洋房产品探讨.ppt
洋房产品探讨,广义（档次）：相比于高层和别墅之间的产品。 用材好，户数少，楼层低，户型好（大）等。 狭义：（功能）户型具有“退、露、错”或“退、露、错、院“，三层至五层（八层）， 户型拥有院落、露台、屋顶等不算面积的户外空间。 只讨论狭义洋房！,重庆洋房进化思考,重庆花园洋房发展趋势梳理,洋房户型功能完善，如前庭后院，送入户花园或屋顶花园,单一,重庆花园洋房发展趋势梳理,重庆花园洋房发展趋势梳理,重庆花园洋房发展趋势梳理,重庆花园洋房发展趋势梳理,洋房布局思考,花园洋房规划布局探讨,根据地块形状和地块高差， 布局从容，顺其自然。 同时做到了视线上的错开,花园洋房规划布局探讨,最单纯的行列式 在保证洋房自身的间距 前提下，最大限度利用 土地资源。 此种布置，一般用在地形较 为平坦的地块。不用去追求 天际线的丰富。 客户在现场，也感觉不到布 局的单调。,利用山形，将洋房逐步抬高。 把洋房错开式布局，达到视线错开。 既享受了山景，又做到了整个布局的 丰富，让洋房具有立体感，错落有致。,高层与洋房之间的影响和规避。 把高层单独放到一个组团。 将高层的主采光面和洋房呈90度 错开。 将高层尽量与洋房拉开距离。 将高层的品质做高，让洋房与高层之间 的档次更接近。保证客户的纯粹。 将高层的外立面与洋房统一，形象上 互相促进，而不是互相干扰。,洋房摆列与景观的考虑 由于洋房用地紧张，密度较大，很难做出大中庭，因此，组团化是重要出路。 在视线错开的基础上，各楼栋的摆列采用伸和缩的方式，形成各个小组团， 将各个小组团成线型摆列，让景观能形成规模。,洋房户型思考,容积率1.0的跃层洋房户型探讨 复地别院·院立方。,花园洋房户型探讨首层,一层（入户层）,地下层（会所层）,1F户型（底TOWN） 三房两厅双卫， 套内面积176.69m2， 建筑面积199.52，公摊系数：13%,复地别院·院立方（一层）,跃层,主卧套房专享层（上层）,入户层（底层）,2F户型 五房两厅三卫 套内面积约167.33m2， 建筑面积188.95 公摊系数13%,复地别院·院立方（二层）,跃层,跃层,3F户型 四房三厅三卫 套内面积147.54m2 建筑面积166.6 公摊系数13%,复地别院·院立方（三层）,跃层,5F户型（顶楼） 四房四厅双卫 套内面积170m2,复地别院·院立方（顶层）,容积率1.26（1.25左右）的平层洋房户型探讨 金科阳光小镇。,金科·阳光小镇,平层,1楼户型 四房三厅三卫 套内面积149.11m2,2楼户型 四房三厅双卫 套内面积139.54m2,平层,金科·阳光小镇,4楼户型 三房双厅双卫 套内面积105.41m2,平层,三楼,四楼,金科·阳光小镇,3楼户型 四房双厅双卫 套内面积128.74m2,5楼户型 五房双厅三卫 套内面积151.98m2,平层,金科·阳光小镇,容积率1.42（近1.5）的洋房户型探讨 旭辉朗香郡。,一楼户型 三房两厅双卫（含地下室、入户花园） 套内面积138.25m2,二楼户型，四房两厅双卫 （含地下室、入户花园、露台） 套内面积148.37m2,5层 三室两厅双卫124.92,6楼三房两厅双卫111.16m2,4层 三室两厅双卫126.79,3层 3室2厅2卫1厨130.99,通过电梯，直通地下，使三楼至五楼都拥有自己的地下室。,3楼至5楼的地下室，没有通风采光，虽然不算面积， 但利用性不强；只能做储藏室内使用。,三楼至五楼所送地下室由一个公共通道各自进入， 相互之间隐私性较差。,坡屋顶设置，顶层送空中阁楼，最高达6米，增加了户型卖点。,坡屋顶采用“老虎窗”，户型客厅和部分卧室采用“八角窗” 增加了立面的风情味道。,户型紧凑,实用,地下室卖点多,小面积尽量做出了露台。,用问题引出探讨,买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？,买高端洋房的顶楼还是底楼？,洋房户型面积走大还是走小？,重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考 1.有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：类别墅产品定位，定位支撑如下： 大户型洋房 + 别墅级配置和材质 + 独特资源占有 利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。 利用独特资源占有加上别墅品质与联排别墅竞争！ 2.无独特资源占有的地块：高品质产品定位，定位支撑如下： 户型面积适中 + 别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台） 利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户。 利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点。 利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。 最终形成高品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位， 弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。,高品质洋房主要由如下要素支撑：,重庆规划设计新规范对洋房产品设计的限制和规避 根据2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要 建管字200922号的规定，本规定将对本项目的户型设计产生如下影响：,洋房风格,地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。,蓝光十里南山,江与城,银翔翡翠谷,盛创尊岭,现代风格,中铁山水天下,御城华府,同创高原,为什么地中海风格的项目比较多？,洋房立面和材质,复地别院·院立方,金科阳光小镇,龙湖·悠山香庭,洋房配置和材质,配置和材质别墅化！,洋房建筑与园林景观的思考,洋房景观的劣势,洋房建筑与园林景观的思考,通过雕塑，座椅，情景小品共同打造主题 让景观可观，可感，可游。,洋房建筑与园林景观的思考,当然，洋房样板景观的草坪除外！,
