财产行为税政策解答.ppt

财产行为税政策解答,财行税处,房产税和土地使用税,一、企业安置残疾人就业享受土地使用税优惠的，是否需要为残疾人缴纳社会保险？ 答：安置残疾人就业的企业享受土地使用税税收优惠政策的，应符合财税200792号第五条、总局公告（2013年78号）的规定。 依据： 1、财税2010121号规定，管理办法各地制定。 2、财税200792号、总局公告（2013年78号）规定，需为残疾人缴纳职工基本养老保险和医疗保险。,二、购置新建商品房后进行装修改造再投入使用的，其房产税纳税义务发生时间何如确定？ 答：为该房屋的交付使用时间的次月（开发商交付使用）。如装修改造如符合大修停用税收优惠政策，到主管税务机关备案。 依据： 1、国税发200389号 2、财税地字19868号,三、整栋房产中，部分房产大修停用的，按照大修停用比例享受税收优惠政策。 金三系统减免税的管理：预认定 加强对大修停用政策的过程管理： 预认定后15个工作日内进行现场检查，并留存影像资料 超过6个月后，每月至少进行一次不定期检查，并留存影像资料。 对未认定而自行减免的，按照征管法六十二条处理。,四、房屋产权人出租房屋，承租方未支付租金的，按照合同约定的租金收入缴纳房产税。代开发票的，应按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。金税三期上线后，按月进行申报。 依据： 市局公告（2011年第5号）,五、承租房屋后，在原房屋基础上加盖的，如加盖部分符合房产的解释，则加盖部分应缴纳房产税；加盖部分产权清晰的，由产权人缴纳房产税，产权不清晰或无产权的，由使用人缴纳房产税。 依据： 1、暂行条例 2、财税地字19873号,印花税,一、非营利性医疗机构是否征收印花税？ 答：非营利性医疗机构的医疗服务收入不属于印花税列举的征税对象，不征印花税。但是，非营利性医疗机构签订的其他应税合同、凭证，应按规定缴纳印花税。 依据财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知（财税200042号）第一条规定，对非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入，免征各项税收。,二、公司生产和福利部门用水、液化气、蒸汽的采购合同是否需要交纳印花税？ 答：供应电（水、气）单位与用户（包括单位和个人）之间签订的供用电（水、气）合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。 依据辽宁省税务局关于印花税若干具体问题的规定（辽税政四字1988第479号）第六条规定，条例规定的购销合同不包括供用电（水、气）合同，这些合同不贴花。另外，财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）第二条规定，对发电厂与电网之间、电网与电网之间（国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外）签订的购售电合同按购销合同征收印花税，电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。,三、资金账簿印花税的计税依据如何确定问题？ 答：纳税人在企业成立时，应按其资金账簿实际记载的“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额,计算缴纳印花税，而不应按其在工商登记的注册资本金计算印花税。以后年度资金总额增加的，增加部分应按规定计算应纳印花税额，并在每年年初的十五日内，将其相应的印花税票贴在总账的首页上。 依据国家税务总局关于资金账簿印花税问题的通知（国税发199425号） 规定，生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。,四、财政部国家税务部局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）文件中改制企业是否仅指国有、集体企业？ 答：财政部国家税务部局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）适用的范围是，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，不单独指国有、集体企业，还包括其他类型的企业。,五、开发商转让地下车位使用权，如何缴纳印花税？ 答：开发商转让地下车位所有权签订的转让协议，应按“产权转移书据”计算缴纳印花税；开发商转让地下车位使用权签订的转让协议，应按“财产租赁”计算缴纳印花税。 依据中华人民共和国印花税暂行条例及其实施细则,土地增值税,一、房地产企业收取的定金、订金、意向金是否应并入计税依据征收土地增值税？ 答：对于已经签订房地产转让协议后，收取的定金、订金、意向金等，应当并入计税依据预征土地增值税，对于未签订房地产转让协议而收取的定金、订金、意向金等，因尚未产生土地增值税纳税义务，故不预征土地增值税。 依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令 1993第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （财法字1995006号）,二、在同一项目的同一房屋类型下，地上部分为精装修，地下部分为毛坯，可否将地上的精装修成本作为直接成本仅在地上部分计算扣除？ 答：如能确认精装修的费用为地上精装修房屋产生的直接装修成本，可以作为地上精装修房屋的直接成本进行扣除。 依据：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）,三、国有租赁土地的地上房屋、建筑物的转让是否征收土地增值税？ 答：国有租赁土地的地上房屋、建筑物的转让不属于土地增值税征税范围，因此不征收土地增值税。 依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令 1993第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则 （财法字1995006号）,四、是否全部被拆迁单位都需要提供拆迁补偿发票？ 答：（一）如果被拆迁人是单位，土地被县级（含）以上地方人民政府收回的，不需要提供拆迁补偿发票，但需要提供出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。 （二）如果被拆迁人是单位，与房地产开发企业签订拆迁补偿合同的，则必须提供拆迁补偿发票。 依据：大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大地税公告2014年第1号） 国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）,五、房地产开发企业缴纳的人防异地建设费应在哪个项目中进行核算？ 答：房地产开发企业按照人防部门规定缴纳的人防异地建设费，在“公共配套设施费”中进行核算。 依据：大价发200168号,六、房地产开发企业支付的“墙改基金”是否可以扣除？ 答：“墙改基金”属于押金性质的基金，在未明确是否退还企业之前，不得扣除。 依据：大财非2007668号,七、清算期间又发生的收入和实际支付并取得合法有效票据的成本和费用，是否可以进行扣除？ 答：在主管税务机关清算审核的90日内发生的收入和实际支付并取得合法有效票据的成本和费用，允许进行扣除。,八、对于房地产开发企业已取得发票但未实际支付的成本费用，在清算过程中是否允许扣除？ 答：对于房地产开发企业已取得发票但未实际支付的成本费用，不允许在清算中予以扣除。,九、房地产开发企业的地下车位，已经补缴土地出让金，并开具销售不动产发票的，是否预征土地增值税？ 答：如果房地产开发企业的地下车位已经补缴土地出让金且开具不动产销售发票，应预征土地增值税，并参与土地增值税清算。,十、对于存在超建情况的房地产开发项目，超建部分的面积如何确认？ 答：（一）房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件（详细规划总平面图等）为准，对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。（二）房地产开发项目的可售面积原则上以销（预）售许可证确认的面积为准，对于实际可售面积与销（预）售许可证面积不一致的，应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明，按实际可售面积确认。 依据：大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告 （大地税公告2014年第1号）,十一、符合清算条件的纳税人自行清算后，向主管税务机关提交清算资料的同时，是否需要结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款？ 答：符合清算条件的纳税人自行清算后，向主管税务机关提供有关资料、办理土地增值税清算手续的同时，应结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款。 依据：国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）,财产行为税政策解读,财行税处,印花税、教育费附加政策解读,关于融资租赁合同有关印花税政策的通知（财税2015144号） 关于扩大有关政府性基金免征范围的通知（财税201612号）,财税2015144号,背景 国务院印发加快融资租赁业发展指导意见(国办发201568号)提出：对开展融资租赁业务(含融资性售后回租)签订的融资租赁合同，按照其所载明的租金总额比照“借款合同”税目计税贴花。,财税2015144号,具体内容 1、对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。 2、在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。,财税2015144号,执行时间 本通知自印发之日起执行，印发之日为2015年12月24日。 对于此前未处理的事项，按照本通知规定执行。,财税201612号,将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。 本通知自2016年2月1日起执行。,财税201612号,1、对于既有营业税又有增值税的纳税人，其月销售额或营业额分别不超过10万元的，都应按规定免征教育费附加和地方教育附加。 2、对于按月或季纳税的纳税人，如有到税务机关代开发票的，代开发票时应按规定缴纳相关税费，但按月或季汇总收入时，如符合财税【2016】12号文件规定的减免条件，则应退还纳税人代开发票时多缴纳的教育费附加和地方教育附加。,房产、土地税政策解读,关于继续实施物流企业大宗商品设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201598号） 关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知（财税2015130号） 关于城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201616号） 关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税2015139号） 关于继续实施农产品批发市场、农贸市场房产税和城镇土地使用税优惠政策的通知（财税20161号）,财税201598号,财税201213号的政策延续 细化规定，将原政策解读中内容变成规定 增加了若干限制性条款,主体 至少从事仓储或运输一种经营业务，独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。 解读：独立法人机构（不含内设机构及分公司），营业范围中有物流、仓储或运输。,优惠范围 包括： 物流企业的仓储设施用地 不包括： 物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地 非物流企业的内部仓库,面积 6000平方米以上 解读： 含自用和出租 实际用于仓储设施用地，不含未投入使用部分、筹建期间,执行期限 2015年1月1日至2016年12月31日 已缴纳税款抵减或者退还,财税2015130号,背景 国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见 按照体育场馆的拥有主体分类减免 2016年1月1日起执行，无执行期限,三类主体,A类：国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会（全免） B类：符合条件的经费自理事业单位、体育社会团体（与A类有交叉）、体育基金会、体育类民办非企业单位（全免） C类：企业（减半）,B类,（一）向社会开放，用于满足公众体育活动需要； （二）体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展； （三）拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。,年度检查报告,社会团体 合格、不合格 依据：社会团体年度检查暂行办法 基金会 合格、基本合格、不合格 依据：基金会年度检查办法 民办非企业单位 合格、基本合格、不合格 依据：民办非企业单位年度检查办法,C类,企业拥有并运营管理的大型体育场馆 大型体育场馆，是指由各级人民政府或社会力量投资建设、向公众开放、达到体育建筑设计规范（JGJ 31-2003）有关规模规定的体育场（观众座位数20000座及以上），体育馆（观众座位数3000座及以上），游泳馆、跳水馆（观众座位数1500座及以上）等体育建筑。,体育建筑设计规范,体育场： 具有可供体育比赛和其他表演用的宽敞的室外场地同时为大量观众提供座席的建筑物。 注意：滑雪场、网球场等,体育场馆,A类和B类： 体育场馆：是指用于运动训练、运动竞赛及身体锻炼的专业性场所,A类,B类,体育场馆,C类,大型体育场馆,减免范围,包含 运动场地，看台、辅助用房（包括观众用房、运动员用房、竞赛管理用房、新闻媒介用房、广播电视用房、技术设备用房和场馆运营用房等）及占地，以及场馆配套设施（包括通道、道路、广场、绿化等） 不含 体育场馆辅助用房及配套设施用于非体育活动的部分,开放要求,对B类和C类 运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。 解读：A类不受该条限制 利用率=（365-非体育活动天数）/365,特殊规定,高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策,财税201616号,增加免税对象 城市轨道交通系统运营用地 是指依规定批准建设的，采用专用轨道导向运行的城市公共客运交通系统，包括地铁系统、轻轨系统、单轨系统、有轨电车、磁浮系统、自动导向轨道系统、市域快速轨道系统，不包括旅游景区等单位内部为特定人群服务的轨道系统。,财税201616号,范围： 车站（含出入口、通道、公共配套及附属设施）、运营控制中心、车辆基地（含单独的综合维修中心、车辆段）以及线路用地，不包括购物中心、商铺等商业设施用地。 执行期限： 2016年1月1日至2018年12月31日,已到期政策,契税政策解读,国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告（2015年第67号） 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（财税201623号） 关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税201537号）,2015年第67号,背景： 国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知（国税发2005156号）规定，纳税人在办理契税纳税申报时，须提交销售不动产发票，否则税务机关不予受理。上述规定在执行中遇到一些契税纳税人确实无法取得销售不动产发票的情形，对于这些情形下，税务机关应否以及如何受理契税纳税人申报等问题有待明确。,2015年第67号,明确了不再要求契税纳税人在申报时必须提供销售不动产发票的两类情形 第一类情形是，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生的土地、房屋权属转移，契税纳税人不能取得销售不动产发票的情形，比如原产权人已失踪、死亡或者拒不执行等。对此类情形，公告规定，纳税人可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。 第二类情形是，购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的情形。对此类情形，公告规定，税务机关在核实有关情况后应予受理。,2015年第67号,执行期限： 公告规定，本公告自公布之日起执行。需要说明的是，根据实体从旧、程序从新的原则，对于符合本公告规定情形、公告公布之日前曾来办理契税纳税申报未被受理的纳税人，在本公告发布后，也可以按照本公告规定办理契税纳税申报,财税201623号,主要调整内容 此次政策调整适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。具体是将个人购买住房契税优惠范围由家庭唯一住房，扩大到家庭第二套改善性住房，并不再区分普通住房和非普通住房。,财税201623号,财税201623号,执行期限 通知自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合通知规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。,关于家庭住房契税证明问题（财税201094号）（大财法20101083号） 在受理契税申报缴税时，涉及家庭住房证明情形的，按以下规定办理： 一、非大连市户籍纳税人在大连购房的，可以要求纳税人提供承诺书，就其户籍所在地的住房情况做出承诺。 二、需要证明婚姻状况和家庭成员的，无须纳税人提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明。 如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况。无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺。如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况。,财税201537号,背景 为贯彻落实国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发201414号），继续支持企业、事业单位改制重组，财政部、国家税务总局出台了关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税201537号），文件延续了财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知（财税20124号），财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知（财税201022号）等文件的主要内容。继续按照“不因改制重组增加企业负担”的原则，制定了相关的契税优惠政策。,企业改制,企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,企业改制,一是必须整体改制。即改制后公司承继原企业全部权利和义务的改制行为。 二是原企业的投资主体存续，即企业改制重组过程中投资人必须保留，出资比例可以发生改变，但所持股权（股份）比例必须超过75%。 三是取消了原组建新公司优惠政策的规定（国有独资企业、国有独资有限公司、国有控股公司）。,事业单位改制,事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 要求原投资主体存续，即事业单位改制重组过程中原投资主体必须保留，出资比例可以发生改变，但所持股权（股份）比例必须超过50%。取消原投资主体改变的规定。,公司合并,两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 公司合并必须符合公司法及相关法规的规定，主要有吸收合并和新设合并两种形式。原投资主体必须存续于新的公司中，出资比例可以发生改变，不符合这个条件的合并不可以免税。,公司分立,公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 公司分立必须符合公司法及相关法规的规定，主要有存续分立和解散分立两种形式。派生公司或新设公司与原公司投资主体完全相同、出资比例可以发生改变。投资主体不同的分立行为，不适用于契税免征的优惠。,企业破产,企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。 存在破产企业职工自愿不再与企业签订劳动用工合同的情况，总局意见应按本规定适度从宽把握减免。,资产划转,一、对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 行政性调整、划转是指县级以上人民政府或国有资产管理部门对国有产权实施的转移，一般表现为国有产权在政府机构、事业单位、国有独资企业、国有独资公司之间的无偿转移。行政性调整、划转的主体必须是县级以上人民政府或国有资产管理部门，否则不属于免税范围。,资产划转,二、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，一般属于企业内部行为，不同于市场的交易行为，只要符合文件所列范围且以划转的方式转移房屋土地权属即可免税。 财税201282号文中的个体工商户与原经营者之间、合伙企业与原合伙人之间的房屋土地权属转移，同样是比照同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。,债权转股权,经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 主要是对政策性债转股的特殊的优惠政策。没有经过国务院批准的普通债权转股权后，新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，即商业性债转股涉及的权属转移不予免税。,公司股权（股份）转让,在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 按照公司法的规定，公司股权与法人财产权是分离的，公司股权发生变动，只是出资人对公司所有权的改变，公司自身的财产权并没有发生转移，因此，不属于契税的征税范围，不征收契税。但需要征收部门确认后，给房地产部门出具不征收契税证明。,划拨用地出让或作价出资,以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 划拨、出让、国家作价出资（入股）是政府土地市场的主要供地方式，按照国企改革相关规定，企业在改制前必须将原划拨性质的土地改为其他用地方式，也就是划拨改出让，在这个环节是不免税的。企业的土地只有改为出让方式后进行改制重组涉及土地权属转移的，才适用于本文件规定的各项改制重组免税政策。,执行期限,本通知自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。,有关用语含义,本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。,土地增值税政策解读,财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税20155号）,背景：出台企业改制重组土地增值税政策的背景。 近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见（国发201414号），明确要求营造良好的市场环境，充分发挥企业在改制重组中的主体作用，抓紧研究完善企业改制重组涉及的土地增值税政策。为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。,变化：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策的变化之处。 此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳入合并，三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。此外，为便于征管操作，减少争议，通知还进一步明确了企业改制重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。,延续：房地产开发企业仍然不适用企业改制重组土地增值税政策。 房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。,财税20155号,按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。 本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。,财税20155号,按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。,财税20155号,单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。,财税20155号,企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。 企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。,执行期限：本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。 对于2015年1月1日至2017年12月31日之间发生的符合本政策规定的企业改制重组行为，适用本政策。,土地增值税需要强调的问题 一、1号公告废止条款的执行标准问题 按照总局执法督察的工作要求，对2014年1号公告中的第七条第（一）款部分内容、第九条和第十条进行了废止。经请示总局，1号公告中第七条第（一）款和第九条的规定并无问题，因此，在实际工作中，上述两条仍按照原标准执行。但第十条关于公寓等房产适用的政策则彻底废止。,土地增值税需要强调的问题 二、土地增值税清算单位确认问题 对于2014年1号公告发布之前，按照原规定自行组团作为清算单位并已经清算完毕的项目，余下部分如有单独的建设工程规划许可证，则按照建设工程规划许可证确定的分期建设项目作为清算单位进行清算，其余部分作为一个清算单位进行清算。如果余下部分没有单独的建设工程规划许可证，则将余下部分作为一个清算单位进行清算。,