【工作总结】菜市场重新立项前的市场调研及调研分析[1].docx

第 1 页 菜市场重新立项前的市场调研及调研分析1 特征码 torQZeXymnbzUUsrbXts 南极菜市场现状： 南极菜市场位于南极街 52 号，共三层，总面积 3500 平方米， 其中二楼 1332 平方米，一楼 1221 平方米，地下室 950 平方米， 场地内有四处消防通道，三个入口。目前有门市 7 个，6 个已 出租，一层有摊位 72 个，现在已经出租 30 个，二层闲置。 经过一年的运营，菜市场的经营不是很乐观，经过全面的分析 市场方面考虑重新立项，选择新项目，招商部召开二次专题会 针对菜市场立项的项目集思广益，群策群力，经过大家的提议 研究招商部对 1、医药连锁 2、整体库房出租 3、娱乐中心（游 艺、台球、网吧）4、餐饮 5、旅店 6、大酒店（暂时未对此开 展调研工作）7、汽车修配厂 8、食堂搬迁 9、联合与艺术学校 合作做出了调研。 方案一：医药连锁店 选择这个项目的目的是一楼二楼整体招租，一楼做经营二楼做 第 2 页 库房 招商部联系了宝丰、人民同泰药店、国康药品连锁。 宝丰：反应很快，早晨联系以后上午就派人过来看了，但是没 有再和我们联系。不满意这个地点原因有两个，其中之一是面 积太大了，其次就是地理位置不理想。 人民同泰：店大压人，对于我们的询问，要求报价，原则上是 对的，因为既然合作确实需要有一个报价。但是我们对菜市场 没有评估过具体的报价是多少才能首先是维持整个的运营费用， 也没有一个利润率的标准。 方案二：整体库房出租 A：二楼分为二户或四户出租 B：一、二楼整体分二户出租 措施办法：印制招商名片，在市场周边业户中寻找业户承租， 挂招商条幅配合招商。 第 3 页 方案三：娱乐中心 实地调查了买卖街附近的娱乐中心，台球厅、游戏室等地。目 前的经营状况都不景气。具体分析是网吧出现以后其他的娱乐 行业就持续低迷，KTV 和迪吧这两个项目的经营情况相对来讲 比较好一些。 制约因素： 第一，门口狭窄不利于停车。 第二，楼上是居民区，不适合做这个项目。 第三，南极市场的附近流动的无业人员比较多，不是很安全。 第四，娱乐中心的投资相对而言比较高，短期合作有困难。 方案四：餐饮 餐饮方面是有针对性的对买卖街的两个比较大的快餐进行了调 研，一个是世纪联华的顶层，一个是曼哈顿的顶层，调研的主 要内容是这两个快餐的经营模式和相应的租金标准。 第 4 页 世纪联华顶层： 采取的是联合经营的形式，业主交给市场主办方押金两万元， 采取商场提成营业额的 25%的方法，而且有最低的营业收入要 求，每天不低于 500 元。500*25%=125 元，保守的估计每天收 入 125 元 一年 365 天，保守的来算，去掉三个法定假日：五一、十一、 春节 3*7=21 天，经营的天数应该是 365-21=344 天，344*125=43000 元。 世纪联华的租金为43000 元/年 曼哈顿顶层：每半年收一次租金 22000 元，全年的租金价格是 44000 元。 而且以上两个地方的保洁工作都是统一作的，方便管理。 值得一提的是买卖街是处于商业繁华区，客流量大，业户的资 第 5 页 质也相对而言好，就餐的客源以到商业街购物和商场本身的经 营者为主。 菜市场若单位面积的租金收入必然低于商业繁华区的价格，其 中的具体原因有： 第一，南极市场周围的客流以南极市场业户以及工人为主，工 人的消费是比较低的，人数虽然多，但是消费的水准低。 第二，附近的一职的学生也是比较固定的客流，学生的消费水 平一般，但是有双修日和寒暑假的影响。 第三，买卖街的两个商场的快餐经营的时间较南极市场长，菜 市场经营快餐的话也会象食堂一样，主要是以中午为主，那样 的话，单位时间内的运营成本就会大幅升高。 方案五：旅店 作这个项目的前提条件是一楼二楼整体招租，因为涉及到安全 和管理方面的具体的问题。 客流来源： 第 6 页 第一，市场面对下面的市县作渠道，从各地来南极市场进货的 客户是一大部分。 第二，南极街上的滨江火车站和承德街上的客运站有一部分客 流。 不利条件： 第一，楼的举架比较矮。 第二，受各种条件制约，旅店仅可能是中低挡的招待所，那么 利润就会很低，运营起来也会有一些问题。 方案六：大酒店 暂时未对次开展调研工作。 方案七：汽车修配厂 做这个项目，主要是一楼。 第 7 页 菜市场一层的举架很高适合汽车修配厂的基础要求。 制约因素： 第一，临挑战的是交通情况，景阳街、南极街、承德街这几条 街道的走向问题， 到菜市场楼下的路不是很顺利就能到达，涉及到逆行。 第二，菜市场门前空间狭小，制约了排队等候的车辆，成为一 个非常现实的问题, 虽然维修的车辆要到室内，但是不可能一 次只来一个那么有秩序。 方案八：食堂迁至菜市场二楼，现有食堂作为门市出租。 现在食堂的经营也不是很好，就食堂的位置来讲，可以作为批 发部出租出去，增加收入，把菜市场二楼给食堂用，这样的话， 至少可以实现一部分的收入，比让二楼白白闲置要好一些。是 第 8 页 一个下下策，建议在其他的项目无法操作或者是操作，困难的 情况下进行。 方案九：联合与艺术学校办艺术学校 以上是南极市场招商部经过实地的调查对菜市场提出的几个可 供选择的项目，并且有针对性的分析以上几个项目与菜市场的 地理位置的适合程度，希望可以扬长避短挖掘出菜市场真正的 潜力。 鉴于菜市场招商的以往的经验，本次招商计划是小规模的进行, 不花钱少花钱为重，招商部初步拟定制作一条条幅：整体对南 极农贸市场招商，面积、联系电话，长 10 米，宽 1 米，在菜市 场二楼进行悬挂，相关事宜与广告部王光经理进行咨询与合作 完成。预算费用另见。