养规程41规程机房管理规定42规程检测工具校正管理规程43规程楼宇自动化维护保养规程44规程门禁设备维护保养规程45规程能源管控规程46规程排水管网维护保养规程47规程设备设施管理标准48规程生活水池清洗维护管理规程49规程水处理管理规程50规程特殊环境作业管理规定51规程特种设备及作业人员管理规程52规程停车场设备维护保养规程53规程物业设备机房配置标准54规程消防设备测试管理规程55规程消防设备故障报修处理流程56规程消防设备维护保养规程57规程中央空调设备维护保养规程58各停水应急处理流程59方案（范本）爆水管应急演习方案60方案（范本）电梯困人救援演习方案61方案（范本）公共水电分摊方案62方案（范本）燃气（煤气）故障应急演习方案63方案（范本）水浸地下室（停车）应急演习方案64方案（范本）停电应急演习方案65方案（范本）停水应急演习方案66常识手册背景音乐设备操作说明67常识手册冲击钻安全使用指引68常识手册道闸操作说明"69常识手册电焊机安全使用指引70常识手册高压绝缘工具安全使用指引71常识手册公共设施安全使用须知72常识手册楼宇自动化设备操作说明73常识手册门禁使用说明"74常识手册人字梯使用须知75常识手册摄像监控设备操作说明76常识手册手电钻安全使用指引77常识手册疏通机安全使用指引78常识手册五金工具使用须知79常识手册消防联运设备操作指引80常识手册消防主机操作指引81常识手册一卡通操作指引82常识手册云梯安全使用指引83常识手册长降机安全使用指引84常识手册中央空调操作指引"85报告（范本）能源异常分析报告86预案（范本）爆水管应急处理预案87预案（范本）电发机飞车处理预案方案88预案（范本）电梯困人救援处理预案89预案（范本）供配电设备故障应急处理预案90预案（范本）燃气（煤气）故障应急处理预案91预案（范本）水浸地下室（停车）应急处理预案92预案（范本）水浸机房应急处理预案93预案（范本）停电应急处理预案94预案（范本）停水应急处理预案第四部分 高端物业服务技术标准及要求第三篇：工程篇1、安全作业管理办法1.0 目的加强物业公司安全作业管理，规范安全作业行为，保证物业设备财产及员工生命安全。2.0 适用范围适用于公司服务项目工程部日常工程维修安全管理3.0 术语和定义3.1 高空作业：是指在距地面高度2米以上进行的作业，称为“高空作业”；3.2 受限空间作业：是指在各种设备设施内部和下水道、沟、井、池、涵洞等进出口受限，在通风不良，存在有毒有害可能对作业人员的身体健康和生命安全构成危害的封闭、半封闭设施及场所内进行作业的，称为“受限空间作业”；3.3 动火作业：凡动用明火作业的，如动用氧焊、电焊、喷灯等进行维修作业的，称为“动火作业”；3.4 电动工具（器械）作业：是指利用电动工具（器械）进行作业的，如动用手（台）电钻、电刨、切割机等进行维修作业的，称为“电动工具（器械）作业”；3.5 高温作业：是指在作业环境温度超过37以上的维修作业，或作业器械（具）温度超过75以上的作业，称为“高温作业”；3.6 特种特殊设备维修作业：是指涉及生命安全、危险性较大的设施设备的维修作业，如对电梯、压力容器及管道、配电设施设备等进行维修作业的，称为“特种特殊设备维修作业”；3.7 带电作业：是指对机电设备（电力设备）或线路不停电进行的检修、测试作业，称为“带电作业”4.0 安全作业审核4.1 本办法规定，凡从事物业工程维护维修的人员应取得相关岗位作业操作证，作业证应真实有效，经公司管理部审核确认后方可上岗。4.2 项目工程部特殊岗位操作人员必须持有特殊工种安全操业证，方可上岗独立作业。未取得特种作业安全操业证的不得独立作业，特殊情况需经工程部主管认定和许可，并在持证人的监督指导下方可作业。 4.3 工程维护维修人员在从事存在重大安全隐患的维护维修作业前，应报告工程主管，在得到工程主管认定后方可进行作业。4.4 对存在重大安全隐患的维护维修作业，实施前应由工程主管对作业方案、流程、以及安全防范措施进行审核，确认符合相关要求后，方可下达作业指令。4.5 大型工程维修项目，工程部主管事前应拟定书面维修方案报项目经理审核，经公司工程中心审批后方可实施。5.0 安全作业监督管理5.1 项目工程部应配齐相关安全作业保障器械和用品，安全保障器械和用品应指定专人维护和管理，安全保障器械和用品应随时保持可靠和有效状态。5.2 对存在重大安全隐患的维修作业，事前应制定相应的突发事件应急预案，应急预案应报上一级部门负责人审批，上一级部门负责人批准后，在做好相应的人员和物资准备后方可进行维修作业。 5.3 凡进行存在重大安全隐患的维修作业，作业前应对涉及的安全环节及事项进行充分的评估，并配齐足够的安全保障器械和用品。在相应的安全保障措施或器械未达到防范要求时，不得进行维修作业。5.4 存在重大安全隐患的维修作业现场，除配齐足够的安全保障器械和用品外，应设置施工区域隔离带，同时设置相关警示标识，禁止非作业人员进入作业现场。5.5 存在重大安全隐患的维修作业，工程部主管应亲临现场指导和监督，如不能亲临现场所，应指定专人现场进行指导和监督，被指定人未经许可不得颤自离开施工现场。5.6 存在重大安全隐患的维修作业，应充分评估施工作业对周边环境以及相关联设备设施的安全影响，如有可能影响到设备设施运行工作区域内业主正常生活秩序，应通知客户中心向可能影响范围内的业主发出告示。5.7存在重大安全隐患的维修作业后，应立即撤除所有警戒设置和警示标识，收回有关告示，避免业主产生误会。5.8 公司工程中心及项目工程部，每年应定期对工程维修人员进行安全作业技能培训，并组织进行相关突发事件应急预案演习，强化安全作业意识，提高工程维修人员安全操作水平。5.9 公司工程中心及项目管理处，每月应定期对工程维修人员安全作业现场进行检查，发现问题应立即制止，并及时的纠正。每次检查后，应将违规行为在公司范围内进行通报，严重违规者应作出相应的处罚。6.0 安全作业管理6.1 物业公司工程维护维修人员在日常维护维修作业中，应严格遵守本办法之规定。6.2 高空作业安全管理6.2.1 高空作业前，作业人应填写高空作业审批表，报工程主管审批，批准后方可进行作业。6.2.2高空作业审批表应包括以下内容:1）作业内容；2）作业高度；3）作业时间；4）安全措施；5）作业人及作业人数；六）现场负责人；7）申请人；8）审批人。6.2.3 高空作业禁止行为和注意事项，作业人有下列情形之一，不得进行高空作业： 1）没有报批高空作业审批表项目的；2）患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病的； 3）饮酒和服用致幻药物后的；4）安全措施不到位或缺安全保护器械和用品的；5）不穿戴保险带及设置保险绳的；6）作业现场未设置隔离带和警示标识的；7）恶劣气候情况下；8）严禁在不坚固的结构上和构筑物进行作业；9）严禁用投掷方式递送工具和材料；10）严禁工具不设防掉带；11）严禁使用报废和有安全隐患的保险装置；12）严禁作业中与下面人员开玩笑。6.2.4 高空作业的安全技术措施及其所需材料和工具，必须列入工程的施工组织设计。6.2.5高空作业前应认真检查保险装置和辅助工具（梯子）的安全可靠性，必要时应对保险装置及辅助工具进行检测实验，发现有安全隐患的保险装置应作报废处理，严禁使用。6.2.6 两米以上高空作业，视作业内容情况，可1人操作；超过3米以上的高空作业，严禁一人操作，必须两人以上方可进行作业。6.2.7 高空作业中对高空作业的安全技术设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。6.2.8 高空作业安全设施的主要受力杆件、支点强度及挠度，应符合有关的规范要求和标准。6.3 受限空间作业管理6.3.1受限空间作业前，作业人应填写受限空间作业审批表，报工程主管审批，批准后方可进行作业。受限空间作业审批表应包括以下内容:1）作业内容；2）受限空间容积；3）受限空间性质；4）作业时间；5）安全措施；6）作业人及作业人数；7）现场负责人；8）申请人；9）审批人。6.3.2 对存在重大安全隐患的受限空间内作业前，工程部主管应根据具体情况，并结合有关规范要求制定施工作业方案，方案报项目经理/管理处主任审核，经公司工程中心批准后，方可实施作业。6.3.3 在相应防范措施和保护用品未完全配置到位前，严禁在存在重大安全隐患的受限空间内作业。6.3.4 在进入受限空间内作业前，作业人员应对保护用品和器具进行仔细的检测，确保其安装和穿戴正常、正确后，方可进行作业。6.3.5 在对较深的污水井、化粪池清掏作业前，应按以下流程和要求进行：1）应将污水井盖、化粪池所有盖打开；2）人若不下井作业，应敞开15分钟以上，方可作业，人若不下池作业，应敞开30分钟以上，方可作业；3）若特殊情况需要下井、下池作业，应对井、池内可燃和有毒气体进行通风置换，直至氧含量符合要求，方可进入井、池内进行作业。为确保安全，进入化粪池应穿戴防毒面具，严禁烟火。4）污水井、化粪池清掏作业严禁一人作业，必须三人以方可进行作业。6.3.6 在受限空间作业时，在空间外应设置专门人员进行监护，作业过程中随时与作业人员保持联络，监护人员严禁脱岗。6.3.7 在受限空间内作业，照明电压应小于36V，在潮湿、狭小容器内作业电压应小于12V。使用超过安全电压的手持电动工具作业或进行电焊作业时，应配备漏电保护器，同时应有可靠保护接地。6.3.8 受限空间作业中对受限空间作业的安全技术设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。6.4 动火作业管理6.4.1动火作业前，作业人应填写动火作业审批表，报工程主管审批，批准后方可进行作业。动火作业审批表应包括以下内容:1）作业内容；2）动火地点及周边环境；3）作业时间；4）安全措施；5）作业人及作业人数；6）现场负责人；7）申请人；8）审批人。6.4.2 对存在重大安全隐患的动火作业前，工程部主管应根据具体情况，并结合有关规范要求制定施工作业方案，方案报项目经理/管理处主任审核，经公司工程中心批准后，方可实施作业。6.4.3 在相应防范措施和保护用品未完全配置到位前，严禁动火作业。6.4.4 在动火作业前，作业人员应对应急救护器具和消防器材进行仔细的清点和检测，确认齐备和有效后，方可进行作业。6.4.5 动火作业现场，禁止放置易燃物品。若清除确有困难，或不可清除，应作有效的防火隔离处理，加强防火措施，并增设专人看护。6.4.6 在高温环境下动火作业，应设置防暑降温措施。若是电焊作业区域，严禁用水对环境降温，防止漏电伤人。6.5 电动工具（器械）作业管理6.5.1电动工具使用禁止行为和注意事项：1）严禁在易燃环境，如有易燃液体、气体或粉尘的环境下操作电动工具；2）严禁需接地的电动工具使用任何转换插头；3）严禁使用带故障的电动工具；4）严禁拆除旋转电动工具防护装置；5）严禁在雨中或潮湿环境中使用电动工具；6）严禁在酒后或服用致幻药物后操作电动工具； 7）使用电动工具时严禁用力过猛；8）使用金属壳体电动工具时应注意检查保护接地线是否正常；9）使用电动工具时应注意保持身体平衡。6.5.2 电动工具使用前应进行安全检查，长期未使用的电动工具应作绝缘检测，发现有故障的电动工具应立即停止使用，待修复并经检测后，方可使用。6.5.3 电动工具使用应严格按照电动工具使用须知和相关操作规程要求进行操作，严禁不规范操作行为。6.6 高温作业管理6.6.1高温作业前，作业人应填写高温作业审批表，报工程主管审批，批准后方可进行作业。高温作业审批表应包括以下内容:1）作业内容；2）高温作业地点；3）作业时间；4）防范措施；5）作业人及作业人数；6）现场负责人；7）申请人；8）审批人。6.6.2 高温作业禁止行为和注意事项：1）严禁在37摄氏度以上进行露天作业；2）严禁一人在高温下进行作业；3）严禁有心血管疾病，中枢神经系统疾病，消化系统疾病者进行高温作业；4）严禁酒后进行高温作业；5）严禁不穿戴防护用品和采取保护措施的情况下进行高温作业；6.6.3 夏季维修作业应合理调配作业时间，尽可能避免高温时段的室外作业，若确需进行露天作业的，应采取必要的防暑降温措施。作业现场应有人负责作业情况监视，一旦发现异常，迅速处置。6.6.4 高温作业时，对高温作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。6.7 特种设备维修作业管理6.7.1 特种设备维修作业前，作业人应向工程主管提交维修方案，维修方案经主管批准后，方可进行维修作业。维修方案应包含安全作业防护措施和突发事件应急处理预案。6.7.2 特种设备维修作业人员应持特种作业操作证，严禁无证人员进行特种设备维修作业。6.7.3 特种设备维修作业人员应严格遵守特种设备相关作业操作规程，有特殊要求的作业内容，严禁一人操作。6.7.4 特种设备维修后，未经运行检验测试，严禁投入使用；6.7.5 特种设备维修作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。6.8 带电作业管理6.8.1 带电作业前，作业人应填写工作票，报工程主管审批，批准后方可进行作业。工作票应包括以下内容:1）操作票编号；2）操作任务；3）操作顺序；4）发令人；5）受令人；6）操作人；7）监护人；8）操作时间。6.8.2 带电作业禁止行为和注意事项：1）未经部门主管批准严禁作业； 2）作业应由两人进行，一个监护，一人操作；3）监护人、操作人应穿戴整齐，不得裸露身体； 4）雷、雨、大雾及湿天气严禁进行室外带电作业； 5）组织、技术、安全措施不具备条件严禁作业；6）严禁带病或酒后进行带电作业操作；7）无特种作业操作证人员严禁操作。6.8.3 带电作业人员作业中不得使用非绝缘工具和未经绝缘检测的电工工具和器材。6.8.4 带电作业人员应严格按相关作业规程、作业流程规定和要求进行操作，作业中不得擅自改变操作程序。6.8.5 带电作业人员发现监护人离开，应立即停止操作，待监护人到达到现场后方可继续操作。6.8.6 在带电作业人员作业过程中，监护人有事确需暂时离开现场，应向带电作业人员发出停止作业指令，带电作业人员应立即停止操作等候，待监护人到达到现场后方可继续操作。6.8.7 带电作业现场其他人员，应保持与带电作业人员的安全距离，不得接触带电作业人员或干扰带电作业人员进行操作。6.8.9 带电作业时对带电作业的安全防范设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决；危及人身安全时，必须停止作业。 7.0 附则7.1 本办法由公司管理部负责起草、修订、维护并解释。2、目标管理办法1.0 目的加强目标管理，提高工作效率，促进管理现代化，指引员工按目标管理时限要求达成目标。2.0 目标管理的原则：1）以公司整体目标和价值观为导向的；2）上下共同参与制定目标的承诺；3）具体、可衡量、可达到、相关性、时间性；4）充分授权和自我控制；5）动态管理；6）责权利相一致。3.0 目标管理实施年度：以会计年度为准，每一年度为一期；分级检察制度、年度计划以及总目标均应密切配合制订。4.0 组织4.1 本公司目标管理的推行，由管理部负责统筹规划并予实施、推行。4.2 本公司各部门及管理处为部门实施目标管理，除各部门及管理处应指定一人主管此项工作及各部门及管理处应指定一个部门负责这项实施工作外，且应指定一位部门副主管予以协助；必要时须在部门指派一人负责帮助该部门的实施工作。4.3 公司各层次的目标执行人，是指该年度纳入目标体系，实施目标管理的员工，包括部门执行人和各级个别目标执行人。4.4 各年度实施目标管理的对象与层次范围，由管理部拟定，呈送总经理核定后实施。4.5 本公司部门目标的检查，由公司管理部负责；个别目标的检查，则由各部门目标执行人按期自行检查，并由直接主管予以考评。5.0 目标及目标责任书的分类：5.1各部门目标的分类：1）总目标：指全公司年度经营急需完成或亟待改进的重点项目。总目标应在年度开始前，由总经理会同有关人员及部门负责人开会协商决定。2）部门目标：指本公司各部门负责人的目标。由各部门负责人根据总目标及本部门的职责与任务，并配合有关部门，经与总经理协商制定，3）个别目标： 指部门以下各级员工的目标。由各级目标执行人依据工作性质与任务，配合直接领导（主管）的目标工作计划，与直接领导（主管）协商制订。5.2 本公司目标责任书分类：部门目标责任书：指本公司各级部门负责为目标执行人填写的目标责任书，统称为个别目标责任书。5.3 各级部门制定的目标，应针对年度实际的工作需要。制定的目标，应具有挑战性、积极性、创造性的特点；同时，要兼顾目标的可行性，应符合经济效益原则及以提高绩效为出发点。5.4 各级员工所选定的目标数目，以三到五项为准。若需增减，应根据实际需要，由目标执行人与其部门负责人商定。5.5 制定各层次的目标，应遵循上一层次目标的工作计划是下一层次目标的原则，自上而下逐级商定。而有关目标的内容与数值，可以自下而上的方式逐级商定。5.6 各层级制定的目标，应是直接隶属关系的上下级共同商定的结果。5.7 为便于衡量与评估成果，所制定的目标内容应简明扼要，并辅有具体的数值、时限、及预期绩效。5.8 各层级实施目标管理的执行人，每一年度都应填写目标责任书；并于该年度开始前，按照公司公布的作业时限，按期完成。5.9 凡同一部门职位相同，且工作目标完全相同的员工，须共同填写一张目标责任书，共同成为目标执行人。5.10 对于因故调动的，各层级目标执行人应在目标责任书上注明，由继任员工继续完成目标工作；如因缺员，无人继任时，相应目标工作应由部门主管重新分配、调整，以保证目标的顺利完成。5.11 各层级第二年度的目标草案，应在当年度按下列期限分别制订，并应编制部门目标体系。但各年度具体的目标制定的期限，则遵从该年度公司颁布的目标管理整体作业进度表所订时限办理。 1）总 目 标: 每年 月 日前。2）部门目标：每年 月 日前 3）个别目标：每年 月 日前 6.0 执行6.1 为便于各层级目标执行人在年度开始时，按照既定的目标工作计划和进度开展工作，各层级的目标均应在该年度开始前十五日(即每年元月十五日前)定案。6.2 部门目标责任书经总经理审核定案后，一份呈总经理，一份由部门执行人保存，另外一份送公司管理部用以检查评定。6.3 部门目标责任书审核定案后，各级个别目标责任书可据此修正并确定下来，目标执行人和其直接负责人各留一份，作为执行与检查的依据。6.4 各级目标执行过程中，凡出现目标执行困难问题时，视问题的严重性和影响程度，按下列原则酌情处理：1）若目标执行困难，问题仅是个别性而不会影响总目标和部门目标的完成时，应由目标执行人同其直接负责人或间接负责人商定。2）若目标执行困难，问题影响到总目标和部门目标的实现，目标执行人先填写目标执行困难报告，呈报直接负责人或公司有关部门请求解决，若无法解决，部门目标执行人应填写目标修正申请，报送公司管理部，经有关部门签署意见并呈总经理核准后，修正部门目标和有关的各级个别目标，并将目标修正申请影印本一份交管理部备查。7.0 跟踪与检查7.1 部门目标的跟踪，由各部门目标执行人以每三个月为一期自行跟踪，并填写部门目标跟踪表，在执行期限届满(每年一、四、七、十月)的下月十日送检查部门，另送一份副本给管理部参考。部门目标跟踪表经检查审核，做出结论及改进意见呈总经理核准后，交给有关部门经理，另送一份副本交管理部备查。7.2 部门目标的跟踪，以每三个月为一期，由各层级目标执行人自我跟踪，考查目标执行结果一次，并将有关结果扼要填写在本人保存的目标责任书的检查栏内，于该期届满的下月五日前报送直接负责人审定。7.3 总目标和部门目标每年度应分上下两期(每半年一期)作一次核查。上期的检查仅就该年度前六个月的实际执行进度填报；下期的检查则应就该年度的两期实际执行进度填报。总目标的执行检查由各部门目标执行人在当年元月及七月十五日前填写上期或两期部门目标执行检查表，报送管理部后，连同该期总目标执行检查表一并呈报本公司每半年一次的业务会议，进行综合检查评核，商讨改进策略。8.0 考评8.1 各层级目标的考评，一律采用自我评核制，在各该年度届满的下一月(每年七月)十日前，各级个别目标执行人应自下而上，利用目标责任书的考评栏逐级自我考评，并呈直接主管评核绩效。8.2 自我考评后，目标责任书于年度届满的下一月十五日前报送检查部门审核后，呈送总经理核定绩效，并将一份影印本送管理部备考。8.3 应把各级目标成果的考评结果，列为各级目标执行人年度工作考绩的重要项目。目标考评除用来衡量成果外，还应着重检查各项目标执行情况并用以建议下年度的改革事项。8.4 当目标执行人对直接主管的考评有异议时，应请求上一级的间接主管予以解决。9.0 附则9.1 本办法由公司管理部负责起草、修订、维护并解释。3、重点工作管控办法1.0 目的加强物业公司及部门重点工作计划管理，强化目标管理和过程控制，提高工作效率，确保重点工作按计划有序的开展和落实。2.0 适用范围适用于物业公司各部门及项目下发的重点工作计划管理。3.0 定义 本办法所指重点工作，包括公司及部门年度工作计划、月度工作计划、阶段性工作计划、周工作计划中的重点工作事项。4.0管理职责4.1管理部职责：4.1.1公司管理部是部门及项目工作计划的管理部门，负责部门及项目工作计划的协调、管理和督促。管理部设工作计划主管，其主要职责：1）负责部门及项目工作计划的收集和汇总，负责跟进部门及项目工作会议、总经理办公会议和工作计划中的各项重点工作，并指引各部门编制部门工作计划。2）负责督促实施、跟进各部门重点工作，及时分析、总结、反馈各项管理信息。3）在管理部经理的指导和监督下，建立、维护公司工作计划管理和评价体系，并对公司及各部门计划执行情况进行总结、分析和评价。4.2 各部门职责4.2.1 公司各部门及项目负责人是本部门工作计划的第一责任人，负责对本部门工作计划的编制、跟进、落实、评价和管理。各部门计划员（一般为部门负责人或相关业务组主管）主要职责：1）负责组织编制本部门工作计划，必要时组织并指引本部门人员编制小组或个人工作计划。2）负责与管理部保持工作计划衔接，并接受管理部工作计划主管的业务指导和监督。3）负责组织跟进、协调、落实本部门工作计划，及协调、落实公司重点工作计划。4）负责建立、维护本部门工作计划管理网络，并对本部门工作计划实施情况进行总结、分析、评价和考核。5）负责部门工作计划的上报与计划执行情况的总结。5.0 工作计划编制5.1 年度工作计划的编制及要求5.1.1 每年12月由管理部根据公司经营发展规划编制下一年度工作计划， 各部门依据公司年度工作计划制定本部门下一年度工作计划。各部门年度工作计划由总经理审核后，由公司管理部备案。5.1.2年度工作计划（含半年度总结）的具体要求由公司管理部另行通知。5.2 月度工作计划的编制及要求5.2.1 各部门根据本部门的实际情况及各种会议中的决议等，制定本部门的月度工作计划，经部门负责人审核后，于每月28日前通过OA系统传至管理部工作计划主管处。5.2.2 管理部计划主管负责于每月2日前制订部门及项目月度工作计划（含公司工作计划），报管理部经理审核，经总经理批准后，通过OA系统发至各部门及项目。5.2.3 各部门及项目月度工作计划，要明确工作任务、计划完成日期、责任部门、责任人、工作应达成的重点目标，应注明需要其它部门协助的事项等。1）主要工作内容：按照公司以及部门内的经营管理要求，内容应为本部门非日常性的重点工作，且需明确化、具体化。2）完成日期：指预计完成该项工作任务的时间，跨月度工作尽可能分月报送并注明“全月”，但必须注明该项工作各阶段的计划完成时间，并设定本月所要达成的目标。3）责任主体：工作计划中必须明确各项工作的责任主体（部门或人），并尽可能明确到小组或个人。如跨部门的工作，则需注明负责组织协调的责任主体。4）目标设定：各部门重点工作计划必须注明设定的目标，跨月度的工作应设定本月底要达成的目标，并在当月工作总结中对目标达成情况进行自我评价。5）与年度工作计划挂钩：各部门年度工作计划中的重点工作应在月度工作计划体现，避免造成工作偏差。5.2.4 各部门在编制月度工作计划时，必须对上月的工作计划完成情况作简要总结，正在进行中的项目要说明工作进展的程度，未能按期完成的项目须说明未完成的原因及预计完成时间。5.2.5 各部门应保持计划工作的严肃性，同时根据实际情况保证调整计划的灵活性，两者应高度统一。改变和调整计划，应重点考虑是否对公司经营状况造成影响。因临时性工作冲突，调整计划应在3个工作日内报管理部工作计划主管。5.3 阶段性工作计划的编制及要求5.3.1 阶段性工作计划：一般指大假前后工作安排、春节前后工作安排、专项工作计划及临时性工作计划。5.3.2 公司在放假或专项工作实施前一周内，编制下发阶段性工作计划的具体指引和要求。5.4 个人周工作计划的编制及要求5.4.1 各部门负责人组织、指导部门成员根据部门月度工作计划要求将工作分解到周，编制周工作计划。5.4.2 周工作计划无需报管理部备案，由各部门自行管理与考评，并将员工周工作计划完成情况纳入月度员工绩效考核中。6.0 工作计划跟进实施6.1 各部门应保证和维护工作计划的科学性、严肃性，应严格按照工作计划的要求开展工作。工作计划制订下发后，各部门应逐级向下传达工作指令，明确工作的实施责任人，确保各项重点工作的落实。6.2 管理部负责落实部门及项目各项重点工作，对各项重点工作和专项工作（指列入项目工作计划的工作和各部门工作的重点工作）予以跟进、协调并提供各种支持。6.3 各部门及项目负责人，负责本部门重点工作的协调和监控，负责协助落实项目各项重点工作，并给予积极的支持和配合。6.4 为确保工作计划执行效果，各部门对工作计划有疑问时，可向管理部提出咨询。各部门在调整工作计划、工作计划不能执行或中途终止时，应及时反馈至管理部。6.5 管理部将在每月中旬组织召开部门及项目工作计划管理协调会，会议内容主要包括但不限于：6.5.1 通报上月项目各项重点工完成情况及工作计划考评结果；6.5.2 各部门通报近期工作中存在的问题和困难，以及需要公司或其它部门协调解决的事项；6.5.3 公司对下一阶段工作提出的要求和指引；6.5.4 其它需协调解决的事项。6.6 计划外重点工作6.6.1公司布置的各项临时性工作，以及部门及项目经营分析会、公司总经理办公会上布置的各项工作，由管理部以工作执行单的形式下达（工作执行单的格式见附表）。6.6.2 对列入工作执行单中的工作，责任部门应积极予以落实，并在规定时间内进行反馈。6.6.3 管理部应对工作执行单中的工作进行必要的跟进和指导，并不定期实施抽查和考评。7.0 工作计划的考评7.1 管理部按月对各部门及项目月度重点工作计划（包括工作执行单中的工作）进行考评并通报结果，主要考评工作计划报送及时性、编制质量及工作计划完成情况。7.2 对工作计划的考评实行“计分制”，其中报送及时性占20%、编制质量占20%、计划完成情况占60%。7.2.1 报送及时性1）各部门每月28日前将工作计划及总结报送管理部，每滞后一天扣5分，依次累加。2）对列入工作执行单中的工作，若不按规定时间反馈，每滞后一天扣5分。7.2.2 编制质量1）工作计划及总结格式每处不符合扣2分。2）工作计划及总结的内容不完整（重要工作未列入、年度工作计划中的阶段性重点工作未涵盖、总经理指示的重点工作未列入等），每遗漏1次/项扣5分。3）对工作执行单中的工作，未按要求内容进行反馈的，每处扣5分。7.2.3计划完成情况1）年度工作计划及半年度工作计划的考评，由管理部整理相关材料交总经理评价，与部门管理绩效挂钩。2）阶段性工作计划的考评，纳入当月责任部门工作计划考评，并挂靠工作执行单中工作的考评。3）月度主要考评重点工作目标达成情况，以达成计划设定的目标为工作完成。计划完成率=（达成设定目标的工作数/月度计划工作总数）×100%对列入工作执行单的重点工作，未按计划进度完成的，视具体情况给予520分的扣罚。4）个人周工作计划由各部门负责进行考评，管理部抽查，纳入员工绩效考评。7.3 为了能够更好地掌握各部门工作计划执行情况，各部门工作总结提倡以书面形式报送。7.4 公司各部门的工作计划完成情况的考评结果在当月绩效考评表中体现。8.0 附则8.1 本办法由公司管理部负责解释。4、住宅小区公共设施配置标准一、 设施部分设施名称配置标准水电气配套1. 设备房设置尽量集中、便于维护管理。2. 建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。3. 电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。4. 变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能容量太大，有温度自动控制。5. 水气表位置集中，方便于维护和抄表。6. 避免水表、电表安装在业主私家阳台上。7. 供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。8. 项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。9. 报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。围墙护栏、支杆1. 平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。2. 围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。3. 围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4. 围墙安装防爬网。5. 灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。外立面管道、栏杆1. 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。2. 空调架选用：铝合金材料（厚度1.21.5mm）经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖23个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位（防止空调无法安装情况时有发生）。3. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于32mm防止堵塞。4. 平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。沟渠井盖1. 沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2. 车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用混凝土板材料。3. 在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。4. 道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印通达物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现通达精致管理。道路1. 路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设防滑地砖。2. 在道路周边、小区内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。3. 小区取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4. 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。5. 小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。6 沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。7 小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水