第五章房地产项目控制系统.ppt

第五章 房地产项目控制系统,内容提要 5.1 房地产项目控制系统概论 5.2 房地产项目的进度控制 5.3 房地产项目的成本控制 5.4 房地产项目的质量控制 5.5 房地产项目合同控制 5.6 房地产项目安全保健与环境保护控制,5.1 房地产项目控制系统概论,（一） 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用： 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统,（二） 房地产项目控制的基本要素,5.2 房地产项目进度控制,一、项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使用。,二、房地产项目进度控制的范围,项目的各个阶段 项目的各个组成部分 项目的所有工作 影响进度的各项因素,三、房地产项目进度控制主要任务,四、房地产项目进度控制过程 （1）进度计划实施 （2）搜集实际进度数据，比较计划进度与实际进度，分析是否存在偏差。若存在进度偏差，找出原因，采取纠偏措施。 （3）重新调整网络计划，预测新的工期。 （4）对调整措施和新计划做出评审。,五、房地产项目进度控制方法与措施,(一)房地产项目进度控制方法 1.关键线路法 2.计划评审法 3.管理技术方法,实际进度与计划进度的对比分析,实际进度与计划进度的比较是建设工程进度监测的主要环节。常用的进度比较的方法有： （1）横道图比较法 （2）前锋线比较法：时标网络及横道图 （3）S形曲线比较法 （4）香蕉形曲线比较法 （5）列表比较法,(1)横道图比较法。,特点:形象、直观(如图所示 )。 根据工程项目中各项工作的进展是否匀速，可分为匀速进展横道图比较法和非匀速进展横道图比较法。 1)匀速进展横道图比较法 适用于各项工作匀速进展的情况，完成的任务量可以用实物工程量、劳动消耗量或费用支出表示，或用其物理量的百分比表示。,进度状态的判别方法如下：,粗黑线右端与检查日期线重合，表示实际进度与计划进度一致; 粗黑线右端位于检查日期线右侧，表示实际进度超前; 粗黑线右端位于检查日期线左侧，表示实际进度拖后。,2)非匀速进展横道图比较法。,【例题3】某工作计划进度与第8周末之前实际进度如下图所示，从图中可获得的正确信息有( )。 A. 原计划第3周至第6周为匀速进展 B第3周前半周内未进行本工作 C第5周内本工作实际进度正常 D8周内每周实际进度均未慢于计划进度 E该工作已经提前完成,（2）前锋线比较法：时标网络及横道图,前锋线，是指在原时标网络计划上，从检查时刻的时标点出发，用点划线依次将各项工作实际进展位置点连接而成的折线。 前锋线比较法是通过实际进度前锋线与原进度计划中各工作箭线交点的位置来判断工作实际进度与计划进度的偏差，进而判定该偏差对后续工作及总工期影响程度的一种方法。它主要适用于时标网络计划及横道图。,及横道图,(3)S型曲线比较法,当实际工程进展点落在S形曲线左侧，则表示此时实际进度比计划进度超前; 若落在其右侧，则表示拖后; 若刚好落在其上，则表示二者一致;,Ta：Ta时刻实际进度超前的时间； Tb：Tb时刻实际进度拖后的时间。 Qa：Ta时刻超额完成的任务量； Qb：Tb时刻拖欠的任务量。,(4)“香蕉“型曲线比较法,100,“香蕉”曲线能直观反映工程的实际进展情况，比S形曲线能获得更多的信息。利用“香蕉”曲线可进行： 1)进度计划的合理安排。 2)实际进度与计划进度的比较。 3)对后续工程进度进行预测。,（5）列表比较法。,所谓列表比较法，是指记录检查时正在进行的工作名称和已进行的天数，然后列表计算有关参数，根据原有总时差和尚有总时差判断实际进度与计划进度的比较方法。见表99。 表9-9 工程进度检查比较表,3,（二）房地产项目进度控制的措施,1.项目进度控制的组织措施,(1)建立进度控制目标体系，明确工程现场监理机构进度控制人员及其职责分工； (2)建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络； (3)建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度； (4)建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点、参加人员等； (5)建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。,2.项目进度控制的技术措施,建设工程项目进度控制的技术措施涉及对实现进度目标有利的设计技术和施工技术的选用。 设计工作前期，应对设计技术与工程进度的关系作分析比较； 工程进度受阻时，应分析有无设计变更的可能性； 施工方案在决策选用时，应考虑其对进度的影响,具体技术措施主要有：,(1)审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工; (2)编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制; (3)采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。,3.项目进度控制的合同措施,(1)推行CM承发包模式，对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工； (2)加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证进度目标的实现； (3)严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后，再补入合同文件之中。 (4)加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。 (5)加强索赔管理。,4.项目进度控制的经济措施,建设工程项目进度控制的经济措施涉及 资金需求计划 资金供应的条件 经济激励措施等 进度控制的经济措施主要包括： (1)及时办理工程预付款及进度款支付手续； (2)对应急赶工给予优厚的赶工费用； (3)对工期提前给予奖励； (4)对工程延误收取误期损失赔偿金；,5.项目进度控制的信息管理措施,信息管理措施是指不断收集项目实施事迹进度的有关信息并进行整理统计，与计划进度比较，定期向决策者提供进度报告。 项目进度控制应重视信息技术在进度控制中的应用，包括： 相应的软件 局域网 互联网 数据处理设备,三、进度拖延原因分析及解决措施,（一）进度拖延原因分析 1.工期及相关计划的失误 2.边界条件的变化 3.控制过程中的失误 4.其它原因,（1）计划时忘记（遗漏）部分必需的功能或工作； （2）计划值（例如计划工作量、持续时间）不足； （3）资源或能力不足； （4）计划中未预料的风险或者状况使工程实施未能达到预定效率； （5）业主或投资者的指令工期或合同工期紧张。,1.工期及相关计划的失误,2.边界条件的变化,（1）工作量的变化。可能由于设计的修改、设计的错误、业主新的要求、修改项目的目标及系统范围的扩展造成的； （2）外界（如政府、上层系统）对项目有新的要求或限制。如设计标准的提高可能造成项目资源的缺乏无法及时完成； （3）环境条件的变化，如不利的施工条件的影响； （4）发生不可抗力事件,3.控制过程中的失误,（1）计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺少沟通； （2）工程实施者缺乏工期意识； （3）项目参加单位对各个活动之间的逻辑关系认识不足，工程活动的必要的前提条件准备不足，导致工作脱节，资源供应出现问题； （4）承包商没有集中力量施工，材料供应拖延，资金缺乏，工期控制不紧； （5） 业主拖欠工程款或材料、设备供应不及时； （6）由于其它方面未完成项目计划造成拖延；,（二）解决进度拖延的对策,基本策略积极赶工，调整后期计划。 （1）增加资源投入； （2）重新分配资源； （3）提高劳动效率和劳动生产率； （4）将部分任务转移，如分包、委托给另外的单位，自行生产的改为外购； （5）改变工程活动的逻辑关系； （6）删减工作或压缩工作的工作量； （7）修改实施方案。如将现浇混凝土改为预制混凝土。,5.3 房地产项目成本控制,1房地产项目成本的构成,2房地产项目成本控制的特点,成本控制的综合性 成本控制不是孤立的，是与质量、进度相关联的 成本控制的全面性 成本控制的微观性 从每个成本支出的时间段抓起 从分项、分部工程开始抓起,3.房地产项目成本控制的原则,设置科学的成本控制目标 投资估算是选择设计方案和初步设计的成本控制目标； 设计概算是技术设计和施工图设计的成本控制目标； 设计预算或承包合同价是建安成本控制的目标。 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 采取经济与技术相结合的成本控制手段,4.房地产项目成本控制的内容,（1）项目策划阶段的成本控制 重点考察： 投资环境、交通条件、市政配套 产品市场价值 工程类别与规模 经济技术指标,设计阶段的成本控制 设计前的投资估算作为初步设计的依据； 初步设计阶段的设计概算来控制施工图预算； 加强设计变更管理 发包阶段的成本控制 发包模式与合同价的确定 施工阶段的成本控制对竣工结算有重要影响 销售阶段的成本控制销售费用一般为售价的2%-4%，重点控制销售策划、广告费用等。,施工阶段的成本控制主要工作包括：,1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务； 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象； 3）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更； 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证；,5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据； 6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施； 7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化； 8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程成本的影响。,5.成本超支的原因分析及降低成本的措施,成本超支的原因 原成本计划数据不准确 工程变更，包括设计变更、工程范围增加、功能与质量标准提高、工程量增加等。 外部原因：上级干扰、天气、不可抗力等影响 管理原因 控制程序不当 成本责任不明确 施工组织混乱，个人频繁调动，工作效率低 材料采购出现问题 资金周转率低 合同管理不力,降低成本的措施,（1）寻找更好、更高效的技术方案，采用符合规范而成本较低的原材料； （2）购买部分产品取替企业自己生产； （3）重新选择适宜的供应商； （4）改变实施过程，在符合项目或合同要求的前提下改变项目的工程的质量标准； （5）删去部分工作，减少工作量，降低工作要求，但可能会影响最终交付产品的质量； （6）变更性能的工程范围； （7）特殊情况下，可采取索赔方式来弥补超支的费用,6.成本控制的方法赢得值（挣值）原理, 计划作业预算成本（BCWS） BCWS-按预算价格和计划工作量计算的某项活动成本。 BCWS=预算价格计划完成工作量 完成作业的实际成本（ACWP） ACWP-表示按实际发生的成本计算得到的某项活动实际已完成作业量的成本。 ACWP=已完成作业量实际价格 赢得值（挣值）（BCWP）: BCWP-表示按预算价格计算的某项活动实际已完成作业的成本（价值） 。 BCWP =实际完成作业量预算价格,三个关键变量,6.成本控制的方法赢得值（挣值）原理,赢得值（挣值）是一个表示已完成作业量的计划价值的中间变量。 BCWP =实际完成作业量其计划成本（价值） 赢得值原理是指运用所完成工作的预算值对项目费用/进度进行综合评估，即在项目实施任一时刻已完工作的预算值与该时刻此项工作任务的计划预算值(BCWS)进行对比，以评估和预测其工作进度，并将已完工作的预算值(BCWP)与实耗值(ACWP)比较，以评估和预测其费用的执行效果。,赢得值原理图,完成百分比（人工工时或成本）,日历时间,当前时间,实耗值曲线 （ACWP）,赢得值曲线（BCWP）,计划值曲线（BCWS）,CV,SV,竣工预测费用,竣工差异,竣工预算费用,费用偏差CV=BCWP-ACWP （负值表示费用超支） 进度偏差SV=BCWP-BCWS （负值表示进度拖后）,两个偏差变量,SV = BCWP BCWS SV=0，表示项目实际进度与计划进度相符； SV0，表示进度提前； SV0，表示实际消耗费用低于预算； CV0，表示实际消耗费用超预算。,成本绩效指数（Cost Performance Index，CPI） CPIBCWP/ACWP CPI =1符合预算， CPI 1低于预算， CPI 1超预算 工期绩效指数（Schedule Performance Index，SPI） SPIBCWP/BCWS SPI =1符合进度， SPI 1进度提前， SPI 1进度拖后,两个指数变量（相对差异分析变量）,【案例1】,某工程时标网络计划和投资数据如下：,1,3,2,5,4,7,6,9,10,8,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11121314 15161718,6,4,3,3,5,4,7,3,6,5,5,案例 2,问题一：根据时标网络图进度前锋线分析6月底 和11月底的工程进度情况。 问题二：试从投资角度分析6月底和11月底的进 度 偏 差。 问题三：试分析6月底和11月底的投资偏差。,背景材料某工程计划进度与实际进度如表所示。表中黑实线表示计划进度(进度线上方的数据为每周计划投资)，红虚线表示实际进度(进度线上方的数据为每周实际投资)，假定各分项工程每周计划进度与实际进度均为匀速进度，而且各分项工程实际完成总工程量与计划完成总工程量相等。,问题 一、计算每周投资数据，并将结果填入表内 二、绘制该工程三种投资曲线。 即：拟完工程计划投资曲线； 已完成工程实际投资曲线 已完工程计划投资曲线。 三、分析第6周末和第10周末的投资偏差和进度偏差。,案例 三,某工程计划进度与实际进度表 资金单位：万元,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,分项工程 进 度 计 划（周）,A,B,C,D,E,5 5 5,5 5 5,4 4 4 4 4,4 4 4 3 3,9 9 9 9,9 8 7 7,5 5 5 5,3 3 3,4 4 4 5 5,3 3 3,黑实线表示计划进度,红虚线表示实际进度,5.4 房地产项目质量控制,一、房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单项质量构成了项目质量系统。,二、质量控制的特点,影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大,三、房地产项目质量控制的主要内容,三、房地产项目质量控制的主要内容,四、项目质量管理工具,直方图 排列图(柏拉图) 因果图 关联图 调查表 分层法 KJ法 网络图法 .,直方图,直方图的作法 收集数据n个（n50），计算极差R 排列图适当分组 ，并确定组距 确定分组组界 统计各组中的数据频数，横坐标取分组的界限值，纵坐标取各组的频数，连成直方图,直方图,孤岛型 原料发生变化， 不熟练新工人替人加班 测量有误等,双峰型,平顶型 工具的磨损 操作着的疲劳,偏态型 下限受到限制时，容易发生偏左型 上限受到限制时，容易发生偏右型,折齿型 数据分组太多 测量仪器误差过大 观测数据不准确,正常型,排列图,分析：累计百分比占0-80%:A类； 80%-90%:B类; 90%-100%:C类,因果图,关联图,关联图,某客户支持系统的关联图,关联图制作步骤,1. 决定主题，并依主题决定动作成员。 2. 列举原因，收集资料。 3. 整理卡片。 4. 集群组合，以推理将因果关系相近之卡片加以归类。 5. 以箭头联结原因结果 6. 检讨整体的内容，可以再三修正，并将主题放于中间。 7. 粘贴卡片，画箭头。 8. 明确重点、将重要原因加以着色。 9. 写出结论、作总结。,调查表法,调查表类型 图示法缺陷位置调查表 不良项目调查表 项目过程分布调查表 了解客户的需要和期望调查表,分层法,基本原则： 使同一层内的数据在性质上差异尽可能小 层与层之间的差别尽可能大 分层的标准 班次 日期 施工人员的技术等级 操作方法 检测手段 使用设备 产生的缺陷,KJ法,步骤： 确定对象 收集资料 制作资料卡片 汇总、整理卡片 绘制A型图 口头及书面报告,KJ法的创始人是东京工人教授、人文学家川喜田二郎，KJ是他的姓名的英文缩写。 KJ法的主要特点是在比较分类的基础上由综合求创新。在对卡片进行综合整理时，既可由个人进行，也可以集体讨论,5.5 房地产项目合同控制,一、房地产项目合同的概念及作用 1项目合同的概念 项目合同是指项目的开发商与承包人之间为完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议. 2项目合同的作用 合同分配了项目任务; 明确了合同双方当事人的权利和义务; 可作为项目实行监理的依据; 项目实施的法律依据.,二、房地产项目合同控制的内容,1.选择合适的合同种类 总价合同 单价合同 成本加酬金合同 2.决定合适的招标方式 （1）公开招标与邀请招标 （2）自行招标与委托招标 3.确定重要的合同条款 4.加强项目各相关合同的协调,总价合同（Lump Sum Contract） 总价合同也称作总价包干合同。业主乐于采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单、省事，承包商的索赔机会较少，业主的投资风险小。承包商几乎承担了全部风险，因此，报价须考虑施工期间物价变化及工程量变化带来的影响。 总价合同可分为固定总价合同和可调总价合同两种。,常见合同类型,固定总价合同适用于以下情况： 1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理； 2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确； 3.工程结构和技术简单，风险小； 4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。,可调总价合同,变动总价合同又称为可调总价合同，合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（Current Price）进行计算，得到暂定合同价。 在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担。 对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。,单价合同 单价合同的基本特征是单价优先，业主在招标文件中给出的工程量表中的工程量是参考数字，承包商根据按工程一定计量单位确定各分部分项工程的固定单价。实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算，遗漏的项目可以再报价。 其适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本，提高利润。 【需注意的问题】双方对实际工程量计量的确认。 单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。,成本加酬金合同 由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。 这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。承包单位由于无风险，其报酬也就较低了。 这类合同的缺点是业主对工程造价不易控制，承包上也就往往不注意降低项目的成本。,成本加酬金合同主要适用于： 1.时间特别紧迫，需要立即开展的项目。如抢险、救灾工程，来不及进行详细的计划和商谈。 2.风险很大的工程项目或新型的工程项目。 工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定，或者尽管可以确定工程技术和结构方案但是不可能进行竞争性的招标活动以总价合同形式确定承包商，如研究开发性质的工程项目；,【案例5-1】 背景:某施工单位根据领取的某2000平方米两层厂房工程项目招标文件和全套施工图纸，采用低报价策略编制了投标文件，并获得中标。该施工单位（乙方）于某年某月某日与建设单位（甲方）签订了该工程项目的固定总价合同。合同工期为8个月。甲方在乙方进入施工现场后，因资金紧缺，无法如期支付工程款，口头要求乙方暂停施工一个月。乙方亦口头答应。工程按合同规定期限验收时，甲方发现工程质量有问题，要求返工。两个月后，返工完毕。 结算时甲方认为乙方迟延交付工程，应按合同约定偿付逾期违约金。乙方认为临时停工是甲方要求的。乙方为抢工期，加快施工进度才出现了质量问题，因此迟延交付的责任不在乙方。甲方则认为临时停工和不顺延工期是当时乙方答应的。乙方应履行承诺，承担违约责任。 问题： 1.该工程采用固定总价合同是否合适？ 2.该施工合同的变更形式是否妥当？ 3.此合同争议依据合同法律规范应如何处理？,适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等 付款方式 合同价格的调整条件、范围、调整方法 合同双方风险的分担方式 对承包商的激励措施 违约责任等,3.确定合同的重要条款,三、建筑工程施工合同,1.建筑工程施工合同的概念及其构成 建筑工程施工合同是发包方和承包方就房地产开发项目施工，明确双方权利和义务的书面协议。 建设工程施工合同示范文本由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件。 附件一：承包人承揽工程项目一览表； 附件二：发包人供应材料设备一览表； 附件三：工程质量保修书。,协议书 包括了以下基本条款： (1)合同当事人基本情况。 (2)工程概况。 (3)工程承包范围。 (4)合同工期。主要是开工日期、竣工日期、合同工期总日历天数。 (5)质量标准。 (6)合同价款。 (7)合同文件。 (8)词语含义条款。 (9)双方的基本权利义务。 (10)合同订立几生效的地点、时间、条件。,通用条款详细地规定了当事人在一般情况下的权利义务，包括了以下基本条款： （1） 词语定义及合同文件。 （2） 合同文件及解释顺序、合同使用的语言文字和适用法律、标准和规范、合同双方对图纸的责任。 （3） 双方一般权利和义务。 （4） 施工组织设计和工期。,专用条款发包人与承包人根据法律、法规规定，结合具体工程实际达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修改）主要包括： (1) 当事人特别约定的合同文件组成及解释顺序，合同使用的语言文字和适用法律、标准及规范，对图纸的特别约定。 (2) 承包人与发包人完成工作的具体时间与要求。 (3) 双方约定的具体进度计划时间及工期顺延原因。,(4) 双方约定的中间验收部位及试车费用的承担。 (5) 双方约定的合同价款具体确定方式，采用固定价格合同，价款中包括的风险范围及风险范围以外合同价款调整方法，调价格合同，合同价款调整方法及调整因素，工程预付款进具体比例及支付扣回。 (6) 双方约定的供应材料设备的具体义务与责任。 (7) 双方约定承担的具体违约责任。,2.建设工程施工合同文件的解释顺序,除专用条款另有约定外，合同文件的组成及解释顺序: (1) 合同协议书； (2) 中标通知书； (3) 投标书及其附件； (4) 合同专用条款； (5) 合同通用条款； (6) 标准、规范及有关技术文件； (7) 图纸； (8) 工程量清单； (9) 工程报价单或预算书。,中华人民共和国合同法和建设工程施工合同（示范文本）的有关规定，建设工程合同应当采取书面形式，合同变更亦应当采取书面形式。若在应急情况下，可采取口头形式，但事后应予以书面形式确认。否则，在合同双方对合同变更内容有争议时，因口头形式协议无法举证，只能以书面协议约定的内容为准。,3.建筑施工合同的解除,（1）建设工程施工文本设定了下列解除权条款： 因不可抗力致使合同无法履行，双方可以解除合同； 发包人不按合同约定支付工程款(进度款)，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工超过56天，发包人仍不支付工程款(进度款)，承包人有权解除合同； 承包人将其承包的全部工程转包给他人或者肢解以后以分包的名义分别转包给他人，发包人有权解除合同； 因一方违约(包括因发包人原因造成工程停建或缓建）致使合同无法履行。,（2）承包人具有下列情形之一，发包人可请求解除建设工程施工合同. 1）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的； 2）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的； 3）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的； 4）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。,（3）发包人具有下列情形之一，承包人可请求解除建设工程施工合同 1）未按约定支付工程价款的； 2）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的； 3）不履行合同约定的协助义务的。,4.建筑工程施工合同解除后的处理情况,（1）经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款； （2）已经完成的建设工程质量不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； 修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 （3）因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。,【案例5-2】 背景：某办公楼工程在施工图纸设计完成一部分后，业主通过投标选择了一家总承包单位，承包该工程的施工任务。由于设计尚未全部完成，承包范围内的工程性质明确，但工程量还难以确定，双方商定拟采用单价合同形式签订施工合同，以减少双方风险。合同的部分条款摘要如下： （1）协议书中的部分条款 1）工程概况 2）工程承包范围 承包范围：某建筑设计院设计的施工图所包括的土建、装饰、水暖电工程。,3）合同工期 开工日期：2004年2月11日； 竣工日期：2004年10月1日 合同工期总日历天数：230d（扣除5月13日） 4）质量标准 工程质量标准：达到甲方规定的质量标准。 5）合同价款 暂估合同价为玖佰陆拾万元人民币（960万元） 8）乙方承诺的质量保修 在该项目设计规定的使用年限（50年）内，乙方承担全部保修责任。,9）甲方承诺的合同价款支付期限与方式 工程预付款：于开工之日起支付合同总价的10%作为预付工程款。 工程进度款：基础工程完工后，支付合同总价的20%；主体结构三层完成后，支付合同总价的20%；主体结构全部封顶后，支付总价合同的20%；工程完工时，支付至合同总价的90%。为确保工期如期竣工，乙方不得因甲方资金的暂不到位而停工和拖延工期。 （2）补充协议条款 1）乙方按业主代表批准的施工组织设计组织施工，乙方不应承担因此引起的工期延误和费用增加的责任。 2）甲方向乙方提供施工场地的工程地质和地下主要管网线路资料，供乙方参考使用。 3）乙方不能将工程转包，但允许分包，也允许分包单位将分包的工程再次分包给其他施工单位。 问题（1）合同文件的组成内容有哪些？解释顺序如何？ （2）该合同拟订的条款有哪些不妥之处，应如何修改？,四、 房地产项目合同索赔管理,1.房地产项目合同索赔的概念与分类 房地产项目合同索赔是指在房地产项目合同实施过程中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务而遭受损失后，通过一定的合法程序向对方（违约方）当事人提出经济赔偿或时间赔偿的行为。 合同索赔是一种双向行为，承包人和发包人作为合同当事人都有可能向对方提出索赔要求。,索赔的分类,按索赔依据划分,按处理方式划分,按当事人划分,按索赔要求划分,单项索赔,总索赔,工期索赔,费用索赔,合同内索赔,合同外索赔,勘察设计合同索赔,委托监理合同索赔,施工合同索赔,设备工程合同索赔,物资买卖合同索赔,图2 合同索赔的分类,2. 索赔的原因,承包商索赔的原因 (1)合同文件缺陷或合同内容变更. 合同文件存在缺陷的情形有：合同条文不全、错误、矛盾、语义两歧，设计图纸、技术规范错误等； 合同内容变更的情形有：双方签订新的变更协议、备忘录、修正案，发包人下达工程变更指令等。 (2)发包人违约,(3)监理工程师的原因，如监理工程师延误提供或审批图纸，重新检验和检查、暂停施工以及对承包商的施工进行不合理干预等。 (4)其他第三方原因。如：银行付款延迟、港口压港、邮路延误等。 (5)项目环境变化，包括物价上涨、国家政策及法律变更、货币及汇率的变化、自然条件的变化等。 (6)不可抗力因素，如战争、地震、洪水等自然灾害。,承包商索赔的依据,承包商索赔的依据有: 合同文件 工程师指令 来往函件 会议记录 施工现场记录,工程财务记录 现场气象记录 市场信息资料 政策、法律、法规文件等。,索 赔 通 知 致甲方代表（或监理工程师）： 我方希望你方对工程地质条件变化问题引起重视：在合同文件未标明有坚硬岩石的地方遇到了坚硬岩石。致使我方实际生产率降低，而引起进度拖延，并不得不在雨季施工。 上述施工条件变化，造成我方施工现场设计与原设计有很大不同，为此向你方提出工期索赔及费用索赔要求，具体工期索赔及费用索赔依据与计算书在随后的索赔报告中。 承包商：××× ××年××月××日,发包方索赔的原因,3.建筑工程施工合同索赔的程序,按照我国建设工程施工合同（示范文本）规定， 承包方索赔的程序如下：,承包方工程师,28天,28天,28天,图3 单独事件索赔程序,陆续提出 阶段性意向,图4 持续索赔程序,承包方工程师,28天,予以答复 （逾期未答复视为认可）,提出索赔意向通知,提出索赔报告及资料,索赔事件发生,时间,28天,索赔事件 持续进行,3.索赔的程序,按照我国建设工程施工合同（示范文本）规定的索赔程序，承包方进行索赔的程序如下： （）索赔事件发生后28天内，向工程师发出索赔意向通知； （）发出索赔意向通知后后28天内，向工程师提出延长工期和（或）补偿经济损失的索赔报告及有关资料； （）工程师在收到施工单位送交的索赔报告及有关资料后，于28天内给予答复，或要求施工单位进一步补充索赔理由和证据；,（）工程师在收到施工单位送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对施工单位作进一步要求，视为该顶索赔已经认可； （）当该索赔事件持续进行时，施工单位应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告。 乙方未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误给甲方造成损失，甲方也可按以上各条款确定的时限向乙方提出索赔。,4.索赔的处理,因不可抗力导致的费用增加的承担方法： (1)工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担； (2)发包人承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； (3)承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； (4)停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要管理人员及保卫人员的费用由发包人承担； (5)工程所需清理、修复费用，由发包人承担；,经索赔可以顺延工期的情形,因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期顺延 发包人未能按合同的约定提供图纸及开工条件； 发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行； 工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能进行； 设计变更和工程量增加； 一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时； 不可抗力； 合同中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。,【案例5-3】,某施工单位6月20日与建设单位签订了施工合同，修建一复杂地基上的教学楼。由于该工程复杂，工期难以确定，合同双方约定，采用成本加酬金方式合同。建设方按实际发生的成本，付给施工单位15的管理费和利润。合同同时规定，在保证质量和进度前提下，施工单位每降低1万元成本，建设方给予额外的3000元奖金。施工方在施工过程中，遭遇季节性大雨又转为特大暴雨，由于未能及时采取措施，造成原材料及部分已建工程受损，直接经济损失3万元。施工单位就此向建设单位进行了索赔。,问 题： （1）工程建设承包按承包合同计价方法分类，除案例中提到的成本加酬金方式外还有哪几种？ （2）试述什么是成本加酬金合同？ （3）按索赔目的，施工索赔可分为哪几类，本例中施工方可以进行哪类索赔？ （4）在工程实际过程中，可产生索赔的原因有哪些，本例中产生索赔的主要原因是什么？,背景:某汽车制造厂建设施工土方工程中，承包商在合同标明有松软石的地方没有遇到松软石，因此工期提前1个月。但在合同中另一未标明有坚硬岩石的地方遇到更多的坚硬岩石，开挖工作变得更加困难，由此造成了实际生产率比原计划低得多，经测算影响工期3个月。由于施工速度减慢，使得部分施工任务拖到雨季进行, 按一般公认标准推算，又影响工期2个月。为此承包商准备提出索赔。 问题： 1该项施工索赔能否成立？为什么？ 2在该索赔事件中，应提出的索赔内容包括哪两方面？ 3在工程施工中，通常可以提供的索赔证据有哪些？ 4承包商应提供的索赔文件有哪些？请协助承包商拟定一份索赔通知。,案例5-4,【案例5-5】背景：某厂（甲方）与某建筑公司（乙方）订立了某工程项目施工合同，同时与某降水公司订立了工程降水合同。甲乙双方合同规定：采用单价合同，每一分项工程的实际工程量增加(或减少)超过招标文件中工程量的10%以上时调整单价；工作B、E、G作业使用的主导施工机械一台（乙方自备），台班费为400元/台班，其中台班折旧费为240元/台班。施工网络计划如图51 所示（单位：天）。 图51 施工网络计划图 （箭线上方为工作名称，箭线下方为持续时间，双箭线为关键线路）,甲乙双方合同约定8月15日开工。工程施工中发生如下事件： 1. 降水方案错误，致使工作D推迟2天，乙方人员配合用工5个工日，窝工6个工日； 2. 8月21日至8月22日，因供电中断停工2天，造成人员窝工16个工日； 3. 因设计变更，工作E工程量由招标文件中的300m3增至350m3，超过了10%；合同中该工作的全费用单价为110元/m3, 经协商调整后全费用单价为100元/m3; 4. 为保证施工质量，乙方在施工中将工作B原设计尺寸扩大，增加工程量15m3,该工作全费用单价为128元/m3； 5. 在工作D、E均完成后，甲方指令增加一项临时工作K，经核准，完成该工作需要1天时间，机械1台班，人工10个工日。,问题： 1.上述哪些事件乙方可以提出索赔要求？哪些事件不能提出索赔要求？说明其原因。 2.每项事件工期索赔各是多少？总工期索赔多少天？ 3.工作E结算价应为多少？ 4假设人工工日单价为50元/工日，合同规定窝工人工费补偿标准为25元/工日，因增加用工所需管理费为增加人工费的20%，工作K的综合取费为人工费的80%。试计算除事件3外合理的费用索赔总额。,【案例5-6】背景资料 某办公楼由主楼和辅楼组成，建设单位(甲方)与施工单位(乙方)签订了施工合同。经甲方批准的施工网络进度计划如图所示：,施工过程中发生如下事件： 事件一：在基坑开挖后，发现局部有软土层，重新调整了地基处理方案，经批准后组织实施，乙方为此增加费用5万元