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养老产业调查报告 （第一稿）,定忠实业农林事业部,目录,中国进入老龄化社会,根据2010年第六次全国人口普查详细汇总资料计算，我国人口平均预期寿命达到74.83岁，比2000年的71.40岁提高3.43岁。男性为72.38岁，比2000年提高2.75岁；女性为77.37岁，比2000年提高4.04岁。男女平均预期寿命之差与十年前相比，由3.70岁扩大到4.99岁。 全国31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。,资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告,老龄化带来的社会问题,履行赡养、照顾任务的子女数量由于计划生育等原因减少； 异地就业、经商造成“空巢”老人数量剧增； 城市化钢筋水泥丛林造成人们沟通距离拉大，寂寞老人大量涌现； 城市污染、不健康饮食、滥用“保健品”造成老人身体素质下降； 城市功能限制老人娱乐、运动、休闲的需求。,解决老龄化的方案,居家养老 老年人在家居住，社区、志愿者提供帮助 社区养老 以社区为单位集中或分散居住，社区提供基本帮助 机构养老 国家或慈善组织举办的非盈利性机构集中解决生活困难老年人的最基本养老问题 个人或团体举办盈利性机构集中解决部分低收入、低要求老年人的基本养老问题 企业举办盈利性机构、提供较好环境和服务解决高要求老年人的、满足身心愉快的高档次养老问题,社会养老（机构养老）发展的一般历程,第一阶段 传统养老院,第二阶段 老年公寓,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府+开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运营主体,社会保障,第三阶段 老年社区“普通化” 及“社区化”,国外成功案例 老年公寓,美国洛杉矶fair oaks老年公寓,基本情况,Fair oaks 是一家私人投资、盈利性的高档老年公寓 入住者的平均年龄为82岁，最小为62岁，其中75为女性，25为男性 出租不签长期租约，一月一签 家人可以来探望与活动，有活动也会邀请家人参加 房间中配置了基本家具，也可以自己带部分家具 共2栋楼146套，经济状况好时租房需要排队，现在金融危机出租有空置，目前出租率为82。 共四个管理人员，55个服务员 2003年开业，在开业之后的二三年内很难赚钱，属于长期性投资项目,产品及服务类型,配套设施与服务项目,公共餐厅,家庭小餐厅，带厨房，亲属探望时可以自己作饭,走廊两边均有扶手,13,卫生间均有坐座和扶手,卫生间均有应急呼叫器,14,开门式浴缸,国外成功案例 老年社区,美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一,社区现状人口构成 ： 老年人口占绝对多数,户型构成： 大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： 太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅 湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 阿斯顿花园:出租的独立居住公寓 自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构,美国太阳城中心,名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而是太阳 区位：临近海湾 社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程 规模：接近微型城市 社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万 目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,全美最典型、最好的老年社区,整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做： “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓） “自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）,规划设计人性化,针对老年人的建筑规划： 无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座 极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流 针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,社区图书馆,社区交流大厅,多彩的体育运动,草地保龄球,室内游泳池,高尔夫球场,丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有 特色：高尔夫爱好者的天堂： 约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。 社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元 太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部 全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行 白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场,健身室,丰富的社区活动,超过200种各类俱乐部和组织,丰富多彩的俱乐部课程： 社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等 这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,完善的配套设施,各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。 在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。 享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,美国新泽西sterling pointe老年社区,美国新泽西sterling pointe老年社区,基本情况,购买条件 至少有一人年龄在55岁以上，而其他入住者年龄必须在49岁至54岁之间 18岁以下的未成年人，一年内累计居住不超过30天 购房后可以出租，但承租人也必须满足55岁的要求 老年社区的政府优惠 主要是购房者可以免征或减征地产税 老年社区项目，由于政府无需为该项目配备学校等设施，因此可减免地产税,平面规划,土地划分为小宗，上面可建一幢别墅，方案买房人可选,会所,联排别墅,独栋别墅,国内成功案例,北京将府庄园养生园项目概况,将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。 项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地， 附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。 环境优美的同时距离市区较近，交通方便。,村落式养老用房-夏景,村落式养老用房-秋景,村落式养老用房-冬景,村落式养老用房-春景,国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰 品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。 康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。 管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管理办公中心。 将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。 垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。 高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。,配套设施,会员制度 将府庄园采用会员制管理模式，以确保服务质量的专业化和高水准。凡年满55岁的女性或年满60岁的男性，均可自愿申请成为将府庄园会员。 申请人入会必须办理申请手续，经审查合格，缴纳相关费用后方可成为正式会员。,会员卡,会员制,产品类型及费用,产品类型 多层护理型养老公寓34 52 90,三种户型 多层自理型养老公寓90 156，两种户型 村落居家型养老公寓580 730，两种户型 会费缴纳标准 多层公寓售价：7500元/，长租，156，50年使用权，一次性付款。 老年公寓售价：小户型34左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何养老设施及功能的使用费。 别墅售价：16000元/，一次性付款，500平，长租，50年使用权。 物业费： 多层护理型养老公寓：无 ； 多层自理型养老公寓：3.5元/ ； 村落居家型养老公寓：5.5元/。,北京太申祥和山庄项目概况,北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。,庭院美景,交通示意图,颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。,庭院美景,王府会馆,中心垂钓园,太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。 祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。 太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。 太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。 长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。,养老会籍,北京曜阳国际老年公寓,北京曜阳国际老年公寓位于密云 县城西北占地面积13.74万平米，总 建筑面积6.72万平米，容积率为0.49， 总套数共计425套。 项目功能规划包括四大居住组团， 两大服务配套等；其中项目居住组团， 即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、 联排公寓、独栋别墅四大组团。,品牌介绍 北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基础医疗服务。 产品介绍 A区 ，为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主； B区，为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居； C区，为2层类联排产品，以一居及二居为主； D区，为独栋别墅，以四居、五居为主；,会所 集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院、超市等。 中国武警总医院中西医康复医疗中心 医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。 武警总医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合型现代化三级甲等医院。医疗中心提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道，医疗全程可使用医疗保险卡。,市内调查,贵阳市现有私立养老机构调查,夕阳情 能自理收费：1300-1400/月 半自理收费：2000-2500/月 全护理收费：3000-3500/月 缺点：地方小，环境差，床位在30个左右，先居住的老人20人不到。 松溪养老公寓 完全自理：2100元每人/月，80岁以上2300元，住宿：普通双人间 半自理： 2500-3100元每人/月，普通双人间 全护理： 3500-6300元每人/月，普通双人间。 ( 24小时看护，分级护理，因人而异。) 优点：配套设施齐全，房间光线比较好，地方环境比较好 缺点：空气质量不佳。 森林乐园老年公寓 能自理：1500-1800 半自理：2000-2200 全护理：2500 优点： 空气较好 缺点：环境不算很好，配套设施不是很齐全。,贵阳市内有各类型私立养老机构四十余家，在与贵阳市民政局联系后从中选择了六家进行实地考察，基本情况如下：,贵阳市现有私立养老机构调查,墨石山庄养老院 能自理，无卫生间，1600 能自理，有卫生间，2500 半自理：2800 全护理：3000 可派车接送，空气好，大环境好，配套一般。 怡欣敬老院 能自理：1280 半自理：1680 全护理：2280 地方小，环境一般。 康颐养老院 主要针对：重症后遗症病人护理 能自理：1800 半自理：2200-2500 全护理：3000以上 环境一般,贵阳市现有私立养老机构调查,贵阳市现有私立养老机构调查,本市私立养老机构普遍存在的问题： 无环境 普遍存在于城郊结合部的农民自建房中，活动场地狭窄，甚至有设立在城区居民楼内的情况，极少数位于远郊的占地面积也不够； 无配套 发现的配套娱乐、休闲尽包括电视、麻将和乒乓球； 无保障 从业人员基本无专业人士，从护理员、厨师、保健人员均未经专业培训，在营养、健康甚至疾病处置上基本无保障,贵州养老地产,贵阳市政府与中信医疗健康产业集团2012年12月20日签署合作协议，双方将投资58亿元人民币在贵阳打造中国西南老龄休闲度假基地。该项目同时被列为“贵州省老龄休闲度假旅游示范基地”。 该项目位于贵阳市白云区和修文县交界的红湖，规划面积1.5万亩，建设用地面积2500亩，将环绕300多亩的水域修建专为老年人服务的公寓、酒店、医院、运动基地、商业街及家政与护理学院等设施，建成后可容纳3万名不同消费层次、不同养老方式的老年人入住。 中信医疗健康产业集团是中信集团全资一级子公司，擅长的业务领域为医疗投资、高端养老养生、高端健康管理、医院后勤管理服务等。其母公司中信集团作为国有独资的大型综合性跨国企业集团，已连续3年入选“世界企业500强”。 该项目从筹建报批到最终落地历时7年，今年初，在省委省政府的强力推动下，由贵州洪湖投资公司与央企中信集团组成股份公司共同开发建设的方案最终敲定，动工时间定在3月中下旬，而建成时间则框定在了2017年。,贵州养老地产,项目地域涉及白云区扁山村、范家院村、蒙台村、对门山村、靛山村、斑竹村、金甲村和修文县大山村等8个村，集养老、休闲、农场、湖泽、旅游、商业地产、配套医疗和专业服务等于一体。 其核心建设项目为老人服务区、禅悟景区、老年开心农场、红湖风情生态小镇、温泉养生区、两个老年公寓组团、多阶梯山体运动基地(十八洞)和水体涵养区等九大子项目。建成后至少5万名老人将入住这里，而包括5万名原有居民在内的25万人将为入住的老人提供各项专业养老服务或依托该项目实现产城聚集。 更具前瞻性的是，除了传统的起居照料和医疗护理以外，这里还集聚老年运动、休闲劳作、时尚旅游等多种功能为一体，彻底告别当下“一间屋，几张床，吃完三餐电视望”的低层次模式，实现养老活动从“生存养老”向“幸福养老”转变。 为有效延展老年人的生活空间，同时为项目地村民谋求就业机会，将在项目周围配套平整4万亩土地，用于建设老年开心农场，为老人提供租种服务，养生怡情。 项目除了完备的硬件设施提供外，其相关的软件服务质量堪称高端，仅一家配套医院的投资就达到了8个亿，超过了整个项目前期投资的18，而联合贵州师大、利美康等大学、护理公司进行的护理人员专业技能培训从现在起就已经展开。 项目目前已经完成了数十亩的场地平整，今年首期开发所涉及的475亩建设用地正在进入招拍挂程序。,结合目前通过网络调研及市内实地调研，我们认为高端养老模式在贵阳的建设是具备环境、市场等诸多方面的可能的，但就配套设施、运营模式、管理方法、盈利模式等细节问题还需针对性到国内已发展起来的地区进行专题、实地考察、调研后方可最终确定。 另外在慈善资金引入、政府资金扶持和共建合作单位遴选上也需下大力气探索和研究。 同时，对于已经出现的竞争对手也需要进一步了解，就目前其规模过大、进度过慢的现状也提醒我们在项目策划、规划上量力而行、尽快建成、抢占商机。,调研结论,关于马头项目的初步设想,1、单纯的、完整的养老社区依据目前的市场、地块、环境等因素构建较为困难，建议按照养老公寓+部分社区功能+休闲娱乐旅游健身环境的模式设计马头项目； 2、以马头村地块为先导和门户，依托渡寨、王岗、香纸沟的人气和知名度，先行建设养老公寓、观赏苗木基地、多功能会所、垂钓池、湿地景观、高尔夫练习场等，逐步向附近半山区发展建设可租可售的、以养老、养生为噱头的联排或独体别墅、疗养院、医疗中心等社区建筑，进而向松树林地块发展，完成山体公园、健身旅游步道、自行车道、青年旅舍等更多元化布局；,一、外出考察地点选在北京、上海等经济发达地区的已有案例上，重点考察客源、营销、服务和盈利模式上，时间在4月份左右开始； 二、竞争项目的详细情况尽可能的了解清楚，取长补短，争取出奇制胜； 三、积极与民政、旅游、体育、文化等部门接触，了解项目资金、土地等的最大优惠政策； 四、尝试与慈善、医疗、修养等机构接触，寻找合作、共赢点，减少项目资金压力； 五、超常规引进专门人才充实团队，尽快切入实施方案的制定工作。,几点建议,定忠实业农林事业部,