璧山中小总部基地项目可行研究报告.doc

0 利安璧山中小总部基地利安璧山中小总部基地 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 2011 利安集团利安集团··纬联地产纬联地产 2011年年12月月 目录目录 第一章第一章总论总论- - 1 1 - - 一、一、项目概况项目概况- 1 - 二、二、编制依据编制依据- 1 - (一)编制依据- 1 - (二)编制说明- 1 - 三、三、本报告主要结论本报告主要结论- 2 - 第二章第二章项目建设的必要性项目建设的必要性 - - 4 4 - - 一、一、项目提出背景项目提出背景- 4 - 二、二、本项目建设的必要性本项目建设的必要性 - 4 - 第三章第三章投资环境分析投资环境分析- - 6 6 - - 一、一、重庆投资环境重庆投资环境- 6 - (一)重庆城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万亿平台.- 6 - 1.经济总量- 6 - 2.产业结构- 6 - 3.固定投资- 7 - 4.工业发展- 7 - 5.消费收入- 8 - (二)重庆城市定位：定位超前，城市价值创历史新高.- 9 - 1.五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心.- 9 - 2.五大中心加冕提升城市地位 - 9 - 3.成渝经济合体- 10 - (三)重庆城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲.- 11 - 1.两江新区挂牌- 11 - 2.物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心.- 11 - (四)政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机.- 13 - 二、二、璧山投资环境璧山投资环境- 14 - (一)璧山城市环境分析- 14 - 1.区域位置- 14 - 2.面积及人口- 14 - 3.历史沿革- 14 - 4.人文风貌- 14 - 5.工业产业- 15 - 6.特产资源- 16 - (二)璧山经济运行环境分析 - 16 - 1.璧山经济发展- 16 - (三)璧山城市规划分析- 19 - 1.区域定位- 19 - 2.功能定位- 19 - 3.城市规划- 20 - 三、三、投资环境综述投资环境综述- 24 - 第四章第四章工业地产市场环境分析工业地产市场环境分析- - 2626 - - 一、一、工业地产发展分析工业地产发展分析- 26 - ( (一一) )工业地产的概念工业地产的概念- 26 - ( (二二) )工业地产发展历程工业地产发展历程- 26 - 1.我国工业地产的兴起 - 26 - 2.我国工业地产的发展现状 - 27 - 3.工业地产的发展趋势 - 27 - ( (三三) )工业地产开发模式工业地产开发模式- 28 - 1.工业园区开发模式- 28 - 2.主体企业引导模式- 28 - 3.工业地产商模式- 29 - 4.综合运作模式- 29 - 二、二、总部基地发展分析总部基地发展分析- 30 - (一)国内总部经济发展分析 - 30 - (二)国内总部基地发展分析 - 32 - 1.发展起源- 32 - 2.发展现状分析- 32 - 3.总部基地案例分析北京总部基地.- 33 - 4.发展总部经济的“五大效应”： - 35 - 三、三、重庆总部基地发展分析重庆总部基地发展分析 - 37 - (一)重庆总部经济发展能力分析 - 37 - (二)重庆总部经济发展政策环境分析 - 37 - 1.以重庆解放碑CBD为平台，大力发展区域性总部经济- 37 - 2.南岸弹子石发展“区域型总部经济区”.- 38 - 3.江北区域重大战略举措大力发展总部经济 .- 38 - (三)重庆总部基地发展现状分析 - 39 - 1.重庆总部基地发展现状 - 40 - 2.重庆总部基地潜在项目分析 - 42 - 四、四、璧山发展总部经济环境分析璧山发展总部经济环境分析 - 43 - (一)璧山工业园发展现状 - 43 - (二)璧山工业园发展规划 - 44 - 1.电子信息产业- 45 - 2.医药食品产业- 45 - 3.装备制造产业- 46 - (三)璧山发展总部经济环境小结 - 46 - 第五章第五章项目属性及整体发展方向分析项目属性及整体发展方向分析 - - 4747 - - 一、一、项目属性项目属性- 47 - (一)项目基本情况- 47 - 1.项目区位- 47 - 2.项目四至- 47 - (二)项目宗地现状- 48 - (三)项目周边概况- 49 - 1.交通- 49 - 2.配套- 49 - 3.景观资源- 50 - 二、二、项目产品初判项目产品初判- 51 - (一)项目属性回顾- 51 - 1.优势- 51 - 2.劣势- 52 - (二)项目产品初步研判- 52 - 第六章第六章办公需求分析办公需求分析- - 5454 - - 一、一、璧山办公市场现状璧山办公市场现状- 54 - 二、二、园区企业调研园区企业调研- 54 - (一)企业概况- 54 - (二)企业对璧山工业园发展的看法 - 55 - (三)企业对璧山工业园建设总部基地的看法.- 55 - 三、三、企业办公需求调研企业办公需求调研- 55 - (一)璧山办公企业- 55 - (二)主城客户- 56 - 第七章第七章项目定位项目定位- - 5757 - - 一、一、整体定位整体定位- 57 - (一)项目SWOT分析- 57 - 1.优势（S）- 57 - 2.劣势（W）.- 57 - 3.机会（O） .- 57 - 4.威胁（T）- 57 - (二)项目定位- 58 - 二、二、市场定位市场定位- 58 - 三、三、客户定位客户定位- 59 - 四、四、功能定位功能定位- 59 - 五、五、产品组合产品组合- 60 - 六、六、价格定位价格定位- 60 - (一)定价前提- 60 - (二)市场比较法- 60 - (三)售价测算- 60 - 第八章第八章项目开发及经营进度项目开发及经营进度- - 6363 - - 一、一、项目开发周期计划项目开发周期计划- 63 - 二、二、项目销售周期计划项目销售周期计划- 64 - 第九章第九章项目经济效益评估项目经济效益评估 - - 6565 - - 一、一、项目投资估算说明项目投资估算说明- 65 - (一)投资估算的范围- 65 - (二)投资估算的取值说明 - 65 - 二、二、项目资金计划预测项目资金计划预测- 65 - (一)项目技术经济指标- 65 - (二)项目投资估算- 66 - (三)项目销售收入- 67 - (四)项目资金来源与应用 - 68 - (五)项目损益分析- 68 - 三、三、项目经济分析项目经济分析- 69 - (一)项目现金流流量分析 - 69 - (二)项目累计现金流流量分析 - 70 - (三)盈利能力分析- 71 - (四)总资产评估- 73 - 第十章第十章项目开发难点及对策研究项目开发难点及对策研究- - 7474 - - 一、一、开发难点开发难点- 74 - 二、二、对应策略对应策略- 74 - 第十一章第十一章项目结论项目结论- - 7676 - - 第十二章第十二章附件附件- - 7777 - - 附件一：成本明细表附件一：成本明细表 - - 7777 - - 附件二：销售收入表附件二：销售收入表 - - 7979 - - 附件三：项目资金来源与应用表附件三：项目资金来源与应用表 - - 8080 - - 附件四：项目损益表附件四：项目损益表 - - 8282 - - 附件五：项目现金流量表附件五：项目现金流量表- - 8484 - - - 1 - 第一章第一章 总论总论 一一、 项项目目概概况况 项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积47 265.3平方米，其中建设用地面积39898平方米，用地性质为工业用地。建设用 地容积率3.0，可实现地上建筑面积119694平方米。 二二、 编编制制依依据据 ( (一一) )编制依据编制依据 1. 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法； 2. 中华人民共和国土地管理法； 3. 中华人民共和国城市房地产管理法； 4. 城市房地产开发经营管理条例 中华人民共和国国务院令第248号； 5. 中华人民共和国营业税暂行条例； 6. 中华人民共和国企业所得税暂行条例； 7. 2008年重庆市建筑工程预算定额； 8. 建设部2007年发布的市政工程投资估算指标； 9. 国家及重庆市颁发的电力、通信、工程管网等造价信息； 10.重庆市颁发的有关建设方面的标准； 11.重庆市建筑材料价格信息和价格指数。 ( (二二) )编制说明编制说明 1. 工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其 他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取； 2. 计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数； - 2 - 3. 本报告中价格、费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场一般水平为 参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 三三、 本本报报告告主主要要结结论论 重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市 建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同 时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将 得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民 消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆 将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企 业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重 庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区 及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期重庆将迎来产业的飞速发展期。 从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基 地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时 符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在一定程 度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级、品位 提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开 发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区 域经济形态，作为一种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收、资金、人 才和品牌的汇集高地。重庆作为中国5大城市之一，需要以总部经济促成区域经 济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌 芽阶段，总部基地开发水平亟待提升芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组 成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随 交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业 拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发 展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基 础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的 产业基础。随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市 辐射力，加之生态工业园区加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿 级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集 - 3 - 群，为打造总部经济创造了良好条件群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规在整个园区中目前暂无总部基地的规 划，这将成为市场的一个机会点划，这将成为市场的一个机会点。 通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成项目力求打造成 为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区 域经济的快速发展，域经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地 资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，资金对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税改善就业环境，增加区域税 收效益，收效益，带动城市的综合发展。带动城市的综合发展。 本项目主要由精品写字楼、普通写字楼、配套中心和会议中心组成，其中 精品写字楼49194平方米、普通写字楼38800平方米、配套中心28700平方米、 会议中心3000平方米和地下车库及设备用房26507平方米。 预计2011年9月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项目总投资544 80万元，税前收益约1.27亿元，税前投资回报率23.27%，税后收益约0.92亿元 ，税后投资回报率16.81%，全部资金内部收益率9.89%，全部资金静态投资回 收期5.44年。 因此本项目的建设是可行的。 - 4 - 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一一、 项项目目提提出出背背景景 在“1小时经济圈”的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。区域城乡空间发 展布局为“一心四带五区”，璧山与都市区、江津城区一同构建核心发展区。 璧山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区，旅游资源丰富。是重庆市西面的 一座卫星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城 区。同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，璧山城市经济得 以高速发展，城市地位迅速提升，发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外 延区的重要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。为实现璧山城市发展目 标，推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文对该项目进行了研究分 析。 二二、 本本项项目目建建设设的的必必要要性性 重庆作为中国5大城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制 造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的价值将城市 自身的发展动力进一步激发，为实现城市综合实力不断增长、城市经济进一步 快速增长，推动城市全方面的迅速进步，必须找到城市发展的新动力。而“两 江新区”的正式启动，将使得重庆乃至整个西部地区的重要经济体在未来十年 甚至更久的时间里，均保持着经济高速增长的势头和产业升级换代。 璧山县政府高度重视工业的发展，把工业园作为作为本地区的一个长期坚 持的建设重点。目前工业园区共引进175家企业，其中投产105家，2007年产值 97亿元，规划2012年产值将达到500亿元，2020年将达1500亿元。璧山工业园 区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园 区龙头企业尚未发展稳定。 根据璧山产业规划，到2020年，重庆璧山工业园区总建成面积将达25平方 公里，其中工业用地21平方公里，区域范围包括璧城片区15平方公里和青杠片 区10平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。 璧山随着大学城隧道的贯通，经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。 工业是璧山县经济增长的主要动力，因此固定资产投资中用于工业的占到了56 %左右，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。随着璧山县经济 - 5 - 、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区 加速推进、西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县 工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了 良好条件，总部基地的建设也成为未来发展的趋势。加之重庆总部经济开发处 于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 鉴于以上原因，在本区域选择总部基地建设是十分必要的。 - 6 - 第三章第三章 投资环境分析投资环境分析 一一、 重重庆庆投投资资环环境境 ( (一一) )重庆城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万亿平台重庆城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万亿平台 1.1. 经济总量经济总量 至直辖12年以来，重庆地区生产总值由1997年的1510亿增加至2009年的6 530亿，翻了2番。特别是至2002年以来，年均增速均保持在10%以上，且近年 来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。 根据目前公布的数据显示，重庆产业结构的快速调整，及以民生为导向的 一系列改革举措，2010年重庆经济保持了快速发展的良好势头， GDP同比增长17%，经济总量达到8000亿。 按照目前重庆经济的发展形势，到2012年，重庆GDP总值将迈上万亿元新 台阶！跨入全国“万亿俱乐部”！ 按照目前重庆的“十二五”规划目标，到2015年重庆要实现“4大愿景” ，即把重庆建成特色鲜明的国家中心城市、集聚和辐射功能强大的经济中心、 居民有充分的幸福感、西部开放“窗口”和统筹城乡改革的“先行区”。 具体而言，在“十二五”期间，重庆的目标是，GDP翻一番，年均增长12. 5%，达到1.5万亿元，相当于上海目前的体量，人均GDP翻一番，达到8000美 元，相当于2008年北京的水平，重庆整体进入现代化阶段。 2.2. 产业结构产业结构 重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆的支柱产业。2007年开始， 工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆 “十二五”规划，第一产业在经济总量的比例将会下降到5%，第二产业所占比 例将上升到50%，而第三产业所占比例将上升到45%左右。 随着“两江新区”工业区，西永微电园区、长寿晏家化工园区等工业园区 的陆续推进，重庆未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚 实的基础。同时，服务业、金融业也正式启动了升级，如江北嘴CBD建设提速 、解放碑CBD“腾笼换鸟”等，第三产业也将在未来呈现强劲的增长势头。 - 7 - 二、三产业的结构升级，将会加速将重庆推向国家重要的现代化制造业基 地和长江上游经济中心。 图表3.1 1997-2010年重庆市产业结构走势示意图 数据来源：重庆市统计局 3.3. 固定投资固定投资 至2000年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示2010年，全市全 社会固定资产投资完成6400亿元，同比增长31.4%，较全国高出6.5个百分点。 在“五个重庆”建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的 是城市交通的通畅、环境的靓丽。另外，基础设施建设作为房地产开发的先行 条件，它的提速也会加快房地产开发的进程。 图表3.2 2000-2010年重庆市基础设施投资额走势示意图 数据来源：重庆市统计局 4.4. 工业发展工业发展 目前，重庆打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中 西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。特别是“两江新区”工 - 8 - 业区、西永微电园区已经成为重庆工业的战略平台和强大引擎。 重庆将由区域性的工业城市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从 根本上改变重庆的经济结构和增长方式。众所周知，目前地方政府热衷于靠出 让土地过日子，也就是“土地财政”，而重庆工业经济的强劲发展，将使政府 摆脱对“土地财政”的依赖，使城市发展更具可持续性。 5.5. 消费收入消费收入 图表3.3 1997-2010年重庆市城镇居民人均可支配收入走势示意图 数据来源：重庆市统计局 图表3.4 1997-2010年重庆市社会消费品零售总额走势示意图 数据来源：重庆市统计局 随着居民收入的持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃、穿、用消费 比重有所下降，汽车、住宅、教育、旅游、娱乐、保健等消费渐成热点，这推 动了消费市场的活跃。按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品 零售总额将达到6000亿。 - 9 - ( (二二) )重庆城市定位：定位超前，城市价值创历史新高重庆城市定位：定位超前，城市价值创历史新高 1.1. 五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心五大定位引领城市发展、构建内陆全功能商贸物流中心 图表3.5 城市定位 重庆，中国西部地区唯一的直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工 基地和扩大对外开放的先行区、重要的现代制造业基地、国家高科技产业基地 、长江上游的航运中心。作为国家定位的西部物流区域核心城市、全国性物流 枢纽城市，重庆发挥其是西部地区唯一拥有公、铁、水、空等综合交通特大城 市的资源优势，承西启东，接南转北。推动中西部地区与国际物流的有机结合推动中西部地区与国际物流的有机结合 ，实施，实施“一江两翼三洋一江两翼三洋”的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和 物流中心。物流中心。 2.2. 五大中心加冕五大中心加冕提升城市地位提升城市地位 首先，全国性中心城市的战略首次将重庆与成都两颗西部重镇从平衡的格 局中脱离，这意味着至少在政策的推动上，在未来10年，重庆将作为整个西部 的首要扶持对象。这种政策上预期将在城市发展的方方面面推动重庆向名副其 实的全国中心城市进军。而以目前的形式来看，进军的路程并不短暂，在这并 不短暂的路上，充满着投资的好机会。换句话说，在接下来的十年里，重庆将 获得更多，更优秀是投资，这将大大的推动重庆经济继续保持快速增长。 其次，全国性中心城市的战略将重庆推向了整个西部的门户，代表着整个 - 10 - 西部向全国展示西部大开发的成就，向全世界展示中国的持续发展动力。这种 门户作用，一方面昭示了城市未来广阔的发展空间，另一方面，也使得城市各 方面的辐射、吸引能力得到了显著的提升，城市化进程将不再是简单匮乏的自 然变动，以高素质人才流动为核心的主动迁入将在城市发展中占据更大份额。 其三，全国性中心城市的战略作为一种价值催化剂将城市自身的发展动力 进一步激发，城市综合实力增长将在较长的时期内处于价值预期增长与城市经 济增长两者之间快速相互激发的和谐过程。这种和谐将以加速加速度的作用推 动城市全方面的迅速进步。 所谓国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具 备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是 通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通 通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等七大指标考察综合而得。 3.3. 成渝经济合体成渝经济合体 图表3.6“成渝经济区”规划概念示意图 成渝经济区初步拟定五大战略定位 西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、 高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开 放示范区和国家生态安全保障区等五大战略定位。 - 11 - ( (三三) )重庆城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲重庆城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲 1.1. 两江新区挂牌两江新区挂牌 2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌 ，标志着重庆正式进入中国第三区时代。 1200平方公里，10年之后地区年产值预期等于目前整个重庆的生产总值（ 目标6000亿），占当时城市生产总值的1/4，简单两个数字指标已经把“两江 蓝图”描绘得淋漓尽致。 “两江新区”实质是五大中心城市的重要配套政策，其正式挂牌标志着重庆五 大中心城市进程的正式起航，标志着重庆未来经济增长进入了多轮驱动给力时 代，增速与增效都将在接下来的十年里发生天翻地覆的变化。 2.2. 物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心物流交通规划从真正意义上缔造中国内陆物流中心 （1 1） 一大四小开创重庆全新航空物流环境一大四小开创重庆全新航空物流环境 图表3.7“重庆机场”区位示意图 除江北国际机场、万州五桥机场、黔江周白机场以外，重庆还规划有仙女 山机场、巫山神女峰机场两个支线机场 （2 2） 向大西南铁路枢纽全速迈进向大西南铁路枢纽全速迈进 图表3.8 重庆铁路路网示意图 - 12 - 目前，我市境内已形成“一枢纽五干线二支线”，在建项目有宜万铁路、 兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线铁路、南涪铁路、渝怀二线、达万铁路电气化 改造等7个铁路项目。近期，还将开工黔张常铁路、郑万铁路、安张铁路、渝昆 铁路等项目。 （3 3） 高速路网规划联通重庆辐射全国高速路网规划联通重庆辐射全国 图表3.9 重庆高速路网示意图 重庆市高速公路网布局由3条环线、10条放射线、3条联线组成，简称“三 环、十射、三联线”，总规模约3888千米。 - 13 - ( (四四) )政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇 新机新机 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调 控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限 贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月 初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟 进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现； 始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供 给两手抓，行政与经济手段进一步细化。 政策环境趋严，市场难于快速回暖。高压调控立苛政时代，商业及工业地 产遇新机。 小结：小结： 重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市重庆是一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市 建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同 时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将 得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民 消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆 将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企将成为真正的中国内陆的交通枢纽、商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企 业在重庆投资建厂。业在重庆投资建厂。 随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重庆的产业发展带 来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的来了良好的发展机遇，未来重庆产业的优惠政策加上两江新区及西永保税港的 成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。 宏观调控剑指商品住宅，商业及工业地产也将引来新的机遇。宏观调控剑指商品住宅，商业及工业地产也将引来新的机遇。 - 14 - 二二、 璧璧山山投投资资环环境境 ( (一一) )璧山城市环境分析璧山城市环境分析 1.1. 区域区域位置位置 璧山县位于重庆市以西，东经106 .02'至东经106.20'，北纬29.17'至29.53'。东西宽15.5公里，南北长66.5公里。 东邻沙坪坝区、九龙坡区，南界江津区，西连铜梁县、永川区，北接合川区、 北碚区。璧山地处重庆西大门，是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道 。1995年7月成渝高速公路开通后，从县城以南15公里的青杠街道上高速公路 至重庆（陈家坪），里程为23公里。 2.2. 面积及人口面积及人口 县域面积915平方公里，2010年末璧山县常住人口为58.6万人，县城常住 人口数量为29.4万人，城镇化率为42.05%，连续8年居全市县第一位。 3.3. 历史沿革历史沿革 在五千年前，璧山就已有先民劳动生息。春秋战国时，县境为巴国地。民 国3年（1914年），璧山县属四川省东川道。1949年12月1日璧山县解放，属 川东区巴县行政专员公署管辖。是年12月20日，巴县行政专员公署改驻璧山， 更名璧山行政专员公署。1951年4月，璧山专署迁至江津，改名江津专区，属 之。1960年江津专署迁往永川。1968年，江津专区更名江津地区，璧山县属江 津地区。1981年，江津地区更名为永川地区，璧山县属永川地区。1983年4月1 日，永川地区与重庆市合并，璧山县属重庆市辖。1997年重庆设立直辖市，璧 山县隶属重庆市。 4.4. 人文风貌人文风貌 璧山史称“巴渝名邑”，历史悠久，地灵人杰，历史上曾出过“双状元” 、“六翰林”。古时就有“璧山八景”，即“金剑晴雪”、“东林晓钟”、“ 觉院夜雨”、“茅莱仙境”、“圣灯普照”、“虎峰马迹”、“凉伞云遮”、 “石泉凝脂”。 - 15 - 璧山全县共有市级文物保护单位3处，县级文物保护单位43处；县境之内 ，还有36座古寨、95处古墓。位于璧城街道中央的文庙“大成殿”古朴、壮观 ，有194朵如意斗拱，重檐大屋顶琉璃建筑屹立在凤凰山脚下，与文庙广场（ 大成广场）、小东门状元桥连成一线；历年发掘的17具汉画像石棺，雕刻精美 ，名冠巴蜀，其中一具迁入重庆三峡博物馆馆藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、 青杠的清代河氏百岁坊也是璧山名声颇著的珍贵文化遗存。 5.5. 工业产业工业产业 有成渝高速沿线产业密集带和渝遂高速沿线产业密集带经过璧山工业园区，璧 山县成为两大产业密集带建设发展的桥头堡。九龙坡、沙坪坝、大渡口、璧山 将联手打造“三都一谷”，即汽车摩托车之都、铝加工之都、中国西部鞋都和 西部“硅谷”。 机械制造业机械制造业 机械工业是璧山县三大支柱产业之一。2005年，全县有各类机械加工企业 500多家，实现工业总产值518761 万元，实现税收 15144 万元。全县机械工业依托红宇公司、青山公司、大江公司等一大批重点企业的 配套作用，初步形成了汽、摩配生产基地，全年完成汽车配件12.75亿元，完成 摩托车配件16.63亿元，完成摩托车发动机15.45万台，摩托车成车7.7万辆。 金冠集团，盾之王公司、红旗缸盖公司等被认定为科技型民营企业和市新 技术企业。 制鞋业制鞋业 皮革皮鞋业是璧山县三大支柱产业之一。2006年，有鞋业企业1300多家， 鞋业产品产量达到5849万双，年产值达到34.5亿元，获得重庆名牌称号的鞋类 产品3个（“米棋”、“百折不挠”、“红火鸟”），重庆市著名商标2个（“ 米棋”、“景渝”），重庆市知名品牌1个（“尼斯雪豹”）。“红火鸟”牌 皮鞋成为我县历史上第一个国家免检产品，并被评为重庆品牌产品。 新型建材业新型建材业 建筑建材工业是璧山县三大支柱产业之一，2005年，有各类建筑建材企业 168余家。全年实现工业总产值171810万元，占工业经济比重14.2 %，实现税收4858万元。建材业由过去生建产水泥、机制砖等低档产品向高新 - 16 - 技术、环保型产品生产发展，形成了水泥、钢材、塑钢门窗、槽管多种产品的 建材业。2005年新型建材产值达2多亿元。顾地公司获专利技术并被认定为科 技型民营企业和市新技术企业。 6.6. 特产资源特产资源 璧山县幅员面积914.55平方公里，耕地面积391770亩，人均耕地面积0.83 亩。土壤以水稻土为主，次为紫色土。现有矿产煤、铁、石膏、天然气、重金 石、页岩、石英砂、瓷土等。其中石膏、石英砂、石灰石、页岩等建材矿产配 套产出，规模大、品质高，开采条件好，属地区优势矿产。 璧山旅游资源丰富，改革开放以来，开辟出一批市风景旅游区，有白云湖 风景区，位于成渝高速公路站口青杠街道。国家级森林公园青龙湖风景区，位 于县城西北29公里处的云雾山，为市级风景区。金堂湖风景区，位于县城西35 公里处的正兴镇，主要景点是重庆地区保存最好、最大的天主教堂“露德堂” ，占地30亩，历时百年至今完好无损。闻名海内外的“来凤鲜鱼”，在位于县 城以南19公里的原来凤镇（现属青杠街道），有近100个品种鱼味，不少文人 墨客和海内外来宾都以品尝来凤鲜鱼为快，并竞相撰文泼墨题词。 璧山传统的土特产品有“璧山土布”、“璧山干酒”、“玉麟锦缎”、“ 青杠板栗”、“大路黄花”、“天池银丝粉”，现代的璧山微雕、皮革皮鞋、 “璧玉一号”优质梨、璧山财兔、风味源板兔、“白云湖”板鸭等名扬国内外 。 小结：小结： 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。为本项目打造奠定一个良好的城璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。为本项目打造奠定一个良好的城 市形象和基础，有利于本项目的发展。市形象和基础，有利于本项目的发展。 ( (二二) )璧山经济运行环境分析璧山经济运行环境分析 1.1. 璧山经济发展璧山经济发展 （1 1） 国民生产总值国民生产总值 璧山县经济增长强劲有力，国民生产总值（GDP）从2001年的35.08亿增 加到2010年的152.76亿，增加了3.35倍。 除08年遭遇经济危机影响，09年经济增长放缓外，其他增长率都在15%以上。 - 17 - 2001- 2010年璧山GDP的平均增幅大于8%，城市处于高速发展阶段。从这些数据显 示出北碚区较为雄厚的经济实力和强劲的发展速度，预计未来发展还将继续迈 上新台阶。良好的城市经济运行将为本项目提供有利的发展环境。 图表3.10 2001-2010年璧山地区生产总值走势图（亿元） （2 2） 三大产业三大产业 从产业结构的比重来看，近几年璧山县的三大产业呈明显优化趋势；其中 ，第一产业比重呈现逐渐下降的趋势，第二产业比重呈现逐渐增长的趋势，第 三产业处于较小的波动当中，但大体呈现逐渐上升的趋势；从数据显示来看， 璧山县以第二产业为主，其次为第三产业，再次为第一产业。璧山县经济发展 的主要动力来源第二产业，第二产业当中又主要以工业为主。第二产业从2006 年开始增幅加大，增速加快。第三产业稳步发展。近年来璧山县借势发展电子 信息产业、医药食品产业及装备制造产业，极力打造千亿级工业园区，势必会 拉动璧山经济的飞速发展。从璧山县经济的长远发展来看，璧山县将继续保持 以二、三产业为区域经济发展的重心，继续带动区域的经济发展。 图表3.11 2001-2010年璧山地区三大产业增长趋势图（亿元） - 18 - 图表3.12 2001-2010年璧山地区三大产业比重示意图（亿元） （3 3） 固定资产投资固定资产投资 璧山县固定资产投产总额从2004年的26.39亿增加到2010年的135亿，增加 了4.12倍，除08年金融危机影响，09年增幅较小，其他年份增幅都在24%以上 ，其中09年到10年的增幅达到70%，增长态势良好。 由于璧山县经济增长的动力主要是工业，加之生态工业园区加速推进、西 永微电园拓展区启动建设，固定资产投资中用于工业的占到了56%左右，用于 房地产投资的只占到了16%左右。 图表3.13 2004-2010年璧山地区固定资产投资趋势图（亿元） - 19 - 图表3.14 2004-2010年璧山地区固定资产投资用途比例示意图（亿元） 小结小结: : 璧山县经济保持高速稳定持续的发展，随着城镇化进程的加快以及新城开璧山县经济保持高速稳定持续的发展，随着城镇化进程的加快以及新城开 发深入，未来璧山县经济发展将会再上一个台阶。发深入，未来璧山县经济发展将会再上一个台阶。 ( (三三) )璧山城市规划分析璧山城市规划分析 1.1. 区域定位区域定位 （1 1） 区域工业增长极区域工业增长极 工业在相当时期内仍将是璧山的核心优势所在，突出璧山的现实优势，以 工业职能强化启动卫星城发展。构建主城疏解工业的优化升级基地；配套西永 的高新技术产业基地；重庆甚至成渝地区民营中小企业的集聚升级区；承接国 内外产业转移的都市型工业基地和出口加工基地。 （2 2） 主城后台服务区主城后台服务区 抓住重庆国家中心城市的功能升级机遇，将璧山功能发展的未来与主城挂 钩，以现代服务职能提升完善卫星城职能。打造面向主城的商务金融后台服务 - 20 - 区；服务西永的研发后台服务、教育延伸区；主城面向成渝区域辐射的战略门 户区；民营中小企业的总部基地。 （3 3） 生态宜居新城区生态宜居新城区 发挥生态优势，积极吸引主城人口疏解，为主城