北戴河前期义介入文件.doc

物业前期介入管理方案第一部分：前期物业管理介入：根据我公司对河北省秦皇岛市渤海明珠项目进行物业管理一事，根据我公司总体发展目标及我公司2007年将面对全国发展的业务需要，开发渤海明珠项目将成为我公司走出北京面向全国发展物业管理事业的重要一步，为圆满完成此重要举措，本人认为物业管理的前期介入阶段将成为对渤海明珠正式接管工作的重中之重，因为良好的物业管理前期介入工作将直接影响到我公司在今后整个的物业管理活动。 首先，我将首先阐述本人对物业管理的认识及前期物业管理的一些个人看法：根据现在物业管理的情况，物业管理前期介入可以分为以下三个阶段：1.早期介入，充当顾问。在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。2.中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。3.晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。我公司对渤海明珠项目的最佳介入时期：一、物业是一个系统工程，设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题，设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要，这就需要物业管理前期介入人员予以提出，在设计时就予以修正，所以介入时间越早越好，最迟介入时间应为交付前三个月。二、我公司前期介入的重要意义：1. 完善物业的使用功能。2.改进、改善物业的具体设计。3.能更好地监理施工质量。4.为竣工验收和接管验收打下基础。5.便于日后对物业的管理。四、我公司前期介入渤海明珠项目需要配备的人员 前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。具体到我公司目前情况下需要在项目配备的长住工作人员为：项目经理1人（负责项目筹建及与甲方协调的工作）；客户服务部经理1人（负责售楼处人员的物业知识培训、售楼处的服务、当地地方信息法规的收集工作）；工程部经理（工程师）1人（负责该项目工程方面与甲方的协调工作及工程知识的顾问工作）；操作层服务人员包括：保安（门童）形象岗2人、保洁人员2人、会议服务人员1人。五、我公司前期介入对业主的重要意义 我公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益，减少由于业主对开发商遗留问题的解决不及时而迁怒于我公司，便于来年收取物业管理费。六、有监理公司我公司还需派人员进行前期介入的意义： 监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，管理公司不但要求工程质量得以保证，而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业管理，为更好的向业主提供服务。七、前期介入在设备方面要注意的问题：1.电气方面，注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认，以方便后期的维修、保养和管理。2.消防方面，对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握，掌握消防主机的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布等。3.给排水方面，了解供水的系统情况，各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式，各个阀门的位置。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。八、前期介入在清洁方面要注意的相关问题： 清洁方面，可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。九、前期介入在绿化方面要注意的问题：1、 是要重视绿化用地的整理和表土采集。据笔者观察，很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。2、 是要注重木质园景小品的材质选择。很多花园式小区，设计建造的木质亭、廊、椅、榭等园景小品，使用才二、三年，就出现斑斑裂迹，腐蚀变形，有的甚至变成了虫蚁的巢穴。木质小品使用寿命短，宜出现腐蚀，多属小品材质选择不当。户外小品长期日晒雨淋，风化严重，随意选择的木材及简单的表层涂刷防水漆，根本无法抵御外力侵蚀，以至园景小品芸花一现，后患多多。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。挑选专门经过处理的防真菌、防虫蚁等特性的户外专用木材，彻底解决木材在户外应用时易产生开裂、变形、退色、腐烂、蚁侵等问题。3、 是要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。避免此类问题，关键是屋顶花园的基础处理，建设者在屋顶花园施工时就得多方注意，屋顶设置种植槽要预留出排水缝，使得种植槽的渗水通过屋顶排水系统排出，同时在选择屋顶花园防水材料时，应选耐腐蚀、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋顶花园种植土最好选用防渗的营养土，种植槽下面使用防腐垫脚木与屋顶隔开，以充分减轻水分、土壤及植物根系对屋顶的渗透和腐蚀。4、 是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。根系发达的乔灌木，延展性强，栽植在沟渠、地下阴井及硬质路面处，因地理位置限制了种植穴的大小，使得乔灌木生长受阻碍。更者乔灌木的根系不断伸长，有的穿破沟渠、阴井、顶破路面，甚至长满下水道，沟渠破损、管道开裂，排水、排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。因此绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。5、 是绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头（水笼头）高高凸起，或将喷头（水笼头）设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。6、 是园林工程施工应先绿化后景观。绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。在物业管理的园林绿化接管验收工作中，我们常常碰到，因园林单位为抢效果、赶进度，施工时先做景观后做绿化，或景观绿化同步，绿化基础施工的土壤、泥浆随处可见，搞得园景灯饰锈迹斑斑、模纹砖石缺角少棱，景观路面污痕遍地，严重影响绿化景观效果。新居宅区的绿化工程施工，应尽量先搞基础，栽好树木花草后，再着手景观工程或景观工程的装饰部分的施工，以确保灯饰、园景小品、步道砖等景观装饰部分交付时清洁靓丽。十、前期介入在安全方面要注意的问题： 关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越是否合理，各种监控镜头的设置是否足够和合理，对住户与商场的门是否进行控制，能否有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置是否合理，停车场的智能化有否安全隐患，管道井是否存在安全隐患。十一、前期介入在土建方面需要注意的问题：了解哪些为整体混凝土施工，哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时要注意。十一、在公共供水、供电方面要求设计时注意的问题由于供水、供电实行最低用量的要求，故公共用水、用电不能安装过多的表，以免表走不够最低用量，造成多出钱，所以对于公共用水、用电要求设计时尽量集中在一起用一块表。十二、其他方面应注意的问题公共设施方面应注意的相关问题1、 垃圾间的设置与要求。时下不少住宅楼，高层大厦，标准层都没有设计、修建垃圾间，这对日常垃圾的回收和处理以及楼宇内部的环境保洁均不利。建议标准层在设计时适当考虑垃圾间的位置，面积只需0.40.6平方米即可。另外，生活垃圾的分类处理与回收乃当今环保潮流，垃圾间的空间除供摆放垃圾桶一只外，可考虑在墙上设计、修建适当大小的“格”类似于货架，以方便业主、住户将“可回收垃圾”和“有毒有害垃圾”分类放到相应的“格”内，不可回收的生活垃圾则袋装、扔到垃圾桶内，便于保洁人员分类处理和回收；2、 空调室外机预留位的位置及规格，还要方便以后维护、加氟拆装等；3、 设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁；4、 水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层；5、 信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 6、 小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。7、 小区内的车位配置要考虑到秦皇岛市户均车辆比例尽量充足。 充分考虑停车场规模和停车位的数量。随着中国经济的迅速发展，私家车的普及，因此必须充分考虑停车场的规模和车位数量。在这方面，我们有着目光“短视”的诸多教训。新的住宅小区在规划设计时，停车位与住户数量之比至少要达到0.8，最好按“户均一车位”考虑，并预留若干年后“扩建”停车场位的用地条件。8、 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。9、 小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 10、 排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。11、 现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。12、 建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。13、 现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）智能化系统要预留“管线”。各种家用电器、设备的信息化控制和智能化管理是时代发展的大趋势，比如电脑宽频网络安装到户，水、电、燃气的电脑集中抄表等。所有这些，如果开发商不能一步到位全部安装、配置的话，业主、住户可能一时也难以都接受)，最好将预留“管线”一次设计、安装到位，这样可以大大减少日后需要安装时重新布线、施工的难度和费用支出。用电容量要较大且留有余地。随着家用空调日益普及，常常会碰到因单元用电设计容量过小而动则“跳闸”的问题。因此，建议新的住宅设计不要硬套有关技术标准和设计规范，这些东西有些已经过时或“落伍”，而应至少按“厅、房各一部空调，厅为柜机”来考虑。14、 地砖与墙砖的选择。不同部位、不同用途的地砖与墙砖应有不同的要求，因而要有所选择。但在有些物业内，公共部位所选用的地砖不是太光滑在雨天或刚拖过地后容易使人摔倒，就是过于粗糙保洁员做卫生难度加大，应该尽量选用合适的防滑地砖。墙砖的问题主要是适合做外墙饰面的墙砖，往往不适用于内墙面的装饰，不能图方便而“统一”、内外不分。另外，地砖和墙砖的物理特性如吸水率等差异很大，更不可随意混用。楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 15、 楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。 16、 小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货，灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。17、 垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。18、 单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。19、 一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。20、 由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。 21、 小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。22、 凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。23、 建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。24、 各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 25、 所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和浇花水）。26、 商铺前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 27、 建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。 28、 重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。29、 按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。30、 管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。31、 配套商业用房“排油烟”问题。新的住宅小区一般都配套建设有一定面积的商业用房，其中都会有一定的面积被用来作为餐饮业使用，这就必然涉及到“排油烟”这一棘手的问题，处理不好一则会污染周边环境，二则容易招致业户投诉。对开发商而言，最好的处理办法是在规划设计时，将拟做餐饮业的用房“集中”在一起，为将来统一安装集中式油烟处理系统预留好孔洞、出风口等。如果做不到这一点，也要尽可能分散“确定”可能的餐饮业用房，包括位置、适当的面积等，同样为其做好“预留”或做特别处理。 32、 各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 以上只是本人对物业管理前期介入的早期阶段所阐述的一部分需要在工作中注意的问题，并本人认为现代的物业管理将越来越重视工程阶段的物业管理早期介入，并介入的越早，我公司将受益越多。第二部分：常规物业管理的管理思路高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合，具有多种功能的综合楼，以下我将就高层综合楼楼宇的物业管理问题来简单的陈述一下主干的管理思路：一、 高层综合楼的物业管理特点1、 高层综合高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、公寓、常住流动人口极多。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内居民的生命财产安全，任务十分艰巨。2、 高层综合楼设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层综合楼能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。二、 高层综合楼物业管理的原则1、 早期介入原则。早期介入的作用有三：一是熟悉物业情况；二是参于大楼的工程管理；三是可提出整改意见。2、 统一管理原则。首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层综合楼应坚持统一管理。3、 收费合理原则。这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。4、 、依法管理原则。物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。5、 经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。物业管理要通过科学管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得用户和住户的信任。6、 公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。高层综合楼内有许多不同性质的住户和用户，各户所需的服务也不尽相同。因此物业管理不仅要做好供电、供水、供住、用户需要做好专项服务与特约服务，为用户、住户提供最大的方便。三、 高层综合楼物业管理的内容    1、 房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户、用户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。2、 大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。3、 清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。4、 绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为用户、住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。5、 停车场、车辆及交通管理。管理人员要对用户、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。6、 消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保用户、住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。7、 收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、定期收取租金及管理费用，并接受用户、住户监督。8、 全方位服务。物业管理应对用户、住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票代办、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户、用户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、娱乐场所、开设健身房等。并根据用户、住户需要，提供特约服务。四、 当前高层综合楼物业管理需要注意的问题1、产权问题     建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整个大楼划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下的特征：一是产权“私”有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙可能为两位业主共有等。二是共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系，并完善该类法规。2、消防问题     高层综合楼的消防问题较为严重，因为，一是通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，一般只有集中的几个，有被占用或被擅自增设铁栅门，增大了灾害疏散的难度。二是，电梯井具有抽风效应。高楼原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势蔓延。其三是易燃的装饰材料，只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系统。四是外部救灾困难。目前其中许多问题尚待解决。可行措施有：一是必须建立严密规范的消防责任制。落实任务、明确责任。二是消防人员须熟悉消防设备设施的部位和性能。对各种消防用具及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。三是消防通道不得占用，须畅通无阻。四是对用户住户进行消防知识宣传教育，使其掌握消防器材的使用方法。3、治安问题     高层综合楼由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公区区域滞留，而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多“鸡犬之声相闻、老死不相住来”，互不关照，给大楼安全带来不利影响。针对这些情况，保安部门更需不断加强完善保安工作。一是必须掌握大楼各用户、住户的基本人员情况，掌握楼内重点要案部位，可装监视器。二是定期检查楼内安全设施，对监控设施经常进行维修、保养、监控室要24小时有人监控。三是对停车场、电梯间、通风口等部位要做到安全防范。四是对大楼实行巡逻制度，特别是对各段不同用途的楼层设置相应的保安岗。针对各业主互不熟识的现象，物业管理部门还可借鉴香港这一方面的成功经验，通过物业推动、协调在该物业中进行各类活动的业主或租客之间的社会人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品都得以发挥最高的效益。第三部分：接管后人员配置及招聘工作的开展部门岗位名称人数备注分公司总经理（项目经理）1人行政人事部经理1人公司派驻人事主管1人公司派驻文员、采购1人公司派驻库管1人接管前1周招聘到位司机1人接管前1周招聘到位合计5人市场开发部经理1人接管前1周招聘到位合计1人品质部经理1人接管前1周招聘到位合计1人财务部经理（会计）1人公司派驻出纳1人公司派驻合计2人客户服务部经理1人公司内部选拔楼管员10人接管前4周招聘到位客服前台1人女24岁以下接管前4周招聘到位二次装修管理2人工程水、电专业专修结束后可适当调整接管前2周招聘到位合计14人工程部经理（工程师）1人公司内部选拔工程介入阶段强电工6人接管前4周招聘到位水工6人接管前4周招聘到位综合维修15人接管前4周招聘到位锅炉工合计28人 倒班制度，夜间24人值班保洁绿化部经理1人接管前4周招聘到位主管2人接管前4周招聘到位保洁员40人根据季节调整工作时间保证早6：3021点有人打扫接管前4周招聘到位开始开荒保洁园林绿化3人男性（接管首年不用）合计46人公共安全部经理1人接管前4周招聘到位领班3人接管前4周招聘到位中控6人接管前2.5周招聘到位门岗、巡逻44人接管前2.5周招聘到位形象岗6人接管前2.5周招聘到位合计60人共计需要人员：158人第四部分：工程期间介入应做的主要工作1、 按照工程进度根据施工图纸（土建、水、电、气、绿化等）向甲方及施工方提出物业管理建议： 如：各设备机房的位置、形式，空调预留位、泻水管规格，化粪池的设置，水、电、气各种管道的铺设相关路线及形式等，消防中心相关监控点的设置，绿化阶段回填土的清理等工作，目的为便于后期管理工作及提高项目品牌。方式为根据甲方施工进度定期（一周）参与甲方相关人员的碰头会，以书面形式向甲方提出相应的有利于物业及物业设备设施使用方面的建议。2、 配合甲方项目销售工作，做好售楼处服务工作（包括保安、保洁及客户服务），向甲方提出有利于销售工作的建议；如：按照甲方要求提供售楼处形象迎宾岗，细化的保洁服务和必要的客户会议服务和对甲方的销售人员进行物业知识的相关培训等，在此阶段做好我公司的宣传工作，为我公司在秦皇岛的长期发展打好基础。3、 与甲方进行多方面的工作沟通，为物业前期管理阶段打好基础；如：如前期物业管理阶段的相关物业设施（标识、标线、减速带、车位锁、园区内所种植的植物品种、园区景观所用材料、我公司接管验收前对楼内的成品保护工作的沟通等相关方面），原则是能与开发商争取的尽量与开发商争取，减少我公司在前期管理阶段相关方面的资金投入。4、 与各施工单位建立联系，方便接管验收阶段物业管理工作的展开；如：建立关系主要是为了在维保阶段各专业施工方避免相互推委的问题，避免由于接管以后工程方面的问题与业主产生矛盾，并便于公司工程技术人员对各类设施能够尽快全面的掌握维修、保养要领。5、 联系当地各职能部门（包括地区派出所、市政城管、工商、税务、小区办、劳动主管、环卫、物价部门等），或必要联系的部门或团体（土地方等），并建立良好关系，方便前期物业管理阶段的工作；如：应与派出所、市政城管、小区办等部门建立良好的关系，方便接管以后的管理工作，与商业部分的经营管理工作，与以上提到的其他部门建立关系主要是通过可商讨的相关内容进行协商，争取通过有效的沟通手段降低我公司的管理成本，也就是目前习惯说的擦边球）6、 收集各方面资料，做好开办的前期准备工作；如：做好当地人力资源的储备工作，调研当地的物价行情（包括人力及物料等），以便合理、有效的调整相应的管理方向及管理办法，最终做到在不降低服务品质的前提下，达到为公司节约管理成本的目的。7、 做好当地物业管理市场相关的调研工作，为下一步公司开拓秦皇岛市场、在项目内开展多种经营做好准备工作；如：地区消费能力、物业管理费一般水平、新开发的楼盘信息等8、 收集并了解当地地方性法规；主要是为开办以后的管理提供必要的法律依据。9、 配合并参与甲方关于制定物业管理方面的各种文件的编写、制订与相关手续的报批等工作；如：停车场的报批、排污手续的报批等。10、 规章制度的制订；11、 制定物业管理方案；12、 确定组织架构的设置和人员编制；13、 开办前的准备工作。如：接管验收的准备工作、人员招聘、办公室装修、办公家具采买、工服的确定及制作、耗材及相关材料的采买等准备工作。14、 顾问组人员配置情况（暂定）：项目经理1人、工程师1人（综合）、客户服务经理1人（负责售楼处的保安、保洁及服务工作）、文员1人、基层（售楼处服务人员若干）主要工作时间进度表（2006年9月至2007年11月）序号工作内容91011121234567891011备注01各种施工阶段向甲方定期以书面形式提出物业管理方面的建议02配合甲方的销售工作，并树立亿展物业管理品牌03与甲方的沟通工作04与各施工单位建立联系05与当地各职能部门建立良好关系并保持红色为建立阶段，黄色为保持阶段06收集各方面资料，做开办的前期准备工作07调研当地物业管理市场行情，积累新开发楼盘信息08收集并了解当地地方性法规09规章制度的制订10根据甲方及公司要求制定物业管理方案11确定组织架构的设置和人员编制12开办前的准备工作13人员的招聘14接管验收的相关工作注：项目接管后两项主要工作为（此两点具体内容待对项目有初步了解以后确定）：1、创亿展物业管理公司品牌，做好“渤海明珠”项目管理工作；2、秦皇岛物业管理市场开发工作。第五部分：工程接管验收手册接管验收手册（此文件为工程介入阶段工作指导文件）物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。三、职责1. 物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2. 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3. 验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4. 验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5. 由总物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序1. 验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2. 验收的实施(1) 验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2) 在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3) 对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4) 楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5) 设备的实物验收,要做到符合以下几点：1. 图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。2. 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。3. 设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6) 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7) 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。 接管验收应检索提交资料一、产权资料1. 项目批准文件。2. 用地批准文件。3. 建筑执照。4. 拆迁安置资料。二、技术资料1. 竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2. 地质勘察报告。3. 工程合同及开、竣工报告。4. 工程预、决算。5. 图纸会审记录。6. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7. 隐蔽工程验收签证。8. 沉降观察记录。9. 竣工验收证明书。10. 钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11. 新材料、构配件的鉴定合格证书。12. 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13. 砂浆、混凝土试块、试压报告。14. 供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：一、综合资料1. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。2. 建设许可证、工程建筑报建表。3. 工程招、投、定标书。4. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5. 征地批文、协议书（合同书）、红线图。6. 初步设计方案、设计鉴定审批文件。7. 施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。8. 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。9. 工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。10. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。11. 工程决算书、三算表。12. 消防设施验收合格证。二、土建资料1. 主体隐蔽工程验收记录。2. 图纸会审和设计修改变更及联系单。3. 事故处理记录。4. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。三、给排水、消防资料1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计修改变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 材料构件出厂证明及材料代换审批单。6. 管线标高、位置、坡度、测量记录。7. 试水、闭水试压试验记录。8. 设备调试记录。9. 管线清洗、通水、消毒记录。四、电气资料1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。2. 图纸会审及设计变更通知。3. 事故处理及探伤记录。4. 隐蔽工程验收记录。5. 防雷电阴接地实测记录。6. 引下线焊接记录。7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。9. 空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1. 总平面布置图（包括综合系统图）。2. 建筑施（竣）工图。3. 结构施（竣）工图。4. 给排水、消防施（竣）工图。5. 电气施（竣）工图。6. 空调施（竣）工图。7. 智能化系统施（竣）工图。8. 通讯施（竣）工图。9. 液化（煤）气施（竣）工图。六、声像资料1. 建筑前后的现状、侧、立面照片。2. 内外景观照片。3. 建筑小品。4. 工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。5. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6. 其它。物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六、工程质量事故处理记录